ブランズ文京本駒込六丁目

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物件概要

• 所在地：東京都文京区本駒込六丁目98番、69番-2、68番-5（地番）
• 交通：

1. 都営三田線 「千石」駅 徒歩3分
2. 山手線 「巣鴨」駅 徒歩9分
3. 東京メトロ南北線 「駒込」駅 徒歩10分

• 総戸数：33戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート地上12階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年03月下旬予定
• 入居時期：2017年04月下旬
• 売主：東急不動産株式会社
• 施工：株式会社イチケン東京支店
• 管理会社：株式会社東急コミュニティー（予定）
• 公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/honkomagome6/?waad=cAGot1SD

価格・コスト・販売時状況

• クレヴィアより高いですよね。坪350～380位かな。
• 高層階なら坪５００万はいくでしょうね。ブランズ牛込神楽坂と同じか更に高いでしょうね。
• いよいよ価格が発表されましたね。 最低価格が7100万からですがまあまあ想定内でしょうか。 若干強気な価格設定のような印象も受けますが、これからの成り行きを見守ってみます。
  • そうですね。今はどこもそんなもんじゃないでしょうか。 特にこのエリアだとすごく盛って来るように感じますよ。。。 それでどの程度の需要があるのか。
    • 60m2弱の2Lで7100万？
      • 高いですよね。
• 第1期21戸供給先着順5戸表記。 契約ベースで10戸強。苦戦。 去年秋以降の潮目の変化読めず。 価値は文京区駅近、されど本駒込六丁目と名乗る品の無さ。
  • お値段のことがやはり一番あるんじゃないかなと思います。 全部角部屋、内廊下で駅近いなんてどうしても価格が上がってしまいがちでしょう。 ゆっくり売っていくというスタイルなのかしら。 値下げとかする気配も特に無いというかんじなのかな。 オプションとかのおまけがあるとまた違ってくるのかもしれない。
• 結局ここって売れてるんですか？
  • ５部屋が先着順です。
    • 最終期が販売戸数未定ですが、どれくらいになるんですかね。 もうこの時期で最終期まで来ているのなら、売れている方なんじゃないでしょうか。 とは言え、先着順も5戸なんですよね。 うーん。 来年の4月末までに売れればという考えでいれば売れている方って言ってもいいと思いました。
• このあたりは便利だから価値は高いと思う。 でもアドレス表記の寿命ってどの位かなと思うこともある。20年位前は田園調布が高級住宅街と言われたけど、今はそれ程ありがたがられないし、文京区がやたらに高評価になったのも最近の話。 数年で転売するならアドレスに拘るべきだけど、長期で大事なのは結局は中身かなと思う。このあたりは地盤も良いし交通・生活利便性も高く中身は文句なしに良いが、当然本駒６丁目のプレミアは価格に乗っている。それでもこのアドレスが欲しい人はここだし、利便性だけが欲しければ巣鴨寄りの豊島区や千石アドレスでも同じだと思う。 実家界隈のアドレスが高級と言われると悪い気はしないが、そうでもないよという気持ちもある。巣鴨の山手線外側の方が便利っちゃあ便利だし。

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交通

• 交通の便は良い 成田空港までも１時間で行けるし。 ただ、大手町勤務だと朝の三田線が凄い混雑で辛いです。

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  路線図

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  通勤・終電シミュレーション

構造・建物

• 本駒込６丁目なら一種低層が良かったし、不忍通り沿いなら反対側が静かなバルコニーが良かったですね。
• 逆梁だとなにかあるのですか？ そもそも良し悪しが難しくてわからないです。 見た感じ特に不便さはないですし、逆梁を検索して情報を見たところ、 デメリットは特に書かれていなかったのでよくわかりません。
  • 逆梁部分も専有面積として計算されます。床として使えない分少し損した気分になります（私だけ？）。 あと家具配置も逆梁によって大方決まってしまいますね。 いずれもバルコニーの一番外側に逆梁があれば問題無いことですが。 それと順梁より逆梁のほうが上階の音が聞こえやすいと言われています。 まあこれは個体差あるので何とも言えませんね。
• 内廊下の天井高はいくつなのでしょう？
  • 内廊下の天井高は低いと思われます、経験談。 しかも、夏は臭いがたまるので内廊下外廊下、良し悪しですね。

共用施設

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  エントランス

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  敷地配置図

設備・仕様

• 洗面所の床もタイルみたいです。この部分がタイルってあまり見ないです。水に濡れた部分が滑りやすそうなのが何ともですが。慣れるまで時間が掛かりそう…。
  • 本当だ、洗面所（脱衣所）の床がタイル貼りになっていますね。 それどころかキッチンの画像を見ると床がタイル貼りのように見えますがリビングもそうなのでしょうか。 高級感を演出する為のタイルかもしれませんが、やはり水に濡れて滑りやしないか心配です。

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  キッチン

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  バスルーム・洗面室

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  トイレ

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  玄関・アメニティ

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  ミアップ

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  収納

間取り

• 間取り：2LDK～3LDK(予定)
• 専有面積：59.97m2～76.79m2
• Bタイプのような広さだと1LDKにしても良かったかも。 リビングと寝室を広々使ってこの仕様ならかなりの高級感を感じます。 ここのマンションはファミリー仕様なんですかね？
  • そう、この広さならあえて1LDKというのもアリかもしれないですね。それで思いっきり高級にして、独身主義者を呼び込むとかなら、狭い立地でも高く売れる気がします。
• 販売されているタイプの間取りは３タイプ。 まだ選択肢はあるという感じ。 どのタイプが２物件あるのでしょうね。 BタイプとCタイプは田の字じゃなくて個性的な形になっています。 好みが分かれそうですけれど、 そこまで使い勝手も悪くはないのかなーって思いました。
• 逆梁ですね。個人的には順梁が好きですが、購入された方は気になりませんでしたか？
  • 敷地が狭いから逆梁ハーフバルコニーで正解でしょう

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  Ｂタイプ

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買い物・食事

• ここは、通勤通学買い物習い事などなど、とても便利。
• 文京グリーンコート（約80m・徒歩1分）
  • ピーコックストア文京グリーンコート店（約80m・徒歩1分）
  • ハックドラッグ 文京グリーンコート薬局（約80m・徒歩1分）
  • トラットリアイタリア（約80m・徒歩1分）
• サミット巣鴨店（約560m・徒歩7分）
• アトレヴィ 巣鴨（約730m・徒歩10分）
• SEIYU巣鴨店（約880m・徒歩11分）
• PIZZA NAPOLETANO CAFE 駒込駅前店（徒歩11分／約860m）
• 霜降銀座商店街（徒歩14分／約1,070m）

育児・教育

• 駕籠町小学校（約380m・徒歩5分）
• 東京都立小石川中等教育学校（約50m・徒歩1分）
  • 小石川中高が斜向かいにありますが、うるさい学校ではないので、その点は宜しいのではないでしょうか。皆さんおとなしそうです。
  • 都立の名門校だね。偏差値高い。
• たしか小石川中等教育学校は偏差値が高かったので、 教育環境としては平均的に高めになってくるのかなと思います。 お子さんをお持ちの家庭の方はこのあたりなら教育環境が良いので魅力があるんじゃないかな
• 昭和小学区だっけ？
  • 残念駕籠町小です。
    • 駕籠町小だったんですか。 昭和小の方が他の学区の人にも有名だし、昭和小目的でっていうファミリーもいらっしゃるようですが、 駕籠町も落ち着いているいい学校のように見た感じでは思えます。 こじんまりとしていて、まとまりが有るように感じます。
      • 駕籠町もレベルは高い方だろうし、 中学受験なら小学校よりも塾の方が大事で、 この物件なら、巣鴨駅前のサピや四谷大塚、 Ena(小石川狙いなら)あたりにも通わせ易いので良いのでは。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 三方角地である上に南面が学校で永久眺望ですね。日当たり、眺望、風通しを重視する人には最高ですね。
• 学校と幹線道路があって騒音の懸念はありますね。あと排ガス。
  • 車の通りは多いですね。バスも頻繁に通ります。
• 隣のクレヴィアとくっつき過ぎ。話し合って建物一つにして欲しかった。エントランスの青山ブックセンター提供ライブラリーとかタイル張廊下とか、いらんから。
• 現地に行ってみましたが、地下鉄駅周辺にありがちな面白みのない町でした。六義園は高い塀の中で、航空写真だと緑が多く感じられるけれど、外周歩いても緑はほとんど見えないです。
• 三方向が公道ですと、風通しも良さそうです、１部屋売れましたね。

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  高低差概念図

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  現地案内図

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周辺施設

【公園・自然】

• 六義園（約270m・徒歩4分）
• 千石緑地（約480m・徒歩6分）
• 駕籠町公園（約420m・徒歩6分）
• 六義公園運動場（約270m・徒歩4分）
• 文京宮下公園（約670m・徒歩9分）

【公共施設】

• 千石図書館（約320m・徒歩4分）
• 小石川植物園（約1,020m・徒歩13分）
• 本駒込図書館（約1,130m・徒歩15分）

【病院】

• 都立駒込病院（約1,200m・徒歩15分）
• 東京大学医学部付属病院（約2.7km）

【その他】

• 東急スポーツOASIS（約80m・徒歩1分）
• 東洋文庫ミュージアム（約370m・徒歩5分）

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  周辺施設(21)

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