シティタワー東陽町

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シティタワー東陽町外観(2007年12月15日撮影）

シティタワー東陽町外観

物件概要

• 所在地：東京都江東区南砂2丁目1016番2（地番）
• 交通：東京メトロ東西線 「東陽町」駅 徒歩11分
• 総戸数：72戸
• 構造、建物階数：地上19階地下1階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2008年01月竣工済み
• 施工：鴻池組
• 売主：住友不動産株式会社

掲示板・口コミ

• シティタワー東陽町（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 2007-02-09現在、角部屋が多いですよ。ＨＰもいつの間にか１３分から１１分にかえたし。住友不動産のタブーは即日販売。即日で売れてしまうと、上司になんでこんな安い価格設定にしたんだと、怒られるらしい。まあ２年間位、ゆっくり売るでしょうから、低層階で坪３００万オーバー、上層階で坪５００万位ではないでしょうか。
• やはり１９階建てということで階高を確保して高級仕様にすると思われます。南面が大通り沿いは逆にいうと日照が確保されているともいえますしね。新新価格なのでやはりシェルゼ以上になるのではないでしょうか。（最上階南西角で300万円いくかも）
• 2007-04-21現在、事前案内会のお知らせがきました。５０００万台からのようです。
• 2007-07-18現在、１-２割ぐらい割高に感じたので、第一期での申込は見送ったのですが、MRから第一期販売分の先着申込の案内がきました。第一期の販売戸数は、20戸だったのが、今回の先着順販売は15戸になっていたので5戸は売れたということでしょうか。成約率25％とはいえ、まがりなりにも売れたんだったら、今後の値下げも期待できないかな。
• 2007-07-21現在、一期発売分20戸のうち、15戸が先着順販売になっていただけで、5戸売れたかどうかは定かではないです、念のため（25％という切りのいい数字がなんとも（笑））とはいえ、この5戸は、買うとしたらこの場所かなと考えていたところであることも事実です。ここを横目に眺めながら、中古のいい出物を待とうかと考えています。売り切れることはないでしょうし、これだけ売れないと、残りの部屋も値上げはしないでしょうから。ここより駅に近い中古のでもの、75?85㎡ぐらいの物件で、築５年以内で、5500万円前後築10年ぐらいで4500万から5000万円、築30年ぐらいで、3000万円半ば。これらの中古の値段も高いとは思うけど、それに比べても割高ですしね。
• 2007-11-07現在、全て角部屋、Bタイプなら日当たり良好。Aタイプなら静かな公園向き。あなたなら、どっち？

1. 1101 A 5980万円 11階/19階 73.1m2
2. 1304 A' 6180万円 13階/19階 73.1m2
3. 1002 B 6380万円 10階/19階 75.62m2
4. 1003 B' 6380万円 10階/19階 75.62m2

• 2008-04-08ホームページの販売価格が4,980万円(1戸)?6,640万円(1戸)になってるけどこれって値下げしたのかな？
• 2008-07-19現在、記録のために書き込みしておきます。
  • 73.1
  • 201 4980万円 2階/19階
  • 901 5680万円 9階/19階
  • 1401 6080万円 14階/19階
  • 1501 6120万円 15階/19階
  • 73.1A'
  • 804 5580万円 8階/19階
  • 904 5580万円 9階/19階
  • B
  • 202 5380万円 2階/19階
  • B'
  • 1203 6480万円 12階/19階
  • 1403 6560万円 14階/19階
  • 1603 6640万円 16階/19階
• 同じ75㎡クラスで、オーベル東陽町サウシアの中層階で5200-5300万円、Dグラフォート清澄白河の中層階で5400-5500万円、シェルゼ木場公園の5,6階あたりで5600-5700万円くらいだったと思います。建物のグレードはいいのかもしれませんが、駅からの遠さを考えると、さらに15%くらい値引きしないと売れないだろうと思います。
• 2008-10-03現在、おもわず住宅情報ナビを・・・２８件／７２件中売ってるんだ。とういうことは半分以上売れてるな。周りに６０ｍ級の物件はあまりないので目立ちますよ。
• 2008-12-27現在、９末時点で１割から１．５割、１０末時点で１．５割から２割程度の値引だったと思います。それでもさっぱり売れていないのが実情で、竣工後１年を迎えてさらなる値引になるのは間違いないと思います。９月頃の販売計画では2009年9月までに完売する計画と責任者の方が言われていたので、特別な事情がない限り買い急がずに模様眺めでよいのではないでしょうか？
• 2009-04-06現在、先週モデルルーム見学に行ってきました。感想としては、内廊下や、全角部屋、防音性など惹かれましたが、やはり1部屋1部屋の狭さが気になりました。低層階であれば、1,000万引も可能と担当者に言われましたが、それでもちょっと高い印象を受けました。
• 値引きするだけではダメですよ。ちゃんと販売価格に応じた顧客層を囲い込まないと。この物件の場合だと、５０００－７０００万を２割引で売るとする。この場合実売価格は４０００－５６００万くらい。亀戸レジデンスやらライオンズなんちゃらを検討している層とかぶってきます。でも、こういう層は５０００－７０００万の定価を見た時点で検討から外す場合も多いのです。実際不動産情報サイトなんかで、上限価格４５００万で検索されたらこの物件は引っかかってきません。実際に見に来るのは実際に５０００万以上出せる、物件を選べる人たちが中心です。こういう人達は多分がっかりして買わずに帰ります。たとえ値引きされても買いません。他の良い物件を選べる人たちなんですから。ですから、いくら値引きしても売れないわけです。
• 2009-06-28現在、昨日行ってきました。葛西橋通り向き、4階で４７００万で、買う意向をあまり見せなかったからか初期費用くらいなら・・・という下げ幅でした。5000万以下はもうないみたいです。
• 2009-07-20現在、契約しました。私の場合1000まではいきませんでしたが、近い金額は引いて頂きましたよ。正直まだやや高いとは思いましたが、妻が気に入ったので決めました。まずまずの買い物はできたかなと思います。ある程度年収があれば相当な値引提示はあるかと思います。値引提示がなかった方は恐らく収入な頭金的に審査が厳しいと判断されたものだと。
• 2009-09-08現在、７４戸中の後３３戸未登記との情報を入手しました。４４％が現在空部屋(未登記)です。１月に１戸売れたとして満室まで後３年近くかかりますね。
• 2009-12-14現在、完売おめでとうございます。まだ完売していないマンションも多い中、大健闘でしたね。
• ここのように、修繕積立金がスライド式に上昇したり、10年毎に一括払いの修繕積立基金が発生するのは、一般的なのでしょうか？
• 毎月の修繕積み立て金高すぎじゃない。おまけに、修繕積み立ての一時払い（５０万程度）が入居時以外にもあるし。そこを含めると同じ物件価格だとしても他の物件の方が割安。
• 未入居物件の管理費や修繕積立金は売主が出します。
• 近くここの管理費は２倍に値上がりします。械式駐車場処理に数千万円かかるらしい。なんせ駐車場がガラ空きで維持費にもなりません。住友不動産さんの販売計画大失敗で住人の管理費は火の車です。
• 機械式駐車場って、メンテナンス費用が大体１台／月で3,000円ぐらいでしょう？ここの駐車場は50台ちょっとだから、全部あわせても年間でも200万ちょっとではないでしょうか。と考えると多めに見積もっても、3,000円ぐらいは共益費が上がるのかも。

• 

  シティタワー東陽町モデルルーム看板

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交通

• 距離測で4番出口より960m前後（12分-13分）でした。（西友横の道の普通のルート）11分（880m以内）のルートがあるとは思えないので、11分表示は不動産の公正取引表示には違反している可能性が高いです。どのルート（道路でなければならない）か確認することが必要ですね。
• 東西線沿線を探すなら快速が止まらないけど葛西の物件がいいですね。
• 朝夕の交通量の多さは半端じゃないすよ。騒音と粉塵はかなりのもんだと思いますが。

大型車が多く、路側帯がないに等しいにも関わらず路駐するバカが多いんですぐ渋滞するし。

構造・建物

• 内廊下設計で、玄関に一番近い部屋がマスターベッドの部屋。玄関からマスターベッドまでってただの廊下しかないから、マスターベッドでちょっとうるさくすると廊下まで丸聞こえです。
• マスターベットルームが玄関に近いとの意見がありましたが、外廊下の一般的なマンションのマスターベットルームは廊下に面してるケースが多くないですか。それなら、玄関、廊下を挟んでいるだけ、こちらのマンションの方がまだプライバシーが守られてる気がしますが。
• 最初に見たのは葛西橋通り(けっこう大通り)に面した２Ｆの部屋。休日でやや車が少なかったとはいえ、思いのほか室内は静かでした。排ガスが気にならないでもないですが、清浄フィルターつきの換気システムもあるので、そんなに気にしなくてもいいような気がしました(フィルターのメンテはちょっと大変そうですが)。
• 階高確保、仕様が良くても構造は普通の耐震等級１だよね。駅から狭い歩道を通って実質15分くらい。いくら新新価格でも最上階で坪300万円でしょう。
• HPによると、杭の長さ61ｍとは普通のことなのかな？地上19階だから、地上に出ている部分の方が地下より少ないかも・・城東の地盤は、こんなものですか。
• モデルルーム行ってきました。窓がとても大きく、眺望がよさそうです。部屋も狭いけどとても機能的に作られてました。廊下が中廊下なのでマンションに一歩入れば暑さや寒さ雨などを気遣はなくていいのがよかったです。
• いい場所だと思います。公園側の北向き上層階なら、東京スカイツリーが見えるでしょう。無駄な共用施設が必要ない人に取ってはいいのではないのでしょうか。
• 間取りは他の東京23区内の5000-7000万円の物件と比べてもここは機能的で最近出回っている２０階立てぐらいのマンションと比較してもここの眺望はまずまず上位レベルだと思う
• スラブ厚もボイドでない型で250mmある。周辺の物件と比べてもかなりの高仕様なので、値引きされるならいいと思う。

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共用施設

• たしかに駐輪所は東陽町駅の北側にありますね。空いていればラッキーでしょうね。葛西橋通り渡らなければ東陽町まで徒歩１０分以内でしょうけどその間にマンション建ったとしたらお高くなるでしょうね。西友近くに日通のもちものらしき大型駐車場ありますが、あそこはどうなるのでしょうか？やはり今あるもので検討しないとすぐ２，３年経っちゃうし。
• 日通不動産のコインパーキング、気になりますよね！あそこに出来たら、この辺りではGFSと並ぶ優良物件になりそう。でも、普通に考えたらオフィスでしょうね。

• 

  シティタワー東陽町エンブレム（2009年12月22日撮影）

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  シティタワー東陽町エントランス

設備・仕様

• ここ、いいところはすべて角部屋で、仕様がよいこと。窓も広いし開放感がある。ネット家電なども便利。親水公園もすぐ近く。一方、大通りに面していてうるさく、駅から遠いのはネックだが、サッシもいいし、買い物も便利でこの程度は許容範囲。

間取り

• リビングは広い印象はありませんでしたが、採光部が大きいので圧迫感がなかったです。キッチンは、どちらかというとコンパクトな印象ですが、使い始めるとちょうどよいサイズに感じます。とくに、年をとったときなんかは扱いやすそうです。どうせなら、車いす生活でも動けるかを確認すれば良かったです(大丈夫そうですが)。
• 部屋はそれぞれがきちんと長方形に切られていたので、使いやすいのではないでしょうか。壁紙も良かったです。そのほか、トイレ、お風呂なども含め、全体的に良かったですが、もしかしたら、収納量が足りないかもしれません(私は４人家族です)。

買い物・食事

• 「南砂銀座」は別として、北砂のアリオが出来？近くのOKストアは庶民の味方です。アピタ跡のクイーンズ伊勢丹はそれなりのものを買えるということでショッピングも不自由ないですね。

周辺環境・治安

• 花火は南東なら江東区の花火大会見えるかも。北西ならもうすぐできるスカイツリーが見える。
• 当該物件は公園至近であり、また砂町銀座を中心に買い物利便のレベルも高く、商品企画的にはファミリー向けに十分な床を有していることから、バス便を使わなくてはならない程度でなければ、あまりマイナス要因にはならないと考えられます。いずれにしろ、私を含めた中間所得層は、周辺環境に特にマイナス要因がなく、本丸（大手町、丸の内、霞ヶ関など）から電車時間10分程度といった好条件のマンションが買える機会はかなり減ってきている印象を抱いております。
• 「東陽町」といえば、兄弟分といえる「豊洲、東雲」エリアとともにデベロッパー関係者間で囁かれる「江東区坪単価１７０万円の壁」の代名詞のような町でした。しかしながらその兄弟分である「豊洲、東雲」が、再開発を主な要因として地位が向上したと言われているものの、平均坪単価３００万円弱が定着し江東区自体の差別的評価が払しょくされたとすると、江東区役所のおひざ元であり、まちとしてはより成熟している「東陽町」はこれまで過小評価されて過ぎており、少なくとも平均坪単価２６０から２７０万円前後が妥当なマーケットであると改めて評価できるのではと考えられます。
• 当該物件は嫌悪要因となる葛西橋通りに南面していますが将来にわたり採光が遮られることもなく二重サッシで遮音性に配慮しており、北側には江東区内屈指の「仙台堀公園」が隣接し都心にありながら自然環境に大変恵まれているとなどから、良好な周辺環境に立地していると考えられます。（ＴＶでも取り上げられたＯＫショップも徒歩1分）
• 防音ガラスがあるから平気ではないか、ただ空気が物凄く悪そう。南砂２丁目は高いよ。東陽町駅前の旧価格が、ここの新価格になるでしょう。今はアップルタワーの購入者ともめてるので、販売がおそくなったのでしょうか？
• 東陽町に行く用事があったので、ついでに現地まで歩いてみた。売れない理由がわかってきた。
  • 駅から現地への道は、区役所を過ぎるまでは道が狭く人通りが多く歩きにくい。その後は信号もあり、道路のアップダウンもある。贔屓目に見ても１３分はかかる。
  • 周囲は団地・マンションと工業系施設多く、電線電柱も多くどちらかと言えば殺風景。
  • 川ないし暗渠が多いため、周囲の道路（橋）が高くなっており、マンションが窪地に建っているような感覚がある。
  • 中に入って見たわけではないが、周囲の建物もそこそこの高さがあり、上層部でなければ眺望にやや不安。
  • 同様に周囲の建物からの視線が気になるため、カーテンをかけると窓面積の広さも意味が無い
  • 葛西橋通りはやはりそれなりにうるさい 以上から個人的には、なんとなく夢が持てない物件との印象を受けた。

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周辺施設

• ここは親水公園が東西にあります。中高年には暮らしやすい場所です。これだけ都心に近くて緑がたくさんある場所はないですよ。あと、１０分歩けば南砂銀座の商店街があるのもなにもにも変えられない良さです。
• 北側が親水公園、南側は大通りに面し五月蠅いながらも圧迫感が無く、都心部に10分程度でいける東陽町（ちょっと駅遠は目を瞑り）、全て角部屋なので値段の折り合いがつけば検討の価値ありと思えます。
• シティタワー東陽町の南西側、葛西橋通りを挟んではす向かいに１２F建てのマンションが建つみたいですね。シティタワー東陽町の西隣の東陽町マンションには、マンション建設反対の幟が建っていたけど、シティタワーからは距離は離れているので、日照等の影響はないと思います。とはいえ、南西向きの低中層階は、多少眺望に影響があるかも。このマンション、３Fの南東側なんて、歩道橋から丸見えなのに、値段はそんなに変わらないんだよね。買う人いるんだろうか。
• ちなみに駅は違いますが、同じ南砂２丁目（南砂町駅徒歩6分程度）に三菱商事の25階建てタワーが建つようです。下手したら販売時期が重なるのでないかという…。
• 東西線沿線希望の者です。東陽町では「パークホームズ東陽町キャナルアリーナ」というのが現在建設中のようですが、こちらはどのような噂なのでしょうか。

その他

• 正直、この物件は江東区の物件としては異様な値付けだから関心を呼んでいるのです。しかも、駅からも遠く、幹線道路に面するなど環境もいいとはいえない。まさにマンションバブルの最後を飾るにふさわしい物件。バブルが崩壊した今、どのような形で終わるかにも関心がある。値引きなしで購入した人は本当の意味の高値掴みだと思う。
• 住友の体力がどうこうではなく、この物件の未だにこの無茶苦茶な価格で売り切れると思ってるのかどうか分かりませんが、ここだけではなく目白でも大量の空き部屋があるわけですから、独りよがりの値付けを考え直して消費者の購買意欲を掻き立てるような価格に早く改定して欲しいものです。
• 不動産不況が長引くと、体力勝負になる旧住友財閥グループ全体の総売上は約60兆円で日本のGDPの10％を占め、住友不動産グループの総資産額は約3兆円弱(本年第一四半期)、また旧住友財閥の本流を受け継ぎ住友家評議委員会を継承してる。
• ただし立地は良くない。目の前の道路は目をつぶるにしても、駅が遠い。実質バス便物件に近い。もっとも売れない最も大きな原因は価格であることは間違いない。やっぱ庶民にとって価格＞立地＞売主・施工者＞設備ってとこでしょ。会社員とかでローン組む以上、他の全てが満点でも予算限度を超えた瞬間に検討対象外になる。
• 品格法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）
  • 第2条第2項、
  • 「不動産の表示に関する公正競争規約」
  • 第15条（一般事項の表示基準）第(28)号ともに、
  • 「築後1年未満、未入居」物件を「新築」と定義している。
  • 同規約の第18条（不当表示の禁止）第(17)号において「建物の建築経過年数又は建築年月について、実際のものよりも優良であると誤認されるおそれのある表示」を不当表示として禁止している。

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