プラウド阿倍野 ノースガーデン

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物件概要

• 所在地：大阪府大阪市阿倍野区三明町1丁目87-1（地番）
• 交通：

1. 大阪市営御堂筋線 「天王寺」駅 徒歩11分
2. 近鉄南大阪線 「河堀口」駅 徒歩4分
3. 大阪市営谷町線 「文の里」駅 徒歩9分
4. 大阪環状線 「天王寺」駅 徒歩12分

• 総戸数：52戸 （うち非分譲住戸3戸）
• 構造、建物階数：地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2014年04月下旬予定
• 売主：野村不動産株式会社　大阪支店
• 施工：西武建設株式会社

掲示板・口コミ

• プラウド阿倍野 ノースガーデン（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 高級感があり、学校区もいいし、環境・利便性もいいし、期待できます。後は…価格が気になるところです。
• 中住戸を少しリーズナブルにしておいて、その分は角部屋にのせている感じです。まあ、場所が良いので、売れるでしょう。

【サウスとノース】

• ノースとサウスならノースの方が高いのかなと思います。南側に高校があるので 日当たりは保障されていますからね。
  • 周辺環境から考えて、ノースとサウスにもう少し価格差があると思ったのですが、サウスもいい価格しましたね。
• 早くから問合せしていた人や地元の人達向けに月末に案内会があるようです。モデルルーム完成は4月のようですが。ノースは縦リビングの間取りが多そうな感じですね。
• サウスより、ノースの方が高級。ノースの低層階とサウスの真ん中高層階と似てる金額
  • ノースの話題が多いのは 4000万を越えない中住戸の個数がサウスより多いからだよ。中住戸なら26個すべて3000万台だからね。資金はないけど高級感欲しいニーズを吸い上げてる。角部屋は買えないファミリー層向けと、5000万台の高級感向けを上手くミックスさせてるね。もちろん中部屋から埋まっていってた。逆にお得感はサウスの高層階の角部屋だと思う。エントランスもスタイリッシュで悪くない。ただ中住戸がどうにも… 。リビングの窓ガラスの影響で一番大事なリビングの形状がいびつ過ぎます。

【コスト】

• 管理費が高すぎるので迷っています。ノースとサウスで管理人掛け持ちって・・・。ほぼ無人管理で高すぎます！
  • 確かに、資料を確認したら高い！しかも管理人週3日？半日だけ？それも覚悟して検討せねば・・・ 。入居後、管理費上がることがあっても下がることはない。
  • 高いかなぁ？修繕費は上がり幅抑えるために始めから高く設定してるみたいだし、修繕計画も見してもらいましたが、安心ですけどね。
  • この規模だったら普通だと思いますよ。色々物件見ましたが、そんな騒ぎ立てるレベルじゃないです。
• 管理費が高すぎるのは困りますが、その一方で「安ければいい」というものでもありません。適正であることが必要かつ十分条件となります。そこで、本コラムでは適正金額を判断するための目安となるよう 管理費の「相場」をご紹介します」

http://allabout.co.jp/gm/gc/29519/

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交通

• 様々な路線が利用できるんですね。 御堂筋線が一番通勤通学には使い勝手が良さそうですね。
• 徒歩１１分でも駐輪場に出し入れする時間を考えると 歩いたほうが早いかもしれないですね。 阪和線なら５分以内で駅まで着くようです。
• ノースは御堂筋線を使える環境ですが、駅まで徒歩11分が遠いと感じる人にとっては サウスの方が便利な環境かもわからないですね。
• 閑静で便利な立地に違いないのですが、日常移動をリアルに考えた場合、アクセス手段までの距離がどれも微妙で気になります。西に向かい美章園、河堀口はまぁ近いが１駅のち乗り換え… 。天王寺まで歩くには、少し遠いような… 。自転車にしても駅近に止める場所はいるし…。
  • 気候のいい時は自転車で天王寺、雨、真夏、真冬は電車。時間があれば美章園、なければ河堀口。阪和線は時間帯によって本数少ないですが１２０円で天王寺行けます。

構造・建物

• 南側に高校があるので 日当たりは保障されています。
• 重厚感が無いのが残念ですね。。
• 直床、二重天井

共用施設

【駐輪場】

• 52戸に対し、駐輪場78台
• 自転車置き場が足りないからって、ポーチが自転車置き場に指定されてるなんて・・・。
  • 駐輪場足りないんですか？1台は確約されていましたよ。
  • エレベーターの自転車によって渋滞も考えられる。
  • 玄関前に置けるのはノースだけですよね？サウスにはそんなスペースなかったような…
  • ノースはスペースが無いのではなくて、駐輪場を1段式にし出し入れしやすくするため あえてポーチに置けるようにしている感じでした・・・。それに比べてサウスは アルコーブには自転車は置くのは禁止ですが、駐輪場は2段式で出すのがめんどくさそうです。
  • ノースははじめからアルコープは駐輪場指定ですよ。
• 自転車置き場に関しては、物理的なスペースがあるのなら、購入後、理事会で決めることは出来ないのでしょうか？
  • 増設できるスペースがある場合は、植栽を伐採して駐輪場にするマンションもよくある話です。その時に、管理組合で話し合って決めていけばよいと思います。
• 自転車置き場の今後の展開、エレベーターでの自転車との鉢合わせ状況などは同じ考えの方同士の入居なので寛容なのでしょう。

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設備・仕様

• ラウドはデザインもイイし引き戸なのがよく考えられてると思います。
• 設備仕様はごくごく普通

間取り

• 間取り：3LDK～4LDK
• 専有面積：69.04m2～85.02m2

買い物・食事

• 買い物や通常の生活が、自転車でまかなえるのは魅力あります。

育児・教育

• 常盤小学校区
• 学区の良さなどを考えたら若い世代の人が欲しいマンションだと思います。

周辺環境・治安

【天王寺高校周辺】

• 天高グランドからの砂ぼこりが心配です。
• 夜になると公園や天王寺高校周辺に不良少年の溜まり場になっているのが気になります。夜になると殆ど人が通らないので、不良少年の集団の前を通るのが怖いです。一度夜に見に行くことをオススメします

【住宅街】

• 環境は、学校の音はありますが、晩は天王寺に近いのが嘘みたいに静かですよ。この周辺に住んでいます。
• ノースガーデンは正直良い物件だと思いますが、マンションすぐ隣の鏡屋が路上にいつもトラックを停めて、フォークリフトを使って積み卸し作業をしているのが、いかにも下町生活的で目障りに思われる方もおられるかも知れません。購入希望者は是非、平日の日中に見学に行かれることをお勧めします。
  • 下町と言うより普通の住宅街ですよ。中途半端に駅からの距離があり、松崎町と比べるとかなり格落ちになる町です。天高野球部の朝練の金属バットの音も確認した方が。結構大きい音ですよ。
• 河堀口は、比較的しずかな場所ですよね。人気あると思います。

【再開発】

• 再開発で今後もますます便利になる阿倍野に位置していながらの静かな環境と人気の学校区
• 阿倍野区は住みやすいので離れられません。
  • 確かに阿倍野区はいま勢いが感じられる。衰退気味のエリアを安く買うより良いか。
  • 駅近物件ではないですが、阿倍野は根強く人気のあるエリアです。ハルカスなどが出来上がったらもっと賑わうのでは？
• 開発で、若い人が増えたと思います。空港や新幹線や梅田までのアクセスのよさでこの先も衰退する事は無い場所だと思います。生活はとてもしやすい場所です。

【災害】

• この物件は上町断層上は逃れているのでしょうか?
  • 上町断層は阿倍野西成区境ですので、全然問題ありません。地震が起こったとしても、阿倍野は洪積層ですので、余程のボロ屋でもない限り問題なし。被害は沖積層の西成側に集中します。阿倍野の土地やマンションが高いのは、そういった安全性を含んだ値段だからです。この場所の問題点を敢えて言うならば、天高下の2車線の道は、かつては猫間川という川であった、というくらいのものです。

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