プレミスト京都 松ケ崎

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物件概要

プレミスト京都 松ケ崎　外観完成予想図

• 所在地：京都府京都市左京区松ケ崎横繩手町8番1、松ケ崎堂ノ上町7番1、松ケ崎泉川町7番1、三反長町13番（地番）
• 交通：

1. 京都市営地下鉄烏丸線 「松ケ崎」駅 徒歩5分

• 総戸数：394戸（別途管理事務室1戸、他）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2026年01月
• 引渡時期：2026年03月
• 売主：大和ハウス工業株式会社 西日本鉄道株式会社 株式会社NIPPO 総合地所株式会社 ミサワホーム株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：大和ライフネクスト株式会社

掲示板・口コミ

• プレミスト京都 松ケ崎（検討スレ）

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価格・コスト・販売時状況

• 5階建てで394戸ってすごいですね。京都市内、地下鉄烏丸線徒歩5分でこのスケールは今後出てこないでしょうね。
• ついにHP出てきたか・・・・共同っぽかったけど名前はプレミストなのね。反対運動起こってるみたいだけどここまで来たら普通に建つでしょうね。
  • 反対運動おこってるんですね。ほんと大規模で、マンション住民にとって色々スケールメリットあるんでしょうね。
• エントリーが専有面積100m2で分かれてて、100m2以上が予算1億円～になってました。最上階の専用ルーフトップテラス付住戸は億ション確定なんですね（涙）まっそうですよね～
• 価格はいくら位になるんでしょうかね？
  • 資材価格高騰と、地下鉄烏丸線の松ヶ崎駅までの距離など、かなり価格差があると思われます。烏丸線徒歩5分でこの規模のマンション、希少価値はばり高だと思われます
    • 最安が6,500位かと思います。
• これだけ大型だと、中古で売る時にライバルが多く資産価値を望むのは厳しいと思います。しかも5階建てが残念。
• 大型物件ゆえに価格が強気すぎないことを期待。住むにはいい場所だけど投資家が殺到するようなエリアじゃないんだから、実需の勤め人が買える価格にしてよね、、
• 最上階、2億、3億って聞きました、、。
  • あくまで予定ですが5億円超もあるようです
    • 問い合わせたら、後々相場を見て決めるって言ってたので足元見られそうですね。。
• 希少価値で言うと同じマンションでカニバるし、そもそもどうしても松ヶ崎って人はそう多くはないのでは。75平米で6000万後半になると、給与の安い京都企業の勤め人としては非常に厳しくなってくる。大阪まで通勤していればもう少し収入は上がるが、松ヶ崎は遠い。通勤1時間超えのラインにかかってしまう。何より反対運動が精力的に行われているので、そこが完全に沈静化されない限り住んでからの不安がある。子供がいると一層不安があるので、分譲開始までに何とかして欲しい。
• 394戸もあるので、そこまで高くはないのかなと思います。松ケ崎のエリア人気もよくわからないですし・・・都会と比べて、そんなに人気があるのかと正直思ってしまう部分もあり。少なくとも北向き住戸があるとのことで、それは安いんじゃないかと思っています。
  • 北向きが一番景色良いから、淡い期待はできないかな…
    • 松ヶ崎駅徒歩5分の立地だと、価格は普通に高いと思いますよ。3LDK70m2で、階や向きにもよりますが、7000万台は普通にすると思います。昨今の建築費、人件費の高騰を考慮しても、これくらいが妥当だと思います。
• この地力のない場所で大型ファミリー向けなのに8000万～1億？ありえない。だとしたら坪400万はしますね。投資にはなりませんね。下鴨じゃない。
  • いくら松ヶ崎とはいえ、価格は坪300～350ぐらいがボリュームゾーンでしょうよ。送り火見える部屋は400超えると思いますが、ブリリア松ヶ崎が300前後だったんで、資材高騰加味しても350超えたら捌けないと思いますよ。
• 物件概要を見ますと期に関わらず最低の専有面積86m2代～ということでしょうか？これはかなり高額になりそうですね。
  • 86以上のものは41戸で残り353戸(394-41)は86未満ということでは。
    • 高い順に売っていくということですかね。ここで売れ行きを見て、その後販売の部屋の価格が変動しそうですね。とりあえず、モデルルーム予約してみます！
      • 初めに、85平米以上のお部屋の販売が始まるとのことです。なので、小さめなお部屋タイプは、消えているのだと思います。エントリーされた方が多いので、順番に案内メールを出してらっしゃるようです。(予算、希望平米数に関わらず)我が家は、85平米～希望なのですが、ほぼ億は越えるとのことでした。
• プレミアムは坪400～みたいですね。この辺りの価格としてどうなんでしょうか？
• 90m2台で13000万円～ってどう思いますか？想定より2～3割ぐらい高くて迷っています。
  • 当方も100平米越えで13000万～と思っていたので、価格設定は高いと感じています。
• 今、予約の電話しました。80～90平米でやはり、目安として、1億超えますとのことでした！5日からモデルルームオープンなので、この部屋はいくらです！と言った、正確な値段は公言してないとのことでした。
• 一期で買う気満々でしたが、高すぎて。泣 二期を待つことにします。当初の購入予定の広さの部屋より狭い部屋で検討することにします。。一期から二期ってどれくらい期間があくのでしょう。
  • 一期の販売戸数は何戸でしたか？もう締め切りましたか？
    • 41戸です。確か。まだです。今ちょうど募集中です。
• 静かだし、ファミリーが住むにはいい場所ですが、３LDKだと１億は超えそうなので、購入できるファミリーがどれだけいるかですね。資産家が購入して賃貸がたくさん出るのでしょうか、、
  • 賃貸ならもっと便利な場所を選ぶと思うのですが、どうでしょうね。
• 販売開始まで半月を切ったこの段階でも一般公開の公式HPで間取りや仕様など一切開示しないスタイルは大和ハウス物件としてもかなり珍しいっていうか、過去記憶にないですね。部屋の広さからして富裕層からまず先行販売してって思惑なのでしょうが、それにしても間口を絞り過ぎて悪手になっている気がします。
• モデルルームにて、物件の説明を受けましたが、共用施設もあまりないのに、高いと感じました。詳細を聞くまでは、魅力的でしたが、建物の配置等考えると、億を払う価値はないと判断しました。狭い部屋だと、多少お値段は下がるのでしょうが、売り切れるのかな…と感じました。
• モデルルーム行きました。思っていたより団地感がマシでしたが(一周建物、中に2棟？が建つ。多分中の2棟のうち南側の方は前が駐車場なので坪単価他安くなるかも。)、正直安っぽいなと感じました。広さと駅まで近いことはやはり魅力的ですが、駐車場は部屋によっては遠いし値段は割高。あとは、間取りが安っぽい間取りと感じました(デベ側が決めるのはわかってますが、長谷工さんにも価格の問題で権限があったのでは？)。プレミアムプランは坪単価バグってるし、ミドル？プランも1億以上の割には安っぽい…。スタンダードプランは、同じような部屋が沢山量産されそうで、魅力がなかった…1億以上で外廊下は高級感なさすぎる。間取りや駐車場をそこまで気にされないのであれば、ある程度安ければいい物件だと思います～
• 第一期一次先着順が２戸ありますね。（10,000万円･29,990万円）億越えは、少なくとも完売はしていないようですね。
• ルーフトップテラス付きが２つ売れ残ってますね。面積２倍弱なのに値段３倍はさすがにおかしいですよね。２億あれば松ヶ崎ならかなり立派な戸建てが建てられますし。
• 価格間取り出てきました3LDK6200万円台から70平米の部屋の価格ならかなりいい感じの価格ですね!!
  • たしかに思ったよりは手の届く値段な気がします。ただ6200万が下限と考えると、3階以上で日当たり良好となると7000万ほどは必要になったりしますかね…70平米の大多数が6000万代前半で買えればそれなりに需要はありそうな気がします。
    • 予定最多販売価格帯は7000万を超えて7300万円台となってます。
      • かなり良心的な価格できましたね。素晴らしい。
        • 恐らく形が3なので、真ん中の棟が値段抑えめで北と南が高くて西向きがその間ぐらいかと思います。戸数多いのでリーズナブルな部屋と良い部屋で価格がくっきり分かれているかと。
• 管理費：250円/m2・修繕積立金：139円/m2。この規模で外廊下だったらもう少し管理費安くても良い気もするが、ディスポーザー付きなのと敷地面積の広さ&売りの植栽の豊かさからくる維持費を考えると今の新築としたらマシな方かもね。
• 抽選になっているとは聞かないですがどうなんでしょうかね。今HPにでている５階のプレミアムは売れ残っているし、ファミリー向け6件も掲載が継続されているので、抽選になるほどの人気ではないのかなと。
  • 64m2～85m2の一般的な間取りは40戸が３月中旬販売開始予定と物件概要にあります
    • 1億超えのプレミア住戸はそうでしたが、ファミリー向け等の普通の住戸は1月からモデルルーム開始、その後に販売開始なので、普通の住戸でいい間取りや場所は抽選になってもおかしくないと思いますよーバラつけばいいですけどねえ
• 第二期予定販売価格（税込）　3LDK　76.00m2　7,200万円台～　《駐車場優先選択権付》いい値段ですね!!載ってない間取りですがどこのお部屋だろう
• 今回の募集、みなさん検討されてますか？今回販売対象じゃない部屋もあるので、次回の販売対象の情報が出るのを待つか、今回ので腹を決めるか、悩んでおります
  • 戸数が多いので、売り切れることはないと思っています。完成後現物を見てからでも遅くありません。２万平方メートル11棟のイメージが持てません。
• CとJの価格がでましたね。Jは眺望が悪くて割安、Cは条件はいいけど割高ですね。
• リセールは期待できないですが、20年以上住むならいいのではないでしょうか。ただ、駐車場経由の各棟へのアクセスが悪いので、車通勤の人にはお勧めではないですね。周辺の築浅の中古マンションの方がいいかもしれません。
  • やはりリセールは期待できないと考えておいた方がいいですよね。市内ですが、都心か郊外かといえば郊外で、加えて周囲環境もすでに出来上がっていて今後の発展はあまり望めない。言い換えると、現在の環境が気に入っているのであれば、変化なく落ち着いた環境が今後も続くと考えられるので、実需には良い。　
• ３期は値上げするのでしょうか。D棟の価格が知りたいです。２期では分譲対象外でした。
• 62戸売出しで9戸残りかな?順調なんじゃないかな。ただ総戸数多いからこのあとどうなるかは未知数だね。即完してないから値上げはないだろうけど
  • 私が2期後見た先着数が11です。2期2次の販売が16戸です。今見ると先着15戸です。もともと4戸売れ残っていたのなら2期で7戸残り、2期2次で4戸残りですかね。2次は12/16が売れた形かと思いますよ?

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構造・建物

• 敷地面積：21,611.01m2
• 敷地内に確か11棟のマンション群が建ちます。密集って言葉がピッタリで、団地みたいな感じ。もう少し中庭作ったりして、ゆとりの空間を作って欲しかった。駐車場はやや南よりの一箇所にかたまってるので、北側エリアの住人からは遠い感じ。車寄せもなさそうなので、荷物多い時とか雨の日は大変でしょうね。何でこんなプランになっちゃったんだろ。

共用施設

• 駐車場：194台（機械式144台、平面式50台）※別途来客用3台（福祉対応2台を含む）、カーシェア用1台、サービス用2台、店舗用9台
  • 月額利用料：11,000円～27,000円
• 駐輪場：801台（スライドラック式602台、平面式199台）（その他別途来客用10台、店舗用25台）
  • 月額利用料：300円～1,000円
• バイク置き場：43台（その他別途店舗用3台）※ミニバイク8台を含む。別途店舗用3台
  • 月額利用料：2,000円～4,000円
• 駐車場は半数以上駐車場があるので、車持ちの方は駐車場を契約することはできそうかな。それとも車持ちの方の希望はこのあたりだと多くなってしまうのでしょうか。
• 少しづつ情報が出てきていますが、すぐ気が付く気になる点としては、394戸もの戸数があるのに、用意される駐車場は197台分しかないこと。さらに億以上の高額区画所有者は優遇されていて3台分くらい用意されるらしいので、高額区画者以外の駐車場が圧倒的に足りないのでは？　しかも、機械式！戸数の割には用意されている台数が少ないとはいえ、197台もの車が駐車され、しかもそのほとんどが機械式では、朝の通勤時など車を使いたい時に、車の出し入れが大渋滞ということにはならないのだろうか？　さらに、駐車場の出し入れだけでなく、公道に面している北側、西側、南側のすべての面で、ほぼそのまま道路に全面的に面するような形で建物が建つようなので、公道とのあいだの車の出入りも、大渋滞になってしまうのでは？
  • 200台近い駐車場から道路へのアクセスが一箇所しかないのも気になります。松ヶ崎通は，朝は通勤車が多いので，入口が渋滞する可能性があります。駐車場までの移動，機械式の待ち時間，道路に出る時の待ち時間，で１０分はかかりそうです。車通勤者には向かないかもしれません。

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設備・仕様

• こちらはディスポーザーありますか？ゴミ出しは各階にゴミ置き場ありますか？それとも普通に一階まで降りて置くスタイルですか？

間取り

• 間取り：2LDK、3LDK
• 専有面積：64.01m2～159.67m2
  • ※戸別宅配ボックス（0.50m2～0.80m2）、トランクルーム面積が含まれます。
• バルコニー面積：9.68m2～26.40m2
• 気になるのは最上階の住戸が203.57m2で、かなり広いこと。買えるとは思わないですが、間取りをちょっと見てみたいです。洗面シンクは2個？主寝室はどのくらいの広さ？もしかしてトイレも2つ？憧れの間取りなのかなと思います。
  • 間取り公開されましたね。172m2プラン36帖LDKスゴいです。
• 間取りがまだホームページでは公開されていなかったので、どんな間取があるのか拝見してみたいです。特に２０３m2の一番広い部屋はすごいんでしょうね
• JKの１階はリビングからほぼ機械式駐車場しか見えないと思うので選べないですね。CDの南側に月極駐車場がありますが結構埋まっていると思います。ちょっと歩けば他にもありますが利便性は落ちますね。
  • JKの一階はベランダ横の駐車場の権利が付いてくるので平面です。なので、JKの一階は人気になると聞きました
    • あと、北側のHの1階も同様に、ベランダ横の平面駐車場の権利付です。
      • １階は本来は人気がないので、平面駐車場付きにしてバランスをとっているのかもしれないですね。個人的には眺望が駐車場だけというのは嫌なのでCDで平面駐車場を希望してみます。枠がなければ外部の駐車場ですね。
        • 1階は離れもついていて、人気出そうですね。値段上げるとかどうとか。

買い物・食事

• 松ヶ崎駅前にライフができたので、日常のお買い物は便利になりましたね。

育児・教育

• 小学校は松ヶ崎小学校でしょうか？少し遠いですが、子育て環境としてはいい場所なのかな、、？ノートルダムに通わせる余裕があれば最高の立地なのでしょうが泣
  • 松ケ崎小学校→下鴨中学校ですね。
    • 松ヶ崎小学校、下鴨中学校の評判はどうでしょうか？
      • 学力水準も高く、過ごしやすいと思います。
• 敷地内にも公園を作り、スーパーを誘致する予定とのことで(ライフが出来たのでどうなるか)高くても、強気な値段設定でもなんやかんや、人気が出るでしょうね。子育て環境は抜群ですね。
  • 周りに娯楽施設がないので、地域的に静かだとは思いますが、マンションの敷地内は賑やかですかね。私は子供が元気盛りなので、静かすぎるお年寄りばかりのマンションよりも、断然その方がいいですが。
• 近所に住んでいます。この辺りは落ち着いていて、子育て環境は抜群です。松ヶ崎小、下中も良い学校です（下中は徒歩だと20分くらいかかりますが、もっと遠くから来るお子さんもいますので）。近隣には各種病院も揃っています。家族は毎朝松ヶ崎駅を利用していますが、車両を選べばほぼ座れるとのこと。駅までは、お家の玄関から結局徒歩10分くらいにはなるのではないでしょうか。近所のどこへ行くにも、自転車か車がないと不便ではあると思います。というわけで、エリア的には子育て世代にお勧めですが、やっぱり反対運動は気になりますね…。反対運動されている古くからの住民の方々と、日常的にどれだけ接点があるかにもよりますが。
• 京の奥座敷にような立地。リゾートホテル感覚で買う人向けでしょうか。病院やスーパーが近くにあれば高齢者住宅としてもいいかも。
• 394戸だから地元の子育て世代向けなのかと思っていたら違うんだろうか。芸能人を使えば394戸でも高く売り切れるという発想なのかな。松ヶ崎は静かだから、このマンションが騒音源になると地元の人は思ってらっしゃるんだろうな。あの地域で394戸は巨大だわ。

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周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• 敷地面積が広いですが、昔は何があったのでしょうか？
  • かんぽ生命京都サービスセンター跡地とのことです↓
    • サービスセンター跡地なら変な化学物質とかもなく安心です。ありがとうございました。区役所の近くでもあり、京都を感じれるロケーションで抜群ですね。強気な価格設定になりそうな予感。
• 庁舎の隣ですし周辺はそう雑してなそうなところが落ち着いた雰囲気でいいと思います。夜間も静かに過ごせそうでしょうか。駅の反対側には大きな公園もあり子育て環境としては住みやすそうな地域ですね。駅からも程よい距離なので電車移動も問題ないでしょう
• 今日あたりを歩いてきましたが、反対の旗がすごい数で立ってました。閑静な住宅街で今まで大文字や山々を眺めてた方には驚きだったかも。反対運動からの工事中止は無いかもしれませんが、周辺住民との不協和音は拭えないと思います。平和が一番ですが。
• 閑静な住宅地ですし、小さなマンションの多い京都市では希少価値があると思います。京都市の住宅地は買物が不便なところが多いのですが、ここはどうなんでしょう。駅から５分といっても敷地が広いので実際はもっとかかるでしょうし、利用は地下鉄のみで、四条まで１３分、京都駅まで１７分ですから、市の中心部とまでは言えません。価格があまりに高いと評価は微妙ですね。
  • ここは京都では破格の規模、土地の広さ、かつ閑静な住宅街。値段設定はともかく、物件としては鉄板だと思いますが、、
• 駐車場から出れると松ヶ崎通ですが，片側１車線なので交差点で詰まるでしょうね。駐車場から左折（南向き）ででるとまず北泉通り，その先に北大路通りがあって，どちらも詰まる可能性があります。特に北大路通（東西）は優先なので，松ヶ崎通（南北）の信号は青の時間が短いし，通学通勤で北大路通の横断歩道を渡る歩行者が多いので北大路通に出る時に左折も右折も詰まりやすいです。通学で急いで横断歩道を渡る自転車も多いので事故も起きやすいと思います。地下鉄通勤の方が多いことを祈ります。
  • 渋滞は南下して京都市の中心に近づくにつれてひどくなります。自転車が多くてマナーも良くないのは京都市全域でです。このエリアが特段問題という理由があるのでしょうか。密度が低い分まだましなのでは。
    • 意外と北山通り側に出ると空いてたりするので、この辺って交通量のシミュレーションとかデベはしてるんかな?イメージ的にはこの辺って車は持つけど通勤で使う人が意外と少ないって感覚
      • 北大路通は通学している小学生～高校生が多いので、朝、右左折の時に急に飛び出してきてヒヤッとすることがあります。北山通はましかもしれません。

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掲示板

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