プレシスヴィアラ田端

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4.18

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物件概要

プレシスヴィアラ田端　外観完成予想図1

プレシスヴィアラ田端　外観完成予想図2

• 所在地：東京都北区田端新町3丁目36番3、他（地番）
• 交通：

1. 山手線 「田端」駅 徒歩10分
2. 京浜東北線 「田端」駅 徒歩10分
3. 都営日暮里・舎人ライナー 「赤土小学校前」駅 徒歩11分
4. 高崎線 「尾久」駅 徒歩9分

• 総戸数：30戸（他管理員室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上9階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年04月
• 売主：一建設株式会社
• 施工：株式会社吉原組
• 管理会社：伏見管理サービス株式会社

掲示板・口コミ

• プレシスヴィアラ田端（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 2LDKはどんな世帯でも住めそうですし、需要が多いかもしれませんね。単身から三人家族くらいまでの幅がありそうに思うので。価格的にも買いやすかったりするのでは。こちらのマンションの場合は、都内でもちょっと広めに思えますし、価格もそんなに高すぎる感じでもない点が良いなと思います。
• 近所にもプレシスシリーズがあるのですね。https://www.sumai-surfin.com/re/40668/
  • しかも最上階角部屋が売りに出されてますねプレシス田端ノワール
    • 6700万円ってなかなかいいお値段でした。中古マンション、比較して安いのかと思っていたので6000万円台にびっくりです。最上階角住戸だからでしょうか。専有面積は67.82㎡でした。バルコニーからの眺めはすごく素敵です。花火大会もきれいに見えるようですし、スカイツリーも眺められるのはいいかも。
    • プレシス田端ノワールのその部屋、新築価格は5670万らしいから、2年住んで1000万乗せて売り出し。指値で値引きされても数百万は利益出そう。今の相場では仕方ないですかね。
    • 当時検討してましたが5900万とかでしたよ。基本的に都内の物件は相場上がっているから、山手線徒歩圏内の条件良い部屋だとこれくらいの相場感な気がします。数年前の尾久?田エリアが安すぎという見方もできますね。
      • 5990万でしたね。購入時の諸費用が300万、売却時の手数料が300万とすると6590万ですから仮に6700万で売れてもそこまでの売却益にはならないですね。

• 

  プレシス田端ノワール販売価格

• 食器棚もオプションで50万以上した記憶があるので、売却益はほぼないでしょうね。新築2LDKか、ほぼ同じ単価で浅築3LDKか。
• このあたりって、こんなにするんですか？かなり高騰しているなと感じました。駅からそんなに近いわけでもありませんし、ここまで出すのであればもっと都心の物件も中古なら検討できそうですね。
  • もっと都都心は、当然もっと高いですよ。相場どんどん上がっているので山手線徒歩圏内では安い方です。
• 坪330万で築10年以内、山手線徒歩圏内の所有権付き中古だと、この辺り又はギリギリ池袋まで歩ける板橋くらいしかないですよ。築20年まで広げればもう少し選べそうですが、リフォーム必要になりそうですし。この1年で23区内の物件価格は様変わりしてしまいましたね。
• SUUMOで・山手線徒歩15分以内・築5年以内・60平米以上・2F以上・7000万円以下この条件で検索をすると出てくるのは3件だけ。そのうち一件は条件悪いので1年以上売れてませんが、あとの2件は田端駅圏内です。築10年以下でみて、ようやく西日暮里や、鶯谷などがでてくるという感じです。それくらいの相場感ですね。なお該当する新築はありません。
• 最近、マンション購入の検討を始めたのてすが、この辺りの新築または築浅で70平米の場合、5000-5500万は買ってもいいレベルですか？
  • その価格帯だと・JRじゃなくて舎人ライナー沿い・借地権・1階or眺望悪い・築10年以上など、どれかに当てはまるでしょうね。価格には理由がありますから。どれか我慢できるのでしたら、見つかると思います！新築はさすがに無いと思いますけど。
    • そうすると、この辺りでも6000万以上は覚悟しないといけないですね。
• 物件価格はどんど高騰していますよね。でも、この広さでこの価格帯まで出すのであればもう少し広い間取りを探したいなというのはあるかも。
• 都内のマンション価格は年々上がってきていますよね。投資用として賃貸に出す場合、利益がほとんど出ない可能性があることを考えると、高いマンションを投資用として購入するのは素人目線からすると怖いなと感じました。駅から徒歩１０分というのは少し遠さを感じますが、実際にあるいたらどのくらいの所要時間がかかるのかしら？
  • この物件の近くに住んでいますが、大人の早歩きで信号・踏切に引っ掛からなければ7~8分程度で着くと思います。普通に歩いて信号待ちがあれば10分かかります。踏切に引っかかるとさらに1~2分といったところです。この場所で東京・品川付近に職場があるなら尾久駅の方が信号なくて便利ですよ。というか、そもそも賃貸投資目的で都内にマンションを買っても利回り悪すぎる気がしますが・・・
• 今の相場だと賃貸投資目的ではあまり条件は良くないでしょうね。。。コンパクトな物件が多くて、投資に向いていそうな感じだけど、自分用にって感じで住む人のほうがこの辺りは特におおいんじゃないかなぁ。普通に山手線駅だと主要駅だったらどこに行くのにもすごく便利だし、遊びに行くのにも便利だったりもするし。
• 自分用の実需であってもコンパクトを選ぶ人は多いのでは。コンパクトな方が、自分が何かの事情で手放すことになったときにもリセールがしやすいですよ。東京の1世帯あたりの構成人数が少ないことを思うとこれからはこういうコンパクトがメインになってくるのでは。
• 知らぬ間にプレシス田端ノワールの最上階の中古は売れたのですね。
• オプションはリセールに関係ないのって知らなかったです。でもよくよく考えたらそうですよね。中古になったらリフォーム入るし。そしたらオプションはあってもなくても一緒みたいな感じになりそう。自分のためにつけるってかんじですね！！
  • リセールのために家を買うわけではないと思うので、自分が欲しいものはつけて、要らないならつけなければいいだけです。
• 田端新町は田端ではない。
• 中古として売られるときにはリフォームが入るわけで、オプションなどはほとんど影響ないですね。たまにセレクトプランなどで水回りの位置とかまで変えられるケースがありますけど、そうでない限りは大丈夫そうに思います。
• オプションはリセールに関係ない話ですが、めいっぱいオプションをつけた新築マンションを諸事情で手放す場合は人気が高いみたいです。勿論施主もリセール前提でオプションをつけたわけではないでしょうが売りやすくなるのは確かみたいですね。
• オプションに200万円かけるなら売る時200万円値下げした方が売れやすい気もしますけどね。築15年とか経った時はオプションの価値はなくなってそうだし。なのでやはり、オプションは「つけたいものをつけるべし、リセールのためではなく自分のために。」と思います。ちなみに私はここを購入しませんでしたが他の新築マンション買った時にオプションいくつかつけました。リセール考えるならオプションじゃなくて、立地とか、間取りとか、採光とかを重視した方良さそうですよ。
• どこまでお金をかけるか、人にもよるので難しい問題ですね・・・。オプションをかけると満足度が違う気がするので、まったくかけないのもよくない気はします。ただ、リセールのためだったら、駅から近い方がわかりやすく魅力になるような気はしています。「自分のために」の言葉がしっくりきました。
• マンションバリューで調べると高評価ですね。https://mansionvalue.jp/
• 音だけが気になるポイントなのかなただデベ側が対策をしている、ということを書いているということはそれなりにきちんと静かに暮らせるということなのかなとも思います。基本的には大丈夫じゃない？とは思います。いずれにせよ最後の1戸なので、売れ行きはよかったようで。
• 総戸数が30戸なので修繕費が重くなるのがちょっと気になりますね。

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交通

• 山手線田端と上野東京ライン尾久の両方を使えるのがいいですね。普段は山手線でしょうけど横浜方面など遠出する時は尾久利用とか。
• 駅までちょっと距離はあるけど、各方面へのアクセスは便利ではないでしょうか？
• アクセス面も最寄り駅まで10分前後とはいえ、複数駅、複数路線が使えるので、かなり便利なのではと思います。
• なにげに尾久の駅が一番近い。東京駅方面に行くのだったら、尾久の駅を使うのは良いと思う。池袋方面に通勤通学だったら田端の駅を使った方がいいんだろうけれども。いずれにせよ、選択できるという点はいいことじゃないかなと感じました。

構造・建物

プレシスヴィアラ田端　エントエランスアプローチ完成予想図

• 建ペイ率：80％・60％（79.95％）
• 容積率：500％・300％（399.54％）
• 敷地面積：354.25m2
• 建築面積：225.34m2
• 延床面積：1652.27m2

共用施設

プレシスヴィアラ田端　エントエランスホール完成予想図

• 駐輪場：敷地内に43台（スライドラック＋2段式）
  • 月額使用料：200円～400円
• 駐車場：敷地内に2台（平置1台、福祉対応用1台）
  • 月額使用料：28,000円～30,000円
• バイク置場：敷地内に3台
  • 月額使用料：2,000円

設備・仕様

• 線路の音はどういう影響があるかはわかりませんが「防音サッシュと、複層ガラスを採用」ということですので、外の音はかなり遮音できるのではないかと期待。複層ガラス使っているので、断熱効果も期待できますよね。というか、断熱効果のほうがメインですね。
• リセール等も視野に入れてたら床コーティングしたほうがいいのでしょうか？
  • オプションはほとんどリセールに反映されないのでリセール目的ならやめたほうがいいです。
  • リセールを考慮し床のコーティングをしても30年の耐久年数があるコーティング剤でなければリフォームで剥がす事になりますよね。それならばリフォームにコストをかけ、設備を新品状態で売却した方が有利に運ぶと思います。
• 構造の詳細には遮音性に配慮した防音サッシュを採用し静かで心地よい室内環境を保つとありますが、具体的な遮音性能については書いていないので営業さんに確認してみるといいですね。こちらの環境を考えると等級はT-3以上が望ましいですかね。
• 普通のサッシュだけでも結構遮音性がイマドキのものは高いらしいのですが、防音性に特化したものってもっとすごいって言うことなんですかね？メーカーが出している数値があると思うのでデベに聞いてみるとか、デベが数字を知らなかったらどういうものを入れているのか聞いて自分で調べる感じになりそうだなぁ。
• 遮音性能がどれくらい優れているのかという具体性はなかなかわからないですね。専門的な数値で言われてもあんまりわからなさそうなので、実際に体感で確認してみたいところはあります。

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間取り

• 2LDKは無いのかな？建築上の都合とかかな？9階建てで30戸だからプライバシー性は高そうな感じがします。
• 公式サイトに今は発表されていますけれど間取りは２LDKもありますよ。２LDKって流動性が高いと聞きます。賃貸に出すにしても、リセールするにしても安心っていう感じでは。あとDINKSだと、２LDKが一番暮らしやすそうですよね?。
• 間取りを見ましたけどDタイプが一番落ち着いてるというか使いやすそうな部屋ですね。同じ2LDKでもBタイプはう～ん…と。三畳の部屋があるのは最近テレワーク対応の小部屋が流行ってるから急遽作った感じですかね。洋室（1）にベッドを置かないならアリなんですけど。ルーフバルコニー付きの部屋が良さそうでしたが、もう間取りのところにはないですね。売れてしまいましたか？
• Dタイプ、そうですね、2室ともリビングインな点が好みの分かれるところだとは思いますけど。キッチンに窓ありな点もいいなと思います。どのプランにも残念な点が目立ってもいて、生活するうえで工夫が必要かなとも思いました。Bタイプだと、洋室（1）の上部物入。柱が出ているのは大きなマイナスだけど、この凹みに家具を入れてしまえばカバーできるかなと思います。が、その時に気になるのが上部物入。昔の家の天袋みたいなものなのかな？
• 間取りは全体的に面積が小さめですけど、生活しやすそうな感じがしました。Eタイプだけは各寝室もそれなりの広さがあって、ルーバルやパントリーなどもあり、ゆったり住みたいファミリー向けに思います。

買い物・食事

• ショッピング

1. ファミリーマート田端新町三丁目店　　約190m／徒歩3分
2. オリンピック西尾久店　　約200m／徒歩3分
3. ウェルパーク荒川西尾久店　　約280m／徒歩4分
4. 業務スーパー田端店　　約360m／徒歩5分
5. まいばすけっと田端駅北店　　約530m／徒歩7分
6. どらっぐぱぱす東尾久4丁目店　　約560m／徒歩7分
7. ペットのコジマ田端店　　約570m／徒歩8分
8. 洋服の青山田端新町店　　約630m／徒歩8分
9. おぐぎんざ商店街　　約630m／徒歩8分
10. グルメシティ東尾久店　　約710m／徒歩9分
11. アトレヴィ田端　　約780m／徒歩10分
12. 成城石井アトレヴィ田端店　　約780m／徒歩10分
13. マルエツ田端店　　約860m／徒歩11分
14. エネルギースーパーたじま田端店　　約900m／徒歩12分

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育児・教育

• 教育施設

1. 東田端保育園　　約170m／徒歩3分
2. MIRATZ田端新町保育園　　約330m／徒歩5分
3. カメリアキッズ田端園　　約400m／徒歩5分
4. 滝野川第四小学校　　約530m／徒歩7分
5. にじいろ保育園田端新町　　約810m／徒歩11分
6. 田端中学校　　約1,570m／徒歩20分

周辺環境・治安

• 地域・地区：[商業地域]防火地域、[準工業地域]準防火地域、第三種高度地区、日影規制 5h-3h/4.0m、景観地区(一般地区)、下水道処理区域

• 近所ですが、現地見ればわかるけど、マンションに囲まれてます。階層高いと抜けるかもしれませんが、そうなると線路近くなので騒音が気になりそう。
• 線路は近いけど線路沿いではないのですね。線路沿いだと眺望が抜けてるという利点があるのかなと思ったのだけど。騒音はどの程度でしょうね。現地で確認できるといいですね。
• 平成18年のマンション強盗殺人犯って捕まったんだっけ？
  • 平成15年だった。時効？下田端も最近は治安も良くなってきたように思います。
• 日暮里舎人ライナーできてから、結構街自体が雰囲気変わったように思います。マンションとか新たに増えたりしているからなのか？？今は普通に住宅街みたいな感じの、良くも悪くも特色はそこまで多くなくて静かな街だと思う。暮らしていく分には特に不便さはないというか。
• ここって明治通りと東北本線の線路の間にありますが、音ってどうなんでしょう？電車の方は防音壁があるので、ある程度は防げると思いますが、上の方の階はどうなんだろう？というのはあります。明治通りの音に関しては、直接面しているわけじゃないので大丈夫なのか？？
• 音は上に向かって広がっていくようになるであろうから、上の方の階だから音がすごくする！というわけではないかと気になるならば、どういう感じで作っていくのかっていうのはモデルルームとかで悔しく聞いてみたもいいと思いますよ。

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周辺施設

• 病院

1. 田端眼科　　約200m／徒歩3分
2. 浜田歯科医院　　約260m／徒歩4分
3. 東京脊椎クリニック　　約320m／徒歩4分
4. うえだ眼科クリニック　　約350m／徒歩5分
5. 棚田歯科医院　　約450m／徒歩6分
6. いいだ耳鼻咽喉科　　約610m／徒歩8分
7. 岩瀬クリニック　　約610m／徒歩8分
8. 東京女子医科大学東医療センター　　約870m／徒歩11分

• 金融機関

1. 瀧野川信用金庫本店　　約220m／徒歩3分
2. 東田端郵便局　　約390m／徒歩5分
3. 北田端新町郵便局　　約580m／徒歩8分
4. りそな銀行尾久駅前出張所　　約740m／徒歩10分
5. 城北信用金庫尾久駅前支店　　約770m／徒歩10分
6. みずほ銀行ニューデイズ田端出張所　　約780m／徒歩10分
7. 東京東信用金庫尾久支店　　約850m／徒歩11分
8. みずほ銀行尾久支店　　約860m／徒歩11分

• 公共・レジャー施設

1. 東田端ふれあい館　　約560m／徒歩7分
2. 東田端図書舘　　約560m／徒歩7分
3. 東田端交番　　約640m／徒歩8分
4. 田端文士村記念館　　約860m／徒歩11分
5. 滝野川消防署田端出張所　　約930m／徒歩12分
6. エブリデイゴルフ田端店　　約250m／徒歩4分
7. カーブス田端駅前　　約360m／徒歩5分
8. 新町コミュニティアリーナ　　約840m／徒歩11分
9. メガロス田端店　　約860m／徒歩11分
10. 西尾久四丁目公園　　約80m／徒歩1分
11. 東田端二丁目児童遊園　　約180m／徒歩3分
12. 西尾久四丁目南児童遊園　　約240m／徒歩3分
13. 東田端公園　　約530m／徒歩7分

掲示板

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