ジオ阪急洛西口 サウスレジデンス

2017年10月26日 (木) 13:29時点における最新版

ジオ阪急洛西口 サウスレジデンス完成予想図

物件概要[ ]

• 所在地：

京都府向日市寺戸町七ノ坪110（地番）

• 交通：

1. 阪急京都本線 「洛西口」駅 徒歩3分
2. 東海道本線（JR西日本） 「桂川」駅 徒歩9分

• 総戸数：161戸
• 構造、建物階数：地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年11月中旬予定
• 売主：阪急不動産株式会社
• 施工：株式会社フジタ大阪支店

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 売れ行きはどうなのしょうか。年末までに完売するといいな・・・
• サウスの南東角87平米が4660～5260万円
  • やっぱり東南角部屋はどこも高いですね・・
• この週末にもまた何戸か売れたみたいですね。 物件概要を見ると、販売戸数22戸となってますが、残り22戸しかないということでしょうか。それとも、まだ売り出していない部屋もあるのでしょうか。
• 竣工まであと約9ヶ月。まだ期間に余裕があるとはいえ、竣工までに完売するか、売れ残りが出るかでマンションの評価が大きく変わってくるので、早く売り切れることを願うばかりです。
  • ２週間くらい前の広告チラシでは、残り40戸だったと思うので、ここにきてラストスパートかもしれませんね。
• まだ最終期が残っていますよ。 10戸。4/4から登録開始です。 3LDKは西側の上のほう、南向きの中層階。 4LDKは東南角部屋低層階しかなさそうです。 東南角部屋は、東が賃貸5階建てに隣接なので、微妙ですが・・・
• 先着順5戸となり、先週から2戸減りましたね。最終期が終わるといよいよ完売でしょうか。
• ずっと残っていた４ＬＤＫの４階は東南角部屋とはいえ、東には道路も挟まず５階建ての賃貸マンションがぴったりくっつく、さらには南側にも道路挟んでおそらく賃貸マンションが建つという立地でも売れたんですね。４８００万超えでした。
• 駅構内の壁には河原町方面行きホームと同じく窓が設置されるようですが、ご指摘のようにノース西向き住戸との距離が近接しているので、プライバシーに配慮して磨りガラスを採用するなど何らかの対策はされるでしょう。 電車の騒音に関してはまだ片側が仮線の工事中の段階なので、現状をもって騒音が激しいと判断するのは早いかと思います。ノース南向き住戸なら騒音や排ガスの部分は、サウスと条件的にあまり変わらないかと。 サウスも少し離れてヴェリテ1棟目があるので眺望が良いわけではないですし、周辺にも建設予定の土地があり、現状からどのように環境が変わっていくのか分かりません。建物構造の違いもあるので、ホントにどちらも一長一短ありますね。
• 専有面積や価格から考えると、8階の西向きN-Cのいずれかでしょう。 目の前が線路ですが、視界に遮るものがないのが魅力ですね。
• ノースは施工が竹中で、駅にも近くなおかつ安いので完全上位互換です。 サウスはリセールも賃貸も厳しいです。 ノースより安く売るか貸すかしないとダメです。
• 後発のサウスの価格見る限り、10年くらい住んでも購入時金額で売れる気がします。逆に11階以上は割高だと思いました。竹中×免震×駅近、阪急線でイオンもスーパーも近く、阪急は終電後は貨物もないし、ロングレールで静かで騒音の心配も少ない。 ここらのマンションで断トツで一番だと思います。
• 私はタイミングが合わず、ノースを買いそびれてしまい、サウスを見に行って驚愕しました。完全に下位互換にも関わらず高い。これだと売れ残るだろうと思ったら早期完売したのでこの辺りの需要は相当あるようですね。
• サウスの西向きもマンションと向かい合いますが、そこはかなり価格が下げられていましたよね。
• 東南角部屋上層階ルーフバルコニー付3LDKが5370万です。
  • 3LDKといっても99平米4LDKのプラン変更です
    • ルーフバルコニーの面積入れずにそれは安いですね。 11階なら、眺望も確保されてるはずだし。
    • 東南角部屋だから、ノースとは向かい合っていません

交通[ ]

• JRは空いていますよ。阪急は関東並みの混雑ですが。
  • 大体7時前半頃のJRでは。京都方面は前から通学通勤でぎゅうぎゅうです。大阪方面は、向日町、長岡京あたりで座れる事が多いでのでそのまま各停で大阪まで行ってます。高槻か茨木で快速に乗り換えるとぎゅうぎゅうですが。
  • 新快速が止まる駅ではないので、混雑とまでは行かないのでは…。溢れかえる駅になるなら後々ホーム拡張も考えたりされていくと思います。時間はかかるけど、未だに混雑を感じたこともないし、空きすぎてて落ち着く雰囲気の時間もありますが、今後はそこまではなくなりそうですね。
  • 京都駅で地下鉄乗り換えする方は先頭車両が近いので、通学通勤時間は混みやすいでしょうが、2駅で着くので耐えれる範囲です。
• あさのラッシュ時に女性専用車両があるかご存知でしたら、ご教示お願いします。JRサイトによると基本はあるみたいなんですが、普通は一部除外とありまして。
  • 確認したところ、女性専用車両ありました。
• 阪急桂駅でなく、洛西口を選んだのは、何故ですか？ イオンの広い食料品コーナーで買い物せずに、地元の小さいスーパー使うんですよね。 阪急沿線利用なら、桂では駄目ですか。 桂なら、コンビニ、郵便局、クリーニング店、ドラックストア、レンタルビデオ店、スーパー全て近くにあります。 出張や帰省でたまに京都駅を使うなら、２線利用は重要ではないでしょう。 逆に、通勤通学で毎日２線利用なら、マークか３棟目になりそうです。 何故、桂でなく、洛西口なのか、気になりました。
  • 子供が阪急で通学、主人が勤務地は阪急沿線ですが出張で新幹線や飛行機を頻繁に使います。そのためメインは阪急、さらにJR京都駅へのアクセスの良さも重要でしたので、最初から桂は考えていませんでした。 とにかく桂はJR京都駅へのアクセスが悪すぎます。バスもかなり細い道を通り、時間もかかりすぎます。かといってタクシーで行けるような距離でもない。行くとすれば桂川までタクシーで、桂川から京都駅という感じなのでしょうか。 こういったご家庭ばかりではないとは思いますが、JR阪急２線利用できるにこしたことはないという考えの方は多いと思いますよ。お子さんが大きくなって通学でどちらの線も使えるというのは進学先を考える上でも気分的に楽です。 食料品は小さいスーパーを使いたい方もいらっしゃるでしょうが、食料品云々は抜きにしてもやはりイオンモールは便利です。本だって服だって家電だってなんでもそろいますから。外食だって映画だって気軽に行けます。車や電車に乗らず行けるのはうれしいですよ。桂駅周辺はいろいろなお店があるのでしょうが、洛西口もこれからお店は増えるので、便利になっていくと思います。いくらお店が便利でもJRへのアクセスを捨ててまで選ぶ気にはなれません。 私はお店がそろっていなくとも（イオンモールがあれば十分ですが）洛西口の整備された道など、新しい街へのほうが魅力に感じました。 あとはメイン使いの駅まで2分そこらというのは、このあたりのマンションのメリットだと思います。子供の通学の安全が保障されたようなものだと思うんですよね・・・ たしか桂駅徒歩3分圏内のマンションはバカがつくほど高かった記憶があります。ジオ？パークホームズ？あたり。 そこを買える余裕があって、かつJRはたまにしか使わないからいいや、というのであれば桂駅でもいいのかもしれませんね。
  • ここは駅近利便性重視、あちらはあえて駅から離れた静かな環境を望むかたが選んでいらっしゃるのではないでしょうか。 ここを選ぶ方とはまた重視する点がまったく違うのではないでしょうか。 桂と洛西口との駅での差ではなく、重視する住環境の差もあると思います。
• 洛西口駅前の道路整備が進んできましたが、 東西の道路に車道を接続しないようにしか見えない　想定外だった
  • ちょうど京都市と向日市の境目なんですよね。 向日市側の道路が出来てから、数年後には接続されると聞きましたよ。
• 阪急は駅の整備を西京区に任せていつまでも仮設みたいな駅にしておくようですね

構造・建物[ ]

• 敷地面積：5,247.89m2(建築確認申請面積）
• 建築面積：2,163.05m2
• 建築延床面積：13,824.05m2
• 建ぺい率：41.22％（法定建ぺい率70％）
• 容積率：248.92％（法定容積率250％）
• 西は駅に加え少し大きな道路、南はサウスレジデンス、東はぴったりくっついた感じに建つ10階建てのマンションがあるのが、ちょっと気になりますね。
• ここは免震ではないです。
• このマンションの南側（道路挟んだところ）の東南角地には何が建設されているのですか？ 「要建設」と書かれた表示があるのですが。 何階建ての何が建つかご存知の方ご教授ください。
  • 今は駐車場のところですよね？ 建築予定があるんですね 大きさで考えると賃貸マンションでしょうか 気になりますね

共用施設[ ]

• 駐車場：162台（機械式駐車場152台、専用駐車場9台、来客用平面駐車場1台）
• 自転車置場：298台（2段式83台、スライド式175台、ラック式33台、平面式7台）
• バイク置場：6台
• ミニバイク置場：20台
• 駐車場は、100%完備で機械式なので、埋まらないと費用が管理費に上乗せになりそうで少し気になります。
  • 向日市は駐車場100％という決まりで、ここも100％なんですが、これからの時代駅前のマンションで過大な設備にならないですかね。よそに貸せばいいですけど、構造上無理かも。まあ機械式なんで将来減数工事すればいいですけど。（その点立駐のノースはどうすんだろ）
• 駐車場は、車幅1950対応も設置がありましたので、その点は良かったです。
  • 車幅1950タイプはどれぐらいあるんでしょうか? ほとんどがギリギリのミラー格納して車庫インするものでしょうか?
  • 1950は10台位だったと思います。国産だと高級車でも通常は1850で入る規格なので、外国車の方が主に利用されるのだと思います。入れやすさはわかりません。
• 駐車場地上１階希望です。 やはり、たいていの方は使い勝手のよい１階を希望しそうですね。
  • 現状の車で優先的に決められそうなので、私の乗ってる（ミニバン）なら地下にまわされそうな気もします！ 何年かおきに駐車場の抽選とかするんですかね。
• ジオノース西向きは好きずきが分かれるところだけど、駅より上は眺望は最高でしょう。高い建物なにもなくて、山々が見える。ただ、14m道路ができて、線路との距離は離れても、結局今度は車の騒音も気になるんじゃ… あと外観。なんかパンフレットと色が若干違うような気がしません？微妙な小豆色？に見える。あれはいいの？ひどく格好悪くないですか？ サウス西向きはリビング同士のお見合いがキツすぎます。窓どころかカーテン開けられない生活。

設備・仕様[ ]

• ここでは新聞配達は1階ポストまでですか？ いろいろなマンションの設備を見ると、カードキー方式のセキュリティ採用等で新聞配達が専有部の玄関前までというところが割とあるのですが、このマンションには新聞配達についての記載がありません。
  • ノース契約者です。 もしかするとサウスは若干違うかもしれないのですが、担当者によると「新聞を各住戸に配れる仕様にはなっているが一長一短なので住民の方で（管理組合等で）決めてください」とのことでした。
    • 最初からそういう仕様になっているところだと、安心ではありますよね。 セキュリティの問題を考えると、 玄関前までの配達はやはりハードルが高そうな感じがしてきますが…。
    • ノースでは、主要全国紙と京都新聞は朝刊のみ玄関ドアまで持ってきてくれることになっていますよ。
    • 重要事項説明書にあります。 売り主と一般社団法人NDS（ニュースペーパーデリバリーサービス）システム西日本センターが契約、 その契約を管理組合が引き継ぐのだそうです。 管理組合がオートロックの鍵をNDSに貸与し NDSが新聞販売店に転貸する形です。 朝日・産経・日経・毎日・読売・京都の朝刊がサービス対象です。
• 引き出しやシンク下収納扉に貼ってある面材について、洗面台の下部収納や物入れの扉にも同じものが貼られていますが、 つやのあるほうも木目のほうも、 触ればすぐにわかる低価格ラインです。 引き手も同じ。
• タンク式トイレ、洗面所の一体型シンク、キッチンの浄水器一体型水栓は何とかして欲しかった。
  • 最近の新築はどこもタンクレストイレですものね。
  • 私も庶民なので庶民派マンションしかみていないけど、京都市、向日市７か所まわったなかでタンクレスはなかったです。 浄水器一体型は１つしかなかったなあ。 洗面所が一体型シンクでなかったのはここだけですね。もっと高いの使った結果こうなったのかと思っていましたが、一体型のほうが高級なんですか？どっちにしろ、ここのシンクは掃除がしにくそうですが・・・ でも、タンクレストイレにしろ浄水器にしろオプションや設計変更、リフォームでお金出してつけかえたらどうでしょう。 そういう仕様のマンションが当たり前っていう人は市内中心部の資産家向けマンションを検討している人達だろうし。 その費用くらい余裕なのでは？
    • ここは良くも悪くもファミリーマンションです。この価格帯のマンションにどれだけ高級感を求めるのでしょうか。これ以上を求める人は利便性より高級感を全面に出したマンションを選べばいいですよ。また、今は建築資材や人件費の高騰でどのマンションも仕様が下がってますから、一昔前のマンションと比べるのはナンセンスです。桂川〜洛西口のマンションでもあり得ないコストカットをしているマンションがある中で、ここは必要なところは押さえていると思います。 ディスポーザー、シーザーストーン、ホーローパネル以外にもLow-eガラス、防音サッシ、スロップシンク…ガラストップコンロも他マンションではオプション対応になるようなメーカーのものが標準で入ってます。あと、洗面所のシンクは標準だと一体型ですよ。オプションで一体型でないものにも変えられるようですが。 京都市内のもっと高いマンションでもペラボーだったり、タンクレストイレが入っていないところはたくさんあります。また、この周辺でも全室にカーテンボックスついていないマンションありますよね。今販売されているマンションでこれだけ揃っているところがあるなら教えてほしいくらいです。
• シンク下収納の開き戸は、収納力を重視しての仕様だと聞きました。 スライドだとデッドスペースができてしまうとか…。 ただスライドにすれば幅木収納が増設されるので、 さほど収納力に差はないのかなぁと思ったりしました。 奥のものを取り出しやすいのがスライドの魅力ですもんね。
• あのステンレスはシーザーストーンよりずっと高価で、料理好きにはたまらないものらしいです。 （でも、ステンレスって一般家庭のLDKにはちょっとなじまないように思います。） レンジフード、食洗器もずっとハイスペックでしたね。まあ、価格が全然違いますから。 キッチンでジオにあって下鴨になかったのは、デイスポーザーかな。 これも故障が多いとか、メンテに費用がかかるとか言われていますので、 個人的にはあまり魅力を感じないのです。無くても十分やっていけるなって。あのステンレスはシーザーストーンよりずっと高価で、料理好きにはたまらないものらしいです。 （でも、ステンレスって一般家庭のLDKにはちょっとなじまないように思います。） レンジフード、食洗器もずっとハイスペックでしたね。まあ、価格が全然違いますから。 キッチンでジオにあって下鴨になかったのは、デイスポーザーかな。 これも故障が多いとか、メンテに費用がかかるとか言われていますので、 個人的にはあまり魅力を感じないのです。無くても十分やっていけるなって。
• 20万そこらでタンクレストイレにリフォームできるんだから、そんなにこだわるとこじゃないと思うんだけど。 ディスポーザーは私も必要なかったなあ・・・ ゴミだって毎日出せるわけだし、こういうのは不具合があったときの修理代がすごくかかるらしいし・・・ あまり使わないかも
  • ディスポーザーがないと、夏場はゴミ捨て場が臭いますよ。生ゴミの汁が廊下やエレベーターに落ちて臭いが取れなくなることも…。 ディスポーザーがなくても生活できますが、あれば便利なのは間違いないです。虫も減りますし。 必須と考えるかはその人次第ですけど。
• インテリアオプション案内が来ました。 リビングなどの床ですが、営業さんに床はフローリングではなく、クッションフロアと聞きましたが、だとするとワックスは不要なんでしょうか？

間取り[ ]

• 間取り：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積：66.53m2～99.39m2
• バルコニー面積：10.19m2～38.66m2
• ペントハウス風の部屋がある
• 収納が少し狭い気がします
• 和室がある間取りが多い
• いい間取りですよね。 でも思うのですが、 ほかの間取りが狭めな中 このタイプだけが広くて玄関ポーチつき。 このタイプを買ったら 入居後の近所付き合いにちょっと気を遣うかも。 私みたいな 「普通が一番」が座右の銘で 横一列から前にも後ろにもずれたくない人間には 向いてない間取りですね。
  • 私も同じようなことを考えました。 他が2LDKや狭目な3LDKなので、DINKS中心？ となると子持ちが肩身狭い…とか。 戸数が少ないだけにちょっと気になりました。 価格もすごい差がつくでしょうしね。

買い物・食事[ ]

• 駅近でイオンも近い
  • イオンがオープンして、このあたりはホントに便利になりました。
• イオンモールは毎日買い物するには広すぎるので、ジオ近くにあるコスモとうまく使い分けできたらと思います。
• すぐ近くにスーパーが出来るのは決定なので、嬉しいです
• ジオサウスの南側のマンション1階にカフェができたみたいですね！
• ジオのポイントが高かったのは、毎日の食料品をイオンの奥まで行かなくても、すぐ近くできるにスーパーマーケットで買えるからです。
• ヴェリテ1横の賃貸マンションの1階はキルト屋さんです。手芸店なのですが、本当にキルト専門です。あと、洋裁教室、貸教室などと書かれていました。
• イオンの食料品コーナーや総菜は充実しているよ 夕方になったら値引きもしていて、共働きに優しい！
  • イオンは店内広すぎて、フラッと普段着で行ける感じではないので(^^;; すぐそばにこぢんまりとして、素材も身体に優しいお店があるといいなあ、と思いました。
  • 食品売り場までが遠いのが難点ですよね、、
  • イオンの食品売場、イマイチですからねぇ。 価格もさることながら、お肉やお魚は全然ですわ。 今も別のイオンモール近所ですが、結局週末にライフや万代まで行きますね～。 イオンの食品売場、思ったほど便利じゃないんですよね～。 日々の買い物は新鮮市場で事足りますね。 あとは週末に物集女の万代まで行くだろうなあ。 平日外食するなら、イオンの飲食街は近いからそれは便利かな。
  • イオンの品揃えはさすがだと思いますが。 鮮度も値段も悪くないです。
  • 私もイオンの魚や肉には失望した。 いくら品数多くても、肝心なとこがイマイチ。何か一つ買い物するのにどれだけ歩かせる。普段使いには向かないけど、週末だったらよいかもね。 新鮮市場、流行ってますしね。 こっちのほうが近くて便利。 近くて便利といえば！最寄りのコンビニはどこになるのでしょうか。
    • 桂駅東口のマツモトもなかなかですよ。
• 物集女のマンダイってどうですか？
  • 万代いいですよ。特にお魚が安くて新鮮でおいしいです！ お肉も常時安くて新鮮でおいしいです。 程よい広さで買い物しやすいのもよいと思います♪
• とりあえずコンビニをつくってほしいですね〜！
• コンビニとドラッグストアーが無いのは、どうにかならないかな
  • ドラッグストアはテニスクラブを西に行ったところにダックスがありますね。 10分かからないとは思いますが、それならイオンに行くほうが早いですね・・・ イオンの中のドラッグストアは1階の西のほうにはありますよ。
• クリーニング屋も希望です。
• ライスステーションはしもと の八代目さんは銀座や祇園に出店されている八代目儀兵衛の経営者らしいですね。
• 新鮮市場の隣、元ヴェリテのモデルルームだったところ、１階はカレー専門店ができるようですね。
  • 誰かイオンより近いところにクリーニング屋開店してお願い。 イオンのなかのクリーニング屋より5円でも安くすれば かなり稼げると思うんだけどなあ。
    • イオンのクリーニング屋は、高いですよねー。

育児・教育[ ]

• 学区優先すると、サウスですか。。うーん近いのは、近いけれど。。
• 便利な施設といえば、今月、イオンモールの一番南側の建物内に、英会話スクールが運営する認可外保育所ができましたね！このあたりからだと、便利だと思います。土日の一時預かりもしてくれますし、使えそうです。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：第2種住居地域
• ここはハザードマップで50センチ冠水の地域
• マンション付近は街もきれいで印象が良かったです。
• 田んぼも程よくのどかでいいですよね。畑と違って肥料の臭いもしないので空気は良いですし。ただ将来何かに建て替わる可能性も考えとかないといけないのかなあと思ったりしますがこの辺はどうなんでしょうね。
  • 田んぼは生産緑地なので30年は変わらずと営業さんが言ってましたよ。それよりサウス南東の空き地（戸建区画の東）がどうなるのか気になります。
• 電車の音もそうだけれど町全体が臭いのが気になりました。
• 新しい街なので治安は住む人次第ですね。
• ジオの南向きは、ヴェルテとお見合いですが、日当たりはどうでしょうか？契約済ですが、せっかく南側を契約したのに、日が当たるか気になってきました。ヴェルテの影は何階まで影響するのでしょうか？
• 日当たりより、南東にある空き地が気になります。空き地は別々の所有者のようですが、合わせるとちょうど良い土地が生まれます。高い建物が建つと、南側にどのくらい影響するのでしょうか？
  • 南東の空き地は賃貸マンションが建つことが決まっていませんでしたっけ？
• ここの敷地の道路挟んで東側の生産緑地について営業さんからなにか説明をうけた方いらっしゃいますか？生産緑地が解除されたら、やっぱりマンションっぽいですよね？
  • 解除後にマンションの可能性はあると言ってはりましたよ。でも、サウスは東側も道路より西寄りなので、影響はないと思います。確か、高層は無理と言っていたので、10階程度ですし。
• 近所に住んでいますが、治安はよくないです。ヤンキーから変態まで幅広く出てきますよ。夜中の女性の一人歩きは、避けたいところです。 【騒音】
• 阪急は電車を囲む壁を建設中なので、かなり軽減されるかと。
  • 阪急も高架化されようなので、周辺の渋滞もなくなりそうです。道も変わり、より住みやすくなるのかなと期待しています。
• 電車の騒音は西向きじゃなければ大丈夫だと思いますよ。西は道路も大きくなるので、ちょっと辛いかな。その分、西のガラスはさらに性能がいいそうです。
• 電車の騒音に関してこんな論文を見つけました。 https://www.jreast.co.jp/development/tech/pdf_27/Tech-27-68-72.pdf
• ノースとサウスの間の道路は割と広いですが、歩道は作られないのでしょうか？ノース、サウスともに駐車場の出入り口がこの道路になるので、車の通りは結構あるように思いますが、どうなんでしょうか。
• 子育てを終えた後でも、ここなら快適に暮らしていけそう♪
• 向日市、洛西口の街の発展が楽しみです。お店も金融機関も医療機関もこれだけ進出していますから。
• 洛西口駅西側は宅地開発の計画はあるのでしょうか？
  • 開発を希望する声は多そうですけどね。どうなるでしょうか。
• 阪急はJRと違い、夜中に走る貨物がありませんから、夜は窓をあけられそうですか？
  • 確かに始発は4：53で終電は0：43ですからその間は静かですね。保線とかなければですが。
• 阪急の停車案内のチャイムが結構耳障りなんですよね～。
  • 真夜中だけ窓開けられても メリットはそれほど無いかな ホームのアナウンスもかなり聞こえるし 駅近のメリットとどちらをとるかです
  • 駅近の利便性があっても、夜中に窓を開けられないのは大きなデメリットなので、それがないだけ良いですよ。 それに上下線とも高架になる前の音で判断するのはどうかな…今下り線は防音壁ないですから。
• エスカレーターは苦情の張り紙 クレーマーのおかげでストレスたまります
• バルコニーで喫煙してる人がいる。布団ににおいがつくー東向きの住人です。 規約違反なんで、管理組合に言おうと思います。

周辺施設[ ]

• 郵便局がないのが不便です。
  • 郵便局は物集女街道のほうと桂高校のほうにありますね。 両方とも徒歩10分ぐらいかな？ もうちょっと近いほうがありがたいけど、 許容範囲です。

その他[ ]

• ジオ阪急洛西口 ノースレジデンス

掲示板[ ]

• 京都府・滋賀県のマンション口コミ提示板一覧
• ジオ阪急洛西口 サウスレジデンスについての口コミ掲示板
• ジオ阪急洛西口サウスレジデンスってどうですか？

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