プレサンス ロジェ 西大路御池

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4.75

(24 票)

物件概要

プレサンス ロジェ 西大路御池　外観完成予想図

• 所在地：京都府京都市中京区西ノ京新建町7番(地番)
• 交通：

1. 京都市営地下鉄東西線「西大路御池」駅 徒歩2分
2. 京福電気鉄道嵐山本線「西大路三条」駅 徒歩2分
3. 阪急電鉄京都線「西院」駅 徒歩9分
4. JR嵯峨野線（山陰本線）「二条」駅 徒歩13分
5. 京都市バス「西大路三条」停留所 徒歩1分

• 総戸数：47戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上9階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年7月
• 売主：株式会社プレサンスコーポレーション
• 施工：株式会社金山工務店
• 管理会社：株式会社合人社計画研究所・株式会社プレサンスコミュニティ

掲示板・口コミ

• プレサンス ロジェ 西大路御池（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• プレミストとクレヴィアが余ってる状況で更にジオまで近隣に建つので、やや弱気な価格設定してくると思われます。あと新築で80平米の部屋があったり内廊下だったり市内では希少な仕様で中京区アドレスでまだ安価なところで狙ってる人は早めに唾つけといたほうが良さそう。予想、坪単価280～とかかな。
• 過去のやりとり見ると、プレサンスの評判あんまり良くないですけど、実際はどうなんですかね。
• まずは間取りと価格を見てからですね。
• あの立地なら80平米で6000万台くらいだと適正だと予想しますが、どうだろう。
  • 適正そんなもんだろうけど、最近京都市内の物件って予想の15％上ぐらいで販売開始してくるよな。だから6900万とかじゃない？
    • たぶんそのくらいでしょうね。いくら80平米だとしても、西大路御池の西向きのあの立地で6500越えたら、私はパスかな。
      • 微妙なエリアですしね。アッパー層なら、もう少し街中を狙うでしょうね。子育て世代には手が出ない。まだまだ次々、竣工される勢いの中、価格戦略ミスった周辺の物件のいくつかで、売れ残り続出してる中で、興味深いところです。
• 中京区で80平米4LDKでお手頃価格は、子供二人以上の世帯には、それなりにいい物件だと思います。70平米では手狭、それぞれに個室が欲しいと思ってる方は早めのアプローチをしたほうがよいかもです。あくまで私的な価値観ですが。
• 中京区なのに割と手頃な値段は凄く魅力的なんですが、地域性と西大路挟んだ真向かいにイーグルコート立ってるのが少し気になりますね。早く決めたいのですが、もっと良いところあるかもと思うと中々決めきれないです。
  • 私も検討していますが、地域性は近くに住んでいますが、気にすることはないレベルです。そもそも再開発されますしね。向かいのイーグルは気になりますよね。80平米の部屋ならば、イーグルは被らずに眺望は抜けると思いますが、他の部屋ですと、眺望はイーグルとお見合いになりそうですね。
    • ですので、80平米の部屋はニーズに合えば、近隣では他にない貴重な物件かと思います。お手頃価格といってもそれなりの値段ですが。。。間取りも悪くないですね。他の部屋はまぁそれなりですかね。
      • ほとんどの方が西大路御池ジオと比較されてるでしょうね。ブランド的に安くないであろうジオより安いと思うので、結構早く売れちゃうのかな？
• ジオとプレロジェは同じくらいの価格帯のようですね。部屋による差はあるでしょうが、坪単価は同じくらいでしょうか？もちろんどちらにも良い点、悪い点があるでしょうから、両者の売れ行きがどうなるかは興味がありますね。
  • ジオはちょっと間取り個性的だし、価格同じなら内廊下で高さもあって80平米まであるプレロジェのが最初は人気出そうかな。プレロジェは外観デザインどんなだろ。
• ＨＰに間取りと価格、掲載されましたね。
  • 見てきました！3630万からとありますので、二条駅近辺に比べたら価格は安く見えますが、Fタイプの2階とかの価格ですかね。最多販売価格は5000万代後半かな。世帯年収1000万ぐらいからのファミリー向けですかね。
• 近くのジオと高額な部屋で比べると、間取りが広い分価格はプレロジェのほうが上で、坪単価はジオのほうが高そうですかね。ジオは南向きですし。
• 80m2とはいえ、6820か。やっぱり今マンション高いですね。今後下がらないのかな。
• しかし、最高値6820万4LDK82平米って京都市民の平均年収500くらい？×2の夫婦でも返済厳しいぐらいだけど、プレミスト西院が更に高値で似たような広さを先行して出してるから割安に見えるな。クレヴィア西院と同値くらい？だろうけど建物設備としては比較してどうだろ。こっちは地下鉄東西線近いのと何なら二条も徒歩圏内のが結構な強みかな。
  • 同じくらいの広さの部屋がある、二条のジオや西院のプレミストと最高値の部屋で比べると坪単価で30から20くらい安いですよね。なのでお得に見えてしまう。実際、近くの西大路御池ジオや、イーグルウエストよりも坪単価は安いんじゃないですかね。だから今の相場で見ると、周辺の他物件と比べてお得に見えてしまう。そもそも高いのは高いのですが。。。
• 第一期で8戸、第二期で6戸。14/47。1ヶ月で1／3の売れ行きはペースとしては普通ですかね。一般的にどうなんでしょう？
• 近くのイーグルウエストも値下げしたみたいだし、ここもジオも価格に需要が追いつかないかな。
  • ジオが思ったはど良くないから、こっちやイーグルコートを選ぶ人が増えるかと思ったけど、そんな単純な買い物ではないか。
• HP見ると、また6900くらいの部屋が売れたみたいですね。人気部屋は高くても需要があるんですね。ここは高いところから売れている気がします。
  • 80平米超えの4LDKて今は二条西大路御池では他に無いからね。内廊下もここだけ。そういうプレミアム要素はあるよね。
    • 一見高額に見えるけど、ジオ二条やフロントの同規模の部屋と比べると1000近く安いからお得に感じてしまう。
• 先着順販売なのに、１つの部屋を登録抽選にしてますね。その部屋をお得な価格に設定して、来場者増を狙ってるのかな。同時期竣工が多いと、ここに限らずどこも大変そうです。
• ジオ西大路は間取り悪すぎ、イーグルコートは立地微妙、消去法でプレサンス西大路かなーと思ってますが、いかがですか？
  • その通りだと思いますが、ただ絶妙にプレロジェがちょっと高いんですかね、内廊下は憧れますが。あと、どんな部屋が残ってるんでしょうかね。
    • その3つで比較するとプレロジェがいいかなぁと思います。坪単価もウエストよりは安いかな。でも高い部屋から売れてたイメージなので、もう条件のいい部屋は契約済みかもですね。

【第2期先着順販売概要】

• 販売戸数：5戸
• 販売価格(税込)：3,960万円～6,460万円
• 間取り：2LDK・2LDK+S(納戸)・3LDK・4LDK
• 住居専有面積：48.89m2～81.37m2
• アルコーブ面積：1.03m2～1.76m2
• バルコニー面積：3.96m2～7.17m2
• サービスバルコニー面積：1.80m2～2.25m2
• 管理費(月額)：9,000円～14,970円（インターネット･Wi-Fi利用料金等含む)
• 修繕積立金(月額)：3,420円～5,700円
• 修繕積立一時金(引渡時一括払)：317,800円～528,900円
• 管理準備金（引渡時一括払）：25,000円
• 自治会費（月額）：100円

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構造・建物

プレサンス ロジェ 西大路御池　エントエランスアプローチ完成予想図

プレサンス ロジェ 西大路御池　風除室完成予想図

• 敷地面積：647.05m2（登記簿面積・実測面積・売買対象面積・建築確認対象面積）
• 建築面積：499.37m2
• 建築延床面積：4,080.46m2
• 容積率：489.01％（法定500％）
• 建蔽率：77.18％（法定100％）
• 高級マンションでもないのに内廊下ってどうなんでしょう？多少の風通しがあったほうが、気持ち良さそうです。あまり良い点を感じませんが、内廊下の利点て何があるのかしら。
  • 内廊下というと、それだけで高級感があります。外部の音は聞こえにくいので静かで雨に濡れることもなく空調も効いていて快適な気がします。ただ、廊下に窓を作れないのと室外機を置けないので、角部屋以外は制限が多そうです。

共用施設

プレサンス ロジェ 西大路御池　エントランスラウンジ完成予想図

• 自転車置場：84台（屋内3人乗等対応平面式 3台・屋内平面式 16台・屋内上段ラック式 20台・屋内スライドラック式15台・屋内下段スライドラック式30台）
  • 月額使用料：100円～500円
• ミニバイク置場：7台（屋内平面式）
  • 月額使用料：1,500円
• バイク置場：1台（屋内平面式）
  • 月額使用料：2,500円
• 駐車場：4台（屋内平面式（内来客兼福祉用 1台、サービス用 1台含む））
  • 月額使用料：20,000円・21,000円

間取り

• プランE,Fは狭いですね。A,B,Cは西日がきつそうだし、西大路通の騒音はどうですか？
  • 西日でいうとABCは正面に、11階のイーグルがあるから、むしろ抜けてるＤがキツイですかね。騒音はそこまで気にならないレベルだと思います。たまに暴走族が愉快なメロディを響かせてくれるくらいです。
• このマンションの東側の部屋は位置取りとか間取りを含めて、需要ありますかね？購入を検討している立場としては、売れ残りの多い不良物件にならないか心配です。高層階以外はジオ二条の売れ残っている部屋と似た感じがします。

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買い物・食事

• ショッピング

1. セブンイレブン 京都西大路御池店　　徒歩2分／約140m
2. ローソン 西大路三条店　　徒歩2分／約160m
3. フレスコ 西大路店　　徒歩3分／約170m
4. ファミリーマート 西大路三条店　　徒歩3分／約180m
5. ダックス 西ノ京店　　徒歩3分／約240m
6. サンディ 京都西ノ京店　　徒歩5分／約380m
7. キリン堂 三条御前店　　徒歩8分／約580m
8. コレモ 壬生店　　徒歩8分／約590m
9. スギドラッグ 西院店　　徒歩8分／約600m
10. ココカラファイン 西ノ京店　　徒歩8分／約640m
11. ダイソー 三条御前店　　徒歩9分／約660m
12. 新鮮食品館アイハート 西院店　　徒歩9分／約680m
13. ジョーシン 京都1ばん館　　徒歩9分／約710m
14. スーパーマツモト 西小路御池店　　徒歩10分／約760m
15. ディオハウス 西ノ京店　　徒歩10分／約760m
16. FLET'S 二条店　　徒歩10分／約760m
17. 阪急オアシス 西院店　　徒歩11分／約830m
18. 阪急オアシス 西ノ京店　　徒歩11分／約840m
19. フレスコ 西院店　　徒歩12分／約920m
20. BiVi二条　　徒歩13分／約1,000m
21. 業務スーパー 西ノ京店　　徒歩13分／約1,030m
22. スギ薬局 山ノ内店　　徒歩14分／約1,070m
23. キリン堂 西ノ京御前店　　徒歩14分／約1,060m
24. スギ薬局 円町店　　徒歩14分／約1,130m
25. エディオン 円町店サンディ京都二条店　　徒歩15分／約1,160m
26. V・drug 太子道店　　徒歩15分／約1,200m
27. ライフ 二条駅前店　　徒歩15分／約1,200m
28. 阪急オアシス 円町店　　徒歩17分／約1,320m
29. フレスコ 御前店　　徒歩17分／約1,360m
30. ニトリ 京都西院店　　徒歩18分／約1,390m
31. 生鮮館なかむら 円町店　　徒歩19分／約1,510m

育児・教育

• 教育施設

1. 京都市壬生保育所　　徒歩2分／約140m
2. 月かげみどり保育園　　徒歩7分／約500m
3. 市立西院幼稚園　　徒歩8分／約620m
4. ファミリア保育園、パンダ保育園　　徒歩8分／約620m
5. あいりす山ノ内保育園　　徒歩9分／約700m
6. 中京みぎわ園　　徒歩9分／約710m
7. カトリック聖母保育園　　徒歩10分／約730m
8. 二条ランド園　　徒歩10分／約740m
9. 中京みぎわ園 ななほし　　徒歩10分／約750m
10. ハピネスかわい　　徒歩10分／約780m
11. 山ノ内保育園　　徒歩13分／約1,000m
12. 月かげ保育園　　徒歩14分／約1,080m
13. 洛西保育園　　徒歩15分／約1,150m
14. 洛陽幼稚園　　徒歩15分／約1,170m
15. 円町まぶね隣保園　　徒歩16分／約1,230m
16. キンダーキッズインターナショナルスクール京都校　　徒歩16分／約1,270m
17. 京和幼稚園　　徒歩18分／約1,380m
18. 安井幼稚園　　徒歩19分／約1,460m
19. 洛和イリオス保育園　　徒歩19分／約1,520m
20. 聖三一幼稚園　　徒歩21分／約1,680m
21. 市立朱雀第四小学校　　徒歩9分／約720m
22. 市立朱雀中学校　　徒歩9分／約660m
23. 市立西京高等学校・市立西京高等学校附属中学校　　徒歩4分／約280m
24. 京都両洋高等学校　　徒歩3分／約220m
25. 学校法人 洛陽総合学院洛陽総合高等学校　　徒歩16分／約1,210m
26. 佛教大学 二条キャンパス　　徒歩13分／約1,020m
27. 立命館朱雀キャンパス　　徒歩14分／約1,050m
28. 花園大学　　徒歩16分／約1,210m

※公立の通学指定校は、2022年4月現在のもので、ご入居時には教育委員会等の指示により変更になる場合があります。

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周辺環境・治安

• 地域・地区：商業地域・防火地域・準防火地域・25ｍ高度地区・埋蔵文化財包蔵地（平安京跡）・居住誘導区域・都市機能誘導区域・既成都市区域・沿道型美観形成地区 幹線地区・遠景デザイン保全区域・屋外広告物 沿道型第5種地域
• 近所に住んでますが住環境は悪くない。市営浴場なんか、最近はインスタとかで宣伝してるくらい。そもそも、一帯は大規模な再開発で商業施設やキレイな街並みになる予定ですが。市のＨＰで公表されてますよ。
  • あの、高い買い物なので細かいところまで気になる方もいるかもですが、近所に住んでても市営浴場があることすら忘れてましたし、何ら治安も悪くなく建設地あたりは凄く便利な立地で西大路御池駅あたりは特に街並みも綺麗ですよ。
    • 東側から南側にかけての市営住宅エリアの再開発計画を見ると10年近くかかるようです。つまり、かなり近い場所で10年近く建物の解体や建築工事が続くということです。騒音や工事車両の出入りが10年続くことを皆さんあまり気にならないんでしょうか？（市営住宅が近いから嫌だと言っているのではなく、あくまで大規模工事に関してです。）
      • 実質影響があるのは南側の一箇所だけなので、私はそこまで気にならないですかね。大部分は東側で、しかもライトハウスを挟んだ、さらに道路向こうですからね。
        • 西側は大通り、南側と東側は今後解体工事と建設工事と数年間はかなりうるさい状況が続きます
          • 近くに住んでますが、現在工事中のジオやプレサンスの工事の音とかほとんど気にならないですけどね。日中仕事に出てると工事してるのか分からないくらい。気になるひとは気になるのかな。
            • 工事よりも南側にどんな建物が建つかが気になります。現在、南側の市営住宅は5階だから、新しい建物の高さによっては日当たりと眺望がだいぶ違ってくる。日常購買施設らしいからそんなに高い建物は来ないと思うんだけど、再開発計画では1番最後の10年後だからまだどうなるか分からないですね。
• 西大路通り沿いは、騒音はどうでしょうか？また、西日も気になるところです。京都市内の中心では南向きは無理とは思いますが、暑さも半端無いのですが、購入された方のご意見を伺いたいです。
  • 真向かいに11階のイーグルがありますから、西日はそんなに心配ないかも。眺望とのトレードオフですね。
    • 近所に住んでますが、騒音はほとんど気にならないレベルですね。エアコンつけない時期は窓開けてても問題ないですね。

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周辺施設

• 病院

1. 島津メディカルプラザ（御池クリニック、中川クリニック、にしで矯正歯科クリニック、草場消化器クリニック）　　徒歩3分／約210m
2. 佐野眼科診療所　　徒歩4分／約260m
3. 景山医院　　徒歩4分／約280m
4. ふち内科クリニック　　徒歩4分／約300m
5. あららぎ歯科クリニック　　徒歩5分／約380m
6. 任医院 皮膚科美容皮膚科　　徒歩6分／約410m
7. 西大路病院　　徒歩6分／約460m
8. おがわ内科呼吸器内科医院　　徒歩8分／約620m
9. かおり歯科医院　　徒歩8分／約640m
10. なか整形外科 京都西院リハビリテーションクリニック　　徒歩9分／約660m
11. 林真也クリニック　　徒歩9分／約660m
12. 市田医院　　徒歩9分／約670m
13. 西院メディカルビル（とくひろこどもクリニック、西院駅前とりやまクリニック）　　徒歩9分／約690m
14. たかはし歯科医院　　徒歩13分／約1,010m
15. 杉本クリニック泌尿器科皮膚科　　徒歩14分／約1,050m
16. ゆん診療所　　徒歩14分／約1,090m
17. たけざわ歯科医院　　徒歩15分／約1,130m
18. 松野医院　　徒歩16分／約1,210m
19. やすはら整形外科　　徒歩16分／約1,230m
20. みずしま小児クリニック　　徒歩17分／約1,320m
21. 西ノ京ふなき歯科クリニック　　徒歩18分／約1,370m
22. 石澤医院　　徒歩18分／約1,380m
23. 洛和会丸太町病院　　徒歩21分／約1,650m

• 金融機関

1. 三菱UFJ銀行 西院支店　　徒歩8分／約620m
2. 京都中央信用金庫 西院支店　　徒歩10分／約760m
3. 近畿ろうきん 京都支店　　徒歩11分／約840m
4. 京都中央信用金庫 円町支店　　徒歩13分／約990m
5. 三井住友銀行 円町支店　　徒歩14分／約1,080m
6. 京都銀行 円町支店　　徒歩14分／約1,090m
7. 京都中央信用金庫 壬生支店　　徒歩15分／約1,130m
8. 京都信用金庫 円町支店　　徒歩16分／約1,230m
9. りそな銀行 千本支店　　徒歩24分／約1,900m

• 公共・レジャー施設

1. 京都市壬生児童館　　徒歩4分／約250m
2. 京都市消防局 中京消防署西大路消防出張所　　徒歩4分／約250m
3. 中京地域体育館　　徒歩4分／約260m
4. 京都西ノ京西月光郵便局　　徒歩4分／約280m
5. 中京警察署 西ノ京交番　　徒歩7分／約500m
6. 京都西ノ京上合郵便局　　徒歩7分／約540m
7. 京都市御前児童館　　徒歩9分／約690m
8. 京都市円町児童館　　徒歩11分／約820m
9. 京都市じゅらく児童館　　徒歩16分／約1,280m
10. 京都市中央図書館、京都市生涯学習総合センター（京都アスニー）　　徒歩20分／約1,530m
11. 新建公園　　徒歩3分／約170m
12. 三条坊町公園　　徒歩4分／約260m
13. 西の京公園　　徒歩8分／約580m
14. 春栄公園　　徒歩8分／約630m
15. 朱雀公園野球場兼運動場　　徒歩10分／約730m
16. 朱雀公園　　徒歩11分／約830m
17. 神明公園　　徒歩11分／約840m
18. 栂尾公園　　徒歩11分／約850m
19. 森神ちびっこ広場　　徒歩12分／約960m
20. 星池公園　　徒歩13分／約980m
21. 山ノ内赤山公園　　徒歩14分／約1,050m
22. 鹿垣公園　　徒歩16分／約1,240m
23. 壬生公園　　徒歩16分／約1,280m
24. 内野公園　　徒歩25分／約1,930m
25. 菓子工房凡蔵 西大路御池本店　　徒歩3分／約210m
26. コナミスポーツクラブ 西大路御池　　徒歩4分／約310m
27. ウサギノネドコ 京都店　　徒歩5分／約340m
28. 市五郎大明神神社　　徒歩5分／約370m
29. JOYFIT24 西院　　徒歩8分／約600m
30. ホットヨガスタジオLAVA 西院店　　徒歩8分／約600m
31. 山王神社　　徒歩13分／約1,000m
32. カーブス 西ノ京円町　　徒歩17分／約1,340m
33. 元離宮二条城 （東大手門）　　徒歩27分／約2,130m

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掲示板

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