プレシス東京 湊 THE RESIDENCE

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物件概要

• 所在地：東京都中央区湊2丁目14-2他（地番）
• 交通：

1. 京葉線 「八丁堀」駅 徒歩5分 （B3出口）
2. 東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 （A2出口）
3. 東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩5分 （7番出口）
4. 東京メトロ日比谷線 「築地」駅 徒歩8分 （3番出口）

• 総戸数：46戸（他管理員室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上12階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年06月上旬予定
• 入居時期：2016年06月下旬予定
• 売主：一建設株式会社
• 販売代理：株式会社グローバル住販
• 施工：多田建設株式会社　第一事業本部
• 管理会社：伏見管理サービス株式会社

掲示板・口コミ

• プレシス東京 湊 THE RESIDENCE（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 第2期1次・3次価格：6,180万円～8,080万円
• 第3期価格：7,100万円台予定～8,100万円台予定
• 管理費（月額）：15,650円・16,960円
• 修繕積立金（月額）：6,520円・7,070円
• 修繕積立基金（一括）：352,080円・381,780円
• 管理準備金 : 15,650円・16,960円（一括）

【販売時状況】

• 坪単価はどうなんでしょうか？最近出来た近くのウィルローズが坪単価330万円くらいだったと記憶しているんですが、そのくらいの水準になるんでしょうかね？
  • やはり値段は相当上にいきそうですね。70m2(21坪）の部屋だとして、坪330万円で7000万円ですか・・・。勝ちどき周辺のタワーマンションと変わらない値付けになりそうですね。できれば上層階の部屋をと考えているんですけど330万を超えそうですね。
  • すぐ側のグランスイートで高層階は@350万円前後でした。プロジェクト始めたのが一年遅い分の高騰とデベがやや格下なのを考慮し相殺合して、ここの高層階は@350万円位では。
  • 370-380と聞いています。そうだとしたら、ブリリアと価格差がほとんどないですね。だったらブリリア買いたい。
• 購入検討していますが、売れ行きはどうなんですかね？先々週MRいきましたが、けっこう残っていた気がしました。資産価値だけ気になってて迷っています。。。
  • 半分くらい売れた模様。初動としては順調なのかな？
    • もう半分も売れたのですか？びっくりです。12階だてに8000万以上を出すのは躊躇してしまいますが、中央区ということで妥当なのでしょうね…。
    • いや、妥当じゃないから。6000万後半から7000万が本来のこのあたりの相場です。
  • 水天宮のは本当にあっという間に売り切れて抽選でした。こちらの方が値段は高いとはいえ、先着順でまだ半分くらいなので。人気がある物件はＭＲ公開されて迷っていたら売り切れてしまいます。そう考えると、売るときに苦労しそうで、私も決断できずにいます。
  • 私が検討したタイプはほとんど部屋がなく80㎡ぐらいあるタイプが残ってましたよ。広いタイプなので金額もそれなりにしますからね。八重洲や銀座の再開発を考えれば、ここは徒歩圏内の物件なので悪くはないですね。周辺に再開発が多いので期待はできます。個人的には湊タワーが気になるのですぐには決めませんが。。。
  • 意外とここ売れてるんですね。３分の２終わってましたよ。今出ている新築や、今後出る物件の事考えれば割安ですからね。

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交通

• 山手線 「東京」駅 徒歩18分 （八重州中央口）
• 都営浅草線 「宝町」駅 徒歩13分 （A1出口）
• 都営浅草線 「東銀座」駅 徒歩14分 （A7出口）
• 東京メトロ銀座線 「京橋」駅 徒歩16分 （2番出口）
• 交通アクセスが魅力ですね。やはり都心ならではですね。
  • ここだと京葉線は使わない事が多いにしても、多路線使えるのは魅力なのではないかなと思います。
  • 京葉線はあると便利、ディズニーランドがすぐそこ！家族連れにはプラスワンポイントです。
  • 京葉線使わないや、と思っていたけど千葉方面に用事があるときには使えますか。東京駅で歩きまくるよりは、ここで乗った方が早いっていうのはあるだろうし。
• ここ数年で鉄砲洲公園やタワマンまわり出来たマンションに比べてやや駅近なのはポイント高いですね。
• 八重洲や銀座が徒歩圏内の物件なのでここいいかもね。

• 

  路線図

構造・建物

• 逆梁コンクリ壁なのは良いですね。
• ここの耐震等級ってどこかで確認できるのですかね？HPには見当たらない気がします。
  • なにもかいてなければほぼ1ですよ。普通のマンションは大抵1ですし。
• 南向きをうたってはいますが前面の建物との距離が近すぎです。そもそも日照あるのかなというレベルでした。
  • 私も日照どうなのかと思いましたけど、モデルルームで日当たり写真や日陰図をみせてもらいましたら日当たりは全然入っていましたよ。やはり南向きは日照時間が長いので安心しました。４ｍ道路で少し狭いですけど、部屋の中から考えるとバルコニー分もあるので実際にはカーテンレースもすればあまり気にならないかなと思いましたよ。
• 外観はとてもシックでおしゃれなイメージでした。色合いも落ち着いてる感じでした。

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  外観(2)

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  マンション写真

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  アウトフレーム工法

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  構造(1)

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  構造(2)

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共用施設

• 駐車場 : 敷地内に平置式7台（うち1台福祉対応駐車場）　43,000円～45,000円（月額）
• 駐輪場 : 敷地内に65台（平置き3台、2段ラック式62台）　200円～500円（月額）
• 外廊下

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  エントランス

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  エントランスホール

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  24時間セキュリティ

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  3重セキュリティ

設備・仕様

• シックでモダンな感じがします。設備的にはいろいろ揃っていますね。
• キッチン仕様良いなあ。写真だと床がタイル仕様ですがこれはオプションでしょうか。天然石天板は雰囲気あって良いです。
  • キッチンの床は確かにタイルになっていますね。オプションだったら、タイル仕様にしてもいいかなと思います。タイルの方が掃除がさっと楽そうですが、冬場はひんやりしてしまうのかしら。
  • キッチンのタイルってどうなんでしょうね？掃除はしやすいのかもしれませんが、物を落としたときにすぐ割れてしまうのも心配かも。
• モデル見ましたが仕様、設備も悪くなかったですよ。もう少し安ければ決めてたと思います。中央区はどこも高いですよね。
• バスがセミオートなのがちょっと。。。
  • セミオートもフルオート機能はほぼ変わりませんよ。むしろ経済的にみれば、フルオートは無駄です。
• ドアはセキュリティのため、きちんと配慮がされている感じでした。
• リビング・ダイニングの隣の部屋は可動式扉になってるところも多いですが、ここはそうでないのがちょっと残念なような。
• モデルルームを見学しました。下駄箱は収納が多く、外観はすっきりしてます。次はバスになります。まずミストが天井から出るようになっていて、サウナのように使えるのと、半身浴用のセットや、お風呂の蓋の収納が出来たり、洗濯物を干して乾燥ができるような機能もあり、また保温機能があるのでお湯の温度を保っていられる構造になっています。深さもあります。次はトイレ、は広めな作りでした。次はキッチンにリビング。キッチンは、細部にこだわりがあり、女性にとっては大変ついがってが良い印象を受けました。リビングは広さも十分だと思います。床暖房もリビングにはありますし、ベランダもバーベキューとかは出来そうです。騒音防止のための床や天井も配慮されて、ペットも可能です。

• 

  キッチン

• 

  バスルーム

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  洗面室

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  トイレ

• 

  収納・その他

• 

  マルチメディア

• 

  エコ

• 

  アメニティ

• 

  防犯仕様

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間取り

• 間取り：1LDK＋S～3LDK　
• 専有面積：65.19m2・70.68m2
• バルコニー面積 : 11.43m2・12.39m2（第2期1次・3次）、11.43m2・12.39m2（第3期）
• 間取りは収納が充実している感じを受けます。
  • 間取りは多少強引のような気もしますが（五帖の部屋にWICなど）、収納面は悪くないです。
  • 間取りがいいですね、収納率もありそうですし。バルコニーも大きくポーチも付いているので魅力的な間取りだと感じています。
  • 個人的には間取りがいいなあって思います。２ＬＤＫへ変更したお部屋はリビングも広々で収納も多いので、気に入っています。
• どの間取りも３ＬＤＫの広さでセレクトで２ＬＤＫにできるみたいですね。
  • セレクトプランは下の階から、〆切が来ます。遅くなるとセレクトできなくなる可能性もあります。
• 私もここの間取りは悪くないと思います。角部屋は3方向に窓があるし、真ん中の部屋も北側の窓が開くので風通しが良さそうですしね。
• 78㎡の4Lはちょっと無理があると思う。２室がリビングイン、なおかつLDKは14.6畳しか確保できていない。
  • 私達家族は基本は3LDKとして約20畳のリビングとして使う予定ですが、いざ子供の部屋やお客様が来た時用に4LDKあれば便利かと思って決めました。最初から引戸プランになっているので3LDKと4LDKを用途で使い分けれるのは気に入ってますよ。貸す時売る時もあまりこのエリアで4LDKプランはないので、差別化があったのも決めたポイントにしましたよ。
  • リビングは広さまるまる有効的に使えるわけじゃないのですよね…。リビングインの部屋の方は全く家具が置けないので、それでも壁が近くて窮屈であるよりは、空間的にゆとりがあるっていうのがいいのではないかしら…と思います。余白がある、といえばいいのかしら。あまり物が置けないのは何か対策を考えないとなりませんが。
• 間取り図を見て気になったことがあります。廊下側インフレによりポーチがない。玄関ドアを開けると共用廊下半分くらいドアがでます。
  • ドアの開けしめ、かなり気をつけていかないとならないです。少し引っ込んでいれば大丈夫だとは思いますけれども…でも、構造はもう少し考えてほしかったかな。角部屋だったら大丈夫なんでしょうけれど。都内のマンションだとそういうところも割りと多いと思いますが…。
  • アルコーブが無いなんて、賃貸マンションみたいですね。
  • 角部屋にはポーチが付いているようですね。ポーチが付いているから高級感があるとか、あまりそんな風に考えたことはなかったですが、確かに全間取りにアルコーブが付いていた方が安全だし、高級感もあって良いですよね。
• Aタイプのモデルにしてある２ＬＤＫは使い勝手良さそうですね。他社と比較してますが、間取りがいいと思えたのはここだけでした。
• このマンションで気になるのはCtタイプ。1LDK＋Sで、サービスルーム5.3畳を子供部屋に使ったら、子供がいても1LDKいけそうで、LDKが18.5畳なのもいいです。夫婦2人になった時に、部屋数いらないので、LDKの広い物件がいいかなと思ったりしています。ウォークインクローゼットも広いですもんね。

• 

  Ａ－２タイプ

• 

  Ａタイプ

• 

  Ｃｔタイプ

• 

  Ｃタイプ

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買い物・食事

• ローソン入船店（約60m・徒歩1分）
• まいばすけっと新富町駅前店（約290m・徒歩4分）
• 築地市場（約1,130m・徒歩15分）
• 銀座東京日本橋のデパ、ネットスーパー、ミニスーパー使い分ければok。木場ヨーカドー、豊洲ららぽーと、東雲イオン、タクっても1000円ちょい。
• 周辺にはミニスーパーが3つあり湊再開発にもスーパーが入るので便利なエリアに変わった印象がしました。 築地や銀座にも近いのでランチやディナーも困らなそう。とにかく買い物がしやすくなったのがポイント高いですね。
• 湊2丁目タワーにスーパー出店は朗報です。
  • ピアゴ、まいはすけっとはすでに近くにあることと、大型タワマン規模からないでしょうかね。ブチマルエツもおなじくなしで。。
    • 湊地区初の中規模店舗というレベルの、区内にも出店されているスーパーです。それでも、充分便利かと思いますが、イオンレベルを想定されるとガッカリされると思いましたので、訂正まで。
• 向かいにはあのロブションの菓子工房、地元密着の美味しいフレンチの店などもあります。

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 八丁堀保育園（約500m・徒歩7分）
• 中央幼稚園（約160m・徒歩2分）
  • どなたか中央幼稚園や小学校の評判や特色、制服の有無などご存知でしたら教えていただけないでしょうか？それと幼稚園の場合、公立はかなり親の出番が増えると聞いたことがあるのですが、中央幼稚園がその点どのような感じなのかも教えていただけると大変ありがたいです。
    • 幼稚園については、公園で会ったママさんに伺った程度なのですが、送迎の時間に厳しいというのはおっしゃっていたと思います。他の区の幼稚園もそうかもしれませんが、門が空いている時間が朝もお迎えも決まっているそうで、その時間は厳守だそうです。
    • 隣の学区ですが、区立幼稚園児がいます。親のみ出番はそこそこ多いですよ。園行事の他にクラス（学年）の親睦会があったりします。PTA役員（幼少合同）になると更に多くなります。 送迎時間も厳しいですが、年少は慣らし保育期間も長く、通常保育時間になるのは二学期2週目からです。通りすがりに良く見かけますが、アットホームな雰囲気で園児さん達は楽しそうに遊んでますよ。
    • 中央幼稚園は数年前でしたら1学年6人なんて時代もあり、本当にアットホームな園だったようです。当時は運動会も小学校と合同だったと思います。今はどうかしら?なので募集定員数も少ないのですが、3年前の建て替えで6クラス（一学年2クラス）まで対応出来るようになりました。近隣の明石幼稚園が2年前、定員数オーバーでもクラス数を増やして対応できたように、中央幼稚園も抽選になることはないのでは？と思いますよ。お弁当は、慣らし弁当のようなものが5月中旬辺りから始まった記憶があります。

【小学校・中学校】

• 中央小学校（学区）（約160m・徒歩2分）
  • 中央小学校は近年改装されました。温水プールもあり大人の方にも一般開放しています。平日は仕事帰りに泳げますし、休みの日は朝から泳げますよ。校庭はドーム開閉式なので雨でも運動会できる学校です。
  • 学校見学に行きましたが窓が大きくて明かりもたくさんとれて雰囲気良かったです。緑があるからなのか風が少しすずしく心地よかったですよ。
  • 中央小学校は制服があるそうです。自分で揃えたのは靴下ぐらいだったとおっしゃっていました。制服があると助かりますよね。
• 我が家は小さい子供がいるので、近くに小学校があって交通量が少ない立地が気に入っています。

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周辺環境・治安

• 用途地域 : 商業地域
• オフイス街エリアでもないし、商店が多くゴミゴミしたエリアでもない所が住むならとても良い場所だと思ってます。
• この物件は東京八重洲が近く銀座や築地も近く、再開発が沢山ありまだまだ楽しみなエリアだと思っています。
• この辺りは、大変緑が多く、住環境としては凄く良いと思いました。地下鉄からも近く、便利だと思います。大通り沿いではないので騒音も心配ないともいます。
• 個人的な意見ですが、このマンション、湊エリアだけで考えると微妙な立地条件だと思ってしまいます。先の浸水もそうですが、静かさだけが取り柄とも言える湊で、もっとも交通量の多い場所のひとつですし。最近は、隅田川の水上暴走族の方が騒音かもしれないですけどね。
  • ここのそばに住んでますけど、そんなに交通量は多くないしうるさくないですけどね。夜も静かですよ。
  • 騒音の感じ方は人それぞれなのですが、私にはちょっと車の往来が気になりますね。確かに新大橋通りなどの幹線道路とは比較にもなりませんが、湊町って他がもっと静かですので。もしかしたら、人が増えたために騒々しく感じるのかもしれません。
  • 再開発マンションやこのマンション建設のための車の往来も増えているでしょうからね。それらがなければ、許容範囲の車の往来だと思います。
• 中央区にしては静かなエリアだと思いました。逆に夜はちょっと怖くないですかね。治安はいいと思うのですが。
  • 静かな方が夜はいいと思いますよ。女性だと、夜道が怖い、ということがあるのかもしれませんが。このあたりは、駅からの通路選択である程度はなんとかなりそうな気もするのですが。
  • この辺り女性だと夜道怖いとかあるのですか。結構街自体が明るいから大丈夫なんじゃないかなとは思いますが…でも用心に越したことはないでしょうしルートを考えて歩けば大丈夫なのではと感じました。
  • 居留地中央通り沿いだから、人通りも、街灯の明るさもありますよ。
• 目の前の建物はみなさん気になりませんでしたか？
  • 気になるか気にならないかで言えば、気になる。眺望が良いに越したことはないが、求める条件の優先順位をどう付けるか。眺望の優先順位が高いなら、タワマンか郊外に行けばよい。眺望以上の価値を見いだせるなら、ここを検討すればよいと思います。
  • 私達夫婦はアクセスと10年後のライフスタイルを考えると、都心がいいと思って決めましたよ。眺望は難しいけど日当たりは入りそうですから、洗濯物は大丈夫そうですね。
• 赤レンガの建物を更に大きく建て替えたりできるのですか。お隣はきれいな戸建なので一体的な開発は考えにくいでしょうが、同じ敷地だと、建物の規模も劇的に変わらないのではないですか。Aタイプにとって大事なところですね。
  • 赤レンガビルは建て替えられたら今より高いビルになる可能性がありますよ。ただ、南側のビル数棟については所有者を調べてみて自分なりにこれらの建物が一体開発や個別で建て替えられる可能性は低いと判断しました。隣地立て替えのリスクはここに限らずどこでもありますので、自分でそのリスクに納得できるかどうかでしょうね。
  • 実際眺望重視してないし、Aタイプは角住戸だから西側の道路が結構幅がある通りなので十分かなと思ってます。Bタイプの上層階かAタイプの下層階か考えています。環境面でゴミゴミしていないこのあたりが気に入ってます。
• 小学校隣の公園で盆踊り大会やってたが、結構な人集りだったのは驚いた。この辺りはファミリー向けの地域なんだと思う。
• 荒川の堤防が決壊して洪水になっても、この付近は大丈夫でしょうか？
  • 荒川版のハザードマップでは0.5-1mの浸水になってますけどね。
  • 近くに20年ほど住んでいますが、水害や液状化被害に遭ったことはないです。でも、先日の鬼怒川での被害や近年頻発する豪雨を考えると、荒川や隅田川の決壊や高潮のリスクは自覚しておく必要があるなと感じますね。ご覧になっているかもしれませんが、中央区のホームページには洪水のハザードマップと過去の浸水状況が公開されています。⇒http://www.city.chuo.lg.jp/bosai/bosai/kouzuihazard/kozui02.html
  • このマンション横の交差点は水捌けが悪く、近隣のビルは何度か浸水しているので、台風前は土のうで対策していました。この通り、鉄砲洲川と言って明治初期までは掘割だったところです。今も暗渠になっているので地下の水量が多いのか、実は川沿いよりもむしろ地下水面が高い場所です。

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  再開発事業(1)

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  再開発事業(2)

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周辺施設

【公園・自然】

• 鉄砲洲児童公園（約170m・徒歩3分）
  • 最近区内でコミュニティサイクル（レンタサイクル：電動自転車）が始まりました。まだ実証実験期間中ではありますが、このまま導入されていくのだと思います。近くの鉄砲洲公園にも設置されています。上手に利用できるといろいろ生活の幅が広がりそうです。⇒http://docomo-cycle.jp/chuo/
• 桜川公園（約230m・徒歩3分）
• 湊公園（約270m・徒歩4分）
• 隅田川テラス（約480m・徒歩6分）
• あかつき公園（約560m・徒歩7分）
• 隣の公園はジャブジャブ池がある公園です。

【金融機関】

• 中央湊郵便局（約100m・徒歩2分）
• りそな銀行 ATM（約360m・徒歩5分）
• 聖路加国際病院（約570m・徒歩8分）

【病院】

• 鉄砲洲診療所（約220m・徒歩3分）
• 石川島記念病院（約1,100m・徒歩14分）

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  周辺施設(1)

• 

  周辺施設(2)

掲示板

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