プレシス本駒込

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プレシス本駒込　外観

物件概要

• 所在地：東京都文京区本駒込一丁目16番4他（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ南北線 「本駒込」駅 徒歩2分 （1番出口）
2. 都営三田線 「白山」駅 徒歩3分 （A3出口）

• 総戸数：35戸（他に管理人室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造 13階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年08月
• 売主：一建設株式会社
• 施工：菊池建設株式会社
• 管理会社：伏見管理サービス株式会社

掲示板・口コミ

• プレシス本駒込（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 朝刊に折り込みチラシが入っていました。２５．４５m2～５６．３１m2で2,800万円台～6,500万円台となっています。７０m2のは非分譲（地権者用）ではないでしょうか？
  • 公式サイトには、地権者住戸は特に無いのかな、って思うけれども…広めのお部屋は、もしかしたら、もっと後から販売に出てくるのかもしれないです
• 総戸数35戸ということなので マンションとしては正直大きくないと思います。 ただ、コレくらいだったら、 まだ修繕積立金とかも、 そこまで負担は高すぎてしまうということでもないのかしら、なんて思いまして。
• 賃貸にだす投資目的ならこの付近はワンルーム物件も多いので確実に人がはいるかはわからないとおもいます。
  • 道を大通りから1本内側に入ると、結構賃貸っぽいマンションは多くありますよね。学生さん向けではなさそうな価格帯なのかなーって感じのところが多いですが。分譲賃貸だと、そもそも学生さん向けの賃貸にはなりにくいですよね。普通にシングルかディンクスで、というのだったら、この辺りはありかもしれないなと思います。
• デベロッパーが格安パワービルダーの一建設というのは難があるね。駅近とはいえ、駐車場が来客用１台のみってのもねぇ…。投資向きの狭い部屋が多い上に戸数も少ないから入居後に管理組合が機能しにくいのでは？
  • このあたりだと、そもそも駐車場自体が本当に少ないマンションが多いので、来客用の駐車スペースがないこと自体、決して珍しくないんですよね^^; あまり広い敷地のマンションが多くないからなんだと思います。 車がどうしても必要な人だと、このあたりだとちょっと駐車場は見つけにくいかもしれないですが、 公共の交通機関メインの人だと、割りと便利な場所なので 暮らしやすいと思います。
• 単身者向けに分譲賃貸としてやっていくのかな。 ２LDKや１LDK+Sだと 二人暮らしの人たちのニーズはあるとは思いますが、実需の割合はどの程度になってくるのでしょうね。
• ここの場合は、駅に近いことを一番のメリットに感じている人向けになってくるんだろうなと見ていて思いました。
• シングル向けの狭い物件だけが残ってますね
• 本当にここの場合は単身者か二人暮らしに特化して割り切っているんだなと思いました。 この辺りだと小学校もごく近くにあるわけじゃないからファミリー向けにはしにくいし、 土地そのものもそんなに広くないのでこれが正解なんだと思います。 間取りに関しては特に変わったところはなくてごくごくふつうという印象を受けました 。
• 2900万円から、と言うのは安いように感じました。 一応、一番掲載されている中で狭い部屋でその金額で坪単価を出してみたんですが、 坪単価は380万円ちょっとという金額になりました。 このあたりでこの金額は、どう評価していけば良いのですか？最近は全体的の相場が高くて難しいです。
• 今はワンルームしか残っていないんだな、おそらくここだとワンルームの家賃は8万ちょっとだから表面利回りはあまりいいとは言えないような気がする。
• 1K物件、もう無いのかなと思っていたんですが、まだ選択できます。 駅に近いところで 投資用にと思うと、１Kって人気が出るのだと思っていました。 単身者よりも 家族で入られる場合がここの場合は多かったのですか？ 家族で、と言っても3人暮らしくらいになります。
• この物件見に行きましたが、明らかに管理費が高過ぎる。買う方はよく考えて買われた方が、、、
  • 管理費って管理会社によるのでしょうか。管理費の内容まできちんと見て、例えばエレベーターの点検業者とか、緑地帯の剪定業者とかが、グループ企業で高すぎるところを使っているみたいなのがあると、 高くはなりやすいとは聞きます。 ただ都心になればなるほど、管理費は高くなりやすいといいますよね。 なんでなんでしょう？
    • 人件費のせいだと思います。管理費が高すぎると思った場合は、管理組合決議で管理会社を変えられますし実際に変えるマンションも少なくありません。
      • 管理費の金額に対して、個人的にあんまり思う事はありませんが、しいて言うなら管理費に見あった対応がされていない事がないと嫌ですね。賃貸だったら良くある事ですが、まったくエントランスの掃除がされていないとかは納得できません。

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交通

• 三田線と南北線が使え通勤の利便性がある
• 南北線と三田線が使えるので、乗り換え路線を含めると交通面もまあまあ充実している方でしょう。

構造・建物

プレシス本駒込　エントランス（風除室）

• 敷地面積：214.91m2
• 建築面積：145.56m2
• 南向き多くて利便性良くて立地は文句なしですね。

共用施設

• 駐輪場：敷地内に35台
• 駐車場：敷地内に来客用平置駐車場1台
• ミニバイク置場：敷地内に4台
• 駐車場は敷地内に来客用平置駐車場1台とありますが 現状、ガードレールと電柱等が建物前にあります。 移設はするのでしょうが、信号機のある交差点際で バックで駐車するのは大変そう。 駐輪場はエントランスと駐車場を挟んで２カ所。
• 来客用平置駐車場だと宅配等でも使われることになるんですかね。入庫し辛い駐車場となると自分のお客様が来る時なんかは素直に近くにコインパーキングを勧めた方がいいかもしれないですね。

設備・仕様

• 投資用で考えてますが、ワンルームのお風呂がすごく狭いのです。10＊＊というユニットバスの最小サイズ。昔の団地のような。借りる側からすると、お風呂の狭さってどうなんでしょう？ご意見聞きたいです。私だったら、却下の範疇ですが。男性なら身動き取れないレベルです。
  • 13以上のバスのサイズは、大人1人と乳幼児1人が入っても快適、という設計で、大人1人だけなら10でも可ということなのでしょう。ワンルーム投資なら可、というくらいですね。
    • １０１４という浴室サイズ、さすがに分譲マンションだとなかなかお見かけしないかなぁ・・ 本当に単身者用と割り切って作られているお部屋だからこそなんだろうなと見ていて思いました。 ある意味分かりやすいといえば分かりやすい。 賃貸ようにと持つ方も出て来るでしょうね。

間取り

• 1K～2LDK
• 住居専有面積：25.45m2～70.89m2
• バルコニー面積：3.89m2〜19.86m2
• プレシスお得意の60平米台3LDKはないのでしょうか？70平米台の部屋もあるようですが。
• やっぱり20坪は欲しいよなあ、家族持ち所帯としては...リビング中ぐらいに梁が出ているのもちょっと辛い。もう少し窓の方にずらすとかできなかったのかね。他は概ねいいだけに惜しい
• 自分が住むようにはちょっと狭いかなと思いますが都内で値段も考えるとしょうがないのかなと思います。賃貸に出すにしてもあまりに高いと借りても見つからないでしょうし。1人暮らしをしたことがないのですが１ｋあれば十分という方もいるしそこそこ自炊したり趣味などあったりするとサービスルームでもいいのでもう人部屋欲しかったりします。寝食分けたいという女性も多いのでは。シューズインクロークがついているので玄関周りはすっきりしそう。Fタイプではちょっと広めなのでその中間が欲しいですね。
• 間取り的にはシングルや夫婦向け、あるいは投資向けという感じでしょうか？ 立地がとにかく良いので、将来的な資産価値としては良さそうな気がしますが、 実際のところ不動産にはそれほど詳しくありませんのでイメージできません。 将来性や資産価値とかは詳しい人からするとどうみえるのでしょうか。
  • コンパクトだけど機能性を重視してるからあまり広くなくても納得いく、というか。好きな人は好きな作りだなと思いますよ。カップルとかにも受けそうですよね
• 1Kの物件だと、完全に一人暮らしかなぁと思います。6畳に二人だと、そもそもベッドを置くだけで終わってしまいそうです。
• 収納が部屋の中で出っ張っているのは、こちらの間取りの場合、それ程問題ではないのかな？と思います。 もともと収納の前の部分って物を置けないデッドスペースになりますから。 Ａタイプの洋室（１）の場合だけ、ベッドの位置を少し工夫した方が良いのかもしれないですね。 Ｄタイプの洋室（１）のクローゼットは使いやすそうな感じもします。
  • 収納がある方が、様々な点に関して、利便性が高いのでお勧めです。 移動などのときに不便なことが少ないのもいいですね。 やはり、部屋を見たときに私は収納のことが気になってしまいます。 実際に住むと、この収納の部分が少ないと、いろいろと不便なことを感じてしまうものですから。
• 全体的に専有部自体はコンパクトに作られていますから、単身者か二人暮らしだったら、そこまで荷物が多すぎなければ大丈夫でしょうけれど…。
• 今出ているFタイプは、居室側からしからバルコニーに出られないようです。ですので、ベッドを置く位置を工夫したほうが良いと思います。そうでないと、クローゼットのドアの開け閉めにも支障が出る場合もありますし、バルコニーへの動線もふさいでしまう可能性もありますから。
  • Fタイプは、階によってサービスルームになるのか、居室になるのか違ってくるそうです。 値段は１LDK+Sと２LDKだと 全然異なってくるものなんですか？日当たりの関係でこうなると思われますが、 日照のデータを見せてもらって、それで判断していくことになりそうですね。 あまり家にいないんだったら、そこまでこだわれなくても。
    • 1LDK+Sか2LDKって、受ける印象は人によってはそうとう違うと思います。資産価値をある程度頭に入れている人だったら、無難に2LDKを選択されるのではないか、と感じました。あとは、1LDK＋Sと2LDKにどの程度の価格差があるのか。大きく1LDK+S側がお得だと、こちらのほうが人気になるかもしれないなと思います。

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買い物・食事

• 良い場所ですね。三田線と南北線が使える通勤の利便性に加え、白山上にスーパーや生協があるので文京区の住宅地の中では買い物環境に恵まれている方だと思います。
• 買い物も店の規模は大きくないけど、あるにはあります。外食は全く困りません。
• 近くに三徳、生協のスーパーがあり便利なところだとおもいます。
• 白山上のところにあるお惣菜屋さんは、美味しく安くて有名だと知人に聞きました。
  • 総菜屋さんは古くからあるお店です。 若い人にはちょっと渋いかなってラインナップかも？ 千石駅のところにあるツチカラという総菜屋さん（１駅ありますが）も 体にいい系なので、外食につかれた体にはその２店はいいかもしれませんね。 パスタと中華でおすすめの店もありますし、場所はわるくないです。
• 近隣に比較的大きなスーパーもありますし、飲食店も多数あります。学生相手の安い定食食堂などもあって、コスパも悪くありません。少し足を伸ばすと徒歩圏内に雑貨を扱うオリンピックなどもあります。ワーカホリックなシングルの方に必要なものはほぼ揃っていると言えるでしょう。

育児・教育

• 小学校の学区はどこですか？
• 通学区域は残念ながら3s1kの地域ではないですが駒本小のエリアですが、南北線は飯田橋や四ツ谷を通っているので私立小も検討できる地域です

周辺環境・治安

• 商業地域、防火地域、最高高さ46ｍ高度地区、下水道処理区域
  • 地域、地区が「商業地域、防火地域、最高高さ46ｍ高度地区、下水道処理区域 」となっていましたが下水道処理区域という点が気になりました。調べてみたのですが、「水洗便所から排出される排水（し尿）を、浄化槽（し尿浄化槽）によって浄化することなく、下水道管へ放出することができる区域のこと。」となっていました。これによって何か支障が出てくる等はあるのでしょうか。
    • 素人なのでよく分かりませんが特にデメリットはないんじゃないでしょうかね。浄化槽付けないってことはその維持管理とかも要らないでしょうし。
      • 下水道処理区域 なんてことば、初めて知りました。設備コストが下がるから、それはそれでいいのではないのかなと思いますが…。なんか、マンションを買おうと思うと、初めて知る言葉とか制度にたくさん出会いますよね。 防火地域とか商業地域とかそう言うくらいだったらわかるけれど。
• 高台、駅近、生活至便。向ヶ丘2丁目交差点界隈では三井が2棟建設中。
• 立地、なかなか良い場所ですね。駅から徒歩2～3分だと雨の日でも建物の屋根伝いに行けばギリギリ濡れずに済むことも出来るかしら。
• 航空写真だとマンション隣？は高いビルのようなので日当たりには懸念点も。
• 東洋大学が近くて学生さんの姿も多い地域ですよね。商店街の入り口にあたる場所なので買い物でも飲食でも便利ですねえ
  • 実家が大学の近くです。学校の近くでうるさいかな？と最初は思ったものの、お店のアルバイトも学生が多くて、若い世代が多く利用しているから活気もあっていいみたいです。東洋大学、近いですね。小学校も近いです。中学校はどのあたりでしょう。
    • 知り合いが大学の近くの郊外の住宅街に引っ越したのですが、若い人がいる駅は活気があっていいようです。優しくて、スーパーでも老人だと台までかごを持っていってくれたりすることもあると聞きました。 東洋大学のレベルはどのくらいか存じ上げませんが、名前は聞いたことがあります。 大学生の部活の声がどうかなとも思いますが、夜間まではやっていないでしょうし、酔っ払って騒いだりもそこまでひどくないでしょうし、近くに大学があるのはメリットに思っています。
      • そんなに商店街に若い人いないよ。最近の若い人はお酒を飲まないからね、サラッと安い下宿に帰って下宿で飲むよね
        • 大学があると、若い人は昼間は確かに多いかなぁ。あとは、土日などは、資格試験の会場になったりするので、それで人は多かったりすることもあります。ただ、あまり学生街という感じではないです。そこにキャンパスがあると、なんとなく建物が密集している地域なので、開けている、空間がある、そういう感じになっていて、良い緩衝材になっている印象を強く受けます。
          • 多分、学生さん達も飲みに行くとしたら、このあたりじゃなくて、もっと繁華街に出てしまうっていうのもあって 割りと静かなのではないかなと思いました。 土日に模擬テストとかの試験会場になるときも みなさん、静かに並ばれているので全然うるさくないしマナーも良いです。
            • 東洋大学は昔はムーミン大学といわれて偏差値は高くはないですが 駅伝などで有名です。 学校の敷地は広くて学生さんも多いです。 騒がしいかんじの学生さんではなくて比較的行儀はいいほうだとおもいます。 駅前なので人が多くて騒がしいですが 夜に騒ぐ場所ではないとおもいます。
• 駅から徒歩2分、3分の距離が近くて通勤も便利そうです。結局、やっぱり駅から近いっていうのはメリットしか感じません。
• 近くに草６３という浅草・池袋間の都営バスのバス停があります。時間がかかっていいのなら池袋には一番安くいけます。それ以外の方法だと三田線で巣鴨までいくか、南北線で駒込までいって山手線のりかえ。
• 銀座方面にでたいのなら三田線で日比谷までいくのもありです。３０分前後歩くのが苦じゃなければ春日や水道橋も徒歩圏内。
• 文京区に住む魅力の項目を見ていましたが、利便性は本当に良さそうですね。ショッピングもエンターテインメントも楽しめそうな環境であると思います。車の移動に関してはスムーズである道とかあるのでしょうか。
  • 目の前の道はバス通りでコミュニティ100円バスと都営バスが通っています。 交通量多し。 西側の交差点はちょっとめんどくさい。（生協とか三徳あるほう） 坂だしあまり好きな交差点じゃないです。 歩行者として通るときも車も自転車も多い。 マンションでて、東と西どちらの道をいっても本郷追分で合流して東大の前をとおって本郷三丁目に抜ける そこから上野、アキバにいくのは簡単。 白山通りから北にいけば明治通りにつきあたり、左折をしたら池袋まで迷うことなくいける。 まがらず北上したら板橋ジャンクションがあって高速道路にのれる。 南下したら東京ドーム方面にいけるので そのまま神保町を通り抜け皇居まで到達できるので 混むとか信号が多いとか車が多いを考慮しなければ道の利便性は大変よいです。
• 本当に、普通に暮らして行く分には、シングルやディンクスにとってはとても良い場所なのですが ここ最近のマンションのお値段が、というところで どうなっていくのかというところでしょうか。 駅までの距離などを思うと、 本当に近いので、値崩れはしにくい条件には当てはまっているように見えますが。
• 上野秋葉原だけじゃなくて、池袋もかなりいきやすい場所ではあるので、自転車通勤をしたいという人向けには良いと思います。 エリアの特長として、坂が多いのがこの辺りのポイントかもしれません。 人によっては負担に感じることもあるかと思いますが、 何に重きを置いて考えるかでしょうね。
• やっぱり駅が近いのは非常に便利で良いですね。この距離だと自転車がなくても十分に快適な立地とも言えます。物件の清潔感が良いという事もプラスなポイントです。
• 本駒込ってあまり住むっていうイメージがある街ではなかったんですが、こちらの口コミを見たり、 現地を違って視点から見て行ったりすると意外と住みやすそうには思いました。 近所に交番があるのですね! それならば安心かも。 わざわざ警察官のいる近くで悪さしようとする人はいないでしょう。
  • 交番ってどの辺にあるのでしょうか？地図上には載ってなくて。治安維持や何かあった時にすぐ来てくれるという安心感があって良いですね。
    • 交番は、本郷通りを北にいった所です。三角形の土地の頂点。ここの面した道路は、車通りも人通りも多いです。毎年白山まつりの二日間は通行止めになって人でごった返します。
• 本郷通りのバスを使えば、東京駅や秋葉原に30分程度で行けます。タクシーを使えば、15分2500円程度でしょうか。タクシー通勤のバリバリ働く方なんかにはおすすめでしょうね。
• 地図ではわかりませんが、このあたりは高台になっているのですか？実際に現地に行ったこともありませんので、周辺の地形については全くわかりません。駅近ですし物件としても良いところが多いですが、この辺の住み心地を知りたいです。
  • 高台です。ただ周囲に同様の高さのマンションがありますので、お見合いではないですが、抜け感はあまりないかもしれません。ただ住みやすさは間違いないです。
    • なんとなく、このあたりって高台なのに、同じような規模の建物が密集しているので、高台の良さみたいなのは正直感じられにくいかな（汗）なんて思っています。 ただ、地盤としてはしっかりとしているでしょうから、そのあたりはとても安心だと思う人も多いでしょう。 意外とこの辺って会社よりも、お家の方が多いような気がします。特に路地に入るとすぐに戸建てとかアパートとか広がっていますから
• このへんに住んでいる方、詳しい方からしますと、この地域の強みというと何になりますか？教育施設が充実しているのと、自然がそれなりにあるというのがわかりやすい特徴だとは思いますが、暮らし易さでいうとちがった話になるので、魅力的なところを知りたいです。
  • 自然はあまり多くないし、デメリットじゃないけれど少し物足りなく感じるものも確かにあると思います。 この辺りの良いところは…例えば通勤先にもよるけれど、通勤のしやすさとか、ソコソコ便利だとか、 リセールに出したときに買い手が付きやすそうとか、 あとは最大のポイントは文京区であること
    • 本駒込って、こういう街です！というのがないのが難しいのかなと思います。それだけ、わりと住宅地に特化している部分があるからなのかもしれません。 幹線道路沿いこそ、お店や会社がありますが、一本内側に入るともうずらりと戸建てやマンションが建っているような地域ですから。 それだけ人が住んでいるということは、便利さもあるということなのかもしれませんね。

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掲示板

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