ヴェレーナ玉川学園前

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4.40

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物件概要

ヴェレーナ玉川学園前　外観完成予想図

• 所在地：神奈川県横浜市青葉区奈良町2762番120他3筆（地番）
• 交通：

1. 小田急小田原線 「玉川学園前」駅 徒歩13分
2. こどもの国線 「こどもの国」駅 徒歩22分

• 総戸数：74戸（他に管理員室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上6階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2025年05月
• 引渡時期：2025年06月
• 売主：大和地所レジデンス株式会社
• 施工：馬淵建設株式会社
• 管理会社：大和地所コミュニティライフ株式会社

掲示板・口コミ

• ヴェレーナ玉川学園前（検討スレ）

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価格・コスト・販売時状況

• 坪単価いくらぐらいでしょうかね？
この辺の土地の坪単価はまだそんなに上がっていないようですし、
近隣に新築マンションがないので比較、目安がわかりませんね。
坪単価300万～としても70平米以上～なので5，6000万以上でしょうか。
2LDK60平米位があったらよかったのですが
• ヴェレーナシリーズが得意とする駅距離ですね。きっと300万とかしないですよ。240万がいいとこだと思います。
• シリーズごとの特徴を知っていると検討しやすいのかな。立地も大事だけれど、それぞれのマンションのシリーズについても勉強すると良いのでしょうね。専有面積73.16㎡～93.24㎡、横浜アドレスにしては広めのプランで、駅からの距離が多少長くても室内の快適さを求める人には良さそうに思います。プランの多様性が素敵だと思います。洋室に堀こたつとか床下収納付きもあったりして。お値段が気になるところです。
• 大和さんはそういう最大公約数の意見よりもニッチで好きな人が買えば良いという部屋を出し続ける姿勢が好感。
• 仮定ですが、容積率200％強、専有率70%
玉川学園駅付近の土地公示坪単価約55万、
建築費用坪単価100万で試算すると、専有面積あたり170万/坪
土地と建築費合わせて225万/坪、デベの事業コスト、利益含めて250万/坪、
専有面積73-93㎡、22-28坪なら、5500-7000万台での販売でしょうかね。
2階、3階の低階層の来場促進用のいわゆるパンダ住戸4500万～、
最上階のペントハウス8000万とかかな。
同じ青葉区でプロミライズ青葉台の販売価格の影響を受けて、プラウド青葉台の販売価格を下げざるを得なかったと噂されていますが、ここは競合、近年の比較対象がないですからね、もっと強気の値段で行く可能性もありますが・・・


• プラウド青葉台がある青葉台駅は、公示地価105万と同じ青葉区でも玉川学園駅とは約倍の開きがありますからね。土地取得は数年前ですし、プラウド青葉台よりは安い価格でしょうね。駅徒歩の分数も10分以内か超えるか、フラットか高低差ありかの違いもありますし…

• 駅から距離はあるけれど、その分、広々としていて郊外型のファミリー向けマンションっていうかんじですよね。といっても、カジュアルすぎないでなんとなく品が良い感じがするのでどういう方たちが実際に購入されるのかが正直よくわからない。
• 価格未定とのことですがいつ頃価格は発表されるのでしょうか？
  • MRにいけば販売予定価格を教えてもらえると思いますよ。
• 第1期1次のお値段が出ていますが、横浜でこの平米数にしては安い感じがします。やはり駅から遠いためでしょうか。この地域では駅からの距離が遠くても人気がある気がしていたので、もっと高くなるのかなと思っていました。しかも駐車場も5,500円～というお手頃価格。電車利用かどうかとか、勤務先とか条件に合う方にとってはとてもお買い得にも思えます。定時出勤とか毎日出勤でない方なら、ゆとりのある生活を重視されるかもしれないなと思います。
  • まず、想像以上の安さにびっくりしています。たしかにほぼ町田市寄りの青葉区の中では果て（すいません）エリアになりますが、閑静な住宅地で、横浜で駅徒歩15分の坂上は珍しくはないですし、70平米以上中心というのもありがたい。まぁ戸建て中心エリアかと思いますが、斜面物件に抵抗がなければ、マンションが良い人にとって選択肢になり得るのでは。
    • 斜面物件で理解しておかなければならないこと、懸念事項は何があるのでしょうか？
      • 場所によっては土砂災害などの危険性は考えねばなりませんがここは住宅地なのでそのあたりは大丈夫そうかなと。まずは1階住居が実質地下ないし半地下になってる部屋がある点ですね。明らか安い部屋は大体そこです。つまり2階が実質1階、5階が4階、てな感じでズレるケースがほとんどなので、ちゃんと模型図で確認しましょう。それ以外は特に他マンションと同じと思っていいと思いますよー。
• モデルルームに今週見学行きましたが子供連れのお客さん多かったです。70m2以上で5,000万円前後で検討できるのはこのご時世で有難い。。。うちも1歳の娘がいて検討してますが、他にも検討されている方いらっしゃいますか？
  • 普通にありだと思ってます。郊外ですら70平米5500が普通になってきてるので、コスパの観点では本当に穴場物件と思います。マンション予定地まだ行ってないのですが、坂道以外でなんか懸念点とかありますか？
    • 道は若干細いな～と感じましたが、この価格なら許容の範囲かと、我が家は思いました。今まで田園都市線の物件と比較してきて狭くて高い印象でしたが、ヴェレーナだと広くて収納が多く、キッチンが豪華なところが何よりも気に入りました！モデルルームで実際に見ることをおすすめします。
      • モデルルーム行ってきました。たしかにこの金額でこのグレードならokですよね。おっしゃる通り穴場的な狙い目だと思っています。広さが欲しい我が家にとってはコンセプトはぴったりです。第一期で考えています。
• 徒歩13分の坂道が許容できれば実需で買いの物件ですね、とにかく坪単価が安い
• 収納が多く設備のグレードも高いのでオプションは不要なところや、公園が多かったりスーパーが近かったり、周りも静かな住宅街で小学校も広くて安全な道で登校できたりと子育てにはいい環境ですね。地盤も安定してて、バスも始発がサブエントランスのすぐそばにあって便利なのも評価高いですね。
• 金額的に周辺の坪単価よりも低くて購入しやすいという価格設定であれば、検討されている方も多いのかな。マンションを購入するという上では予算というのはかなり重要な面になりますし、周辺の価格よりも比較的購入しやすい価格設定であれば、無理な住宅ローンを組まなくても済みますね

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交通

• こどもの国駅も使えますよね。しかし玉川学園前駅まで高低差があり道が狭いので物件から駅まで1度は歩くことをおすすめします。
• アクセスに関しては複数路線が利用できないというところが惜しい感じです。駅からも距離があるし、小田急線なので新宿止まりで乗り換え必須なところも不便さを感じてしまいそう。新宿までは各駅に乗って、快速急行に乗り換えれば40分くらいで新宿までつきますが、乗り換えが無い場合はもう少し時間がかかってしまう。慣れるまでは混雑もすごそうだし、通勤通学はあまりよくはないのかしら。

構造・建物

ヴェレーナ玉川学園前　エントエランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：3,908.52m2（登記簿予定・実測・建築確認対象敷地面積）
• 建築面積：1,811.80m2
• 建築延面積：6,742.03m2(地階の住宅等の部分29.36m2、エレベーターの昇降路の部分32.04m2、共同住宅の共用廊下等の部分606.69m2、自動車車庫等の部分209.11m2、備蓄倉庫の部分11.30m2、宅配ボックスの設置部分11.83m2の容積対象外面積を含む）
• こどもの国駅も使えますよね。しかし玉川学園前駅まで高低差があり道が狭いので物件から駅まで1度は歩くことをおすすめします。

共用施設

• 駐車場：敷地内に39台設置〔平置式12台（身障者用1台を含む）、機械式27台〕
• 自転車置場：自転車置場：敷地内に85台設置〔2段ラック式（上段ラック式31台、下段スライドラック式54台）〕
• サイクルポート：建物内に20区画設置
• バイク置場：敷地内に7台設置
• この場所にしては駐車場と駐輪場が少なすぎる気もしますね。

設備・仕様

• マンションってバリアフリーが一つのメリットなんだけどね。二重床にしてバルコニー側のサッシにマタギもないのに。

• モデルルームは明るい色のお部屋で明るく感じました。濃いカラーの方が高級感がでるのでしょうか？迷いどころです。
  • 高級感ないのは材質じゃない。明るい色でも高級なものはそれなりの質感がある。

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間取り

• 間取り：3LDK
• 専有面積：73.16m2～93.24m2
• バルコニー面積：7.08m2～17.89m2
• ルーフバルコニー面積：28.5m2～67.87m2
• サービススペース面積：1.22m2～2.39m2
• オープンエアスペース面積：4.58m2～7.17m2
• プライベートガーデン面積：2.8m2～22.59m2
• テラス面積：5.34m2～33.83m2
• 堀こたついいですね！
最近のマンション、和室なしが殆どなので、この物件が非常に魅力的に思えます。
スキップフロアは見た目お洒落ですが、老後や小さなお子さんがいる場合等、マンションの利点が半減する気がします。


• キッチンやバスルームの設備がとても充実しているのと
バルコニーにもコンセントやスロップシンクがあったり
細かいところまでこだわっているのがいいなと思います。
外観デザインもおしゃれですよね。
堀こたつ付きだと夏はどうするのかなと考えました。蓋をして平らな床にするのか、そのままにして足を下ろして座れる感じにしておくのか。説明を見ると下部に引き出し収納が付いているらしいのですが、そうなると冬季にほんもののこたつとして使用することはできないのかなと思ったりします。スキップフロアはどんな風になっているのかな？

  • 夏も普通にこたつの電源入れずに足を下ろして使えば良いかと…あと下に引き出しになっているのは、スキップフロアがある住戸で掘り炬燵の部屋ではないと思います。
    • 堀こたつ、確かに冬はいいですが、それ以外の時・・・どうするんでしよう。たまに、堀こたつ形式の飲食店がありますが、年中そのままだったりします。案外、夏場も涼しかったりするのでしょうか。
• 最近は60m2台前半の3LDKが多いなかで、平均面積70m2は魅力に感じます。収納も多く使いやすそうです。
• 間取りがすごいなって思いました。個性的な間取りが多くて魅力的です。坂はありますがそこまで距離は感じませんでした。
• 70m2以上の部屋が多く気になっています。ホームページに載っている間取り以外もえらべるのでしょうか？
  • 一期の先着順と二期もこれからのようなので、選べるのではないでしょうか。
    • 一期で見学に行きましたが70m2以上しかなくて、一番狭い部屋で73m2だったはずです。間取りパターン多かったですがなんか間取りは全部売れてるところもありました(ファミリークローゼット付きなど)。人気間取りも一気に販売というわけではなさそうなので、最終に高くなければある程度の間取りパターンは選べるようになってるのかな。
• 公式HPの間取りを拝見していますが分譲マンションでスキップフロアを採用するのは珍しい気がします。他にも床下収納や掘りごたつなど、戸建でしか採用できないと思い込んでいた設備がついていますがその辺りにこだわったマンションシリーズ（売主さん）なのでしょうか。
  • 掘り炬燵は今回が初の試みと伺いましたが、一階特有の天井が高く部屋が広く見えるスキップフロアや、広いベランダやウッドデッキ、最上階の特徴的な間取り等こだわった部屋作りをされるデベロッパーですよね。
• 面白いですね、一階のプラン。こういうの初めて見ました。ほんと戸建てのような感覚だなと思いました。スキップフロアからだとテラスや庭の方が少し高い位置になるのでしょうか。動画を見ればわかるのかな。Ｄ2osのファミリークロゼットの中が細かい工夫がされてるのも特徴的ですね。横浜市青葉区にしては価格が控えめではないでしょうか？

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周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• 隣のマンションに以前住んでいました。玉川学園という名前ですが実際小田急まで歩くのは坂が多くて大変です。
• 奈良北団地から田都方面に出る方が楽です。横浜、青葉区アドレス、環境、治安の良さは魅力的ですが、駅距離もありますし、都内勤務で新宿、渋谷方面はまだしも、品川、丸の内方面は厳しそう。同じ横浜市でも横浜駅まで乗り換えで約50分かかりますし、新横浜方面か反対の町田方面勤務なら近いですね。
• 確かにヴェレーナシリーズは、物件は良いのに立地が・・・というのが多いですね。
• 安いけど駅からの高低差がすごいよ。坂道が半端じゃない。平らな徒歩13分とはわけが違う。
  • 横浜だと普通です。生まれも育ちも都内平坦エリアって人からするとマイナス大きいでしょうが、少なくとも神奈川県民にとっては普通。むしろ徒歩13分でありがとうです。徒歩30分ずっと坂で120%バス前提なんてザラですからね。しかも青葉区に住めるなら尚のこと。主なターゲットは差かに抵抗のない横浜市民や他県からの広域検討者でしょう。
• そもそも何ですが玉川学園駅って住み心地どうですか？たしかに玉川学園は有数のお金持ち学校で、品のいい子供が多い印象で学校も綺麗です。ゆえに治安も良さそうなイメージです。ただ、駅前商業施設もほんと最低限て感じで、それ以外は坂道と戸建てしかないイメージです。。成城学園と街デザインした人？が確か同じだった記憶があり高級住宅地という位置付けかと思ってますが、生活エリアとしての良さってどんなところなんでしょうか。
• 始発のバス停はありますが、バスの停留所は歩道と車道の境がほぼ無いですし、傘なんか差したら車にぶつかりそうで怖いところにありますね。マンションの住人だけでなく他のおうちの方も利用されるでしょうからかなり乗客がいるのではないかと思うのですが、どなたか知ってる方いらっしゃいましたら教えていただきたいです。
• バス停や最寄りのスーパーはサブエントランスからなんだけど階段とバリアフリーでないのがいけてない。
  • 高齢者やベビーカーユーザーはどうしているのでしょう？
    • エントランスから回るんじゃない。若い人もいずれ高齢になるんだからこういうところしっかりチェックしないとね。
      • バリアフリーになっているのはエントランスのみなのでしょうか？サブエントランスは階段なのでベビーカーや車いすの方はエントランスに回ってマンション内に入ることになるでしょうね。サブエントランス前の階段も外観予想図で見ると結構段数が多いので、まずベビーカーや小さいお子さんの場合は入るのがキツイと思います。ぐるっと回ると距離が結構ありそうでしょうか。
• 駅から距離があるのがデメリットとしては大きいかな。徒歩13分毎日歩くとなると天候によってはつらい日があったりで、毎日通勤通学するということを考えると億劫になってしまいそう。メリットは静寂で静かな環境で住めるということくらいでしょうね。
  • モデルルームは白系(アイボリー？ベージュ？)でしたが、床やドアの材質も他のモデルルームよりも高級感があるなと思いました！壁紙も部屋によって少し色が違くて私たちの好きな内装でした。黒もかっこよかったですけど子供のこと考えて白系にしようと思ってます。昨日見学に行きましたが、オプションの締め切り近づいているからかもしれませんが夕方すぎもお客さん多かったです。来週オプション関係の話とローンの話をもう一度話聞きに行きます。
• 近郊には有名な玉川大学があり、文教地区として有名な点や、落ち着いた街並みで住みやすい環境になっているというのは子育てには向いているなと思います。都心までのアクセスは所要時間としては少しかかるなという印象ですが、町田までは３分の距離、新宿までは40分弱の距離で行けるので１時間以内で都心まで行けるというところは許容範囲だと感じます

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その他

• インターネット使用料：月額1,650円（税込）

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