藤和上石神井南町ホームズ

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藤和上石神井南町ホームズ外観

藤和上石神井南町ホームズ外観2

物件概要

• 所在地：東京都練馬区上石神井南町356番2（地番）
• 交通：西武新宿線「上石神井」駅から徒歩7分
• 総戸数：32戸（他に管理室1戸）
• 構造、建物階数：地上3階地下1階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2007年11月
• 売主：藤和不動産株式会社
• 施工：株式会社新井組

掲示板・口コミ

• 藤和上石神井南町ホームズ（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• ３階で中住戸・７０㎡で６０００万円以上。
  • 価格は明らかに新新価格。
  • 地価 上石神井南町345(千円/m2)
  • 上石神井の中でも特に人気のない場所だから最大4500万がいいところじゃない。
  • ３０００万円台から売り出しするみたいですよ。だとすると、２階くらいだと４０００万円くらいでありそうですね。
    • 地下住戸のCタイプ(57m2)が４０００万円弱という意味でしょう。２Fの70m2なら５０００万円は越える予感。
• 売買契約書の印紙代は普通、売主と買主で折半ですが、この物件は買主が１００％負担。また、手付金は売買契約書締結時、物件価格の１０％ですが、そのあと、さらに内金として１０％。これも違法ではないが、通常はありえない。
• 会員向け第１期で１８戸、販売された形（要望書の出た住戸）ですが、ほとんど、良い間取りと３，４階（実質２,３階）の日当たりの良い住戸が販売され、残りの住戸は魅力なし。

交通

• 立地は上石神井駅から徒歩７分というが、実質９〜１０分。駅からの道は細くてイマイチ。
  • 急行停車駅である上石神井駅から徒歩７分と評価できる
• 西武新宿とはいえ新宿までのアクセスの良さは抜群
  • 上石神井は始発駅ですから、各停は朝でも座れます
• 吉祥寺に自転車圏内
  • そのせいで上石神井駅前の商業地がなかなか発展しにくいのかもしれませんが、自転車で複数の百貨店（伊勢丹、東急、丸井）にアクセスできるという立地は恵まれています。
• 荻窪、西荻窪までは自転車でもアクセスが楽
• この物件のセールスポイントに善福寺公園が１３分とありますが、かなり遠くて？？って感じです。
  • 善福寺公園遠いかな、吉祥寺との間だし、自転車でちょっと寄るにはいいロケーションだと思うな。歩いては遠いけど。
• この物件は練馬区ですが、すぐ南側の杉並区は道も整理されており、新宿線北側や池袋線沿線に比べて、交通も安全性が高くて安心できます。特に車を頻繁にお使いになられる方には大きなメリットかと思います。

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構造・建物

• 場所は南側が生産緑地ではなく、区民農園で地主が土地を売却するとマンションや戸建てが建ちそうな立地と地下住戸が気になりますね。
  • 地主が生産緑地を解除して藤和が生産緑地の北側半分を購入し、マンション建設。マンションの南側は地主が練馬区と２年間、契約して区民農園として貸し出し予定。したがって将来、戸建てかマンションが建築される可能性が大。
    • スロープがないってことは、今回もまた評価書なしを貫いてるのかな？
    • 設計・建設評価書取得の話はなかったと思います。将来、売却する時、不安ですなー。
• 地下住戸は湿気が多い ただ、この藤和の物件の地下住戸の壁にはアクセントの電気が灯るらしいです。

共用施設

• エントランス入口は階段になっており、年配・お年寄りには×。
• スロープが無いため、敷地内駐車場は敷地内で７台と少ない。ただし、マンション敷地外として１４台（モデルルームが撤去された後、確保されるが、将来、無くなる可能性大）

設備・仕様

• 仕様は中か中下？ （洋室のドアのストッパーは公衆トイレのコート掛け、スロップシンクなし） スパンは簡易図面集のため、記載はないが、６ｍぐらいか。

間取り

• 間取りが陳腐で狭い

買い物・食事

• 石神井公園の駅は、駅前が整備されているのと商業スペースに魅力があります。

周辺環境・治安

• 細い道付、夜間、暗いところもあり、防犯面から不安面がある。
• 外環のインターと巨大な排気ダクトも建つし。
  • 近くに外環のエントツができるので、空気も良くないでしょう。
• 上石神井駅周辺の雰囲気は今はイマイチですが、今後、外環ノ２絡みの都市計画がはっきりすれば、再開発が一気に加速するはずです。外環の地下化も決まりましたし
• 南側に戸建て＆マンションの建設の可能性
  • 南側は農園予定地ですが、将来、所有者が売却したら、戸建てかマンションが建つ可能性があり、日照が良くないと感じました。

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掲示板

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