プレシス参宮橋

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物件概要

• 所在地：東京都渋谷区代々木4丁目22番3（地番）
• 交通：

1. 小田急小田原線 「参宮橋」駅 徒歩6分
2. 京王線 「初台」駅 徒歩7分 （南口）
3. 山手線 「代々木」駅 徒歩14分
4. 総武線 「代々木」駅 徒歩14分

• 総戸数：26戸（他に管理員室1戸）
• 構造、建物階数：地上4階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年05月上旬予定
• 売主：一建設株式会社
• 施工：未定

掲示板・口コミ

• プレシス参宮橋（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 参宮橋界隈ですと@330くらいが妥当かと思いますが市況もありますしどうなるでしょうか
• こちらの物件情報は価格等が未定のままですが、分かりますか？
  • 6月にモデルルームが、とか言っているような段階なのでまだ値段は出ていないのではないでしょうか。安くはないのかな。場所も場所なので。
• ここは渋谷区代々木アドレス、複数路線利用可能であること、かつ物件自体のクオリティも他のプレシスシリーズよりも高く、結構良さそうな気がします。都心物件だけあって、駐車場が高いのと眺望は期待はできませんが、一方で大通りからも少し入ったところなので、騒音も気にならない程度。総じて良好な物件だと評価しています。販売状況は良好そうですが、あと残り何戸になったんですかね。
  • 代々木アドレスの2LDK〜3LDKとしては安いですよね。洋室も振り分けになっているので使いやすい気がします。確かに売れ行きは気になります。
    • たしかにこの洋室の間取りは使いやすそうですね。加えて洋室の窓が外廊下に面していない部屋が多く、プライバシーが確保できている点も良さそうです。具体的な戸数はあといくつかわかりませんが、だいぶ売れているようであと数戸(片手で数える位)だけが先着順のようです。
      • そうなんですね。参宮橋に住まいを求めたい方にとっては良心価格ですもんね。

交通

• JR「代々木」駅徒歩14分と目的地にあわせて3路線利用できるのはアクセスが良さそうです。

構造・建物

• 耐震等級２取得はとても希少です。ただ梁が目立ったり開放されてる間口が狭くなったりと弊害はあると思います。

共用施設

• 26住戸に対してエレベーターが2基はプライバシー重視のマンションかと思いました。
  • この規模でエレベーター２期設置したら、老朽化したとき大変だと思うけどね
    • 1基あたり13人が使用する計算になりますが、贅沢ですねぇ。1棟のマンションにおけるエレベーターの設置台数でバランスがよいとされている数は50～80世帯に1基程度だそうで、台数が過剰となればメンテナンスや維持費のアップにつながり、大規模修繕での交換ともなれば大きな負担となりそうです。交換費用は1基あたり700万～1000万円と聞いているので13人で負担する事を考えるとちょっと怖いですよ。
      • しかも1,2階の人はエレベーター使わないですよね。（管理費は負担しますが）そうするとなおさら費用対効果が疑問です。何か特別な理由があるのかも。
• それにしてもEV、かなり贅沢な造りに！！プライバシー重視という感じなんでしょうね。将来的なコストが…とは思いますけれど。仮に１基故障するなどして使えなくなったとき、もう片方使えるというのはいいんじゃないかと思われます。
• 26世帯で、しかも4階建てマンションにエレベーター2基は多いなと思います。エレベーターの修繕費も、エレベーターの交換は早々あるとは思えないですけど、メンテナンスは必要になるでしょうからね、その費用は発生するのではないかなって思います。26世帯で2基分の費用となると負担額は大きくなりそうですよね。
  • 26世帯の4階建てマンションにエレベーター2基は、多いかもしれませんね。特にマンション施設の維持・管理・修繕で費用が多くかかるのはエレベーターやあとは機械式駐車場です。ただでさえ維持費がかかるのに2基あるのなら将来的に管理費、修繕費の額、長期修繕の際の一時金が高くなると考えたほうが良さそうです。
• 駐車場が３台しか止められませんが、お客さんが車で来た場合は、停めて置ける場所ってあるんでしょうか。やはり近くのパーキングにでも停めて来てもらうしか無いですかね。

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設備・仕様

• すごい細かいことなんですが、レンジフードにリモコンが付いているんですね。これの使い方が今一つ見えてこないのですが、どう使うものなのでしょうか？
  • あまり使うシチュエーションが見当たらないですね。まあオマケなんでしょう、もしかしたら住んでいるうちに自分なりの使い方が…みつかる？
• 室内設備は、キッチンのグリルが無水で両面焼けるのが便利そう。

間取り

• 間取り：1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積：45.36m2～76.16m2
• 45平米 2LDKなんて出来るんだと思って間取り見たら、まあうまい具合にまとめてますね（笑） 引き戸で１５畳　１ＬＤＫにもなるようで。２ＬＤＫは特徴的な間取りが多いですね。
• ここの３ＬＤＫは部屋が振り分けになっていて使いやすそうなところが気に入っています。しかも奇跡的に全ての部屋に窓が付いている！？
• やはり、金額的には高めですね。間取りがもう少し広いと良いのですけど。Dタイプは、エレベーターに隣接しているのでモーターの音が気になります。ここのマンションは、変則的な間取りが多いですね。
• ３ＬＤＫはリビングの隣の洋室を開放して使うようになるのでしょうか。見たところ、行灯になる部屋は無さそうですね。

買い物・食事

• ここからオーケーストアって結構距離ありますよね。さすがに歩きじゃむりかな。って思うとここだと自転車があった方が便利なのかも。マルマンはまだ歩いて行けるんじゃないかと予想しております。皆さんは自転車持たれますか？
  • OKストアまでは自転車ですよね。マルマンは参宮橋駅からの行き帰りだと遠回り感ありますが徒歩で大丈夫ですし、代々木のマルマンですと自転車かなーの距離感ですよね。何れにしても、自転車はあったほうが良いと思っています。坂道多いので電動を。１世帯に1台分しか割当てがないのが難点ですが。うちは既に電動1台あるので、それを持っていく予定です。
    • OKスーパーは安いですし、あとはそれとは別に品質の良いものも置いてあったりするのでとてもいいなと思います。野菜の産地も様々で、たまに珍しいものもあります
• この立地だったら、週に一度は成城石井に寄りたいですね。初台が近いですし。

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育児・教育

• この辺りは幼稚園は比較的待ちなく入れるんでしょうか？

周辺環境・治安

• 中高層住宅の良好な住環境を守る 地域第二種中高層住居専用地域に指定されているので 将来的にも閉静な環境が維持できるのもメリットではと思います。
• 代々木公園もそこそこ近いみたいで、そういえば今月タイフェス(タイフェスティバル)があるんじゃないですか？。動線的には大多数の人は原宿方面からだからここはいつもと変わらず閑静な感じでしょうかね。といってもまだできてないマンションですけどね。将来的にこの立地がいいかどうかは、年間を通しての周辺のイベントや交通状況などからある程度推測してみることも大事だと思います。
• 地図で見る限り建物に囲まれてるけど、それでも日当たりは望めそうですか？
  • 絶望的だと思います。
• 現地見てきましたがいわゆる坂下の低地という感じですね
• 先週末の集中豪雨でこの辺は浸水被害が多発して大騒ぎでした。建物の配管に問題があるわけではなく、渋谷区の管理している配管に問題があるそうです。国が相手になると施工会社も立場が弱いから改善される見込みは皆無だし、ここの一階は陽も差さないし更に排水も悪いから住めないのでは…
• ここの物件は坂の下で、周りに大きなマンションが立ってますので、日当たりはよく確認した方が良いと思います。見た感じ、4階、5階部分は問題無さそう。
• ちなみに先日、建設予定地から初台まで歩いてみましたが、意外と近く感じられて使い勝手は良さそうでした。奥の坂道は傾斜がきついのですが、手前をすぐ曲がって緑道に抜けるといい感じでしたよ。
• 徒歩数分に住んでますが、参宮橋駅付近には童謡の春の小川のモデルの川が流れていました。今は暗渠になっています。地盤はよくないでしょうからその、ための耐震2級でしょうか。暗渠となった道路付近で浸水が多発しました。ただ浸水したのは半地下の入り口を持つ一軒家のみのようです。そういう家はいろいろ干してました。
• この辺りは土地が低いのでしょうか？ここ数年でゲリラ豪雨が増えていると思うのであまり土地が低かったりすると心配かなと思います。
  • この辺で一番低いのは山手通り沿いの八幡の近くだと思います。ゲリラ豪雨が来たとき冠水していた場所なので。土地の高低もそうですが、排水の問題もあるのでしょうね。
    • 代々木は土地的に低い場所になるんですね。今も豪雨だと雨水が溜まり易いのでしょうか。ちょっと不安ですね。冠水なんてしたら外に出られなくなってしまいますが、上の階に住んでいれば被害は逃れることが出来ますね。
      • 代々木は坂の多いエリアですからね。起伏が激しい。小田急線のガード下(南新宿と参宮橋の間)は、冠水注意看板があるし、冠水時はテレビでも報道されますね。このプレシスは坂の下側ではありますが、まだ先に少し下ってますよね。排水が悪いみたいですよ。近隣に木の多い建物がありますが、豪雨の時はそこの葉っぱが詰まるのではと聞いたことがあります。
• 耐震等級2については、より安全な建物であること、品質の良さ、希少性をアピールするものであると考えておりましたが、地盤の弱さをカバーする為だとすると一寸考えてしまいますね。でもまあ、避難場所に指定されている学校や病院と同じレベルの耐震等級という事は、このエリアの他のマンションに比べて安全性は高いという事なんでしょうね。
• 以前、この近くに住んでましたが、ここは立地が良いですねえ。この一帯は代々木4丁目のなかでも閑静なところですよ。代々木は坂の多いところですが、ここは坂の中腹。地形的には高台と言ってよいのではないかと。初台は都営新宿線直通で便利でしたよ。OKスーパーは物価が安いことで有名ですし。
  • 派手さは無いですが、私も閑静な住宅地だと思います。参宮橋と初台まで6〜7分という立地もまぁまぁですよね。
• 周りのマンションからの囲まれ感が気になりました。坂上のマンションからは見下ろされる感じ？

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その他

• 住戸数が少ないのがいいです。他には、複路線利用できるのとほぼ南向きの間取り、室内設備もいい感じ。耐震等級2というのは、売りなんですね。一番、ここに魅力を感じているのは、この住戸数でエレベーターが2基ある事。なかなか、ないですよ。
• プレシス参宮橋契約者です。この界隈で手が届く範囲の物件だったので決めました。このあたりは賃貸で７０m2前後を探してもなかなか物件が出ない場所なんですよね。だから将来的に賃貸に出した場合でも貸し手には困らないかなと。ゴージャス物件ではないかも知れませんが使用はそこそこ良く満足しています。

掲示板

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