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東京フロンティアシティアーバンフォート

提供: すてき空間
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    アーバンフォート外観
    アーバンフォート外観_2



    物件概要[ ]

    • 所在地：東京都荒川区南千住8丁目6-2、8丁目6-3
    • 交通：日比谷線/南千住 徒歩17分
    • 総戸数：678戸
    • 構造、建物階数：SRC 20階建て
    • 敷地の権利形態：テキストテキストテキスト
    • 完成時期：2007年03月31日
    • 施工：(株)長谷工コーポレーション
    • 売主：藤和不動産、有楽土地、相鉄不動産、日鉱不動産、セントラル総合開発



    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • 2005-11-17現在、不正確な情報だと思いますが、この日の段階で３割程度花が咲いていたかな?と。（第１期受付前で）少し私も心配ですが、この先、第２期、第３期・・・と販売してゆくでしょうし、きっと理想物件に合致する永住目的の方々で完売すると期待しています。
    • 2005-11-26現在、私も本日ＭＲ行ってきました！現在３００戸が契約済みでした。大規模マンションではなかなかのペースのようです。隣のマンションはフロンティアシティが完売してから売り出すとの事で、そういった面でも少し安心ですね。
    • 2006-03-15現在、次の販売はついに最終期だそうです。今週末ＭＲオープン、４月上旬販売開始予定だそうです。検討者掲示板で結構厳しい書き込みがあったので、売れ残りの心配をしてしまいましたが、無事に完売しそうでよかったよかった。
    • 2006-03-17現在、第2期第2次の抽選前です。今はさらに満開になっていると思いますよ。営業の方が今回も倍率が10倍以上の部屋が結構ありますから、と自慢そうに言ってましたから。
    • 2006-03-20現在、それにしてもすごい売れ行きですね。Ｃ・Ｄ棟はそれぞれ残り１戸になっていました。担当の方も接客中で忙しそうでした。早く完売するといいですね?。
    • 2006-05-11現在、MRに確認したら完売で契約者にお知らせを郵送しているところだそうです。MRは５月２８日でクローズの予定とのこと。
    • ハガキ届きました「…おかげさまで全戸完売致しました。つきましては、2006年5月28日(日)をもちましてマンションミュージアムを閉鎖する運びとなりましたので、取り急ぎご連絡申し上げます。また、今後の連絡先及びスケジュール等につきましては、随時ご案内させていただきます。」
    • 2006-08-25現在、朝日新聞読みました。キャンセル待ちが250件と聞いて驚きました。同時に優越感？というかやっぱり購入してよかった?とニンマリしてしまいました。TX効果で今後もかなりの発展が期待されますね。
    • 駐車場が機械式なのにも関わらず、うちのマンションは異常に安い修繕積み立てが設定されているのです。ここも、最初3年は、70円/m^2と非常に低い(ように見える）修繕積み立てが設定されていますが、実際に長期修繕計画については聞いてみました。　17-30年目には、270円/m2 とかにまで上がり、かつ、80m^2程度の場合で、15年目に40万超・30年目には46万超の一時金の支払いが予定されています。30年間に均して計算すると、1m^2あたりで250円/月平均のコストが修繕費用だけで必要になり、かつここには、しかも機械式駐車設備の更新費用は入っていないことが明記されています。　この価格帯のマンションとしてはかなり高めの費用になりますけれども、わざわざ聞かない限り、向こうの出してくる資金計画の紙には、4年目には既にかなり上がることになっている最初3年間の修繕積み立てしか見えない形になっています。　4/7/11/17年目で上げてゆくというのは随分前倒しな感じがします。
    • つーか、この辺りの駐車場は月25000円が相場その差額が修繕費と考えていいんじゃんか。差額まるまるではなく、その何%かだぞ。それをどう捻出するか、全員から採るのか利用者に月1000円上乗せするのかとかは組合で考えること、その選択肢が与えられているのだ。
    • 機械式駐車場メーカ（東急パーキングシステムズ）に問い合わせをしたところ、”耐用年数２０年”であり、それを管理会社（長谷工コミュニティ）には伝えている旨を確認しました。これを私の販売担当の方を通じて管理会社に再確認したところ、「修繕積立金が膨大となるため全面更改は盛り込まず、部分修理としている」事が確認できました。再度、機械式駐車場メーカに、「部分修繕を繰り返した場合、更改は不要であるか」を確認したところ、「これ迄に耐用年数を超えて使用した実績は無いが、３０年以内には更改が必要と思われる」との回答でした。



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    交通[ ]

    • 希望は園バスがある幼稚園です。荒川区であれば何とか送り迎えは大丈夫ですが、他区の場合、車が必要になります。新大陸の駐車場は最低でも車を出すのに平均15分はかかると思いますし、また、エレベーター渋滞も発生すると思います。近区で一番幼稚園が多いのは足立区。車の送り迎えは橋を2本渡らなければいけません。園バスに任せれば心配はないのですが、親の送り迎えとなると遅くても8時前には出なくてはいけません。また、帰りはもっと渋滞するでしょう。
    • 徒歩15分だけど電車は10分だけみたいな。中央線沿いに住んでいますがあの朝のラッシュはきついです。あの中にいるなら歩いた方がよっぽどいいなと僕は思いますが、雨の日やらもあるし価値観ですかね。駅から遠くて、電車も長く乗るんじゃちょっとと思いますが。南千住の町並みもよさそうだし今度一回見に行ってみようと思っています



    構造・建物[ ]

    • 土曜日に見てきました。現在７階を建築中です。駐車場にも太い鉄骨を使っていたのにはびっくり(正直もっとヤワな物かと思っていました）大型物件を改めて認識。けっこー圧迫感ありますけどね。川沿いの散歩道は風通しも良く、広々しています。くつろぐのはここでしょうね。
    • 西側道路にもサクラの木が植えられましたね。E棟の方２階辺りのは数年したら目の前が満開ですね。
    • 西向きの部屋を検討しているのですが、日当たりがどうか不安で購入に踏み切れずにいます。みなさんは購入の時に、ＭＲにあるパソコンで日照の具合をみましたか？何故かＥ棟だけ作られていませんでした。きっと南向きを購入した方も、東向きを購入した方も、西向きを購入した方もいると思うのですが・・・ＭＲの担当の人にはどう薦められましたか？西向きは、冬暖かいし、昼くらいから日が当たるから日照時間も長いし展望もいいですよ?と言われてます。
    • リビング側は午後から夕方まで日が入り冬暖かく（夏は西日が入りますが）、寝室側は朝から明るく夏場の夕方は西日が入らない（冬は少し寒いでしょうが）。エントリーウイングは西側の眺望が抜けていて、隅田川が良く見える。コインパーキングに将来何か立つかもしれませんが、川よりの上層階なら問題ないと思われます。そんな理由で当初西向きを検討していました。
    • 南向きでもベランダ幅があるので、直射日光はそんなに入らないと思いますし、朝日・夕日をリビング側でもらうか、寝室側でもらうのかの選択だと思います。ご自分のライフスタイルと、どの場所で何をしたいのかをお考えになれば宜しいかと。
    • 南西角部屋を希望していましたが既に希望階は売り切れでした。で、西側神社の駐車場に今後何かが建つリスクを考えると南側の方が担保されていますし南も実際カバーがはずされた現況を見ての感想ですがなにか？



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    共用施設[ ]

    • 駐車場と駐輪場のの抽選結果が来ました。駐車場の方は第３希望の場所となり、駐輪場は２台目まででした。３台目の自転車はどうしようかな。
    • 駐車場うちは第６希望ぐらいのところになりましたよ。自転車は大人用の二台分だけ申し込んだのですが、子供の自転車は玄関の中に入れるしかないですよね。でも、子供が大きくなったらどうしようかな?？と今から悩んでますよ。バイク置き場ももう少し増やさないとみんな置き場に困りますよね。これからどうするのでしょう。
    • それなりに高価なバイクだからちゃんとしたところに駐車（輪）したいんですよね。マンション敷地内で低価格（たしか３０００円／月？）は魅力だったんだけどな。
    • 駐車場の話題がありましたが、バイク置場を予約した人っていますかね？私は契約時に速攻で１スペース予約しました。大型バイク（１１００ｃｃ)所有者で、カミさんには大きな声で言いませんでしたけど、マンション選びの際は大型バイクが置けるかも（大いに？）気になるポイントでした。案内には『６３台分のバイク・ミニバイク置場もご用意しました』とありますけど、予約が多いと抽選なのかな？営業さんはダイジョーブなような対応でしたけど。
    • 私も駐車場の抽選が気になります。今乗っている車の全高が１５５０以上あるため、駐車場所が限定されます。皆さんの車も１５５０以上の全高があるのではないでしょうか？もし抽選ではずれた場合、買い替えになってしまいますよね?
    • 駐車場、皆さんは苦労していませんか？時間がかかるのはある程度覚悟していましたが、家内がこの間ガリッとやってくれました。またあの作動中の音って気になりませんか？操作していると急がされる感じだし、夜は寝室に入ってくるし。ま、月に２万円余計に払って外部に借りるほどの事ではないんですが。
    • 私は、ＴＤギャラリー、ホールは無くてよいかなって感じで、あとは全部うれしい機能と思ってます。特にはヒーリングスタジオ、リスニングポッド、非接触ICカードシステム、ホームナビゲートシステムは最高！
    • 確かに、ホームナビゲートシステムはいいですよね。他の長谷工の物件には、ない設備だと思います。ギャラリーやホール等は、管理費が大変になるのかなと思いました。あと、ベンダーコーナー、これ結構いいですよね。
    • うちはもう下の子が幼稚園なのでボーネルンドのキッズルームも長く活用する世代ではないのかな?って感じで残念です。でもここの掲示板はじめキッズルームやタイムデザインでお会いしたら仲良くしてくださいね。
    • 私は、この前、ヘブンリースイートに泊まってみましたよ。確かにベットとバスルームはいいですね。部屋は、入り口開けたらすぐにベットが見えてしまうような部屋なので、ちょっとホテル並みとはいえませんね。でも、全体的には良くできていると思いました。チェックアウト時に、ごみを持ち帰る必要があるのは知りませんでした。
    • 先日、共用施設のシネソニックを体験してきました。ＤＶＤを見て来ただけですが、施設は広くて家族で使用するには、もったいない感じでした。スクリーンの準備や暖房の設定など、リモコンが４つも５つもあるので、借りるときは、３０分程度、少し時間を余計に取らないと落ち着きませんね。
    • 来客者用駐車場が２台分しかないのはちょっとどうなんでしょう？友達や両親を呼んでシネソニックやサウンドキャビン(でしたっけ？)を使おう、等という時に近隣の有料駐車場に停めさせるのもちょっと気が引けてしまいますね。


    • アーバンフォートキッチンコート

    • アーバンフォートヒーリングスタジオ

    • アーバンフォートブックバー

    • アーバンフォートヘブンリースイート

    • アーバンフォートヘブンリースイート_2



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    設備・仕様[ ]

    • 今気になっているのは前のマンションの影と人目です。ＭＲで一応説明は受けているのですが・・。後はお願いしなかった床暖房です。頼めばよかったかも・・とか悶々としています。家族はいらないっていうので予算的なことも考えて頼まなかったのですが。ランニングコストがかかるからとか無理やり自分を納得させてます。
    • アイセルコは何も買わずに契約したもので、食器棚だけは非常に後悔してます。システムキッチンに合う良いものが市販にイマイチなく、特注ですと目玉が飛び出る価格になりそう。
    • モデルルーム仕様のカップボードはオプション会でも頼めると聞いたような気がします。（値段が高すぎて聞き流していましたが）私は食器洗い機をどうするか迷っていたのですが、営業の人が後からでも大丈夫ですよ。と言われ、先に契約しました。たぶん床暖房やＩＨとかがダメなのではないでしょうか？
    • ピクチャーレール、浄水器、食洗器、水切り・まな板、ペアガラス、カップボード、玄関ミラー、ガラストップコンロです。それにしてもオプションって高いですよね
    • アイセルコの選択は似てます。選択基準は「後付けが不可能もしくは困難（調達が面倒）で必要なもの」です。
      • 浄水器（導入住戸には１年に１回管理会社を通して有償メンテナンスしてもらえる）
      • 食洗機
      • 水切り・まな板（サイズに合うものを探すのが面倒）
      • ペアガラス
      • 玄関のセンサー照明
      • 廊下の非常灯兼常夜灯 工事を伴わないか、後付が可能なものはオプション会の際にもチャンスがあるでしょうからまた市価と比較して検討しようと思っています。
    • ところで皆さんはカラーセレクト何にしました？うちはURBAN（ミディアムブラウン）のワインレッドにしました。
    • 私はRIVER(アイボリー)＆ホワイトにしました。ＭＲのシックなCOMFORTにも惹かれましたが、家族と協議の結果、無難な色に納まったという感じです。
    • ITボードですが全く使っていません。施設の予約する時くらいで、インターホンに出ても会話ができないのでITボードではでませんし・・・突然エラーになるし、かたまるし、８月くらいでしたっけ？？朝方ブーブーなったりして・・・こんなのいくら払って買ったんでしょう。



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    間取り[ ]

    買い物・食事[ ]

    • べるぽーとのナンカレーは噂に聞いておりますが、やはり噂通りのようですね！残念ながらまだトライしていませんが、次にＭＲへ訪れる際にでも試させてもらいますね。
    • ダイソーがあるのは嬉しいですが、生鮮食料品を扱っていないので、サミットとかの大手スーパーか、せめてSHOP99が有るといいのになぁ、と妄想したりしています。・ホームナビは最初興味を惹かれたのですが、使ってみると案外チャチなつくりでがっかりでした。
    • サントクは近くてよいのですが、乳製品の高さに閉口です。。。ヨーグルト、牛乳は毎日使うのでこれはちょっと戴けませんね。リブレも決して安いとは言えない感じですね。昼間や行かない日には特売があるのかな？
    • 南千住の誇る（ほぼ）唯一の全国区グルメ「うなぎの尾花」あれだけやる気が感じられない行列店も珍しい川向こう「ラーメンのみんみん」（みん、は王へんに民）おいしい刺身や焼き物があるのになぜか自慢はとんかつ、千住大橋の「田中屋」アクセス最悪なのに昼時長蛇の列、帰りには身体じゅうゴマ油くさくなる天ぷら「土手の伊勢屋」まだまだありますご近所グルメ。


    • LaLaテラス

    • Welship



    育児・教育[ ]

    • 私は地方から行くので良く確認取れていないのですが、2月以降の入居で保育園・幼稚園などの空きは大丈夫なのでしょうか？少なくても６００世帯が入居します。一時保育なども気になります。情報あったら教えてください。
    • 家も子供がいるので来年の入居からor一年後から保育園を考えています。荒川区のホームページにいろいろ情報がありました。
    • うちも下の子が入居時には年長になりますので、幼稚園に入れるかとても心配しています。一番近い南千住第二幼稚園に入れたらよいのですが規模も小さそうなので、他の候補も考えないといけないのではと思っています。まだ調査していないのでなんともいえないのですが、汐入大橋の開通によって足立区側から幼稚園バスがくるようになるという話もきいたこともあり、マンション近くまで園バスが来る私立幼稚園も多くなる可能性はあるのではないでしょうか。（ちなみにマンション近くで黒川学園という幼稚園バスが来てるのは見たことがあります。）
    • 先週、用があったので南千住まで行ってきました。そこで、マンション前の「はなみずき保育園」が開いてたので見学をさせてもらいました。この保育園だけの話を聞く限り、状況は厳しいみたいです。来年度の3歳児保育の枠は定員が2名だそうです。詳しくは荒川区役所に問い合わせてみなくて分かりませんが。。これから足立区も視野に入れて情報収集していきます。ただ不安なのは６００世帯が入居して保育園や幼稚園などの施設がしっかりしているのかと･･･。MR担当者様から荒川区にはこのような大きなプロジェクトが動いたため予算が沢山ついたそうです。その為、施設などはどんどん補充すると聞いています。本当なのでしょうか？
    • 一番近い第二幼稚園ですが現在定員はいっぱい状態です。３歳児の定員は１５名で抽選なのですが、ここ数年は倍率が４?５倍で入園するのはとても大変です。４歳児は３０名で、今年は抽選は無く希望全員入園できましたがこれも定員ぎりぎりです。私立幼稚園で汐入までバスがくる幼稚園は、区内で真正、黒川、北豊島の３園。墨田区からは墨田幼稚園、葛飾区から１園（チヅルか、あやめ幼稚園のどちらかです）がきています。自分で送り迎えをするのは、若葉幼稚園、台東区の仰願寺などがあります。あとは浅草の浅草寺、上野の寛永寺などに通わせている人も居ます。ただ、荒川区内の私立幼稚園（汐入周辺は）やはり定員がいっぱいの状態で、途中入園（年中、年長）は早めに動かないとすぐにいっぱいになってしまうと思います。４月の３歳保育の入園も、各幼稚園面接、抽選などで必ず入れるとは限りません。
    • 汐入小については増築が決まっていますが、なるべく運動場に響かない配置での増築を計画中だそうです。ただやはり20年完成とのことなので、来春転入学の子に関しては既存の教室に入る予定ですが受け入れは大丈夫そうとのことでした。（結構いっぱいになると思うけどな・・）　22年には三中の敷地に新たに小学校を作られますが、多分新大陸の辺りの子はここにいずれ通うことになりそうです。（既に汐入小に通ってた子は友達と別れるってことかな？）新小学校もまだ基本計画中らしいですが、中学校と施設を共有するのではなく別個の一小学校になるらしいです。幼稚園については三中の北に20年に幼稚園と保育園が出来る予定ですよね。なのでやはり来年度は間に合いません。幼稚園は年中年長２クラスずつぐらいを計画してるようです。保育園もそれぐらいの規模らしいです。義務教育じゃないので区立に入れなかったら私立幼稚園を探すしかないみたいですね。
    • 汐入の小学校設置案はこんな感じの予定のようですよ。ご参考下さい。



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    周辺環境・治安[ ]

    • 朝夕しかわかりませんが今のところタクシーというよりトラックが多いですね。あと東側道路から川沿い道路にでるところが少々見通しが悪く危険です。特に左（西）から来る車は飛ばしてます。
    • 荒川区の治安です。当初は川沿いなので暴走族などの騒音かと思っていたのですが、知り合いの警察に聞いたら性の治安が全国でも上位に入るくらいだそうです。中学生くらいから襲われる可能性が大とかで。。。皆様はどのように思いますか？僕は新しい街が出来るあがると信じて、このような事件はなくなるのではと思っているのですが。
    • 治安については２３区で上位に良い方だと聞いてたし、実際の雰囲気も悪くは見えませんが。一応、警察庁の犯罪統計も良さそうですよ。
    • 道路沿いのセメントのサイロが景観を悪くしてますよね。また、セメントサイロは撤去されないのか？という質問をしたところ企業の資産なのでどうなるかわからないとのことでしたが、古いし使われてないので（内陸にセメントサイロがあるのは時代の流れでは無いので）そろそろ撤去されるのでは？という感じもしますが。
    • 私も汐入公園にいました。１７・１８階工事中のマンションを外側から眺めた後、浴衣姿の皆さんがぞろぞろと歩いて行く後についていくと、公園の土手でした。お天気がどうなるかと心配していましたが、雨も雷もなく良かったですね。屋形船の少し後方で、絶好のビューポイントでした。



    周辺施設[ ]

    • 今日汐入大橋の開通記念イベントに行ってきました。中学校でやっている開通記念式典はチラッとみた感じでは、なんだか関係者の方中心かな？という印象を受けたので（違うのかもしれませんが）入りませんでした。でも汐入公園のピクニック広場あたりではいろいろなテントがあって、防災グッズやチラシを配ったり、焼きそば等が売っていたりしていました。
    • 今日だけ汐入地区を見渡すようにぐるっとまわる水上バス（無料）に乗れて、マンションも水上から様子が見れました。
    • 汐入大橋はいつ開通するかしりませんか？2005年中の計画だったようですが、見るとまだかかりそうですが。 汐入大橋と周辺の工事結構遅れてますね。毎日車で周辺を通りますけど、作業員の人あまり見えないですよ。でも入居までまだまだ時間があるから大丈夫かな？
    • 汐入公園の巨大遊具も確認。あの辺りカタログではステージって書いてあった気がします。私は遊具の方がうれしいですが。
    • ＭＲを見に行った帰りに一部開放された汐入公園に寄ってみました。すごく良いとこですね！人もワンちゃんも大満足です。庭のような近くにあんな公園があるのって最高です。全面完成が待ち遠しいです。
    • 新東京タワーの第一候補として墨田区押上が上がっております。その名は「すみだタワー」。マンションやその周辺からの夜景がさらに美しくなるでしょうね。
    • 斜め前の10街区は何になるのでしょう？あの広大な土地、今は公園の工事に使ってるようですが。ご存知な方いらっしゃいますか？
    • １０街区は噂によると病院が出来るんじゃないかという話もあるみたい。（周辺住人の要望でもあるみたいですよ）でもどうなるのでしょうか？川向の墨田の方も開発予定だそうです。何が出来るのでしょうか？
    • 10街区は東半分が小学校、西半分がマンション、現在MRの場所に総合病院ができるそうです。
    • 南千住駅から15分の８街区が完売したことで汐入のマンション建設ラッシュは加速しましたね。東口駅前の40階タワー、新大陸９街区、トキアス南側の建設中賃貸マンション、汐入小学校南側の建設中のも賃貸らしいね新しく開園した区立瑞光橋公園の南側にも20階が2棟も建つらしいですね。９街区の南側にも住宅地区として建設業者を募っていますね。


    • スーパー堤防

    • 都立汐入公園_2

    • 都立汐入公園_3



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    その他[ ]

    • 昨年にあった管理説明会に行きました。30ページくらいの冊子が配られてそれに沿って説明をききました。内容はマンション管理のしくみ（管理会社や組合の業務等）、管理費用の内訳と組立て、アーバンフォートの管理体制（長谷工コミュニティの管理業務体制、現地スタッフ体制、スタッフ研修の充実、管理費と修繕積立金口座、セキュリティ体制、建物総点検の実施、長期修繕計画案、防災対策、駐車場施設、共用施設、タイムデザイン、フロントサービス等の紹介、ペット飼育規約等）でした。
    • 新大陸は大規模マンションですし、入居後に修繕積立金を上乗せする決議を得るのは非常に大変な事だと思います。この件について手を打つのは、今をおいてないと思います。入居直前は予想以上に出費がかさむものですし・・・個人的には、先送りせずに十分な補修費用を積み立てるべきだと考えます。
    • 荒川区の医療費助成も頑張ってもらいたいです！うちの子達もアレルギーあるので、負担がキツい…。
    • 乳幼児医療助成について、荒川区から回答を頂きました。ご存知の方もいらっしゃるとは思いますが…。子供のいる家庭には嬉しい限りですね。
    • 幼児の医療費について、区へメールをした回答が届きました。「区長へのメール」にご意見をお寄せくださいまして、ありがとうございます。子どもの医療費に関するご質問にお答えいたします。荒川区では、身体機能の未熟な乳幼児の病気やけがによる保護者の医療費負担を軽減するため、他区に先駆けて、就学前の子どもに対する医療費の助成を実施してまいりました。しかしながら、最近、小学生以上の子どもに対し医療費を助成する自治体も増えており、東京都においては、平成19年10月から子どもの医療費負担を2割にするという報道もございました。こうした中、区議会を始め、多くの区民の皆さまの要望もあり、荒川区といたしましては、子育て環境の格差を解消し、子育て家庭の経済的負担を軽減するため、平成19年4月1日より小学生から中学生までの子どもの医療費助成を実施することとし、先の荒川区議会定例会において、お答えしたところです。



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