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津田沼ザ・タワー

提供: すてき空間

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4.24

(59 票)

物件概要[ ]

津田沼ザ・タワー外観完成予想CG

所在地：千葉県習志野市谷津1丁目1340番15の一部・16の一部・24・25（地番）
交通：

総武本線「津田沼」駅徒歩4分（南口より）
総武線「津田沼」駅徒歩4分（南口より）

総戸数：759戸
構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、地上44階地下2階建
敷地の権利形態：所有権の共有
完成時期：2020年04月下旬予定
入居可能時期：2020年07月下旬予定
売主：三菱地所レジデンス株式会社/三井不動産レジデンシャル株式会社/野村不動産株式会社
施工：株式会社フジタ
管理：三菱地所コミュニティ株式会社
公式URL：http://www.ttt759.jp/

掲示板・口コミ

津田沼ザ・タワー（検討スレ）｜（住民スレ）｜（レビュー）

スムログ関連記事

価格・コスト・販売時状況[ ]

【価格帯】

ロケーション良いですね。外廊下のようですから、価格はそれ程ではないと思いますよ。
- 内廊下ならいざ知らず、外廊下＋習志野市津田沼で 8000万9000万以上、、、
75㎡で6000万ぐらいかな？
- 坪280と言われてますから、低層階でそのくらいでしょうね。
280〜300位でしょう。悪く無い金額だと思いますけどね。
一番広い部屋は135㎡らしいのでついに津田沼に億ション誕生ですね。
マンマニさんの予想は坪単価290万みたいですね。
マンションマニアさんのブログだと市川駅まで1分のタワマンが坪単価260万で当時売りに出ていたようなので坪単価290万は高いのかなと感じてしまいます。坪単価290万なら20坪で5800万。30坪で8700万円してしまうわけでこの価格帯だと高級サラリーマンでも少し厳しいのでは。
どなたか2LDKの価格教えていただけますか？
- 間取りによって違うと思いますが、見せてもらった価格表では5,000万円弱でしたね。
16階

北側55約4000～
西側60/57約4800～
東側56約4200～

南は低層でも5870ぐらいなようなので、やはり高めですね。ただ、ここに載ってない72aのが300ぐらい安いので5600ぐらいからあるとは、思います。
東側がどうして西より安いんだろうと疑問でしたが、何か不都合な点があるんですか？モリシアの駐車場？千葉工大しか見えないとか？
- 東の低層階～中層階は千葉工大が視界を遮る。西は富士山とスカイツリーが見える。単に想像ですが。
- 東が安いのは、おんぼろの公務員住宅もＪＲ住宅も高層化されるおそれがあるからでは？
確かもともと市の土地だったはずなので、安価に仕入れているはずですが、なぜ80平米南向きが7000万なんて価格になるのでしょうか？

【購入層】

購入希望者の年齢層は少し高めみたいですね。バランスが良いといいですね。
- 奏の森は若い夫婦が中心ですが、タワーの方は色々な年齢層が混じっていそうですね。
賃貸に出る数は多いだろうけど、利回りは良いと。投資でだいぶ買われるでしょう。

【販売時状況】

共用施設は豪華で立地が良くて上層階と下層階との価格差が殆どないので、狙うなら第一期で上層階（またはエレベーターが両方止まる29階）の１択だし、倍率も相当高くなりそうだと思いました。値上げしなければですが、竣工間前に余裕で完売しそうです。
最上階は人気が高く抽選になるようです。最上階以外だと、南西の角部屋だけ突出して高いですね。43階で9000万オーバー。
角部屋と最上階は大人気でしたね。一億円台の部屋はいったい何倍になることやら…
契約が半年で500超えた表示になってます。やはりすごい人気ですね。
第2期1次で累計85%程度が売れたようです。
73C、あの安さでも全部屋には要望書入らなかったんですね。（7階、8階が売り出されない） 75Aは上層階が結構余ってるので、敢えて残した感じですね。
- 南向き中層以上はもう出してしまうようですね。低層もこんなに出すとは大盤振る舞いですね！南東の一部と北東、北西の角部屋は温存ですね。

【管理費・修繕積立金】

管理費はまだ未決定らしいですが、70㎡台で2万円ちょい、修繕積立てが1万円弱らしいです。駐車場代は1.6～2.6？万とか…。
- 全体的に高めですね。管理費と駐車場はそれでも、高いけどそんなものかな？と思いますが、修繕費1万円は結構高いなぁと。長期的な上昇を抑える計画なのかしら？
他の住戸は教えてもらえませんでしたが、我が家は低層階の80㎡台でしたが、管理費2万超え、修繕積立金1万ちょっと、駐車場は車高別で23000、20000、16000円でした。それにインターネット等2000円くらいでした。
ちなみに修繕積立基金は100万超えでした。今まで一軒家だったので、この辺の相場はよくわかりませんが、タワーマンションだとこのくらいが相場なんですかね。
あの規模のタワーで修繕積立金1万円は安いですね。これは10〜20年後にどこまで上がるか不安になります。
修繕積立基金100万オーバーってまじですか！
- 修繕積立基金の額は資金計画表を作成するともらえます。こちらの物件すごく気に入っているのですが、部屋の価格の提示を受け、諸費用、OP料、ランニングコストを考えるとちょっと自分には厳しいそう。
管理費や修繕積立金等の総額が2.3万円/50〜60平米というのはこんなものなのでしょうか？初購入を検討しており、賃貸より高い維持費にビビってます。おまけだけど、長期修繕計画以外の重要事項説明の内容、契約書の内容、管理規約（案）の内容も早めに確認しておいたほうがいい。
- ここは平米あたり１１０円、１７０円、２３０円、２８０円、３１０円、ですよね、５年ごとに２０年まで２期検討者ですが、それは営業が教えてくれました。それって既に計画され決められたものであり、そこから管理組合の検討になるのではないのですか？つまり、５年後に計画の平米１７０万円よりもさらに上げたり（もしくは下げたり）する場合に理事会で苦労することになる、とそう理解していたのですが。。
  - 残念ながら計画されていません。その数字は売主の試算の一つに過ぎません。現在決まっているのは『修繕積立金単価は㎡あたり110円』ということだけです。（Community eye's life bookのP9）重要事項説明書にも、規約集にも、修繕積立金単価は110円/㎡のものしか記載されていません。もし310円まで「決まっている」のなら、その金額も重説（及び重説からリンクを貼っている規約集）に載せないと宅建業法違反です。つまり、残りの170円、230円、280円、310円はあくまで売主の示唆であって「決まっていない」ので、管理組合が毎回総会を通さなければいけません。

《参考》

グランドターミナルタワー本八幡

43㎡台　148000円(月額)
44㎡台　152000円(月額)

千葉セントラルタワー

44㎡台　149000円(月額)

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交通[ ]

津田沼ザ・タワー　ペデストリアンデッキ完成予想CG

快速始発駅はポイント高いと思います。
- 快速津田沼始発は、確かに微妙。ホーム並び15分だと座れない事も多い。折角15分並んだのに運が悪いと座れないからと、20分前から並ぶようになる。でもそもそも東京まで30分弱、新橋まででも35分。30分座る為に20分並ぶって本末転倒じゃ？ってなってくる。
  - 座るのは無理でも、始発なら座席前の立ち位置・網棚・つり革の3点セットぐらいなら比較的容易に確保できます。これが例えば船橋からだと、3点セットはおろか、つり革すら確保は難しい。PC持ち歩く私にはこの違いは大きいです。まあ人によりけりですね。
通勤が本当にツライ。津田沼にガンガンマンション建って人口が増えすぎてるから完全に総武線がキャパオーバー。電車が遅れない日がないよ。
- これでも東葉高速開業以前よりはかなりましなんだけどね。東西線の遅れも10年位前まではもっと酷かったけど、メトロの線引の達人なる人が東西線担当になって改善された。まあ家族には悪くない環境だけど、東京勤めのお父さんには優しくない街であることは確か。早起きが苦手でなければ、20分前から並んで座って行きましょう。
千葉ならこの街かと思ったが、うーん。微妙。津田沼は、始発電車がいっぱいある、結構あこがれてる。でも、通勤時の始発は大して多くない。座るには、２０分待ち？　３１分で東京まで着くのに。
津田沼駅の乗降客数、ピーク時の3割減。
- 総武線は乗客減少で廃線になるわけでもないから、乗降客数減少は悪くないと思う。減少の要因には、新京成沿線住民の高齢化による現役リタイアもあるだろうなあ。
ここの利便性もどうなるかわからないけどね。モリシアのタワマン化、総武線の幕張駅北口、幕張本郷南口の畑の開発、藤崎の畑の開発。総武線がパンクする可能性がある。しかも南口自体は土地がないのであまり発展しない。
海外や国内の出張が多いので、成田、羽田の中間としてはとても良い立地。千葉だけど交通の利便性を考えると良いかもしれません。やはり成田発がメインな私はこの辺りが住みやすい。あとは、傘を持たないで出張したいので、ロータリーに庇は欲しいですね。ま、200m位ダッシュすれば大丈夫ですけどね。【ペデストリアンデッキ直結】
駅直結。徒歩4分はポイント高い。走れば2分かな。
途中にモリシアがあったり距離もあるので、普通の感覚だと駅直結とは言い難いかな。
HPを見るとモリシアの中を通過するように見えますね。既存のペデストリアンデッキに屋根つけるのは難しいと思います。
公式サイトみると、今あるモリシアとの歩道橋は壊して新しくデッキつくるみたいね。
マンションからペデストリアンデッキを新築するようです。それが売り。しかし、古ぼけたモリシアオフィスの中を通らされるのが。あの古ビルと新築ペデストリアンデッキをつなぐ、ちくはぐさ。
ペデストリアンデッキ直結でなくなる可能性を考えると、購入を躊躇してしまいます。
- ペデストリアンデッキ直結でも直結で無くてもいずれにしても屋根無しの傘必要なのだから、どっちでも良いや。
- ペデストリアンデッキ無くなる可能性はあるんですか。信号なしで駅までは、魅力です。
重要事項説明の予告的なものは、先日の登録事前説明会で受けました。野村の権利は事実として記載されていましたが、ペデストリアンデッキがどうこうとはもちろん記載なし。でも、そういう可能性があるってことですよね。
- あれ？なんか記載はあったような気がしますが。。。無くなる可能性があります的な書き方だったような。手元にないので、うろ覚えですみません。
- 昨日もらった重説の案のようなものに、そんな感じの記載ありました。事前説明会行かなかった人多いのかな？
- ペデストリアンデッキはほぼなくなると聞きました。聞いてない方多いんですね、小さな字で何かな書面に書いてあると思ってました。
- 将来的に、ほぼなくなるんですか。モリシア再開発のためか。
ペデストリアンデッキは、行政との協議等により変更となる場合がある…と記載されているので、文面通り了解しています。行政との兼ね合いがネックになっている案件だと承知しています。
- 地上から二階に繋がって住民以外の人も利用できるエスカレーターがあるので、そのところは市側との協議でペデストリアンデッキと切り離される可能性は低いと思いますが。
仮に、駅直結ペデがなくなると、1階歩道に降りることになるが、津田沼駅改札は2階、TTTのメイン入口も2階（メールボックスが2階だし、歩道橋がなくなっても毎日2階に行かなくてはならない）歩道なら徒歩5分の記載あるが、信号もあるし、電車乗るには降りて登っても結構面倒だろう。歩道も狭いし。 TTTは階段のないペデ駅直結を最大の売りにして、購入者もそれを魅力に感じている。駅直結のペデがなくなったら、ただの駅近のタワマンになりそうなのが、皆不安になるのであろう。

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構造・建物[ ]

津田沼ザ・タワーエントランスホール完成予想CG

【構造】

快速停車駅の駅直結免震タワー、三井三菱野村の最強タッグで、三鷹や武蔵小山に負けない物件となりそうです。
敷地面積8050.23m2
外廊下のタワマン
タワーマンションの外廊下て、手摺が柵みたいなやつなんですか？あんだけ高いと柵の隙間から下見えると怖そうですね。
- 他は違いますよ。ここはコストを抑えるためか、柵のような仕様みたいですね。ここはちょっと残念です。
MRで図面確認したところ、以下の通りでした。(一般階の数字です。最上階は違う数字だと思います。)

バルコニー側の窓に面している下がり天井:2,080mm
外廊下側の窓に面している下がり天井:2,000mm
柱と柱を繋ぐ梁部分の下がり天井:2,000mm
ダクトを通す細い下がり天井:2,200mm

ここはスラブ厚はどのくらいですか？
- モデルルームでの説明では、フラットスラブでスラブ厚300とのことでした。
- 隣からの音は、スラブ厚ではなく戸境壁の方が重要で、乾式は遮音に不利。こどもが楽器を弾く家庭も多いと思うけど、ここは共通ルームがあるので助かります。
南東と南西の角部屋、どちらがいいかな。奏のマンション群が常に見えるのは嫌な気がするけど、間取りは南西の方が好きなんだよな…。
ここは、吹き抜け型の外廊下のようですが、最上部は、ガラスか何かで覆われているのでしょうか。さもないと、もろに雨風が吹き込むと思うのですが…。
別に外廊下でも良いのだが、、、鉄格子でなく塞がれている廊下でもタワーの外廊下って恐いのに筒抜けだとどれだけなのか想像を絶する。単価差がないので階数を上げたくなるのだけど、雨風の影響も受けそうだし、毎日廊下は使うのに下を見るのが恐くてまともに歩けないことを考えると中階以下か悩む。
外廊下はコスト面でありなんですが、最上階以外は鉄格子ってのが…子供が心配。
ちょうど30階希望の人は気を付けた方がいいですよ。真っ赤の飛行機ライトが夜ずっーと点灯してますから。
- 航空障害灯ね。どのあたりかは図面に書いてあります。
- 30階のどこにライトがあるのでしょうか？なかなか見つかりません。
  - 角部屋にありますね。北東角部屋は東側のバルコニー南東角部屋は南側のバルコニー南西角部屋は西側のバルコニー北西角部屋は北側のバルコニー
このライトによる30階の影響はどんな感じでしょうか？また周辺階にも影響はあるのでしょうか？屋上だけかと思っていました。
- 周辺階に影響はほとんどないと思いますよ。 MRのでかい模型にも再現されてましたから、見てみるとわかりやすいかと。
- 真っ赤なライトが、つきっぱなしじゃなくて、点滅するとなるとちょっときついですね。チカチカしちゃうんじゃないですか。30階狙ってたので、この情報参考になりました。ありがとうございます。
免震は風で揺れるよ。
- 風の揺れはあるね。免震に制震がついていれば風揺れは抑制できるらしい。
東側にあるモリシアの立体駐車場からタワマンの工事状況が見れます。敷地の狭さにまずは驚きます。ここで44階の建物が建つのかと思うと、風の強い谷津地区なのでかなり影響はあるかな、と思います。ちなみに東側は低層階だとモリシア駐車場からはこんにちは、状態なのでお気を付け下さい。知り合いがレジデンス奏の杜の高層階に居て何度も遊びに行っていますが、あそこは南西向きと言ってもほぼ西向きですが、海も富士山もよく見えましたよ。富士山の大きさと夕焼けは圧巻でした。
壁が、39㎜の所もあるのに、ここは20mmしかないって、ショックです。断熱だけでなく、強度とか大丈夫なんでしょうか？不安でいっぱいになって来ました。
- 20mm、39mmは断熱材の施工厚さの話です。壁の厚さは100mmのALCです（check eye's bookのP14のDのところ）
二重床のボイドスラブ厚300mm以上も不安です。ここもパークハウス同様、騒音問題が頻繁に起こりそう。
戸境壁はこの構造で遮音性が保たれるのでしょうか？食洗機なんかいらないから、構造までコストダウンしないで欲しいです。
- 乾式壁の遮音性はカタログスペックは高いんだけど、施工に依存するところがあるからできてみてのお楽しみってところ。それから、パネルを張り合わせているだけなんで、振動や地震でずれて遮音性が低下するってこともある。ちなみにタワマンは軽くしなければならないんで、コンクリの壁は無理。タワマン選ぶなら音は我慢しないと。
  - それなのに、洋室1（主寝室）と隣住戸のユニットバスを戸境壁一枚挟んで隣接させたりしているので、大丈夫かな？と少し不安になりますよね。レイアウトがあまり財閥系マンションで見ない感じなのですが、徹底したコストダウンするとこうなるのかな。
ここはどこの免震装置を使ってるのでしょうか？
- オイレス工業です。
オイルダンパー偽装問題は、ここのマンションでは該当しないようで安心しました。
- そもそもここはオイルダンパー使ってないので… 逆に、鉛プラグ入り積層ゴムの検査データの話になると関係が出てくる可能性があります。また、東日本大震災では免震鉛ダンパーに亀裂を生じた事例もあったようです(一方で、一般的に鉛は降伏による疲労が進行しにくい材質で、少なくとも50年は載荷による復元力変化は起きないとも言われています)

【眺望】

西側は28階くらいまではマンションビュー、東側も低層階は千葉工大ビュー、北側はモリシアの再開発次第。中層階までであれば、南側一択では？
- 20階くらいまで工大ビューじゃないですか？工大も20階建ての建物が２つもあるし
  - 確かに、千葉工大も結構高さありますね。南側以外の中層階までの住戸は、眺望は諦めた方が良いかと。西側は特に、高層階でも窓から見える景色の下半分は奏での杜のマンションが壁みたいに視界を遮ってますから、眺望が良いとは言えないですよね。やはり高くても南側一択ではないですかね。
何階から海見えますか？
- ドローン写真によると15階からくらいですかね。
東もまずいんですか？タワー建つとしたら北かと思ったんですが。東ってモリシア駐車場ですよね？東検討してるんですがやめたほうがいいかな。
- 東で眺望気にするなら高層階希望ですかね。それを阻害する高い建物を建てられる広さにはみえないけど。
- 東向は、北の次に安いです。高層階ならそれなりに開放感がありそうですが。
西側からは富士山やスカイツリーは見えますか？
- 上層階なら見えますが、低層だと難しいのではないでしょうか。とはいえ、夕焼けや夜景は綺麗ですよ。その代わり、暑さ対策は必須だとは思います。基本的には性能の高い断熱カーテンは必要かと思います。
我が家ははじめ東向きを希望していましたが、某マンション評論家の方に相談したところ、目の前に高い建物が建つ可能性大とのことで、眺望と価格との兼ね合いで西向きの住戸に要望書を入れてきました。皆さんは何を重視して、どの向きにされましたか？
- 私はやはり眺望を第一に考え南にしました。東側はモリシアの駐車場なので、モリシアにタワーが建つとなるとどうなるかわからないですね。
自分の部屋は北向きで、中階層の中では一番下の階です。北側にはモリシア津田沼があるのですが、モリシア津田沼の圧迫感はないでしょうか？間に道路一本挟んでいるので、それほど圧迫感の心配はないでしょうか？
- シミュレーションもありましたが、どう感じるか…ですが、多少圧迫感はあると思います。ただ向こうの窓から目が合うとかはないんじゃないかなぁ…と。。個人的な意見ですが
- モリシアの一階までは、このマンションとの距離は22～23ｍと思います。５階から上はモリシアが引っ込んでいるので30ｍはあると思います。これだけ離れていれば圧迫感はないような気がします。
北側もタワーたっちゃいますか？
- まだ分かりませんが可能性はあります。あとは野村さんがどう考えるかですね。タワー、板状どちらにしても仕様は良くなるとは思います。
南東角に要望書入れましたが迷ってます。東側に高い建物たつとリビングの眺望も東の日当たりも悪くなるのに、8000万超も出す価値があるのかどうか。
南側だってタワーマンションが建たない保証は全くなく。再開発と総合設計で同じ様な建物は建つ可能は0ではないですよね。西側は開発が終盤になっているので眺望は安定してくるかもしれませんね。
- 南側は用途地域の都合で高層建築は建たないんじゃなかったか？
東向きルーフガーデンはあるといっても目の前に建物は勘弁してほしい。営業にはそんな話は聞いたことないので大丈夫でしょうみたいな事を言われ、かなり高層の部屋に要望書入れてきたけど‥
南一択となると、抽選の倍率が上がってしまいますよね。東も西も高層階なら海も多少見えそうですが、いかがなものでしょうか。西なら富士山も見えるのかなと思っていますが、どなたか教えていただけませんか。
- 南以外は海は見えません
西向きは富士山がみえますね、階数にもよりますが南向きを検討していますが上記でも書かれていますが倍率が高そうですね。営業さんは上層階は向きより景色を重視している人の方が多いと言っていました。
眺望は南西角の30階以上が良さそう。そして価格も一番高そう。。
西がやはり眺望は良いかもしれません。すでに開発終わってるからしばらくはそのまま。南側は再開発が始まった場合、用途地域変更も10〜20年先にはあり得るかも【テナント】
商業施設が入るとのことですがどんなものが入るのですか？
- コンビニとかだといいですね。飲食店は設備の問題で入れないと言ってました。デベで床を持ってリースするのでなく、商業床を販売すると聞きました。個人が自分のお店用に買うとも思えないのですが、投資目的の個人あたりが買うのでしょうかね？
現在は11階より下しか販売してなくて、10階の眺望で駐車場が丸かぶりでしたので、どこの階も変わらないと思います。
- 10階でも被るのですね。北側は駐車場は地下なので、オフィス棟とかですね。オフィス棟なら11階ぐらいあったので、確かに被りそうです。
花火は見えますかね？
- 花火は小さく見えると思います。音もずれて、、
- 津田沼駅北側のマンションからも見えますから、中層階なら見えると思いますよ。でも、小さくてまったく迫力がありませんし、風向きによって花火の音も聞こえませんから、うちの家族は全く感動なしです。花火の日は近くまで見に行くほうが楽しいと思いますよ。
- 南東方面に幕張の花火大会、西側は船橋の花火大会(正確にはスカイラウンジの注釈にあると思います)が見えるようですね。
- 習志野の花火大会もまたやれば南側に見えますね。ここよりちょっと南側の病院付近に住んでますが、頻繁に花火の音が聞こえるので結構見えるとは思いますよ。

【騒音】

自分の部屋は北向きの部屋なので、北側にある道路にもろ面しているのです。夜は、道路の車の音はうるさくならないでしょうか？車の音が気にならないことを願いたいです。
- さほど交通量が多い道ではないので、車の音は気にならないかと。問題は電車のジョイント音の方ですかね。
  - 電車の音はうるさそうですね。T-1サッシなので、窓を閉めても騒音がしそうです。内窓をつければ解決する話ではなるのですが。

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共用施設[ ]

津田沼ザ・タワースカイラウンジ完成予想CG

津田沼ザ・タワーライブラリー(3F)完成予想CG

津田沼ザ・タワー広場完成予想CG

駐車場 304台（駐車場設置率40パーセント）
- 普通の乗用車なら16000円ですよね。現在千葉県の駅前のタワマンに住んでて機械式だと20000円します。ここはむしろ良心的な値段だなと思いました。
  - 千葉でも2万ってあるんですね。奏のザレジデンスなんですが11000円です。ちなみに屋根なしでいいなら8000円だったと思います。駅前機械式と自走式の差とはいえ、私的には少し抵抗がありますね。
バイク置場 24台
ミニバイク置場 23台
自転車置場 911台
共通ルームって、スタジオのことですか？使用料いりますよね。いくらぐらいするかな。ピアノとかも借りられるのでしょうか？
カーシェアの費用は月32.12万円（年間385万円！）かかります。これで大衆車4台しか入れない上に利用料は管理組合に入らないとか、どれだけぼったくっているのか…（重説P32）デジタルサイネージも三井不動産レジデンシャルサービスの管理物件だと無料で置けますが、ここは月額4.95万円かかります（年間59万円。重説P33）
- カーシェアサービスをやめなくても、維持費無料のレンタカーサービスに変えることは普通決議でいけますよ

これだけで年間400万円浮かせられます。車は中古車になりますしレンタル費用は上がりますが、普段そんなにつかうものではないので…

ザ・タワーは、吹き抜け型の外廊下だと思います。上に、ガラス板のような天井はつくのでしょうか？それとも、天井はなし？もし天井がない場合、雨が降ったら、外廊下は雨で塗れてしまわないでしょうか？
- 高層階の廊下は雨風が吹き込んで濡れますよ。もちろん、排水溝があるので水溜まりになったりはしませんが。

中低層は吹き込むことはないので廊下が濡れることは殆どないです。柵に当たって跳ねた水滴が廊下側に来るくらいです。

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設備・仕様[ ]

ディスポーザーと食洗機は1LDKでもついてます。
間取りにパントリーがないのが残念。
モデルルームの案内時に、ベランダの内側なら干せると営業の方は言ってました。布団を外側に出して干すのはNGとのこと（さすがに干さないですが…）
- 布団も内側ならOKと聞きました。
ここはオール電化？タワマンだけどガスはok？
習志野の良い点:ガス料金が安い(習志野市ガス) 谷津、津田沼、鷺沼(JR海側)の悪い点:水道代が高い(県水道)
- モデルルームだとオール電化ではなかったですね。キッチンのコンロはガスだったので、標準はガスコンロかと思います。
- このへん一帯は京葉ガス田です。
テレビは４ｋ放送対応予定も確認しておかないとね。
プラン変更の壁を無くす事による追加費用は設計変更料金として取られるんでしょうかねー。
ここはただのペアガラスです。遮音性能はT1で一番下のグレード。ただ、暗騒音もあるので気にならない程度だと思います。遮熱機能は角部屋だけかもしれません。
複層ガラスって断熱であって遮熱ではない。西日と朝日が部屋の奥まで入り込む西と東はきついよ。
ラクセスキーはあれば便利なんですかね、今のマンションもないからあまり有り難さが感じないのですけど、どうなんですかね。玄関インターフォンにカメラが付いていないのは逆に今付いているから不便に感じますけど、そんなもんですかね。
- ラクセスキーだと共連れ防げないよね。ノンタッチキーの場合、共連れを防げるかは住民の意識次第。後ろからついてきてキーをかざさない人がいても見過ごしてるようだと、セキュリティーはないも同然。
私はマンションの仕様が値段の割には高くないと思います。まず、タワーなのに鍵がバンズフリーでない、玄関モニターもカメラ無し。玄関の段差も高いです。エントランスは豪華ですね。特に鍵がバンズフリーでなかったのは最新スペックでないですね。
キッチンはチャイルドロックもなくて賃貸みたいな包丁置きだし、ミストサウナもないし。 LDK以外の部屋にはドアストッパーすらないのは目を疑いました。こんなの郊外の長谷工でも見たことなかったです。
- ミストサウナは出初めのころ一時期はやったけど今はないほうが多いと思うけど。
改めて仕様をみていたところ、ここはT-1サッシなんですね…。タワーマンションだと都内ではT-2サッシが標準ですが…。
タワマンでなくてもサッシの遮音等級はT-2が普通だった。あと、音は吸気口やレンジフードのダクトを通じて入ってくる。そういったところの対応もないしね。タワマンに特徴的な設備・仕様は、LOW-Eや24時間換気の全熱交換かな。ここはダイレクトウィンドウのところは夏は酷暑だろうね。
- ダイレクトウインドウは、複層ガラスではないんですか。
- 複層ガラスは対流による熱の移動を防ぐ断熱でしかない。太陽光の直射による輻射の熱移動は防げない。おまけだけど、熱の移動は対流、伝導、輻射によるものがある。
ここは省エネ対策等級は4ですよ。
モデルルームに行きました。ダイレクトウィンドウのみLowEみたいですね。特に西向き高層階はキツそう。。。 100平米以下ならプレミアム含め何処でも買える価格は魅力でしたが、妻は東京までの時間が掛かる点。私はリフォームでどうしようもないLowE無しを始めとした構造面のコストダウンが気になり辞退しました。
アルコーブや室外機隠しが全くないこととか下がり天井がきついこととかサッシ等級が低いこととかはリフォームでは対応不可能ですからね。ドアストッパーやキッチンのグレードの低さはそんなにお金かけずにリフォームですぐ対応できるのですが。
low-E　ペアガラスは遮熱と断熱の二種類があります使い分けによって、西日を食い止めることができますなにより　24時間全熱交換式の換気がないところと50センチにもなる下がり天井も気になりました
- 非常に参考になります。全熱交換型換気は、タワマンだと普通なんですか？
ドアキャッチャーもしくはドア受けが無いマンションを初めて見たので衝撃的でした。
標準の包丁入れは賃貸でよく見るやつで、あまりにも安っぽいからです。3万で済むならもうちょっとマシなものにしたいです。

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間取り[ ]

間取り 1LDK～4LDK
専有面積41.36m2～134.81m2
バルコニー面積 9.54m2～28.98m2
間取りが45パターンって驚き。期待できそう。
ここの間取り図を見ると、部屋にもよりますが、柱が余計に多いですよね。
やや詰め込み型のタワマン故に仕方ないと思うけど、LD初め、タワマンならではの間取りが多いですよねそれでも外廊下仕様の利点を発揮している気がしますが、魅力的な間取りは少なく思えます… 価格・専有面積・間取りのバランスの良い部屋に申し込みが集中するのでしょうか？
- バランスが良い間取りとはどんな感じですか？参考にしたいので教えてください。
  - 家具の配置がし易い、水周りや家事の際の回遊導線、ウォークスルーのクローゼットがある、二面以上の採光があるLDになっている、柱の食い込みが少ないかない、など、でしょうか？バランスのいい間取り、というよりは、理想の間取り、ですね
75平米のモデルルームの家具やTVの配置があれで良いのか？と気になる。あのタイプに、すると照明のレイアウト、テレビの端子は増やしとかないと後で困りそう。
間取りはどれも酷いですね… アルコーブもないし、柱めりこんでるし、
間取りがいいのは北側。あとは柱が食い込みだらけでなんだかなあという間取り。
73acは部屋のど真ん中に柱があるのもそうだけど、すべての部屋の入り口がリビングインなのと、キッチンからリビングにかけてがデッドスペースっぽいのが… もうちょっとなんとかならんかったのか、と思います。
- 73A, 73Cは柱もさることながら梁による2,000mmの下がり天井がリビングにがっつり入っているのも… 梁がきついのは73Eとかもそうなのですが。

買い物・食事[ ]

津田沼でずっと営みが続いているのは、パルコとヨーカ堂だけ。
ヨーカドーも建替えの話が出てましたけど、その後どうなったのかご存知の方いますか？ヨーカドーやコナミの辺りは新京成の土地で、少し前は新京成の中期計画で再開発という話があったんですけど、最近は音沙汰がなくなってしまい、どうなったのでしょうか。
津田沼戦争って言われるので、店にもっと競争と活気があると思ったが、いいものは、北野、ヨーカ堂、安いのは、イオン、ダイエーで棲み分けマップが定着？街が狭い。魅力的、個性的な店がなく、チェーン店ばかり。北の街は、バイオテロ的に臭い飲食店と汚い路面。
ユザワヤがちっぽけな店になってしまった。楽しめるのは、丸善だけ。
- 丸善だけと言うが県下では最大級の書店、専門書など非常に助かるスタバ併設のツタヤもあり津田沼全体でみれば県下で間違いなく最大の書籍量。
モリシアの地下に初めて行ってみましたが、普段の買い物なら困らなそうな品揃えでした。北側のイオンモールやイトーヨーカドーと比べると見劣りしますが。

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育児・教育[ ]

学区の最寄りの学校には定員オーバーで通えないかも。都内への通学や通勤は、総武線と東西線の激混み、遅延しまくりに覚悟が必要ですね。本当にひどいですから。
マンションが建った順から考えると、パークハウス（谷津小）、レジデンス＆レジデンステラス（谷津南小）、ここ（向山小）の順番で児童数はピークを迎えるんじゃないかしら。だいたい向山小は児童数がかなり少ないので、ここの子供たちが入ってもまだまだ余裕があると思う。それよりもモリシアタワーが出来る頃には、本来の谷津小の児童数が減ってきて入れると予想。３年後ぐらいには新校舎が完成するし。
- 奏の杜開発による児童数増加で、我が家が「袖ケ浦西小学校」学区となる案が一時期でていました。ちなみにＴＴＴで日照影響がでる場所です
袖ヶ浦西は生徒数が激減してるところですよね。モリシアタワーが出来る頃に小学校自体あるか心配ですね。平成35年には9クラスになるとの事。袖ヶ浦東と西は合併の噂がいつも出てるのでどうなるんだろう。
秋津と香澄は幼稚園が合併し再来年度からこども園になるみたいですね、小学校も合併してしまうかも。こども園といえば谷津幼稚園と向山幼稚園が合併してこども園になる計画もあるようですね。モリシアタワーが決まったらこども園になるのも早いかもしれませんね。
保育園の2018年4月の結果が出ましたね。昨年度に比べてだいぶ入所率は改善されてます。育休フルタイム復帰や市外認可園転園の方なら選ばなければ認可園には入所可能なのではないでしょうか。タワマン希望の方にとって良い知らせですね。https://www.city.narashino.lg.jp/smph/kosodate/hoikugakko/hoikusho/30_4_nyuusyosenkoukekka.html

周辺環境・治安[ ]

用途地域：商業地域・近隣商業地域

現地案内図

津田沼駅周辺は正直子供にとっては微妙な環境ですよ。風俗店とパチンコ屋がたくさんある。
- そこらへんは全て北口に集約されてるので問題なし
津田沼の北口は、昔は大塚家具もあって普通の街並みでしたが、今じゃパチンコだらけ。南口も数年後のことはわからないですね。
価値はどうであれ南口の再開発は熱望します。
南口にもパチンコ屋はあるが、店舗型のピンサロ、風俗店が無いのが救い。
交番がヤバそうな北口ではなく平穏そうな南口にあるのはどうして？
- 交番を設置するのも大変のようで、地元町会がかなり陳情努力して設置にこぎつけたと聞いています。
北口は船橋市がメイン南口は習志野市
最初は津田沼ももっと高級感の出る街になるかと思ったけど、生活感溢れるちょっと便利なニュータウンで終わりそうだね。丸善もユザワヤもいつまでもつか。通勤もこれからもっと酷いことになりそうだし、みなさん二の足を踏んでるんでは?
津田沼の南側ねぇもしも80年台ににんじん畑、千葉工大、公務員ーJR住宅を計画的に街区開発できていば、、、、、と、、想いを巡らせる。結局、北口の整理をしただけ。民間による船橋市域である車両基地沿いの開発に併せて、南の開発もしていれば、全然違う街になれたと思う。
駅近なのになんかぱっとしない。
- 南口を再開発してもっとスッキリして欲しい。
南口は習志野市にとって市の顔だけど、実質的な身体は京成線にあるからね。だから南口はどうしてもハリボテ感がでる。習志野市は小さな自治体だから機能的に街を分けた。ここで楽しく過ごすには京成の街をうまく使うことだと思うよ。まぁ、総武線と京成が微妙に離れてるのが問題だが
南の住宅街は、新しいのでいまのとこ、全体的にはきれいだが、歩道の植え込みの手入れ管理状況や、歩道への人畜の落とし物の多さに将来の不安を感じる。
駅前比較だと南口は北口に比べて、圧倒的に貧乏くさい。津田沼南口は通勤と買い物の利便性はありますが、活気がなく、住みたいと思わせる活気やみりょくが少ないです。東の方の大学や公務員住宅の存在は仕方ないにせよ、駅デッキの付け直し、電力線の地中化、街区の規制などをしないと、バリューはつかない気がする。無理に森をイメージしたのが逆効果だったのか？
- 実際に津田沼に行って、北側の方が住宅地として魅力を感じる人もいるんだ。ちょっとした驚き。
習志野市の玄関口として整備してもらいたい。
津田沼北口はやはり街が古ぼけた感じです。北口のペデストリアンデッキのサビサビ具合を下から見てドン引きしました。市は維持管理が得意ではないようです。
最初からネックなのは習志野市民になること。住民税高くなるし、習志野市って何がある？って聞かれたら答えられない。住所が奏の杜じゃないのだけが救いと思うことにしました。
- 住民税の均等割差って月1000円もないでしょ
『奏での杜』はかなり風害が強いらしく引越しする人も居ると聞きますが、タワーとなると上層階はかなり揺れるのではないかと心配します。何しろ周辺に事例の無い高さですから。
津田沼が住みたい街28位にランクインです。

【ムク鳥】

モリシア前に群がる鳥対策をしっかりやってほしいところです。物凄い数なので。。
私も初めて津田沼に行った時、鳥にびっくりして衝撃を受けました！あれは一時的なものではなくて、ずっと前からあの状態なのですか？
モリシアの木のところぐらいしか住処がないんだから別にいいじゃないか。

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周辺施設[ ]

その他[ ]

個人的なプラス要素

各階ゴミ置き場に前室があり、臭いが漏れない。また、ゴミ収集専用エレベーターがあるため、収集時のゴミの汁が共用廊下を汚すことがない。
エントランスが格好良い。
（専有部内）ユニットバスの仕様が地味に良い。トイレがロータンクですっきり。
（モリシア再開発次第だけれど）最強の立地。
大方の予想を下回る低価格（※今の市況という前提で）

個人的なマイナス要素

廊下がアルミ縦格子で賃貸ぽい。
アルコーブがなく、エアコン室外機が共用廊下にどかっと置かれることになり安っぽい。
可動ルーバーが窓の上部だけという謎仕様。
玄関インターフォンにカメラなし。ラクセスキーもなし。
公開空地にやたらエスカレーター設置しているがメンテナンス費用も電気代も管理組合持ちで非経済的。
梁の出っ張り、下がり天井が酷い。柱食い込み過ぎ。框の高さ高過ぎ。バルコニーの奥行き狭すぎ。
家具の配置が難しい（or デッドスペースが多い）難間取りが多い。
LD以外のドアストッパー省略という狂気（タワマンは換気のために窓開けると強風が吹き込むので、ドアが思いっきり閉まってドア枠が破損する事故が多発する予感）
SIではなく専有部内に共用配管が突き刺さっている駄目設計。
免震装置は単純な構造（長周期地震動の共振対策は行っていない？）
キッチンのチャイルドロック付き包丁入れすら有料オプション。
トイレはカウンターすら省略する徹底ぶり。数百円、数千円の単位でコストを削りに来ている印象。
かなり上層階になっても乳白色・半透明のバルコニーガラスを採用している間取り多数。せっかくの眺望の魅力が半減。

総合評価

これは買い。お得だと思います。
建物の仕様は昔のもの（2012年頃に分譲したもの）の方が遙かに高いです。　ですが、このマンションは2020年築。2012年築のマンションとは将来も競合しません。　最近はどのマンションもコストカット低仕様なので、ここだけ悪目立ちすることもありません。

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