プレシス駒場東大前

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プレシス駒場東大前

物件概要

• 所在地：東京都目黒区大橋二丁目683番16（地番）
• 交通：

1. 京王井の頭線 「駒場東大前」駅 徒歩7分 （東口）
2. 東急田園都市線 「池尻大橋」駅 徒歩9分 （北口）

• 総戸数：20戸（他に管理員室1戸）
• 構造、建物階数：地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2014年09月中旬予定
• 売主：一建設株式会社
• 施工：株式会社　三木組
• 管理：伏見管理サービス株式会社

掲示板・口コミ

• プレシス駒場東大前（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 予定販売価格：6,200万円台～7,700万円台、予定最多価格帯：6,600万円台。
• 管理費（月額） 20,370円～22,520円、修繕積立金（月額） 6,680円～7,390円。
• 管理準備金（引渡時一括）　20,370円～22,520円、修繕積立基金（引渡時一括）　360,720円～399,060円。
• 床暖房のタイプですが、メンテナンスで比較すると耐久性の高いものは温水式。ランニングコストが安いのも温水式と、温水式に軍配が上がりそうですね。
• ここは坪単価310-350で、平均約330だと思いますが、この単価で山手線内物件…もちろん物件・部屋条件によりけりなので買えないことはないと思います。ただ私が最近モデルルームを見た、ほぼ似たような条件/レベルの山手線内物件は、それ以上に高かったです。最近の市況もあり。ここは大手ではないため、所謂ブランド代がなく、その分、安くなっている方だと思います。

交通

• 徒歩圏内の駅が何か所かあり立地的にかなり便利そうですね。渋谷駅までも２キロない距離なので20分もあれば着くのではないでしょうか。自転車ならそれこそすぐの距離ですね。山手線利用するなら、駒場東大前までわざわざ歩くのなら、渋谷に出てしまった方がよさそう。渋谷駅には結構数多くの駐輪場があるのでどこかしらは止められそうです。
• 通勤は池尻大橋駅(徒歩9分)利用の方がおそらく多く、駅力はそれなりじゃないかと思います。渋谷駅まで各停で1駅ですし、半蔵門線と直結なので、乗換なしで表参道(2駅)、青山一丁目(3駅)、大手町(8駅,19分)で行けます。すぐ隣のプラウド駒場の掲示板で挙がっていた「駒場東大前駅よりも池尻大橋に近い方が嬉しかった」という意見からも、池尻大橋駅まで徒歩10分以内で行けるこの物件の立地は良いと思います。（もちろん最寄の井の頭線 駒場東大前駅(徒歩7分)も渋谷までの通勤でしたら便利かと思います。渋谷駅の乗換がかなり大変ですが）また、大橋2丁目エリアの開発プランに、池尻大橋駅や246へのアクセスを良くする案(現状、大回りする道しかないため)が挙がっており、実現するかは未定ですが、もしかしたら、駅までもっと早く行ける新しい道ができるかもしれません。

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構造・建物

• まだお部屋は売れ残っているようですね。私は見学に行って立地と間取りは非常に気にいったのですが、外壁のタイルの安っぽさで断念しました... 竣工後に見るのが怖いマンションなんて買えません。でも本当に立地は最高ですよね

共用施設

• 駐車場 : 敷地内に4台（平置式1台、機械式3台） 35,500円～38,000円（月額）
• 駐輪場 : 敷地内に40台（平置式、2段ラック式、2段ラック下段スライド式） 200円～400円（月額）
• バイク置場 : 敷地内に5台　1,500円・2,000円（月額）

設備・仕様

• suumoだとモデルルームの写真が出てます。設備仕様は結構豪華なタイプを採用してるみたいですね。天然石のキッチン天板、浄水器一体型シャワー水栓、天井埋込式エアコンと主婦には憧れの仕様です。床暖房は電気式とありましたが温水式とどう違うんでしょうか？立地も良いですので価格帯はお高めになるのでしょうか。

間取り

• 間取り：2LDK＋S・3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積：66.80m2～73.85m2。
• 敷地面積：699.53m2。
• 建築面積：416.36m2。
• 建築延床面積：1,558.24m2。
• バルコニー面積：4.58m2～6.40m2。
• テラス面積：11.63m2・12.22m2。
• 間取りは狭いだろうと思っていたのですが、十分な空間が確保されていますね。収納も悪くないですし。
• 主観的な間取りに対する意見ですが、

1. 良い点

• 部屋形状が良好（部屋内柱が全くない(壁式構造のため)、梁/下がり天井がほぼない）
• 日当たり良し(東は高校グラウンドのため開けいて、L字サッシ。南と西の日当たりは部屋によりけり)
• 収納が多い(しかも一箇所に固まっているわけではなく、ちゃんと各部屋に収納有)
• リビング横の洋室との仕切り壁が完全収納可
• 床暖房/埋め込みエアコン
• キッチン設備上々(食洗機/天然石/ｶﾞﾗｽｺｰﾄ/ｸﾞﾛｰｴ水栓/ﾎｰﾛｰﾊﾟﾈﾙ)
• 洗面所も天然石(何が良いかは分かっていませんが…きっと見た目)
• 浴室窓あり(角部屋のみ)、風呂壁の色が無償で選べる
• 洗面所/キッチンの吊り戸棚は無償

1. 悪い点

• 全戸、典型的な田の字間取り
• リビングが東向きのため、西向き寝室に朝日は入らない
• リビング窓が庇/ベランダなしの窓(日差し処理/窓外の掃除大変そう)
• 玄関/廊下/トイレが少し狭い(その分、部屋/収納を広くしているのかも)
• アルコープなし(玄関扉開けたらすぐ共用外廊下。同階の戸数が3～5戸と少ないので、出会わせる可能性は小さそう)
• ベランダが狭い(ただ完全独立でプライベート感はあり)
• メリットデメリットそれぞれあって、どれに自分の中でプライオリティを置くかによって随分と印象が変わってきそうなかんじです。日当たり重視の方だとイマイチ感が出そう。居室の広さ重視だといいのかな？とか。

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買い物・食事

• まいばすけっと駒場1丁目店（約580m・徒歩8分）、丸正 ママズプレート池尻大橋店（約590m・徒歩8分）。
• ライフ 目黒大橋店（約620m・徒歩8分）、東急百貨店本店（約1,470m・徒歩19分）。
• 買い物は徒歩10分以内に複数店舗あるようですね。渋谷までも歩いて20分超。自転車なら楽々でしょうけど、駐輪場があるかどうか。自転車を置けなければ買い物もできませんから。東大前駅にもスーパーができたら便利になりますね。

育児・教育

• 駒場けやき学園 駒場幼稚園（約150m・徒歩2分）、のぞみ保育園（約320m・徒歩4分）、区立駒場小学校（約720m・徒歩9分）。
• 学校の多い場所ですね。朝夕、登下校の学生さんがたくさんいそうですが、通学路からは逸れているのでは？生活に影響するような音は無いのではと想像しますが、実際はどうでしょう。
• ほんと教育機関の多い場所ですね。住環境としてはどうなのか想像がつきませんが悪くはないだろうなと思います。
• 文教地区が最大のメリットですがこのマンションからあの中学に通う世帯はありますかね。
  • どうなんでしょうね…。あまりいらっしゃらないような気が。在校生のお宅が検討されている方もあるかもわかりませんが。
• 文教地区なら落ち着いていますし、夜しずおかで、緑もあって、近くに大学があれば向学心も自然と沸くものでは。やる気を引き出せる環境は整えてあげたいですね。文化祭に行ったり公開講座などあれば学内も歩くことできますし。小学生ですが高校の文化祭に行ったりしていますが結構うちの子は効果あるようです。

周辺環境・治安

• 思い切り住宅街という感じですので、色々な需要があるように思えますけれど。歩こうと思えば渋谷まで歩ける場所であり、電車の他にもバスもあるので結構便利な場所というイメージを抱いています。ここだと池尻大橋も徒歩圏内ですね。
• 緑が多く自然に恵まれているのは嬉しいことですが、カメムシが飛んでくることも考えられますよね…時期になると洗濯物に…なんて事を考えるとゾッとします。まあ、バルコニーが狭いので、お洗濯物は浴室乾燥中心になりそうですが。
• 目黒駒場郵便局（約560m・徒歩7分）、みずほ銀行 池尻大橋北口出張所（ATM）（約580m・徒歩8分）、東邦大学医療センター大橋病院（約270m・徒歩4分）。
• 学校も夜中までうるさいわけじゃないんでいいんじゃないかと自分は思います。あ、でも日曜の朝とかも元気いっぱいだったりしますかねぇ？日曜日とかは基本試合だったりするからいないかな？よく判らないですが…どちらにしてもまぁ、都内に住んでいればそれなりに音の問題はどこにでもあるのではないかと。
  • 大音量で音楽を一日中流しているわけではなく、普通に授業して部活しているだけなんでしょ？だったらいいんじゃないですか。もともと車の通りもあって閑静な場所という訳でもないですし。街の音に溶け込む部分もあるでしょう。
• この辺は地盤もしっかりしてるし、売る時も高く売り抜けるのでは...？
  • 地盤がしっかりしているというのは心強いですよね。もしもの備えは必要でしょうけど、地盤だけは自分ではどうにもならないですから。
• 開放感を売りにしているんですね。高台なので眺望はいいですが、駅まで結構、急こう配なのでは。マンションから徒歩圏内に生活施設があるのはいいです。学校が傍にある位なので治安も良さそうですね。駅までそれなりに近いですし。
• 池尻までは坂が急ですね。渋谷までのバスと駒場東大前の駅は便利に使えそうです。

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周辺施設

• 区立大橋図書館（約620m・徒歩8分）、代々木公園（約1,960m・徒歩25分）。
• 近くの駒場東邦病院は移設が決まっています。移設先は、道を挟んだ、今は空き地になっているエリアですが、建て替わって病院が綺麗になるだけでも嬉しいことです。建て替えに伴って近辺エリアも綺麗になり、跡地にも何か新しい施設ができるかもしれません。
• 渋谷も探せば一時利用ＯＫな駐輪場もありますよ。ただ人気なので朝早めに押さえないとならないかも。
  • 駐輪場で苦労するなら、歩いた方が便利な感じもします。行く場所で、上手く使い分けできるといいのかなって思いました。

掲示板

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• プレシス駒場東大前について

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