プラウド志木サウスフォート

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プラウド志木サウスフォート

物件概要

• 所在地：埼玉県朝霞市三原4丁目1499-1（地番）
• 交通：東武東上線 「志木」駅 徒歩7分
• 総戸数：65戸（他に管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：地上14階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2010年01月下旬予定
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：鴻池組

価格・コスト・販売時状況

• 今日（４月１８日）、予約して説明会に行きました。モデルルームは大変な混みで、買う気満々の方が多そうでした。立 地条件の良さと、野村のネームバリューで、人気なのは間違いありません。まだ価格は未定ですが、平米７０万は超えそうです。５０００万以上は悩むところで す。営業マンの話しでは、５月の連休もモデルルームの見学の予約は凄いとのことです。不景気でも、条件んの良いマンションは、人気なのですね。じっくり前 向きで検討したいです。
• MRプランの高層階で5500万円。低層階の71㎡でも4600万円～でした。う～ん。。。妥当と言えば、妥当か。もうちょっと低めの設定を期待していただけに（苦笑）
• 最上階のMRプラン（77平米）南西角部屋で5400、中層階で5100。中住戸だともう少し狭いので下層階だと4400～。3000台はないですよ。恵まれた立地（閑静な住宅街、眺望良好、日当たりgood等）を考えれば高くない気はしますが…でも、安くもないですよ。ね。
• 平均的な価格で言えば70㎡で4500万円前後と思えばいいと思います。70㎡3LDK4500万円ってところです。
• HPによると…あと、２戸の様子。 早く完売するとイイですね。
  • 大幅値引きを提示されましたが迷います。 実際の部屋を見ると何だか普通以下でした。
    • 部屋が普通以下の造りと書き込みがありますが、十分普通以上ですよ。 豪華とは言えませんがね。 スラブ230ミリありますし、床暖房、食洗機、二重床天井、複層窓ガラス、魔法瓶浴槽、各住戸セコム配備。 その他一般的なマンションに備わっている設備は網羅されています。 この設備で普通以下なら、ほとんどのマンションが普通以下になってしまいます。

交通

• 南側の道路も道幅が狭い割には地元民が抜け道で使うから車・バイク・自転車がひっきりなしに走っていてすげー危ない。駅からだと坂の下になります。
• 私も購入を決めていますのでコメントします。埼玉では良い物件かと思います。まず，志木駅からは路線が3線利用できるということ。立地的には駅まで歩けますし，周りも住宅街で静かで，眺望も良いかと思います。ただ目の前の道が抜け道になっていることは確かです。

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構造・建物

• ブランドは個人的にどうでもいいですが、現在志木エリアでリリースしている物件の中では最もクオリティが高いのは間違いなさそうです。
  • クオリティが高いという「クオリティ」って何ですか？できたら具体的に教えてください
    • 私が感じたクオリティは，共用部分では入口のゲートに石材や生木をデザインよく配置して設計されていること，各戸で はセコムやｻｯｼ等セキュリティ設備がしっかり配備されていること，ラクモアキッチン･食洗機･風呂釜魔法瓶浴槽･浴室一面鏡張りやトイレに手洗場完備等 が全戸標準で整っていること，全戸南向きで，バルコニー側の土地は条例で今年から25m建築制限があること，プラウドというﾈｰﾑﾊﾞﾘｭｰや建物の外 観，周りが静か，売主による生・販・管の体制が取られていること等，総合的にクオリティが高いと思いました。
    • そういえばそういうこと説明してもらいましたが特別な「クオリティ」とまでは感じませんでしたのでほとんど忘れてしまいましたｗ植栽がちょっとしょぼく感じました　植栽の量は資産性に大きく係りますからね重要ポイントですセキュリティは良かったかな
• こちらの物件はCG写真はオーナーズゲートや壁などが石みたいなそざいで描かれていますが，想像してみると建物下方は厳かなどっしりした構えで，建物上方はガラス等がみえてスッキリとしていてとても感じの良い外観になりそうですね。
• プラウドは他物件と比較して相対的にハイグレードです。ずば抜けてとか特別というより，全体的に平均的な部分を上回っていると感じております。特に志木エリア周辺だと顕著に表れます。また，立地的な面からすると日当たりや住環境としては申分ないです。ただ駅からもう少し近くだと良かったのですが，近いと逆に眺望や静けさが失われます。
• 志木エリアの周りの物件と比較すると外観・設備等は申し分ないです。ただし，私は都内の高級マンションも遊びで見たりしましたが，やはり都内の高級マンションには勝てませんね。志木エリアで検討されている方には最高の物件かと思われます。
• 先に書かれてるように都内高級マンションには劣りますが，都内一等地に建っているプラウドはなかなか見事だと思います。この志木のプラウドはグッドデザイン賞（デザインの他，周辺環境にも配慮されていることも審査されます）にエントリーしています。数年間連続受賞していますので，この物件も受賞するはずです。万一受賞しなくとも，野村不動産としてエントリーする程の物件というわけです。
• 久々に現地を見ました。西側の建物外観があらわになっていますね！…しかし、今まで何度となく見ていたパンフレットのイメージとは違う印象で、あれれ？。濃いタイル部分は茶色とベージュの横縞でどうにも安っぽい気が…。帰宅後パンフレットのイメージ図を再度よく見ると、確かに2色の横縞なんですが、実物とは色の感じが違うような。。。（パンフレットでは重厚感を感じていたので。）実際ご覧になった方はイメージ通りでしたか？
  • 家族の反応は私とは違い、パンフレットで想像していたのはタイル自体ににでこぼこがあり岩っぽく(?)趣があると思っていたところ、ツルっとしているので安っぽい感はあるけれど、色はこんなものでしょう。ということでした。
  • 私も、パンフレットで思い描いていたものは岩のようなでこぼこ感・重厚感でしたので、艶のあるタイルに「あれっ？」とも思いましたが、爽やかな色調には好感が持て概ね満足です。
• 昨日、秋晴れに誘われ久しぶりに現地付近を散策。 オーナーズゲートの作業を見ることができました。 囲いが丁度外されていたので、駐車場スロープとの位置関係も確認。 なかなかイイ感じでした。
  • 南側見えました。白いな。まぁ爽やか系で良いか。。。
  • 同感。ホント白い。 パースの色合いとはかなり違う。 こんなものなのでしょうか？色のイメージって。
• 囲いが取れ、外観があらわになりました。 色は写真より薄く、爽やかな感じです。モデルルームに置いてある模型に近い色かなと感じました。 オーナーズゲートも外装が取れ、上部分のタイルはマンションの外装より濃い茶色でした。
• 隣に茶色のマンションが二棟ありますが、それと比べると非常に爽やかな感じです。 この周辺は昔と比べると新しく綺麗な戸建て住宅が増え、落ち着いた住宅地という感じになってきました。
• 建物の囲いは外され、ほぼ外観があらわになっていました。 建物の色は白とグレーを基調とし、数色の同系色のタイルが美しいコントラストを形成しています。 建物は予想以上に大きいです。周りが見渡しの良い住宅地であり、隣の２つの茶色のマンションと比べてもひときわ目立ちます。 今日は晴れており、青空と太陽の光がとても似合っていました。 オーナーズゲートは形が出来上がっていて、あとはタイルや石を貼るようですが、近隣のマンションには無いような高級感が一層引き立つでしょう。 沿線の他の新築物件の中で、外観のクォリティは１番良いと思います。 側面の凹凸のデザインや数色のタイルで形成された外観は、誰もが良いマンションという言葉を思い浮かべるでしょう。 色は好みがありますが、見通しの良い住宅地なので建物全体が見渡せ、日の光と青空に非常にマッチし、隣の茶色のマンション２棟と比べるとさらに際立ちます。 青空と日の光が似合う白とグレーを基調とし、バルコニーにも全てにガラスをあしらえたは外観は、設計者の評価すべき仕事だと思い、周りの環境を良く研究されているなと思います。
• 建物の外観は出来上がっているようで、内装と駐車場とゲート、１階のお庭が工事されていました。 建物の南西の角に４メートル程の木が植えられていました。 予想より結構建物は大きく感じかれます。
  • 建物が予想以上に大きかったですね。 建物も良いですけど、オーナーズゲートが完成すればさらにグッと良さが引き立ちますね。
  • 現地見にいきました。 晴れた日でしたので、バルコニーに燦々と日が当たっていて、日溜まりに包まれた生活がイメージできます。 住宅地なので見通しが良く、晴れの日はバルコニーから夕陽で焼けた富士山も見れるそうです。 向かう途中、住宅地の中にいきなり素晴らしいオーナーズゲートが現れるのでびっくりしました。 CGの写真よりずっと良かったですし、想像より大きかったです。

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共用施設

• 平置き駐車が少なすぎでしょ。ほとんどが屋外機械式で平置きの抽選にもれたら地獄・・駐輪場も一家に1台だけって・・少なすぎる・・・
• HPの物件概要を見てみると駐車場は52台ということで、戸数に対して約70％。うち平置の台数は16台。最近100％駐車場が埋まらなくて、困っているマンションもあるようなのでこのくらいが妥当では？ちなみに駐輪場も130台のようなので一家に2台あります。
  • 駐車場平置き16台中6台は1階住戸専用だから残りの平置き台数は（というか機械式の一番上）たった10台という事になるね毎日車使う人は社員に賄賂渡してでも一番上を確保しないとね

設備・仕様

• ＭＲ行きました。環境、設備は申し分ないと思います。
• ご契約間近の皆さん、「オプションどうしようか？」と検討中のことと思います。実際、どうされますか？ちなみに我家で候補に挙がってるものは・・・

1. IHグリル
2. 食器棚
3. タンクレストイレ
4. 洋室のドアを引戸化
5. ピクチャーレール
6. アクセントクロス

• ちなみにうちは10階以上なので部屋をリビングに広げます。二百万はいってしまいそうなのでもう少し見直しをかける予定です。引っ越し代やエアコン等もかかりますので結構出費がかさみますね。

1. フローリングのコーティング
2. 廊下とトイレに鏡
3. 食器棚
4. リビングの壁に鏡とかちょっとした棚とかを付ける
5. 床暖房増設
6. グリルを両面焼きリンナイ製にアップ
7. 風呂にテレビ(検討中)
8. バルコニー床にタイルを敷く(検討中)

• 暑い日が続いています。 エレベーター内、暑すぎませんか？ ここよりずっと古い賃貸マンションでも空調が整っていましたが、 ここは、無いのでしょうか？？？

間取り

• 私はEタイプが希望です！全室洋室なので，将来子供が二人できても対応できますし。まだ子供はいませんが，二人目ができるまでは，リビングの隣りの洋室の3枚戸を開放して，広々使う予定です

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内覧会

• 私は、内覧会立会業者の方に同行を依頼しました。 素人では決して気付くことのない指摘が随所にありました。眺望と日当りにも大満足。入居される皆さんへ同行業者さんのコメントをひとつだけご紹介しますね。 『この物件は拝見する限り、ゼネコンさんも現場の職人さんもイイ仕事をしています。 プラウドの規格をちゃんと満たしていると思いますよ。 野村不動産は高いですが（笑）そんな方針の会社です』
• 内覧会は無事に終わりました。 業者には頼まず、自分達で確認しました。 キズ等の修正箇所がありましたので、来週に修正後の確認の機会があります。

買い物・食事

• サティが近いのが嬉しいです。 オーナーズゲートからサティの裏口まで計ってみたら、徒歩3分台でした。
  • サティが思ったより近く、夜遅くまでやっているので買い物も便利です。

育児・教育

• この物件は朝霞市のようですがもしここに住んだ場合幼稚園、公立の小中学校は近くにあるのでしょうか？
  • ここから（三原4丁目）だと小学校や中学校がえらい遠いんだよね・・・
  • 小学校が14分。確かに遠いかもしれないけど、ウチは許容範囲かな。
    • 小学校14分って・・数値上なんですよね。悪いこと言わないから1度自分で現地歩いた方がいいですよ。絶対14分じゃいかないのがわかりますよ。子供の速度ではだいたい20分はかかりますね。山奥の村じゃあるいし、特に小学校低学年に歩かせる距離じゃないと思います。この辺は住宅地だけど労働者風な変質者が女児の手を強くひっぱったり、声かけ、露出癖の男などが出没した過去もある地区ですよ。まだ犯人は捕まっていないらしいし本当に怖いですね。幼児や女の子がいない家庭ならいいかもしれませんね。
• かきの木幼稚園はオムツが完全にとれてない子は入園不可です。園の行事が盛んすぎて親は大変
• 小・中学校が遠い（学区の弊害⇒限りなく新座市にある朝霞市）のが気になります。
  • 小学校は子供の足で20分くらいかと思います。また、来年（22年）夏には校舎が新築されますので、ちょっと遠いのを我慢できれば以外といいかもしれません。中学校は、小学校の更に倍くらいの距離があります。朝霞台駅の更に先になりますので、アップダウンもかなりのものです。中学生くらいの足で約30分くらいではないでしょうか？小学校は公立、中学は私立、となる方にはいいかもしれませんね。
    • むむむ…。そ～んなに掛かりますか。遠いなぁ。中学生に1駅歩けって、そんなの学区じゃないですね。学校の配置がそもそも間違っている気がします。朝霞市ではなく、新座市や志木市の学校へ学区外から入学するって作戦はハードル高いのでしょうか？
    • もし仮に市外への区域外就学が可能であったとしても、地図を見れば一目瞭然ですが、どこの市の中学校もかなり遠くになります。三原4丁目は、朝霞市、志木市、新座市それぞれの市の端っこが接している、どこの市から見ても端のエリアですので・・・。ちなみに、一番近い中学校は、立教新座中学校（私立）になります。。（徒歩10分強かな）
    • このあたりは急激にマンションが乱立し学校が追いつかない状態です。空気も悪く、決して安全とはいえない道のりを片道30分もかかって歩かせるという・・冬の寒い雨や強風、雪など降ったら・・。部活帰りで暗くなる道のりなど特に女子には大変危険です。もちろん自転車通学は禁止です。
• この物件の購入層を考えると、小学校は公立、中学校からは都内の私立に通わせるでしょう。
• ここは、モデルルームは大変すばらしかったのですが、私達が気になったのは、小・中学校が遠くこれから子育てという世代には向かないと思いました。価格的にも、子供が大きくなったファミリー向けですね。
  • そうですね！学校は遠いです。軽く1キロはありますね。私自身，小中学校はこの位の距離を通学していたので，当時は気にしませんでしたが。小学校～中学の9年間は通学が大変だと思います。近くに学校建ったりしないかなと思いますが，少子化時代ですので...。私は子供にはかわいそうですが，9年間は我慢してもらう予定です。その代わり，駅周辺や近くの公園までベビーカーが押しやすかったり，スーパーや銀行等もわりと近いので，まぁいいかなと思っています。高校生位からは電車を利用したり，駅周辺で遊びだすようになると思うのでいいかなと。ただ，大雨等の時は車で送り迎えが必要かなと。もう少し，学校近ければ良いのですがね。今まで，説明会に参加した印象では結構小さいお子さん連れが多かったので，通学の時は子供同士仲良く安全に通学してくれたら良いですね！
  • 小学生の足で30分くらいかかるんじゃないですかね。中学校もそうですが、ちょっとあり得ない距離です。

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周辺環境・治安

• 志木、朝霞とはどんな街なのでしょうか？
  • 志木は駅周辺にいろいろお店もそろってるし、夜遅くまでやってるスーパーもあるし、とても住み良い街だと思いますよ。
• 何でもある志木の駅近で静かで南向きが確保されているのは魅力だね。
• 駅7分、南向き、住宅街と立地もまずまず。志木駅から現地まで初めて歩いてみましたが、この地域はキレイですね。歩道や公園にゴミ・空き缶のポイ捨てもなくて、住んでいる方々の生活レベルの高さを感じました。
  • 気になる点は…

1. 南面道路の平日の交通量（土曜日でも結構な交通量）
2. 南面にある大きな駐車場（25m制限があるとのことですが）

• • • 気になる点への回答

1. ⇒確かに周辺住民の間ではサティ前の道路の混雑の抜け道的道路で交通量は道幅の割りに多いですね。。
2. ⇒南側の大きな駐車場はここら辺一帯の地主のもので、この駐車場の西側の畑の中の大きな一軒家もその地主一族の家なので、その家の東側にそんなに高層の建物が建つとはあまり考えられないかな？

• 子供の通学に対しては厳しいですが、メリットもあります。通勤するパパが楽です。買い物のママが楽です。駅まで7分、サティまで4分歩くだけ！学童にははっきりいって地獄ですが両親が「楽」なんですからいいじゃありませんか。子供には「足腰の強化の為」と大義名分を掲げ、「通学地獄」をゴリ押しすれば一件落着です。
  • 我が家はつい最近まで駅から遠い別の物件を検討していました。（やめましたが）その物件は学校からは近く、子供にとっては良いのでは？と思いましたがよくよく考えてみると駅近物件の方が、将来子供にとっても良いのではないのかと考えるようになりました。

1. 私立中学校まで通いやすい
2. 高校まで通いやすい
3. 大学まで通いやすい
4. 社会人になっても通勤しやすい

• 夜と昼の時間帯で駅からマンションの建設地まで歩いて見ましたが、途中まではいいのですが、マンションまでは夜は暗くて子供が通るには心配です。マンションの前の通りも車の通りが多く、しかも結構なスピードを出していて、怖かったです。地元の方などで教えて欲しいのですが、あのマンションの周辺で事故とか変質者とかはどうなんですか？
  • 気持ちよく分かります。物件はすごく気に入っているのですが、前の道路狭いですよね。抜け道になっているような感じで、結構皆さんスピード出しているのも気になりました。事故とか変質者という話はあまり聞きませんが、今後事故の可能性はあるかも知れないですよね。せめて歩道があればと思います。他の志木の住宅街を歩いてみるとどこも道は狭いのですが、交通量は少ないのですよね。時間帯や曜日を変えて交通量を見て検討したいと思います。
    • 確かにバルコニー側の道路は結構車通りますが，実際に購入予定の我々がバルコニー前の道を歩くことはほとんどないのでは。入口も違う道路ですし。あまり気にすることないと思います。
    • 学区の公立小学校、中学校への通学路になっているはずです。それから南側の公園へ行くには渡たらなくてはならない道路です。変質者はここら辺では出没談は聞きませんが、小学校方面へ向かう商店街の方ではたまに出没したことがあるようですよ。
    • 学校が遠いとか周辺が少し寂しい等ありますが，静かな環境を選ぶと必然的に周りは寂しくなってしまいますし，まだ私 には子供はいませんが，学校は歩いて15分少々かかってしまうことについて，私も昔小中学生時代そうでしたので，私的には譲歩できる部分です。
• 志木の物件は立地的には十分良い物件だと思います。全戸南向き，なかなかしっかりした家が建ち並ぶ住宅街で駅徒歩7分。25m高さ制限も条例で施行されましたので眺望を害される恐れもありません。目の前は分譲住宅街ですので，周りに集合住宅が建つ可能性としたら，南西の駐車場みたいなところです。将来25mの集合住宅が建ったとしても影響ない範囲です。ただ，目の前の道が抜け道になってますが，その位はしょうがないです。すべて完璧なものを求めたら...何かを犠牲にしなければなりません。
• こちらのマンションギャラリーには「高度地区のお知らせ」という記載があったのですが、ここのエリアは今後も一切高い建物が建たないのですか？説明を受けたのですが、説明がわかりにくかったのでどなたかご教授お願いします。建たないのであれば最上階なんて魅力的ですよね～
  • 駅周辺の商業地域を除いた地域は，今年の春から，条例で「25m以上の建物を建ててはいけません」ということになりました。プラウドは条例が施行される前に建設に着手していたので，約43mのマンションを建設することが可能だったのです。プラウドのバルコニーが面している地域はすべて25m制限が条例によってかけられているので，今後も高い建物は建ちません。建ったとしても25mまでですので，約8階までの建物ですし，あの地域は住宅地ですので，大型マンションがドカンと建つような土地が一気に空くという可能性も少ないです。ただ，南西に駐車場のような土地がありますが，そこに8階のマンションが建ったとしても，あまり日当たりや眺望には影響ないです。
    • 土地の価格が高い駅周辺の商業地区で２５メートル規制をすると土地の価格、つまり不動産の価格が下落を意味しています。土地が広ければいいけど、８階までしか建てられない土地なんていらないですからね。マンション建設では採算がとれないし、採算がとれる商業施設、飲み屋、風俗店が増えるのでは・・・・素朴な疑問だけど、建て替えの時はどうなるの？同じ高さで建てられるの？
    • この物件の近くにですか？その可能性はかなり（！）低いのでは？「第一種中高層住居専用地域」における25M規制ですよ。物件付近はコレに該当しますから、そもそも住宅以外建てられないんですけど。プラス上述の25m規制だから、8階程度の建物までしか建てられない、と。最上階じゃなくても眺望は確保されますね。（でも、南西にある駐車場は気になるな。地主さんず～っと手放さないでね）
    • 住宅しか建てられないなんて事はない。他もしっかり建てられます。勉強の為に調べたらいかがでしょうか？(笑)
    • 私は物件周辺に「住宅以外が乱立する可能性」の問題を言いたかった訳で。「第一種中高層住居専用地域」は、遊戯施設や風俗施設はそもそも「×」で、店舗も500平米かつ2階建以下です。採算の観点で言えば…物件付近だと、コンビニだって出店はしないでしょう。
• 昨日、重要事項説明の追加案内が届きました。 建ちますね。 南西の駐車場に。 戸建が29戸とのことですが…低層マンションが建つなんてこと はないでしょうか？？？
  • 南西側に建つのは一戸建てです。 土地は志木で有名な地主さんの土地で、その方と知り合いなので聞いてみました。 工事の音とか気になるかと思いますが100メートル位離れているのであまり影響ないと思います。 それにしても周辺は新しい戸建てが多いですね。
• 29戸ですから、駐車場すべてに戸建が建つのでしょうね。 駐車場内にあるお墓はどうなるのでしょうね。 移設するのかな？ （あのお墓は地主さんのものですよね）
• 立地がよいと言いますが、朝霞市ということで見れば辺境地帯になるためか、郵便の配達時間が非常に遅いです。 日によっては夕方６時近くまで来ないこともあります。
• エントランス前のピンクの花の季節はそろそろ終わりの様で、花がしおれ散り始めていますね。 これからの季節また違う花も咲くでしょうし、この一年、マンション周囲の木々や草花が どんな表情を見せてくれるのかとても楽しみです。最近は以前に比べ喫煙の件などのマナーも 守られて来ている様に感じますし、ここを購入して良かったと改めて実感している今日この頃です。 今朝は富士山も良く見えましたね。
• 彩花祭の花火はベランダから見える方角に上がるのでしょうか？
  • ランダから左斜めの方向に見えると思いますよ。 先週末の志木の花火は、北側のお部屋からきれいに見えましたね。
    • 意外に小さかったですね。 志木の花火。 朝霞のほうが大きく見えた。

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