リーフィアレジデンス調布小島町

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4.33

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物件概要

リーフィアレジデンス調布小島町　外観完成予想図

• 所在地：東京都調布市小島町二丁目29番1他（地番）
• 交通：京王線 「調布」駅 徒歩4分
• 総戸数：50戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2024年6月
• 引渡時期：2025年3月
• 売主：小田急不動産株式会社
• 施工：風越建設株式会社
• 管理会社：株式会社小田急ハウジング

掲示板・口コミ

• リーフィアレジデンス調布小島町（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• この物件、気になっています。僅かしか情報公開されていないですが、小田急が一体いくらに坪単価を設定するか全く予想つきません。近隣で完売した住友のシティハウスが一つの基準になると思いますが、小田急目線だと建築費の上昇がどうか、購入者目線だと金利の動向次第でしょうか。予想が難しいです
  • 400－450程度ではと予想
    • 良いロケーションですよね。450はいくのでは。
      • 特急停車駅、駅近とはいえ450も出すのならもっと都心に近づけるのでは？390なら買います
        • 調布は昔から足立、葛飾、江戸川辺りの底辺23区より高いからな
          • 内廊下設計って、調布でいうとプレミスト調布クロスだけですかね？振り切って内装費もそれなりにお金をかけてそうなので価格は高くなりそうだけど、本当に調布で坪450いったらびっくりだな。。1戸1戸の間取りも広めでグロスの価格もそれなりになりそうだし、今の家でそれなりの売却益が出る人の住み替えとか現金一括購入みたいな人が多い物件になりそうですね・・
            • 調布の内廊下は仰る通り近年だとプレミスト調布クロスくらいですね。築浅だとプレミスト調布ブリリアントプレイス、パークハウス調布も内廊下かと思います。後者の2物件はどちらも現在だと坪350くらいでしょうか。内廊下の照明や空調のため管理費がかかると思いますが、それがディスポーザーや各階ゴミ置き場などの管理費がかかるゴミ関連の設備有無にどう影響するかが気になりますね。調布の完売済み物件のシティハウス調布が住友らしく高値追求で坪400、同じ京王線で販売中のアトラスシティ千歳烏山が坪440ですから、坪420くらいだと嬉しいですがどうでしょうか。
• 駅前の広場が広いのはなかなかの価値なんだなと最近思いました。450なら買えないですが、調布駅は再開発で良い駅になったと思います。
  • 間取りやデザインを見ると@500に届くような気がします。
    • @500だと一番大きい部屋で1.5億とかですね！地元の名士なら買いそうですが、それだけ予算があればもう少し都心に近づけるので、どこまで調布にこだわるかですね(^_^;)
• 素人目にだけど、ここは高級路線で来てそうなイメージ。近隣物件と比較して割安感は出なさそうかなと思ってしまいますね。
• セントラルレジデンス調布が坪450以上になってるみたいだし、既に調布駅近はお手軽に買える地域ではなくなってると思いますけどね。
  • 確か、シティハウス調布が最終的に坪400で売れてましたから、それより安くは無さそうですね。
• 来月の販売価格帯発表が楽しみです。1LDKタイプの間取りも見たいのでその時に紹介があればいいなと思っています。
• オンラインプロジェクト発表会の案内来ましたね。楽しみです。
• 価格、まだ出てこないですね。来月には完成するのに販売開始は１０月。完成後の販売は実際の間取りをみれるのが利点だけど設備を自分好みにというのは出来なさそうですね。
• オンライン説明会参加しました。価格は一部のみの公開ですが、8000～16,000万円（70m2で8,000円なので坪400万円弱）。バーチャル動画を見た感じ、一見ホテルっぽくてオシャレですが、閉塞感があり日当たり悪そうな室内だったので、毎日住むには厳しいかなという印象。あと省エネは★????。調布でそれなりの価格帯なので、住宅性能ももう少し頑張ってくれよと思いました。完成後販売で、間取りを変えたり、ドアの色・壁紙も選べないし、このマンションに決める決め手はひとつも無かった。
  • オンライン発表会を視聴しましたが、南東向き1階2LDK 75m2で１億円台とのこと。6階のONEX付き96m2は1.6億円台を予定しているそうなのでサラリーマン夫婦の我が家は撤退です。
    • 場所が調布の中でも住みたい！と思うエリアで、着工時から楽しみにしていたのですが、説明会きいてこの価格にびっくり。当方も無理せず撤退かなぁ。少し背伸びしてでも買いたい！と思っていましたが、だいぶ冷めつつあります。シティハウスの坪単価～やや上振れを想定していて、せ是非欲しい立地だったのに、小田急さんやってくれたなぁと思っています！(T_T)笑。まぁもちろん、どのデベだったとしても資材高騰等凄まじかったのだと思いますが
      • 1階の坪単価は約440万円ですが、6階の坪単価は550万円ですね。また、50戸ということを考えると修繕費と管理費も高額になりそうです。
• 38/50部屋が70m2以上とHPに記載がありましたね。最多価格帯は9000万円以上ですかね。広い分グロスも中々になりそうですね。
• 新築売値は坪440～550万なので、周辺相場や評価額と大差ある状況です。消費税、宣伝広告費が載ったプレミアム価格だとしても、都内の他の物件が十分狙える価格で郊外調布の物件を買うのは？？？ブランズのように価格改定で値下げがあるかな？
• トリエの駐車場に面してる側（南東）は予定1億超えなんですね。北西向きの前のマンションor駐車場側？でも最低8000万円からとは…。今まで出てきた調布駅新築マンションの中でも飛び抜けてターゲット高めですね。
• 現地見てきました。WEBのCG写真と、印象がかなり異なる気がしました。全体的に濃い茶色で、好き嫌いが分かれる色味だと思いました。個人的には、老人臭くて好きじゃないですが、ま、好みの問題なので気にいる人もいるかも知れません。なお、発表された価格は１階から75平米で１億円で、最上階ではない階の90平米代で1臆6000万円という価格は、真面目に高いなという印象です。７月には中を見せてもらえるそうなので、内部仕様が価格に見合って素晴らしいことを期待します。ただし、駐車場が屋根の無いところで、乗り降りしないといけない屋外仕様と見受けました。億ションで傘さしながら車乗り降りするのは気が重いです。
• う～ん、いくら駅近とは言えこの造りで23区でもない調布でこの値段はやはり考えものですね。都内と違って明らかに値崩れはしそうですね。まあ実需で気に入ったなら話は別なのかもしれませんが。週末現地を見に行きましたけど、やはり東の駐車場が気になりましたね。独立型ベランダは最高ですが、あの壁だけの眺望は幻滅。さらに将来駐車場が高層ビルに建て替えられる可能性も十分にありますからね。
  • やはり、値段はちょっと高すぎると感じる方が多いみたいですね。基礎も直接基礎だし、工費も相対的に安いはずなので、価格が高い理由を聞いてみたいですね。
    • 企業の活動目的は利益の追求なので出来るだけ高価格で売りたい。この価格でも売れると思ったからこの値付けに決まっている。

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構造・建物

リーフィアレジデンス調布小島町　エントエランスアプローチ完成予想図

• 内廊下で各戸宅配ボックス付きは良いなと思いました
  • 各戸宅配ボックスは普通にいいですよね…一世帯で宅配ボックスを占領しちゃう、みたいなことがないので再配達も少なく済みますし。たまに出張なのか何なのか、なかなか取り出してくれない場合も共同の宅配ボックスだとありますので…。
• こちらのマンションの外観デザインは多様なタイルと自然石が使われていて重厚感があり良いですね。正直なところ共用部に置かれるアート作品はよくわかりませんが、全体のデザインはとても好みです。
• 道路から結構近いですね
  • 面しているのは車が頻繁に通る道路では無いし、店舗などが無い側なので駅に近い割にはいい場所だと思います。ただし、発表された価格なら都内の他の物件を買った方が良いと思います。
• ここは耐震構造はどんな感じなんですか？
  • 新耐震だとは思いますが、特に、免震とか、制震とか謡っていないので、単に新耐震かと。ただし、ちょっと気になるのは、べた基礎か、または、杭打っているのか、誰か知っている人はいますか？
    • ”直接基礎”となっています。ベタ基礎か布基礎（フーチング）です、杭は無いようです。
      • 7階建てで、くい打ち無しは、大丈夫なのでしょうか？
        • ちなみに、杭を打たなくても、支持層まで深く掘って、べた基礎にするなら安全と聞きますが、この物件は地下室は無いので、外形上は、表層部にいきなり建物置いているだけに見えます。
          • 調布駅地下化工事での地質調査が公表されています。地下1.5～3ｍ程度までは関東ローム層でN値2～10です。N値が3以下が軟弱、N4～9はゆるいと判断されて改良が必要ですが、N10以上なら戸建ては直接基礎で問題ない土地です。N30以上ならマンションなども問題ありません。
            • 耐震性を気にされているのであれば、問題ないと思います。小島町は基本的に優良地盤です。この建物の基礎は確認してないのですが、ベタ基礎ですかね..地盤が良いから、直接基礎を採用しても認可が降りる訳なので。むしろ杭基礎にしなければならない場所は地盤がよくない証拠です。

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  工事状況（2024年4月29日撮影）

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  工事状況（2024年4月29日撮影）

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  工事状況（2024年5月18日撮影）

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  工事状況（2024年6月1日撮影）

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  工事状況（2024年6月1日撮影）

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  工事状況（2024年6月1日撮影）

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  工事状況（2024年6月7日撮影）

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間取り

• NタイプGタイプは、最近流行ってるらしい（？）キッチンとテーブル横並びが可能な間取りを意識してるんでしょうか。西山建築デザインが監修ですから、結構お金かけてデザインしてそうな印象です。早く他の間取りも見たいですね！50戸の規模感も良いですし、坪単価450超える可能性も充分あるのでは。
• こちらの間取りについて質問させて下さい。Nタイプは3LDK+WIC+ONEXとなっていますが、ONEXは専有部ですか？それとも共用部になりますか？専有部であり、離れの小部屋という扱いなのでしょうか？
  • ONEXは専用部分だと思います。離れの部屋みたいな感じです。共有のワークスペースは5階にできるみたいですね。広さ的にそんなに入れないかと思いますが…。
    • ONEX、エアコンつけられないと季節によっては物置にしか使えないかも。
• 全タイプの間取りが公開されましたね

周辺環境・治安

• 都心へのアクセスは重要だと思います。ただ子育てしやすさ家族での生活のしやすさという面でいうと代田橋とか明大前に住むより良さそうな気はしますね。調布駅前の再開発は大成功だったんだなという感じがします。
  • 府中はよく失敗したと言われてるけど調布の再開発は大成功だったな
• 東山病院の近くなので確実に救急車はうるさいと思います
• 調布駅前の再開発、だだっ広いだけで寂しい感じでしたが、来年整備が完成するようですね。どうなるか楽しみです。
• 周り見てきました。今日は土曜日でしたが、周辺は結構静かで好印象です。工事の塀が低くなって一階部分(?)が見えるようになりましたね
• 近所に住んでて検討中だけど、救急車の音より何よりコーヒー屋の煙の匂いがきつそう
• 徒歩４分は確かに近いし、住宅地の縁に建っていて、商業地の隣という絶妙なポジションでした。なお、東隣の大きめの駐車場が、将来、高い建物が建たないのか、少し気になりましたが、今は、眺望はとても良いと思います。
• この近所をよく通りますが、立地はかなり良いと思いますよ。なんだかんだでこのエリアの中心ですし、夜間やってる救急病院もあり、駅前も歩きやすいです。予算的に私は無理ですが、お金があったら買いたかったです。
• 戸数も少なめだし売れるよ、来年の引き渡し時期までに残り5戸位でその後半年くらいして完売レベルかな。高い高いっていうのもわかるけど調布だとこれくらいが今の相場。新築駅近５分以内はここしかないし小島町はいいと思う

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掲示板

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