マンションの買い替え

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マンションをすぐ買い替えたくなった場合

• まだ、マンションを購入してから、１ヶ月しか経っていないのですが、買い替えを考えております。どの様にしたら良いのでしょうか？
• 買い替えをするには、どの様な、手続きをすれば良いのでしょうか？でも、売るって言っても、購入してからすぐ売るとなると、よっぽどの何かがあるのだ、と思われ不利になりますかね？こちらとしては、ちょっとでも高く売りたい訳ですけど・・・。時間が経てば経つほど、値段が下がると言いますが、逆に早すぎても駄目なんでしょうかね？
  • その原因は、誰がみてもすぐわかる（日が当たらないとか）だったらいくら新築でも安くたたかれるでしょう。まず　１年位がまんしてみてはどうですか？すぐ売りたいなら理由は、転勤でもなんでもあるとおもいますが、不動産屋と連絡して査定してもらい　条件が合えば売却手続きローンがあれば全額返済したうえで、次を捜すことになるんじゃないでしょうか？
  • 人が住んだら中古で価格は２割落ちといわれます。なので頭金２割払っていない人は残債のためにさらにお金を用意する必要がありますよ。
• 原因がそれほど気にする内容なら、中古で売る時に、重要事項説明で相手に説明しなければいけないのではないでしょうか。説明を聞いて購入者がどういう判断をするかですね。
  • そうですね。そこが問題です。かなり安くたたかれるのではないかと思います。例えば、ここを売った不動産屋に、査定してもらい、買い取ってもらう、なんて事は出来るのでしょうか？売った側にも、責任がある問題なので、他に頼むよりは高く買ってくれるかもしれないと思ったりして。
    • 売り主に少しでも責任があるのならゴネまくって契約解除に持っていくという方法もあるのでは？
    • 売ったときに重要事項説明とかで、その問題についてなにか書いてあるのであればその内容が重要ですね。
    • 実際に不動産を扱ってるい者ですが、まず契約解除は不可能だと思います。鍵の引渡しの時に所有権の登記を法務局に行っていると思いますので、法律上、あなたのものになっているからです。そこで、私が考える最良の方法はすぐに、売りにだすことです。売りたい金額と実際の査定ですが、もちろん建築年月日が経過するにつれ査定金額は減額していくので、必ず売る！と決めているのであればすぐに、売りに出すのが最適ですよ。
    • 不可能と言うことはないでしょう。非常に難しいことは確かですが。実際に登記後に契約の白紙撤回をした人を知ってます。弁護士に相談されることをおすすめします。いずれにしろ行動は早ければ早いほうがいいと思います。
    • 何事にも対処方法があるので、売主や建築士に相談してみてはいかがでしょう。売るのが最良。というのは浅はかでした。申し訳ない。建具やボンド、素材の面での健康被害ならリフォームで直るでしょうし。
• 今回の件に関しては、規約にも、それなりの事が書いてあるので、購入してしまった、私にも、責任があるかもしれないし、だから、規約に書いてあるじゃないか、と言われれば、どう言い返していいか、わからないのです。でも、物件を見に来た時は、こういう状況じゃなかったのに・・・と言う感じです。とにかく、酷いです。担当の、不動産屋さんも、知らなかった事で、私が報告した時に、それは私も気付きませんでしたが・・・と言っていました。インターネットでも、いろいろ調べてはいるのですが、前例がみつからないのです。
  • 公害みたいなものが、周囲にあるということでしょうか？法的や公的な環境基準値に対して、内なのか外なのかは把握すると良いでしょう。売主？も知らなかったようですので（ホントかいな？）、調査の協力を依頼してはいかがでしょうか？役所に行けば、測定器機が借りられる場合もありますよ。てゆうか、外部からの環境悪化は役所（環境課？）に話してみてください。
  • いずれにしろ転売するとなるとローンの残債はすべて返済しなければなりませんからまずはその資金調達の可能性を調査してそれにかかる労力と売主との交渉のどちらが有利か検討し至急方針を決めるべきじゃないですかね。その上で後者を選択するのでしたら役所や消費者センターのような所に相談して何が現実なのかを早めに見極める努力が大切だと思います。規約に書かれている事は確かに約束事ではありますが、それ自体が法を遵守できていない内容であれば無効になる道も残されています。
    • 一度、理事会に答申してみたらいかがですか？少ないながらも、他住戸の方も同じ被害（....被害なのかな...）を受けておられるようなので、利害関係が全会一致とはならなくてもかまわないと思います。新築物件だと、まだ管理組合運営もままならぬ状態だと思いますので、初回の人事で理事に立候補してみたらどうでしょう？ま、そうはいっても極端な我田引水は避けなければいけませんが、早々の引越しまで考えるほど深刻な案件であれば、みなさんも耳を貸してくれる（あるいは管理組合名義でデベロッパへ抗議あるいは市町村へ陳情するようなことも可能になる）と思いますよ。少なくとも個人でやるよりは効果はあると思います。

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中古売り出しの手数料

• 中古で売るとき、仲介の業者を頼んだとすると、物件の価額×　３％＋６万円　を上限に手数料がとられます。
• 仲介手数料の値引きについてですが、普通は仲介手数料の値引きはやはり期待できないでしょう。私の場合は、最終的に売買を成約させた仲介業者Ｔ社が損して得する戦略を取ったために、結果として値引きになったのです。つまり、売り手である私と買い手のお客さんのそれぞれの希望価格とで、最後の土壇場でも90万円の差があったんですね。その差を仲介業者Ｔ社は、私が支払う仲介手数料の90万円値引きで埋めてきた訳です。不動産仲介業は完全成功報酬制なので、成約しない限り業者には一切手数料が入らない訳ですから何としてでも成約させたかったのでしょう。その辺は業者とのいろいろな駆け引きがあったのでした。

入居後すぐに買い替える場合の費用

• ５０００万円の新築マンションに入居して３ヶ月ですが、入居して不幸がたび重なり、 相性の悪いマンションのような気がしてきて、他のマンションに買い替えたくなりました。 しかし、ローンを組んだ主人にはとても言うことは出来ず、ひとり密かに考えてます。 ローンは35年で某銀行の3年変動金利で４２００万です。 子供はなく、30台前半、夫年収８８０万、私年収４５０万です。 頭金、諸費用、家具雑費などで、貯金もほとんど使い果たしてしまいました。 もし買い替えとなると、最初にいくらぐらい必要なのか気になります。 また、ローンを組んだばかりでは、借り換えも出来ないと噂を聞いたこともあり、 調べているのですが、いまいちよくわかりません。 どなたかお知恵を貸していただけませんでしょうか？
  • 簡単に3パターン程紹介しましょう。

1. 売却→次のマンションを購入して入居：売却と購入が同時進行ですのでかなり大変です。売れないと購入できないので受付けてくれないデベが多いかもしれません。
2. 売却→賃貸→購入：ゆっくり売れてゆっくり探せますね。逆に言うと時間かかる。先に賃貸移ってもいいですね。
3. 売却しないで購入：一番簡単です。引越した後、売るなり貸すなり好きに処理してください

• • • 細かい事は仲介の不動産屋行かれた方がいいですよ。もしくは、気になるマンションがあるのならモデルルームいって相談してみるとか。費用は、まぁいくらで売れるか次第でしょうか残債より高く売却できれば、問題無いですが逆に安ければ、現金で出さないといけません。全額返済しないと抵当権はずせないからです。誰も他人の借金付きは購入しませんよね。仲介手数料は3％＋6万円です。　4000万円なら120万円+6万円で126万円

1. 残債4200万円　　売却4200万円　そのまま返済すればいいですね
2. 残債4200万円　　売却4000万円　200万円足さないとダメです。

• • • 仲介屋の取り分はそうだろうが、新しく家を買いなおすのだから、余分に不動産取得税や登記費用、ローンを組みなおすのにローンの保証料や事務手数料、こまごまいろいろかかる。奥さんが新居購入したばかりだから、引越し間際にあれやこれやお金がかかったことは経験済みだと思うが、それがそっくりそのままもう一度かかり、さらに、今の家の売却損が出ればさらに金が必要。お金の余裕がなければ住み替えは不可能。銀行も貸し倒れリスクが高い客と考えるから、金も貸し渋る。従って、入居直後の住み替えは困難。２、３年待ちな。
• ③しかないだろう。①だと、まず高く売れない。次のマンションの購入がかかっているので、安くなっても妥協することになる。②だと、納得いく価格で売れなければ、そのまま数年すんで、ローンの返済を進めながら、買い手探しを継続すればいい。③だと早く買い手が見つからないと賃貸の家賃分損するが、一番早くうれる可能性が高い。②、③になるが、賃貸の家賃とか引越し代もかかるし、貯金を使い果たしているとなるとまず無理だろうな。

1. 売却→次のマンションを購入して入居
2. 売却→賃貸→購入
3. 賃貸→売却→購入

• 売却損が２千万越えて住み替えた者です。今のお住まいに不満があるのなら決断は早いほうがいいと思います。うちも入居して半年後に諸事情から嫌になりました。夫の説得に時間がかかり売却損が増えてしまいました。返済比率に問題がなければオーバーローンや諸費用ローンも利用できますお身内に一時的に借り入れされる方も多いです。各銀行様々な個人向け商品が充実していて羨ましい時代になってます。まずは、銀行の住宅ローン相談に行かれ借り入れ可能額を計算してもらい不動産業者にご自宅の査定をしてもらってはいかがでしょう？うちは売却額よりローン残が残り手持ち資金を追い金と仲介手数料に使いました。うちは売却額よりローン残が残り手持ち資金を追い金と仲介手数料に使いました次の家は諸費用ローンを利用して合計４７００万の借り入れ当時夫は４９才で年収も上の方のご主人より低かったのに大手銀行が快く貸してくださいました。手数料と頭金は保険から契約者貸し付けをして一時的にしのぎ保証料は０円の商品を選びました。売りを先行して仮住まいをしたのでその費用は夫名義の車を売却して作り車がないと不便な場所でしたから私の名義で新たに車を購入しました（ローン実行までは夫名義の借金は×）業者の提携銀行よりもご主人の会社のメインバンクの方が少々無理な融資でも通りやすいです。私達も自分達で銀行に直接申し込みに行きましたから。現在高利の諸費用ローンは全額返済して月の支払いは１２．５万です私の収入が２０万ですから　私の収入だけで余裕で払ってます。ダブルインカムは強しですよ！
  • その保険料0円の保険とは、具体的にどんな保険なのか、もしよろしければ、教えていただけませんでしょうか？よろしくお願い致します。
    • 保険とは夫の生命保険（終身付き定期保険）と子供達２人の学資保険からです。手持ち資金は抵当権を抹消するために使い果たしたので二度の引っ越し費用や、次の家の手付け金（１０％と言われますが最近は１００万あれば大丈夫）仮住まい費用もあり　２００万ほど現金が必要でした。次の家のローンが実行されるまでは、夫名義では借金出来なかったので顧信にでてこないと言われる契約者貸し付けと、妻（私）名義の借金に目をつけました。☆保険の満期金の範囲内で借りられる契約者貸し付けは、貯金として扱われるみたいで調査しても個人の借金としては出てこないそうです。
  • やはり、買換えとなると再度、ある程度貯金をしてからでないと無理そうですね。5年ぐらいの我慢が必要なのかなと思いながらも、年数が経った分、売却価格もその分値下がりするだろうし、、、出来れば２〜３年を目安に頑張ってみたいですが。。。
    • 今のマンションにかかるお金、新しいマンションにかかるお金、移動に関するお金、それぞれにかかる手数料や手間・時間・・・考えると頭痛いですが、一番安く済むのは、分譲＞分譲で、ローンは銀行の買い替えローンですかね。手続きなどがまとめて済みそうで。 これはまぁお金だけに注目した案ですが、もう次の移動はできないと思った方がよいので、一度賃貸に出てゆっくり頭を冷やした方がいいかもですねー。
• 売却してその家に住み続けながら、次の家に引越しなんて都合のいいことはやはり出来ないのですね。あたりまえですよね。
  • それはケースバイケースだと思います。買い主、売り主が個人の場合　契約内容によりますもちろん双方が合意しないといけないのですが、こちらの引き渡し希望日と買い手の引き渡し希望日は必ずしも一致しないものです。現状が空き部屋・空き家の場合は即入居可となりますがローン残がある以上、売れないと抵当権を抹消できない抵当権を抹消できなければ、次の住宅ローンは通常は組めない（セカンドハウスローンもありますが・・・）現状は居住中として売りに出すわけです。で、いつ売れるかは誰にも分からないわけで仮に申し込みが入っても、買い手が現金払いなら問題ないですが、ローン利用となればその方を調査する時間も必要ですから、通常申し込みから引き渡しまで早くても２〜３ヶ月はかかると言われています。しかしこれはあくまで一般論で、引き渡しは半年後を条件にしてそれを受け入れてくれる購入者を待つというのも有りです。全ては契約なんです。もちろん最初から仲介業者にこちらの条件は伝えましょう。購入希望者にも最初から「この物件は引き渡し日の条件付きなんだな」と了解した上で内覧してもらわないとね。中には強引に自分の希望を通そうとする人もいますが、嫌なら断ればいいだけです。但し、この時代は完全なる買い手市場ですから。私は購入者の条件を承諾しました。住み替えの場合は売り買いの時間差がありますから、資金計画だけではうまくいかないのです。出来れば、売りを先行して一度賃貸に住む覚悟が必要だと思います。
• 現在のように中古価格の先行きが不透明な場合は手元に残るお金が確定した後に新居を買う“売り先行”のほうが資金計画にも狂いが生じなくて安全です。そのほうが売りあせる必要もないのである程度納得のいく価格で売却できる可能性も出てきます。一方、自宅の明け渡し時期を気にせずに新居をじっくり探せるのは“買い先行”ならではの魅力だといえます。ただしその場合、新居の取得日までに旧自宅が売れず二重ローンを背負ってしまうパターンを避ける手立てはとっておきましょう。具体的には、以下に解説するような二つの方法が考えられます。まずは、購入する物件の売買契約書に“買い換え特約”を付記してもらうこと。文面としては“○年○月○日までに○○万円以上で手持ち物件が売れなければ本契約を白紙撤回する”といった内容にするのが一般的です。これなら、たとえ購入をキャンセルしても、契約時に支払った手付金は全額戻りますし違約金を支払う必要などもありません。ただしこの特約新築分譲で売り主が不動産会社のケースなら比較的ＯＫですが売り主が個人の場合（つまり中古物件を買う場合）には、承諾してもらうのは難しいようです。さてもうひとつの方法としては一定期間内に自宅が売れなっかた場合仲介会社に自宅を買い取ってもらう“買い取り保証制度”を利用するという手が考えられます。ただし物件によっては買い取ってもらえないケースもありますし一部の仲介会社しか実施していないのも実情。さらに買い取り価格は査定価格の約８０％と大変シビアになってしまうなどの点があることを頭に入れておきましょう。
• 私も5,000万円の新築マンションを、1999年に契約し、2000年に入居、そして2002年に売却しました。売却時の査定価格は4,500万円でしたが、粘って３か月後に4,700万円で売却の契約をし、さらに私の方の仲介手数料を90万円まけさせたので、実質的には4,790万円での売却をしたのと同じでした。こんな私の経験から得られた体験・知識を紹介できればと思いますが、そもそもスレ主さんはご自分のマンションの査定を業者に依頼されたのでしょうか？査定価格が不明だと、買い換えに当たってどう言ったプロセスを取った方が有利か、はっきりしないと思うのですが・・・
• ①短期所有の居住用不動産を売却する場合：平成１６年１月１日の税制改正により土地建物の損失控除の給与所得との損失通産は原則としてできなくなりました。※所有期間が５年以下の居住用不動産を売却した場合：譲渡した価格よりもローン残高が多い場合を除き損益通算はできなくなりました。
• ②居住用をローンで買い換える場合：所有期間５年超であることが条件になります。※繰越控除制度と買い替特例は同時に適応を受けることはできません。
• ③譲渡した価格よりもローン算だがが多い場合：
• 平成１６年に創設された買い替えなしで繰り越し控除ができる制度です。※特例を受けるには、特例をうける旨を申告し、財務省令で定める書類を提出することが必要です。税制は毎年変更されているので確認が必要です。エアコンは家電製品ということで我が家の場合は購入価格に含まれませんでした。オプションも疑問ですが・・・※※所有期間が５年を超えている方は、詳しくは管轄の税務署にお尋ね下さい。主な条件：

1. 住宅は譲渡した年の１月1日現在で、保有期間が５年を超えるもの
2. 譲渡は一定の親族以外に対する譲渡であること
3. 譲渡の前日に譲渡した住宅にかかる一定の住宅ローン残高があること
4. 譲渡した人の合計所得が３千万以下であること

• まずは取得費について取得費として認められるもの取得費とは、その不動産の購入代金、購入のための支払った仲介手数料、登録免許税、不動産所得税印紙税、整地費、増改築費、設備費、借入金の利子、などを加えた半額です。ただし、建物の場合は、取得費から経過年数に応じて減価償却費を差し引かなければなりません。※減価償却とは・・・建物の価格は建てたばかりの時が一番高く、寿命がきて利用できなくなった時に一番低くなります。税法では、「耐用年数」といいます。実際には、ひとつひとつの建物は建て方や手入れの仕方によって寿命が違うのですがそれでは基準にならないので、建物の建て方や材質によって「耐用年数」を決めてあるのです。※鉄骨鉄筋コンクリート作りの場合・・・法定耐用年数は４７年、償却率０．０２２建物の寿命である太陽年数に対して、その建物を取得して譲渡するまでに経過した年数を「経過年数」といいます。減価償却の計算にはこの経過年数も必要となってきます。償却率=1／耐用年数　と覚えましょう。

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買取のチラシについて

• 「○○マンション限定でお探しのお客様がいらっしゃいます！」と言うチラシについてです。このチラシが入っていたからと言って、実は簡単には喜べないんですよ。なぜなら、そんな今すぐにでも買い取ってくれそうなお客さんが、本当にいるのかどうかはかなり怪しいからです。高倍率で即日完売した人気物件とか、広尾ガーデンヒルズや東京ツインパークスなどのプレミア物件なら、売り手の言い値でも買いたいお客さんはいるかも知れません。でも普通のマンションの場合は、価格や広さ、内装や間取りなど、買い手の希望する条件を満たさない限りそう簡単には成約には至らないことが多いのです。では、なぜそんなチラシが入るかと言うと、仲介物件は仲介業者にとって手数料を得るための商品なのですから、何が何でも売り手を見つけなければ商売になりません。いくら買い手のお客さんがいても仲介する物件がないのでは、手数料は入って来ませんからね。そこで、オーナーが売りたくなるようなチラシを入れるのです。そして仲介契約を結ぶのですよ。私はそんなふうにして、釣られてしまったのでした・・・
  • さて、「○○マンション限定でお探しのお客様がいらっしゃいます！」と言うチラシを入れたＤ社に電話して、どんなお客さんがいらっしゃるのか聞いてみました。何でも、そのお客さんは私のマンションが新築分譲された時に購入を検討したのだけれど、資金面で不安があり見送ったそうです。それが二年経って購入資金も増え、近くに住んでいることもあって、そのマンションで売りが出ればぜひとも購入したいとのことでした。この話を営業マンから聞いて、この分ならこちらの希望価格で結構あっさり売却出来そうだなと私は楽観したのでした。と言うのは、その前年に同じマンション内で、新築分譲当時の価格の２％引きで売却が成立した部屋があったからです。そこで翌日Ｄ社の営業マンに来てもらったのですが、マンション売却は初めてで何も知らない私は、業者の言われるがまま契約期間三ヶ月の専任仲介契約を結んでしまったのでした。。。普通、不動産の仲介契約には、おおまかに専任契約（専属専任を含む）と一般契約があります。専任契約の場合、契約期間中は他の業者と仲介契約を結ぶことは出来ませんが、売買成約に向けて全力を尽してくれることが期待出来ます。今住んでる物件を売って新しい物件を購入する場合などは、購入物件のディベロッパー系列の仲介業者と専任契約を結ぶことが多いと思います。でもハズレ業者と専任契約を結ぶと悲惨なことになります。その業者に見切りをつけて他の業者と仲介契約を結びたくても、解約しない限り出来ないのですからね。私の場合がまさしくそうでした！そして私がＤ社と契約したその週末に、Ｄ社の営業マン二人（次長と新人）が「○○マンション限定でお探しのお客様」Ａさん夫婦を連れて見学にやって来ました。私はＡさん夫婦がすぐにでも売買契約を結んでくれるものと思っていましたが、世の中そんなに甘くなかったですね。。。奥さんはかなり乗り気でしたが、ご主人があまり気乗りしない様子で、狭いとか（価格が）高いとか不満を漏らされていました。そして、ズバリ購入希望価格を聞いてみたところ、私の売却希望価格の4,890万円（新築分譲当時の価格の２％引き）よりも何と690万円も低い4,200万円だったのです！あまりの開きに私は愕然とし、奈落の底に突き落とされた気分でした。そしてもう交渉の余地なし、と言うことでＤ社の営業マン共々お帰り頂いたのでした。そして私のマンション売却に関する苦悩の日々は、そのときから始まったのです。。。ところが本当に世の中不思議なもので、その３ヶ月後に私のマンションを買って頂いたのは、何とそのＡさん夫婦だったのです。。。今すぐにでも購入して貰えると私が思い込んでいたＡ夫婦と価格面で決裂して以来、売却戦略練り直しのため、Ｆ駅近辺のマンション価格やその後の新規供給動向を遅まきながらリサーチし始めました。そして改めてＤ社および念のため別のＳ社でも査定価格を出してもらったところ、どちらも分譲時販売価格から約一割引きの4,500万円でした。そこで、マンションの売却希望価格を査定価格前後にして出来るだけ早く売却するか、時間がかかることを承知の上で付加価値分を査定価格に上乗せしてじっくり買い手を探すか、最初は迷いました。でも、次に私が新規物件を購入する時は焦らずゆっくり時間をかけて探そうと思い、一旦賃貸物件に引っ越すつもりでいたのと、売却マンションの立地が充分に生活および交通の利便性が良く、一方で豊かな自然に囲まれていた点から、査定価格に付加価値分を上乗せすることを選んだのです。前にも書きましたが、そもそも査定価格とは同条件の物件が成約するであろう平均価格に対して多少押さえ気味になっています。そこで私のマンションにどの程度の付加価値があって査定価格に上乗せ出来るかを分析しました。まず最初にその後の新規マンション供給動向ですが、Ｆ駅徒歩10分の金融機関研修センター跡地に大規模マンションの分譲が開始していました。早速モデルルームへ行って価格リサーチをしたところ、私のマンションよりも平均して一割ほど高いことが分かりました。一方で中古マンションの販売状況ですが、元々新築マンションの供給が少ないエリアな事もあって、競合する中古物件はその時点では出ておりませんでした。この様な状況下で売却価格を見直した結果、査定価格に対して上乗せする付加価値を私は6%強に設定しました。そして売却希望価格を4,790万円とし当初より100万円下げましたが、最初の募集は4,890万円で行うようにＤ社に頼みました。実際に買い手と価格交渉に入った段階で、場合によって100万円下げるつもりだったからです。こうして３ヶ月間にわたる私のマンション売却活動が開始されたのでした。

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査定について

• 査定の件ですが、簡易査定と呼ばれる路線化と近隣の成約価格から計算される大雑把なものでしたら電話相談で即回答されます。この場合は口頭です。本格的な査定価格は、物件の内覧後となり　業者により即回答の場合と、後日(２日ほどの営業日)の場合がありました。担当者の性格や、会社の規模にもよるようですが、大手ほど文章で回答する傾向がありました。(査定表を作成する時間が必要なのかも)査定の流れとしては電話やファクスで査定依頼をする→担当者から連絡が来る→電話査定か内覧査定か選択する(結構しつこく内覧しないと正確な数字が出せないと言われる。)→内覧希望の場合は都合の良い日に内覧(近所に駐車しないようにお願いする)→担当者が文章による査定表を持参して来る(郵送でと言っても必ず来る)。契約を迫られる。こんな感じです。私の経験で言えば、電話査定と内覧査定額は、ほとんどかわらなかったです。
  • 査定についてもう少しだけお話すると査定して始めて皆さんは自宅の客観的な価格を知ることとなります大変シビアな数字が出てくるので、ほとんどの人は「こんなに低いの？」と驚き、落ち込み、そして怒ります。購入した時の価格と、購入にかかった諸費用が頭の中をぐ〜るぐ〜る。これは、一旦忘れたほうが精神的に楽です(私も怒ったクチですが)とくに近隣に新築が多く供給されている地域は、路線化や公示価格も関係なしで近隣の成約事例がすべてという驚きの数字を提示されますから。

マンション売却の利益から新たにマンション購入

• 築８年のマンションに住んでいます。 ローンはあと１８００万ほど残っていますが、買い替えを考えています。 このあたりの相場だと、３０００～３２００万ほどで売りに出せそうです。 売却益を基にして、広めのマンションに引っ越そうかと思っていますが、いかがなものでしょうか？ 年収は６００万、公務員、妻＆子ども２人（８歳・３歳）です。 次の住処はまだ検討中ですが、４０００万～４５００万程度の新築マンションを考えています。 こういうケースで買い替えを検討することは、あまりないケースなのでしょうか？ 今は固定３０年2.95％です。月７万、ボーナスは１７万支払っています。
  • つなぎ融資をつかわないとしたら、諸々諸費用と手付け、引越し費用、あと、オプション検討しているならその代金など、キャッシュも用意しておいた方が良いです。
• 資金計画が現居の売却を前提にしてるのなら、売りが先でしょ。まあ、買換え特約をつけておけば、 売れなかったら契約の白紙撤回ができるけどね。
  • 売りが先だと引渡しまでの期間の仮住まいも用意しなきゃならない。それに引越しも２度になる。 そういった費用もちゃんと考えておこうね。
• 現マンションが売れず最悪買取りとなる場合も想定して、できるだけ高値で買取り保証を付けてくれる仲介屋に売却依頼した方がいいと思う。 なお、資金計画は買取りとなった場合の最低額で試算しておくべき。買取り額より高値で売れればラッキーくらいに考えよう。 ただ、住宅ローンの残債があるうちは新規のローン審査はまず通らないので、ローン審査前に売却して残債を消しておくしかないと思うが、予備審査はかなり早い時期にマンション事業主がかけたがる。 予備審査に通らないと事業主はその後の商談をすすめてくれないので、、、やはり売り先行でいくのは難しい気がするなぁ。
• 竣工済み物件なら売れた→即引越しでいけるが、青田買いとなると物件完成までは明け渡すことができないので、売却条件はきつくなりがち。（引渡しは半年後とか）よって、その分制約率は厳しくなると思っておいたほうがいい。
• 営業からもらった資料より
  • 1)新築物件の契約に際して現マンションの売却が絶対条件ではない場合

1. 売却代金を購入代金に充当しなくても購入可能
2. 既存ローンを完済しなくてもローンが組める 　・・・新物件の売買契約、入居を済ませてから売却や賃貸

• • 2)新築物件の契約に際して現マンションの売却が絶対条件の場合
  • 2-1　買取保証制度利用 　　一定期間に売却できなかった場合は買取保証額で不動産会社が買い取ってくれる 　　売出価格は査定額の115%まで

1. 売却できた場合は仮住いが必要となる
2. 売却できなかった場合は買取保証なので仮住いの必要なし

• • 2-2　停止条件特約契約 　　一定期間内に売却できなかった場合、新物件の契約を白紙解除できる 　　売出価格は査定額

1. 売却できた場合は仮住いが必要となる
2. 売却できなかった場合、手付金が戻ってくる

• 8年前に横浜の青葉区で購入し分譲時の価格で売却成功しました。 （ローンの残債もスレ主とほぼ同金額）

1. 売却まで4ヶ月かかりました。（最初は一般媒介、途中から専任）
2. 停止条件付きで行いました。
3. 仮住まい3ヶ月行いました。（出費は敷金もどりを差し引いて50万程度）

• 成功のポイントは

1. 夫婦2人+犬1匹で売り先行の仮住まい条件の検討に身動きが取りやすかった。
2. 新築のディベの協力が大きかった。
3. 停止条件は3ヶ月で金額見直しがあったが譲ることなく希望の金額で押し進めたこと。 （新築の魅力に負けずにダメなら売らないという姿勢を貫いたことが良かった）

• • 最大の成功は

1. 売却するときに新居を決めないこと！ 新居を決めて売却行動を行うと必ず失敗します。断言します。

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