プレサンス ロジェ 浄心駅前

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プレサンス ロジェ 浄心駅前

物件概要

• 所在地：愛知県名古屋市西区城西四丁目1904番1（地番）
• 交通：名古屋市営地下鉄鶴舞線 「浄心」駅 徒歩2分
• 総戸数：42戸
• 構造、建物階数：地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年02月下旬予定
• 売主：株式会社プレサンスコーポレーション
• 施工：TSUCHIYA(株)名古屋支社
• 管理：グローバルコミュニティ(株)・(株)プレサンスコミュニティ

価格・コスト・販売時状況

• 価格：3,000万円台予定～4,100万円台予定、
• 販売戸数：6戸。
• 間取りがいいのか１期は即日完売のようで既に２期に突入してるでしょ。賛否はあっても利便性は高いし、ノリタケの森もイオンモールになることが正式に決まったようで西区の利便性は更に良くなるでしょ。
• 価格表は見せてもらったんですが、Ｃがお目当ての部屋だったのでよくは覚えてないです。Ａはとにかく高くて高層階はちょっと手が出ないなーと横目で見てました。（全て4000万以上だった気がします。）その分????管理費、修繕積立金、駐車場代はリーズナブルな設定でした。
• 高層階もかなり成約すすんでました。値段の安い低層階も商談中が増えてるようで、人気物件とまではいかないまでも順調に売れてるのでは？

交通

• 駅やバスターミナルに近くて悪くない立地だとは思います。
• 駅まで2分かからないよ。鶴舞線利用者には便利な場所だね。
• なんといっても駅２分は便利だし、浄心駅～庄内通駅は西区の中では人気ある
• 距離的には名駅と栄にも遠くないし、西区ということで価格安めなのが魅力。千種、名東に比べ同じ仕様より３割くらい安い印象。
• バス停は本当にマンションの前にあるんですね。名駅まで出る時には地下鉄２分よりありがたいかも。それにタクシーも頻繁に走ってたので急ぎの時など重宝するかも。これだけ移動手段が充実しているなら自家用車は週末のレジャー用と割り切れる気がします。
  • バスって30分に1本だし。19時以降1時間に1本。21時半終了。しかも逆方面なんかバス停かなり遠いしそれで車いらねって無理無理（笑）

構造・建物

• 江川線と高速に面しているから騒音面と南側の高層マンションは日照や眺望はマイナスポイントでしょうか。施工はポレスターを担当してたTSUCHIYAってのは微妙ですね。ポレスター名西の施工担当でしたよね。
• フロアごとの戸数が少ないみたいですね、自身のフロア、静かそうじゃないですか。やっぱり角のほうが人気がありますでしょうか、各フロア、中住戸は1戸のみ、ですよね。
• にしても、通勤で通り道だから見るけど、ほんと工事進まんね。予定看板にはたしか機械式の駐車場の工事になってたけど、本体が遅れてるのに先に機械式の駐車場工事をやるもんかね？やっぱり業者捕まらなくてとりあえず出来るところからやってる感じなのか？間に合わせるには、柱にコンクリやって十分乾く前に上の階の床工事始めて・・・を繰り返すしかなさそうだけど、プリンの上にプリン乗っければ結果は見えてるわな。まあ、見えない部分だから買う人はよっぽど覚悟して、クラックや壁紙はがれぐらいじゃあ文句言わんよ！ってのじゃないとね。

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共用施設

• 駐車場 : 42台（屋内平面式10台一部電気自動車用充電スタンド付・屋外機械式32台）　（月額使用料 : 未定）
• 駐輪場 : 84台（屋外スライド式79台・屋外平面式5台）　（月額使用料 : 未定）
• バイク置場 : 2台（屋内平面式）　（月額使用料 : 未定）
• ミニバイク置場 : 7台（屋内平面式）　（月額使用料 : 未定）
• 屋内平面駐車場があるのはイイですね。
• 駅がこれだけ近いのに駐車場も各世帯一台分は確保できますね。料金も外で借りるよりずっと安上がりでしょうし。その点でも魅力があるマンションですね。
• 駅前なのに駐車場の料金設定が良心的、シャッターゲートがないならいっそ機械式の２階というのもあり、防犯、防水、防汚、割安と出し入れの不便さよりメリットの方が大きい気がする。できればマンションの西側から出し入れできると使い勝手は更に良いと思うのだけどどうでしょう？ついでにシャッターゲートだと言うことないんだけどなぁ。
• マンションの機械式駐車場って３２台分だから５段式なのかな？朝、駐車場渋滞しそうだね。それに、５段は全て地上だと１０Ｍ超えるくらいになると思うけど、ランドプランの図だともうちょっと低そうだね。まさかこの場所で半地下式にしてたりしないよね？液状化云々以前に普通の浸水でやられちゃうんじゃないかな？
  • • ご指摘の「駐車場渋滞」は重要でしょうね。週末の夕方なんかは大変な気がします。もし５段式だったら１台の出し入れ時間相当長そうなので長時間待機することになりそう。それと住人以外も敷地内を通り抜けできてしまう点が気になってしまう。（駅が近く人通りが多いだけに）
      • 駐車場ついでにもう一個気になる点が。そっちのが重大かも。。。そもそもこの機械式駐車場は車の出し入れが出来るのか？？機械式駐車場の奥２～３台目まで（３台目はギリギリ？）にどうやって駐車するの？奥のスペースが無いから、前進して入ってきたらバックできないから、パレットに駐車できないよね。とすると、前面の道路からバックで侵入してクランクをバックで抜けて機械式に駐車するのかな？？そのとき出る車いたらどうすんの？逆に、機械式駐車場の手前２台目くらいまで（２台目はギリギリなんとかなる？）の車はどうやって出てくの？バックでクランク抜けて、バックで大通りに出るのかな？屋内平面が一台でもあいてれば少しは楽になるけど、そこを借りてる人からすればぶつけられる危険性あるし面白くないよね。それに屋内駐車場があいてるかどうか確認してから、バックで進入するか、前進で進入できるか決まるのか。どっちにしても、かなり車の運転うまくなりそうだね（笑）設計ミスじゃないのかと思えるくらいひどいんじゃないの。
        • 立駐、地下ありでしたよ。
          • じゃあ去年くらいの豪雨で車水没するんじゃないですかね。４２台の駐車スペース確保、ってひとことのためにひどい設計してますね。。。本当に買った後のこと一切考えてないんじゃないんですかね。
• 普通車だと全長4mちょっとで、最少回転半径5m弱だから7m+α（前後50㎝くらいまで寄れる人なら＋αは1mくらい）くらいが最低必要。ランドプランだと奥は機械式から建物の柱まで7m程度で奥は普通車は無理っぽいけど、実際の情報で7mくらいならアウト。それ以上8mくらいあるなら292さんの言う通り。出入り口も6mくらい（6mは普通の片側１車線の道でこれをUターンできるなら）あるなら一番手前の車もなんとかUターンして出れるから、ランドプランだと4mちょっとかなこれならアウト。

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設備・仕様

• 24時間換気って良さそうに思えましたが、たしかに吸入口の周りなどは汚れそうですね。掃除をマメにしないといけなくなりそう。近くを通る高速道路は交通量多いのですか？ところで24時間換気って自分で止められるのでしょうか？交通量の少ない時間帯に窓を開けて換気するなどしたら良いのでしょうけど、24時間換気をしないと結露などの影響がありそうですよね。

間取り

• 間取：3LDK・4LDK。
• 面積：76.14m2～89.3m2。
• バルコニー面積：14.40m2～24.66m2。
• 建築面積：439.63㎡。
• 延床面積：4,095.41㎡。
• 広めの間取りも用意されてるようで少し期待です。
• バルコニーも24.66㎡なら相当広そう、立地も利便性の面ではかなりポイント高そう、高層階だと名駅のタワー群と名古屋城が綺麗に見えるでしょうね。
• 朝は最高。赤い太陽が東の空から登ってくるのを見れる。午後になると日射量は減るが、リビングの西側の窓は明るいんであまり関係ない。日中は南向きのように暑くならないんで涼しくて快適だが、洗濯物は日射量の多い朝に済ませた方がいい。東向きは夏は涼しくて冷房がいらない。南向きより風の通りが抜群にいいので扇風機が活躍。冬は日射量が少なくて寒いから暖房は必要。朝方のサラリーマン家庭ならお薦め。
• Ａタイプは南面を和室なんかにしてせっかく広いのにもったいない。リビングの一面が南側に面しているだけで、部屋の明るさとか全然変わってくるのにさ。
• 価格もそうですが、マンションの日当たりはどうでしたか？洗濯をして外干しできるかを知りたいです。
  • 洗濯物に関しては日当たりより風通しが重要なのでその点では問題ないです。ただ日照による部屋の明るさは午前中限定になりますよ。
• Ａタイプだと南向きの窓も多いから室内も明るくなると思うんだけどなんといってもこの立地は西区の中では魅力あります。我が家は広大な間取りのＡが希望ですが価格と眺望（階数）のバランスで悩み中
• Aタイプの部屋は高いだけあって広く取ってありますね～、家族には調度いいのかな？
• ここの間取りを見ると、全タイプのバルコニーは、幅が２ｍもあるんですね。かなりのゆとりがあって開放感がありますね。他にこんな広いバルコニーがあるのだろうか。

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買い物・食事

• セブンイレブン　名古屋浄心店（約110m・徒歩2分）、弁天通商店街（約160m・徒歩2分）、ドラッグスギヤマ　城西店（約470m・徒歩6分）。
• スーパーなどは商業施設は遠いけど、コンビニや飲食店は近隣に充実してますね。
• 大阪屋という小型スーパーはありますが、中国産やブラジル産が多いので殆ど使えません。ヨシズヤかイオン名西には徒歩ではムリです。
• 車５分の範囲にイオン、ヨシズヤもあるし図書館や役所も近いので不便ではない。
• 弁天商店街に店舗が多かった１０年前は便利な場所だったけど最近はもう少し庄内通駅寄りが便利になってるかもです。スーパー、ドラッグ、ファミレスのような家族世帯に必要なものが意外と駅周辺にはないのよねー。
• 屋台寿司がリニューアルするし、赤から、風来坊、すきや、鳥貴族、ココイチ、老舗の大森・白河もあって食はホント充実した環境だと思います。
  • 地元人ですが、全く充実なんてしていない。スーパーも近くにない、あるのは階段しかない小さなスーパーのみ。寂れた商店街？？ドラックストアもない。車がある人はいいけどない人はかなり不便。ファミリアー向けって営業さんは言うけど果たしてそうかなぁ〜と思ってしまう環境です。ちょっとした物はコンビニ対応でしょう。
    • ドラッグストアはスギヤマが近くにあったと思ったけど気のせい？スーパーも近くにミユキモール、ヨシズヤ、イオン、アオキスーパーと十分に揃ってたと思うけどダメ？駅２分の立地で不便でということはないと思うけど､､､欲深く求めればキりないよね。
      • スギヤマもミユキモールもマンションと駅の間にあるわけじゃない。駅→スギヤマ→マンションで帰れば１４分。駅→ミユキモール→マンションで帰れば２０分くらいかかる計算だね。駅近の利便性ある??これなら徒歩１６分のポレスターと変わんないよね。あっちは車維持前提だろうけど。駅近って栄生のメイツみたいに駅にスーパーがあるとかしないと逆にホント不便だよ。アオキスーパーってどこにあるの？？まさか上名古屋のじゃないよね？？だったらまだ春日井製菓のところのフィールのが近いんじゃないの。それでも大通り超えるし歩くにはちょっと遠いけど。
• 現地視察してみました。スーパーないとの書き込みありましたが、徒歩３分くらいで大阪屋という総合スーパーありましたよ。野菜・肉・魚も充実してるし値段もリーズナブルでした。
  • 大阪屋を充実したスーパーというんですか？切り身はあってもお刺身は置いていないスーパーですよ（笑）野菜はあきらかにB級品。ベビーカーで買い物いけませんよ。地下1階で階段しかないので。しかも日曜日休み。買い忘れを買いにいく程度なら。
• 駅は近いのはすごく良いですが、やはり買い物ですよね。商店街は生鮮はお肉屋さんのみですので、ここから離れて買い物には行かないといけないです。普段料理を作られないなら、外食は出来るので良いのかもしれません。
• ミユキモールがあるでよ！ http://www.miyuki-mall.jp/
• この辺だと、ミユキモールより庄内通のイオンのが便利かもしれませんよ。ここからミユキモールは少し距離があるから歩きってわけにはいかないし、イオンは駐車場もすいてるのでいいですよ。
• 大きな買物だったらこの辺はミユキモールに行くのが手っ取り早いのかなぁ？とは言いつつもスーパー以外はあまり大きなお店ではなくてちょこちょこっと入っているという印象を受けるのだけれども.あ、あとエディオンもけっこうおおきいか.スーパーくらいの広さはあるもんね,セリアは100均にしては広い方かなぁ

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育児・教育

• 西城幼稚園（約480m・徒歩6分）、上名古屋保育園（約630m・徒歩8分）。
• 学区を見ても上名古屋学区と並んで城砦学区は人気あるから注目度も高くなる

周辺環境・治安

• 三菱東京UFJ銀行　浄心支店（約210m・徒歩3分）、名古屋銀行　浄心支店（約480m・徒歩6分）、米川医院（約140m・徒歩2分）。
• 区役所と図書館が近いのは地味に便利ですよ。現在も江川線沿いに住んでますが窓を開けたら騒音でＴＶはまず聞こえません、どうも名古屋高速の高架が音を籠らせる気がします。それでも騒音は毎日だと慣れますよ＾＾。
• 浄心駅前は大雨が降ると冠水するのが問題でもあります。エントランスはともかく、車が浸かるのは避けたいですが駐車場が選べないのも不安です。営業さんに聞くと、何年に一回ですしね〜だったんですが、西区の住人からすれば、結構頻繁にありますよ〜なんですけど、、。対策はされてないって事ですよね。
  • たしかにこの一帯は大雨に弱いですね、昨年も酷かったし、年々頻度は増えてるのは確か。ただ車が浸水するとか、床上浸水の規模はココ数年記憶にないので、結果問題ないとは思います。
• 場所としては悪くないんじゃないでしょうか？高速道路のせいで少しうるさいのはあるかもしれませんね、雰囲気も特別にいいというわけではないですしでも栄も名古屋駅もそこそこに近いですしちょっと出れば買えない物はないので心強いですね。結構人気あるんじゃないでしょうか
• 幹線道路＆高速道路に面していることによる騒音がどのくらいになるのか？気になる。春や秋のエアコン不要な季節に窓をあけたらＴＶも聞こえないようなレベルだと辛い。
  • 江川線はパトカーか昼夜問わずうるさいです。窓を閉めてしまえば気になりませんが、開けていたらテレビは聞こえませんし、トラックが通ると揺れます。また洗濯物は外干しは厳しいかもです。物干し竿はすぐに黒くなります。マンションは東向きなんでなんとも言えませんが、、、。

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周辺施設

• 西図書館（約230m・徒歩3分）、西区役所（約280m・徒歩4分）、新屋敷公園（約70m・徒歩1分）、押切公園（約570m・徒歩8分）。
• 図書館が近いのはいいよね。

その他

• 物件概要を見るとこうなっていますが、管理費（月額） 7,460円〜8,750円、修繕積立金（月額） 4,570円〜5,360円。他のマンションと比べて安いような気がしますがどうでしょう？将来的に値上がりするということもあるのでしょうか？
• なるほど前向きに検討するためネガティブな部分を探すということね。
  • 高速高架のせいで車の騒音が普通の道路より響き易い
  • 江川線は暴走族が出没し易い
  • 交差点に近いので空気が汚い
  • 料亭の大森/白河が廃業or移転したら東側にもマンションが建ってしまう可能性がある
  • 駐車場の出入りに際に事故が起こりやすい⇒自転車とか接触しやすい
  • 東向き/隣のビル近すぎ、地震で倒壊したら共倒れ
• 工期問題
  • 工期が大幅に遅れており、引き渡し延期の可能性がある。
  • 工期遅れのため、コンクリート打設、養生までも含め突貫工事になる。
  • 突貫工事で納期を間に合わせた場合、通常では考えられない突貫工事のため躯体に影響がないとは言い切れないレベルの突貫工事である。
  • 工期遅れの理由が不明確だが、地中残存物がある恐れがある。
• 駐車場問題
  • 機械式駐車場の出し入れがかなり困難な場所がある。
  • 機械式駐車場が半地下式で、昨年程度の豪雨浸水で車が水没することが想定される。
  • 機械式駐車場が５段３２台一つで、出し入れ渋滞が起こる可能性がある。
  • 機械式駐車場が水没の危険性、５段式であることから修繕費がかなりかかることが想定される。
• その他
  • 販売価格が顧客によって違う可能性があり信用に欠ける。
  • 駅近だが、徒歩圏にスーパー等生活圏の商店は無いまたは駅と反対方向であり駅近のメリットがすくない。
  • 交差点付近にじゃやまな駐停車が多い。
  • でかでかとプレサンスの表示が壁に着く。
  • プレサンスの営業がウザい。
• そもそも大きな欠点としては、下記の３点ですね。
  • 水害も心配な低地の西区 (地価は安い)
  • 東向き (名古屋では南向きが基本で不人気)
  • 大通りと名古屋高速道路が近すぎる (騒音と排気ガスの心配)

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