プラウドタワー二子玉川

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プラウドタワー二子玉川外観

プラウドタワー二子玉川外観_2

物件概要

• 所在地：東京都世田谷区玉川３丁目1-18
• 交通：

1. 田園都市線「二子玉川」駅　徒歩2分
2. 大井町線「二子玉川」駅　徒歩2分

• 総戸数：201戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート・鉄骨造地下1階付27階建て
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2005年12月
• 施工：鹿島建設（株）
• 売主：野村不動産（株）

価格・コスト・販売時状況

• 鹿島施工だし、野村不動産の気合いも入ってるし、で、ものは良さそう。しかし野村不動産の値付けは思い切ってたなあ。まさに1平方メートル当り100万円。坪単価300万円超。いいけど、高い。悩ましい。予算1000万円オーバー。
  • やはりこの値段なら都心に進出かな。白金辺りと坪単価が変わらんもんね。
  • 二子玉に住んでるけど、マジで高島屋しかないよ。どう考えても割高すぎでしょ。うちももうちょっと安ければ買おうかと思ってたけど、これじゃ話にならん。即日完売どころか、ほとんど売れないと思うよ。
• 賃料、管理・仲介については、同じことをMRで聞きましたよ。詳細を知らない、MRにも来たことないのでは、断定した意見はどうかと思います。物件によって条件は違うのですから。賃料は他の大手の不動産会社が決めるのでもありません。ここは野村さんに頑張ってもらわないと。再開発は、プラウドより早く計画が立ち上がっていましたよ。区のお知らせにも載りましたし。でも他の地域の方はそんなことは野村さんから聞きたいですよね。

交通

• 二子玉、混みすぎ！玉堤通りも成城〜二子玉は渋滞。今後、あの狭いとこに人が増え続けるのですかね？静かな住宅地希望なので、パス！自由が丘・尾山台・弦巻・経堂・梅が丘あたりにしときます。
• 一番気になるのは、田園都市線の混雑です。ここ5年間で今後も含め東急田園都市線沿線で膨大なマンション供給があって、各駅停車でさえも殺人的な混雑がはじまっています。夜の渋谷駅のホームの混雑もひところの比ではないですね。埼京線の混雑に比べたらまし・・という人もいますが、小田急のように複々線化で混雑緩和というわけにもいかない東急田園都市線昼間は急行7分でも朝は列車がつかえて12分ってことやたら増えそうですね。私は駒沢大学から渋谷まで利用していましたが、引っ越した経緯のひとつに電車の混雑というのもあります。

構造・建物

• 8月にモデルルームを見てきましたが、10階以上でないと音は消えないらしいので、価格も上がり断念しました。確かに二子玉の土地は上がってきているらしいですが、高島屋以外はあまり綺麗な建物ないし、駅の反対側が整理されていくらしいですから、あちら側に期待します。しかし、プラウドの裏のマンションの日当たりが悪くなって可愛そうですよね。
  • 少なくともあそことぶつかる階数は絶対買いたくありません。ＭＲ行った時は絶対買おうと思いましたが　時間が経つと冷静になります。どこ買ってもうるさそうですよね。機械式で３３０００円の駐車場代も高いきがします。でもあそこに住みたい人はいくらでもいるので完売は間違いないですよ。
• さっき担当営業から聞いた最新情報だと、10月12日の抽選に向けて今日現在で、総戸数201戸のうち１９６戸まで申し込みを受け付け済みだそうです。あと１週間あまり、即日完売を目指して最後の追い込みをかけてるという状況でしょうか。
  • 直前に申し込む人がわんさといるよ。今回は野村も余裕が見られるよ。上で広い部屋は現金組みが多いらしく　買い替えでローン組めないという人もいなさそう。
  • １０日ほど前の状況だと、８割近くに赤いバラがついてたけど、意外に西向きよりは東向きの５，６，７，８、階あたりに空きが見られました。価格的には一番強気の設定だけど、その割には騒音とか、低層階っていうマイナス点が気になるんでしょうね。西向きは、最初からこの物件の中ではリーズナブル!?な設定だったので納得してる人が多いのかなって感じでしょうか。結局、物件全体のステータスは欲しいけど、その中ではリーズナブルな価格の西向き、北向きの中層階が選ばれてるんじゃないかな。
  • 当初から会員組織が組織され２万人近くの登録を受け付けた物件です。登録のときのアンケートを基に特別会員が７００人前後選ばれ、水面下で交渉が始まったのは７月後半くらいからだったでしょうか。いち早くモデルルームの内覧が始まり８月早々には具体的な交渉が始まっています。そのころで半分くらいの部屋は希望が入っていました。一般の皆さんへの対応と比べて特別会員はすべて１ヶ月くらい早めに動いていたというのが本当のところです。その後は特別会員からの希望（何号室か）を優先して調整、８月末の一般へのＭＲオープンのころには販売受付申請用の書類の準備という感じでした。その後は資金繰りのためのローン金額に応じて提携銀行（東京三菱バンク）の承認を待つという状況ですね。
• もともとが、敷地が狭い。それでもって公開空地を少なくしかだせないから容積ボーナスが少ない。おまけに世田谷区長の「世田谷区ではタワーマンションは建てさせない」発言もあったことで、えらくこじんまりしてしまったようだな。それが坪単価　ひいては戸あたり面積の縮小になってしまっている。売れたことで、デベは強気だが、このあとに続くプラウドはどうなのかね提携物件も含めて坪300は強気すぎると思うが。

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共用施設

• 私の場合は、駐車場の確保は非常に大きな問題と思っております。もし駐車場が落選したら、どうしようかと思ってますが、本物件は駅に近いことや、年齢層が上とのことで、「たぶん大丈夫ですよ」と営業さん行ってましたが、どうなんでしょうか。

設備・仕様

• 本日契約説明会に行ってきました。参加者を見回して、この人たちと同じコミュニティを築くんだなあと感慨深いものがありました。いろいろと具体的なことを決めなくてはならないわけですが、気になる点があります。キッチンの火元をガスにするか、ＩＨにするかなんですが切り替えた経験のある方、参考意見をください。安全面を考えるとＩＨと思ってるんですが、ガス代と電気代、どっちが経済的かです。多少高いぐらいなのか、すごく高くつくのかってところが気になります。よろしくお願いします。
  • 東京ガス・東京電力どちらのショールームでも、比較検討のデーターを掲示しているみたいですよ。一度のぞかれたらどうですか？ガスと電気で同じ料理を作って味比べ・・・という事もやっています。ただし、どちらも自分のほうが得と結論付けてはいるようですが。お手入れは断然電気のほうが楽ですよね。どちらを選んでも一長一短があるので、結論は個人の好みになってしまうのかもしれません。
• 食器洗い乾燥機って、ビルトインにできるんですか？だったら、助かるな。当然標準装備だと思っていたのですが、違った上に、オプションの食器洗い機が据置きタイプだったので、愕然としていました。それから、標準で設置されている洗濯機って、ドイツのAGE社のですよね。以前ドイツにいた時に使用していたのですが、とても使い良かったですよ。汚れがすごーく良く落ちます。
  • ＡＥＧの洗濯機って優秀なんですか？知人の話だと、ヨーロッパ製品に共通することで節水が優先されてるので、少ない水で洗える代わりに音がウルサイっていわれてまして。キレイに洗えるんだったらガマンしますけど。イロイロ追加したい点は多いんですが、いかんせん高すぎませんかね。材料は定価で仕入れて作業費上乗せ、設計料は別途なのでまとめて頼まないと損しますぜ！と弱みに付け込まれてるように感じるのは僕だけでしょうか？ただ値切るということではなく、リーズナブルであって欲しいってことです。この一件をして、さまざまなことに疑惑が湧いてしまいます。
  • 食洗機、オーダーチョイスは当然ビルトインですよね。私は5階なので、選択肢もないので、特に何も申し込んでません。食洗機に関しては、営業の人に確認して、自分であとからつけられますよ、と言われ、それを信じています。
  • セコイようで恐縮ですが、いかにチョイスメニューの価格が高いか一端をお知らせします。たとえばキッチンのＩＨクッキングヒーターでオススメのナショナル　ＫＺ−ＭＳ３２Ａが\345,450が、価格ドットコムでは最安値で\164,000(本体のみ)、工事費を\30,000としても20万でオツリがくるわけですね。その価格差15万ほど。

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間取り

• 坪単価が高いから仕上げが豪華になるのは当然です。同じ鹿島の施工でも平均坪単価２１０万円のブランファーレは材料こそ豪華ではありませんが、住戸のプランニングに特質すべき要素が多いです。私専門家ではありませんが、あの構造で８０㎡以下の居間の広さは内覧会の時びっくりされるほど狭いはず。とにかく、鹿島さんも野村さんの「刻み」要請にはかなり手をやいたことでしょう。特に階ごとにすこしづつ小さくしているようでこれは困りもの。高層の乾式間仕切りはなるべく出隅入り隅を作らないのが性能値を確保するコツですが、シンプルな部屋の区切りを損なうようでは施工も苦労したと思います。

周辺環境・治安

• 素晴らしいマンションが建ったなと思ていたら、現場が多摩堤の外側（川側）なのに実はびっくりしております。昔から多摩川は数十年に一度ぐらいの確立で氾濫が起きます。近くは昭和５３年ごろこの近くで家が数軒流されました。これは当時ＴＶで実況中継されましたので大変な話題となりましたゆえ覚えておられる方居られると思いますよ。土手が大きくえぐられるのです。普段は想像つかないでしょうが２−３階建てのビルぐらいなら根元からえぐり倒壊さす力があります。私も観ておりました。従い橋梁は特殊な河川用工法を施してるはずです。そのために昔から多摩堤を作りその外側は捨て地として、昔は田畑しかない場所でした。昭和２０年代まで多摩堤の外側は田畑しかありませんでしたが、高度成長時代堤の外側にも家が建ち、あれは本来建築法違反じゃないかと話していたこと覚えてます。この度マンションが建ちびっくりしてますが、その辺マンション会社から説明あったのでしょうか？多摩堤は少なくともあの堤がないとこちら側に水が来るという意味でご先祖が作ったもので、いざ洪水と言う時はその堤、お宅のマンションに入る入り口の堤にふたをして内側住民をまもる為です。その意味でいまのマンションは守られる地域の外側に位置してるのです。いわゆる捨て地ですから台風の時はかなりの割合で避難勧告が出るはずです。
  • でも、このマンションが建つ前は、この場所に「富士見会館」という高層ホテルが建ってたじゃないですか。
  • 懐かしいね富士観会館。昭和５３年の洪水の時、駅から見えた洪水で汚れた富士観会館が印象的だった。
• 私も二子に住んでいますが、プラウド買えるくらいの人ならともかく、普通の庶民にとってはあまり住み心地良いところじゃないですよ。近場に量販店などが無いから買い物不便だし物価高いです。地元の商店街はしょぼすぎるし、気軽に食事ができるところも少ないし。まあ、金持ちの為の街であることは事実だと思いますよ。街でホームレスは見たことありませんが、川沿いにでもいるんですかね？
• 同じ坪単価の港区(一部)の30階以上、500戸物件に比べると景色は多摩川のみです。高輪などは高台で、東京湾、一面に広がるネオンの夜景、富士山も見える部屋も数多くあります。二子玉川は、川と高島屋だけ。量販店も気軽な商店街もない。特に車を持っている人は、直接駅前の道には出られません。激しい渋滞の多摩堤通りに一度出て、一回のハンドルでは回れない不便な所に迂回をしに行かなくてはなりません。駅前の道に出るまで3〜5分かかります。その辺の説明はあったのでしょうか?それに周りには高い建物がないため、暴風をモロに受けます。少しでも手を抜いた工事をしようものならば、水害、地震、耐風で建物自体危ないでしょう。4千万でも2億の購買者でもそれは同じ条件。

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周辺施設

• 西側は、すぐ目の前に１１階建てのマンションが建っています。その住人の玄関・通路側なので、時々タバコを吸っているパパがたむろしていたりします。でも、樹木を植えるでしょうから、視線は遮ってくれるのでしょうね。しかし、正確には西側ではなくて、北西側です。日照は難しいのでは？日当たりを気にしないという方もいるので、立地条件で選んだのでしょうね。その反対側は、高層階でも駅のホームから丸見えだし、トラック渋滞の二子橋の粉塵も吸ってしまうでしょうから、値段的に同じようでも環境はまったく異なりますね。

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