ル・パルトネール 夕陽丘 天神坂

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物件概要

• 所在地：大阪府大阪市天王寺区逢阪1丁目106-1他（地番）
• 交通：大阪市営谷町線 「四天王寺前夕陽ケ丘」駅 徒歩6分
• 総戸数：24戸
• 構造、建物階数：地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年01月下旬予定
• 売主：株式会社ランドリアン
• 施工：シード平和株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 大体の予想価格を聞いてきました。 営業の方がおっしゃられるように、風致地区内で前の道路が石畳だったりという特別な場所ということを考えれば妥当な価格なのかな？ 現地もすごい静かでのどかな感じでした。 モデルルームに予約して行ったのに最初座れなかったのはどうかと思いましたが・・・
• 先週末にモデルルームに行ってきました。 営業の方が建設予定地も案内してくれましたが、以前は製本する会社があった場所みたいです。 10年以上大阪市内に住んでいますが、こんなに静かで緑に囲まれた場所があるなんて知りませんでした。 5階建ての低層タイプのマンションですが、周りに建物が建っていないので外部からの視線を気にしなくても生活できるのも良いなと思いました。 我が家には角の部屋は価格的に手が届きませんが、真ん中の３LDKの部屋を検討中です
• 主要駅でもないのに坪単価207万は高すぎないですか？しかも聞いたこともない会社だし
  • 207万円なんですか？なら安いと思いますが。他のマンションってもっと高いですよ。
    • 一番安い部屋で計算してました 高い部屋は坪当たり250万円です。 相場はどうなんでしょうか？
• 西向きでやし ちょっと高い気がしますが完成前に完売しますかねぇ
  • 確かに価格は高めですが、変わらない景観を確保されている希少な物件ですよね。利便性と静けさにプラスして窓から見えるあれだけの緑や雰囲気を考えると妥当な価格かとも感じます。悩むところですね。
• 天王寺公園再開発やハルカス、キューズモールも出来て天王寺賑わってますね。たまたま通りがかりなんですが、良さそうな環境ですね、売れてるのかな
  • 少々高いという面があるのは否めないですけれども、 環境はかなりいいのではないでしょうか。 マンションそのものだけじゃなくて、環境も含めて買いますよ、というふうに成るのなら 良い条件は揃っているかと思います。
• なかなか三期が終わらないですね。環境など都心とは思えない程 素晴らしいものですが。売れ残らないか心配になります。特に最近マンション叩かれてますし
• 前の坂は急だし駐車場も少ないのでお若い人向けですね。
• 同程度のマンションと比較してランニングコストが安いですね。運用費用や修繕費のかかる仕様を必要以上につけていない分、エコで住みやすそうなマンションかも。ただこれだけの条件が揃うと物件価格が高い。
• 入居可能時期がまたしても2ヶ月延びたのでしょうか？2末→4末、こんどは7末になってる？施工主から何の説明もないのにYahoo不動産やスーモやgooの記載が変わっているのですが。。
• 今週見てきた感じを書いてみます。坂側は高い塀で塞いであって中は見えなかったが工事はやってました。前の天神坂は自転車を漕いで登れないくらいの坂で通行許可のいる歩行者道路ですね。南側の道は細くて私道っぽかったです。（工事車両は南の道を使ってました）森は神社の敷地なのでいつまでも現状のままかは不明ですね。（私の通った時はカラスはいました。神社に巣があるみたいです）前の坂では大きい集合住宅はここだけで人通りの少ない静かな坂でした。　　
• 今あと何戸残っていますか？？前に残り5,6戸と聞きましたが
• 四天王寺前夕陽ヶ丘からも近く、天王寺も徒歩圏内。都会なのに、車の騒音や排気ガスとも無縁の好立地。 すごく良いマンションと思うのですが、あまり売れてないのでしょうか？ 2階から4階の真ん中のBかCかDの部屋を検討しているのですが、半数はまだ売れていないようです。最終期なのに。 なにがネックなんでしょう？ ご近所の反対運動も下火の印象ですし。 値段でしょうか？
  • 値段高いでしょう！！　真ん中部屋で　こんなものですか！？
    • あと6部屋じゃないんですか？そこそこ売れてると思ってました
      • 上町台地　夕陽ヶ丘価格ということで。
• 私は今年に入ってから行かせていただきましたが、特別高額とは感じなかったです。 私は下の方が希望でしたが、上の方だとしてもそれほどびっくりはしなかったですよ。 もちろん周りの物件と比較してです。 静けさと緑がある独特の雰囲気は確かに他には無かったです。 緑があるのだから多少の動物(鳥や虫)はやむを得ないと思いますし、むしろこの街においては贅沢な悩みだと思ってます。 賛否はもちろんあると思いますが、この区に住んでる人や住みたい人はああいう落ち着いた環境が欲しいんじゃないのかな？

【最終期】

• 販売戸数 6戸
• 販売価格（税込） 4,080万円～6,180万円
• 間取り ２ＬＤＫ・３ＬＤＫ
• 住居専有面積 68.21m²～84.34m²（専有面積は壁芯面積であり、登記面積は記載の専有面積より若干少なくなります）
• バルコニー面積 9.42m²～14.89m²
• テラス面積 9.63m²
• 専用庭面積 12.60m²（月額使用料：630円）
• 管理費（月額） 10,230円～12,650円
• 修繕積立金（月額） 4,090円～5,060円
• 管理準備金（一括） 10,000円
• 修繕積立一時基金（一括） 341,100円～421,700円

【コスト】

• ディスポーザのあるマンションは大規模が必須条件なのですか？ 確かに、年間30万円のメンテナンス費用がかかると考えれば、マンションの世帯数で分配するとして月々の管理費が約1万円加算されるとなるとキツイです。 設置費用もマンション価格に上乗せされるのでしょうし…

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交通

• 前の道が歩行者専用ということは車はいれないのかな？
  • 松屋町側は東向一通でしょ？ マンション東側の十字路だけ侵入禁止で
    • 宅配便とかネットスーパーとかは入ってきますか？ グーグルマップ ストリートビューで見た感じでは歩行者専用の標示出てますが、自転車やバイクも 押していかなければいけないですか？
      • 電動自転車 東西可能です
      • 安居神社の前は 東向き一方通行だったと思います。 マンション前は、両方通行なのでしょうが。

【坂道】

• 坂はかなり急です。自転車では登れないでしょう。
  • ここの坂　5つ☆ハイパワーのYAMAHA電動自転車でも登坂できませんでした。 無理すれば登れますが。
    • 坂については、マンション前までは、電動自転車で登ることができます。その先は、急勾配です。

構造・建物

• 建ペイ率：60％（風致地区により40％≧39.73％）〈計画変更確認申請前：60％（風致地区により40％≧39.62％）〉
• 容積率：200％（全面幅員より179.20％≧161.17％）〈計画変更確認申請前：200％（全面幅員より179.20％≧160.73％）〉
• 敷地面積：1,148.07m2（計画変更確認申請前：1,151.20m2）
• 建築面積：456.05m2
• 建築延床面積：1,995.08m2
• 部屋の窓の先の部分がアルコープやベランダになっているので、セキュリティ面が安心。窓を開けて共用部分だったりすると、やはり窓を開けるのはためらいがありますが。
• ここのマンションは外観デザインが素敵。
• 現地見てきました。上品なタイルで仕上がってなかなか立派なマンションですね
• マンション自体は綺麗ですが、エントランスの高さも少し低く、賃貸感は多少あります。全然悪くはなかったです。
• エントランスの天井高はどのくらいですか？ 2.4ｍですか？
  • そうですね。恐らく2.4だと思います。2.6ではないと思いますよ。
    • 各階の階高が2810mm、コンクリート厚 250mm を差し引くと 256cm 天井を二重天井にすると -15cmで 240cm 折りあげ天井、カメラの箇所は手が届く高さなので 実質230cm でしょうか？ いずれも、普通の男子が軽くジャンプすれば 手が届く高さです。

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  工事状況（2016年7月10日撮影）

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  工事状況（2016年7月11日撮影）

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  外観（2016年7月11日撮影）

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  外観（2016年7月11日撮影）

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  エントランス（2016年7月11日撮影）

【入居者】

• 西向きですが 日当たりとかどうですか？森が遮ってくれて適度な日差しはなのか、森が光を遮りすぎているのか？

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共用施設

• 駐車場：7台（平面式）（月額使用料：24,000円・25,000円）
• 自転車置場：24台（傾斜ラック式）（月額使用料：300円）
• バイク置場：2台（月額使用料：2,500円）
• ミニバイク置場：3台（月額使用料：1,500円）

設備・仕様

• フローリングの色が選べるのは嬉しいですね～。 壁や天井もデザインや色をかえられるのでしょうか。 出来るなら、フローリングの色に合うのがいいですよね。ところでフローリングはプリントされている訳ではありませんよね。(^^;
  • 床暖房だと、無垢は使えないです。 一般的には、合板にシートやフイルムを貼りつけるパターンが多いですがどうなのでしょう？ 木のフローリングは、水がしみこむと弱かったです。
• 設備仕様はついていて欲しいものがほとんど揃っているので◎ですが、 唯一キッチンにディスポーザーがないのが残念です。 それと、惜しむらくはバルコニー水栓ではなくスロップシンクを 取り付けていただければ洗い物にも便利だったと感じます。 トイレはタンクレスで手洗いカウンターつきは一部の部屋のみですか？
• リビングにガスコンセント 床暖は　大阪ガスの　ガス式床暖です。 （いずれも　まだ使ったことはありません）
  • ガスの床暖房はパワフルで電気式よりも暖かいと聞きますが、 電気式と比較してランニングコストはどちらが優れているのでしょう？ ガスヒーターとエアコンを比較した場合、部屋が暖まるまでの時間や パワーはガスに軍配が上がりそうですが、こちらのコストも気になります。
    • それぞれの比較です。

　http://www.yutorism.jp/entry/2015/12/06/113747

• • • • 以前聞いたことがある話だと、 エアコンと床暖を併用して温めるのが一番効率が良いのだとか。 床暖だけだと部屋は温められないs、エアコンだけだと足元が温められない ということでそれらを補うために経用するのだとか。 温水式の床暖は温まったら冷めにくいのである程度温まったら消してしまっても良いそうです。

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間取り

• アルコープやポーチがあるのはいいですね。
• Aタイプはキッチンから洗面室までがちょっと遠いので家事はしにくそうかな。和室と廊下両方扉があるクローゼットは使いやすそうですね。
• 西側の安居神社の森 鬱蒼としていますが 中住戸でも日当たりは問題ないですかね？ 特に低層階だと心配です
  • 我が家も中住戸の低層階を購入しましたが、目の前の安居神社の森とは6～7メートルくらい距離が離れてるし、木々もそこまで高くないので日当たりは大丈夫かなと楽観視してます！ 多分あの木々の高さだと、太陽がかなり西に沈まないと影にはならないと思いますよ。
    • 私もそう思います。距離があるからっていうのがありますよね。窓の目の前にあるならともかく、これ位なら、本当に日が沈む間際とかそういう角度じゃないと影にならないというか邪魔にならないという感じかなぁって。
• キッチンが奥にあり、リビングが見渡せるようになっているので 子育て世代には魅力的なキッチンですね。 子供が小さい場合赤ちゃんガードが付けられそうなのもよさそうです。 丸見えになっていないので、キッチンを見られたくない方にもよさそうです
  • そうかもしれません。 今はオープンキッチンが主流で丸見えですからね。 見えるキッチンだから常に綺麗にできる気もしますが バタバタしていて、すぐに片づけられない時は焦りそうなので 見えない設計は有難いと思います。
• 予算的に角の部屋は無理なので、真ん中の部屋を検討中ですが、なかなか良く考えられた無駄の少ない間取りで、面積の割には広く使えそうでした。 当初の予定よりも入居時期が遅れたみたいですが、内装の色やオプションの対応期間も延長されてるようなので我が家にはちょうど良かったです。
• ここは西向きですが冬は適度に森の葉が落ちて日差しも入るし、夏は森が日差しを遮ってくれそうですね
  • 駅にも近くて便利な立地なのですが西向きという向きだけが悩んでしまう点です。
    • 西向きなのは気になりますけれど、バルコニー側の眺めが神社の杜なのは なかなか無い条件だと思います。 どれほどの大木があるのかは現地に行っていないのでわからないですけれど、 西日を遮ってくれるほどの高さがあるのかどうか。 神社は坂の下側になるようなので、ある程度の日差しは入ってきそうだなと思います。 でも、目の前にビルやマンションが迫っているよりはいいかもしれません。
• 西側は、風致地区で低層で抜けてますよね！東側南側は、10階以上の建物多いですし。

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育児・教育

• 小中学校も程よい場所にあるので、家族には住みやすそうです

周辺環境・治安

• 用途地域：第2種住居地域
• スーパーでチラシをもらったのでちょっと気になって現地を見たのですが、凄い雰囲気が良いところですね。 こんなところに建てて良いのかと思うほどの。 あんなところどうやって工事されるんでしょう？ 価格が気になるところではあります。
• 皆さんのレス読むと立地は評判良いですね。 風致地区ということですが元は何があった場所なのでしょうか？ 広さ的にもファミリーさんが多く入居されそうですね。 この辺りは教育熱心なご家庭も多いのでしょうか。
• 西に安居神社、南に逢坂公園、北は天王寺七坂の一つ天神坂に面している立地。都心なのに驚くほど静かで雰囲気がありますね。小さなマンションなので共用部などは必要最低限な印象ですが、今後のランニングコストなど考えると妥当な印象でした。バランスのとれたいい物件だと思います
• google Map で現地近くを見てみたのですが 歩行者、自転車専用道路のようです。 目の道も狭いし車をお持ちの方には向いてなさそうですね
  • 工場があったぐらいですから、車は通れるのでしょう。 ただ・・・・大きさが制限されそうですね。 グーグルで見た感じでも、かなり狭そう。 「歩行者・自転車専用」の規制マークがありますし。 現地に行って、周辺の住宅の車をチェックしたほうが良いかも。 特に坂に面した家の車を。
    • 4ｔ車位までなら狭いけど車は大丈夫だと思います。
• 七坂の一つですね。雰囲気抜群です。四天王寺、大好きだったので解ります。
• この土地は元々製紙工場があったとのことですが景観にあったマンションであればその方が周辺住民にとってもよいように思いますけどね。別に陽当たりを悪くする訳でもないし、この物件を購入する層は中の上以上の所得の方ばかりでしょうし、治安も良くなりそうですけどねぇ
• マンションは天神坂沿いにあり、この坂は歩行者専用道路（マンション案内のパンフレットにも記載されています）です。 　つまり、この道路（天神坂）は、『坂沿いの駐車場のある住民の車しか通行許可が下りない道路で、しかも２ｔ以下の車 　しか通れない道路』というのが問題です。このマンションは７台の駐車スペースしかなく、その７台しかこの道路を通ること 　が出来ず、マンション住民が近くに駐車場を借りたとしても、通行許可書のない車はこの坂に乗り入れることが出来ないこと 　になります。（疑問に思う方は、天王寺警察で確認してください） 　 　実際、業者はこの道路を利用しての建設は無理なので、マンション予定地南側の市の公園予定地を借りて建設する予定にして 　います。また、２ｔ以下の車しか通れない道路沿いのマンションとなると、はたしてマンションのメンテナンスができるの 　か？？購入を検討されている人は一度専門家に聞かれたらいいと思います。
• 先ほどマンション近くの谷町筋を通ったのですが、今日から愛染さんのお祭りですね。子供がいるので、すぐ近くの大きいお祭りは嬉しいです。生玉さんも遠くはないし楽しみです。
• 神社が近いので地盤はしっかりしていそうですし、環境もよさそうです。 ですが、坂の途中ですし坂道が多いので 通勤通学はちょっと大変になりそうと思います。 自転車移動も電動自転車がいいかな
• この物件を検討しだして以降、あえてこの道をよくとおるようにしてますが、特別鳥や虫が多いと感じたことは無いですけどね。 雀が微笑ましい程度にチュンチュン鳴いていたり蝶々が飛んでいたりとか… 夜、街灯に虫が集中しているようなこともありませんでしたしね。
  • 契約後何度も現地を見に行ってますがすずめ以外の鳥は見たことないですよ。 朝昼晩と見に行ってますが特段虫が気になることもないですし昼間に関しては蝉すら鳴いてないですね。 周りの公園ではうるさいくらい鳴いてましたけど…。
    • カラスです。 近隣の方にお聞きしました。 解体工事、車の出入りが頻繁になり、今は減ってるらしいです。夕暮れになれば相当な数が上空に、と仰ってました。 工事が終われば、賢いカラス、また戻って来て森を占領するかもです。 市内でも、閑静な場所なので、悩むところです。
• 神社がすぐ近くにあるのでこの周辺は地盤もしっかりしているとみています。環境もよさそうなのはポイントが高そうです
• 確かに坂なので高齢者にはキツイかもしれませんが、こじんまりとした良いマンションだと思います。夕陽丘風致地区というのも生活環境の良さにプラスになっているのではないでしょうか。
• 現地を見に行ってきました。　周辺道路や住民のみなさんが　のぼりを建てて反対しているような雰囲気です。 松屋町からのルートで石道路を車で上がってくるイメージでしょうか。 谷町側の道路は一歩通行で入れません。 囲いがありましたが、まだまだ基礎部分って感じしました。 この状態から来年の夏に完成するものなのでしょうか？ 土地の形状からして、坂斜面なので突貫工事になりそうですが。(汗) 現地の状態から、順調に進んだとして、完成竣工は2017年春ぐらいでしょうか？
• 大阪市内でありながら　閑静な佇まいと静かな場所で　ここは抜群によいですね！ 坂下から坂上へ車両は一方通行なので、かなりアクセル踏みこんで馬力を上げないと車は登って行かないようです。 ご近所は、排ガスのことで旗を掲げているのでしょうか？ メイン道路から一歩入った場所でここが大阪市内一等地とは誰も分からないです。　場所は、抜群に良いです。
• ほんとに素晴らしい立地ですね。風致地区なんで建ぺいが厳しいのか低層マンションで敷地もゆったりしているしこんなマンションに住める方が羨ましいです
• マンション名が坂というだけあって緩やかな坂道の途中にあるのでしょうか。 この辺りは坂が多いのかな？ このくらいの緩やかさならそこまで苦ではなさそうです
• 昔から人々が暮らしてきたエリアということで、そういう点では土地に対する信頼みたいなものはあるかなーと思いました。 坂の途中ということなんですけれども これに関してはどうなんでしょうか。 そこは気になるかな。 水はもっと下の方に流れていくのだろうから、雨が多く降った場合の心配はしなくてもだいじょうぶだと思いますが、、、
• マンションへのアクセス道路は狭くないですか？
  • 狭いです。
    • 近所なのでよく通りますが、４メートルあるから特別狭くはないでしょう！特別広くもないですけど
      • 入り口も特別狭いとは思いませんよ。 私は車でここを通ることはないですが、たしか一方通行でもないしはずだし、ゴミ収集車や向かいのお宅の建築中にはコンクリートミキサー車なんかも松屋町通側から入ってきてましたしね。 気になるようであれば東側から入ればなお良いのでは。 車や人がバンバン通る道でもないし、通れる道でもないはずなので問題ないと思いますよ。 感じ方は人それぞれだから狭いと思う人もいるのでしょうけれど、むしろ往来が非常にしやすい広い道だったら、抜け道に使われて交通量も増えますよ。 ここはそういうことがないから静かで良いんだとも思います。
• 森にかなり近接していますが、日中の日差しはいかがですか？また虫やカラスなどはどうてしょう？
  • 蚊は飛んでくるでしょう。カラス近隣多いよ。森があるし。
    • 住み始めて約3ヶ月ちょっと経ちましたが、夕方になるとカラスが天王寺公園の方向に飛んで行っているので、その途中に安居神社が位置しているという感じですね。 幸いマンションのごみ置き場は鍵がかかりますから荒らされる心配はありません。 天神坂沿いの周辺戸建ての方のごみもカラスに荒らされているのは見かけないですね。 夏場は蚊はいるにはいましたが、特別多いとは感じませんでした。 蚊なんてどこにでもいますからね。

• 

  周辺道路（2016年7月11日撮影）

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その他

• 現在 此方の物件は周辺住民の反対運動が起き始めています。 業者側の説明不足により心象は最悪です。 石畳みの坂の途中…そのため、工事段階でのトラックの往来や 元来 この辺りには地下水脈が通っているため、基礎工事段階での水の噴出があれば地盤が緩む可能性も指摘されております。 正直どうなるかは分かりませんがご一考を。
• 既に大きなマンション建設反対の横断幕が掛かっています。地元の反対運動は相当に激しいと聞きます。工事車両が通行する道路に私道が含まれるため、実質的に工事はストップしているそうです。今後どうなるのかは解りません。訴訟に発展する可能性もあるかもしれません。許可は下りているので結果、立つのでしょうが、面してい公道がが歩行者道路で道幅が狭く工事車両が入れない。反対側から入ろうとするとその道路に私道が含まれ車両が入れない。。。客観的に見てちょっと業者さんの確認不足と準備不足はいなめない感じがします。確実に言えることは工期は大幅に遅れるでしょうね。
• 近所に住んでる私から一言。ここを見たら大変な騒ぎになってるように書かれてますけど町会費もきちんと納めてくれるとの事なので町会として反対運動してる訳ではないですよ。反対運動してるのは実質５人程度だと思います。あとは断りきれないのか付き合いでやってる感じですね。私としては薄気味悪い前の建物よりマンションの方がよっぽど良いと思うんやけどね。近所の人は薄気味悪い前の建物のことをもう忘れたんですかね？
• 反対の横断幕も掛かってるし、かなり嫌な雰囲気ですね。 今回の事は業者側の騙し討ち的な部分もあるみたいで、最初からちゃんと説明してやっときゃいいのに。 土地柄、おじさま、叔母さまが多いねんからややこしいの分からんかねぇ。 マンション買う人は全く悪無いのに 出来上がっても垂れ幕が毎日目に入るんは嫌やろなあ と思う今日この頃です。
• すごくいい物件だと思うんですけどね。 なかなかこれほどの環境と条件が揃うところってないですもんね。 校区も治安も良く公園もあり、駅（最寄りは大阪第2の利便性の谷町線、足を伸ばせばターミナル駅の天王寺）へのアクセスもよく、家から緑が見えて、静かで、でも便利な都会の中にある。 マンションの雰囲気だってステキそうだと、楽しみにしていたのに。。 なんでたった十数人の契約者に、入居時期の変更や進捗状況、地域住民の方々との話し合いがどうなっているのか、起こっている問題を迅速に、きめ細やかに説明いただけないのかと悲しくなります。
  • 工期の遅れを契約者に説明していないなんて。事実なら景観云々以前に不安要素が大きいですね。
    • 説明は個別にしていただけると先日連絡ありました。どうなるんでしょうかね？

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