ファインスクェア平井

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4.83

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物件概要

ファインスクェア平井　外観完成予想図1

ファインスクェア平井　外観完成予想図2

• 所在地：東京都江戸川区平井二丁目967（地番）
• 交通：総武線 「平井」駅 徒歩7分
• 総戸数：22戸（他管理員室1戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年07月
• 売主：新日本住建株式会社
• 施工：株式会社オープンハウス・アーキテクト
• 管理会社：株式会社東急コミュニティー

掲示板・口コミ

• ファインスクェア平井（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• スミフの大規模より暮らしやすい感じです。総戸数22戸なので管理費などが割高にはなるでしょうが。
  • 総戸数22戸と最小レベル、そして何より「機械式駐車場」8台分という前提で考えると、管理費と修繕積立費は相当な割高になってしまうのは必然ですよね。もし仮にそれが普通レベルで出てくるとなると、将来想定外の一時金等を負担させられる可能性も大きくなるでしょうし、販売する側の企業姿勢も問われる問題かと思います。機械式駐車場はとにかく金食い虫。メンテナンス費用だけではなく取替費用に数千万。車を所有している人だけではなく、持ってない人敷地外で駐車場を借りる人にまで、永遠に割高なランニングコストを強いてくる厄介者ですね...　平置きだとさすがに数が足りなくなってしまうんでしょうね。
    • その通りでした。70平米では5年毎に修繕金が5,000円づつぐらい上がり、20年後には管理費と合わせると46,000円ぐらい！毎年50万～60万が維持費のみに消えることになりますが、これを税引前の給与に換算すると70～80万ぐらいでしょうか？年収750万とかだと10分の１が管理費・修繕金に消える事になりまね。これに加えて住宅ローンですからね。ちょっとそら恐ろしいです......
      • 結構高いですね。結局サンクレイドル1，ガーラを買った人が勝ち組だったか。あのときは5000万円でも高いって言われてたのに、今は6000万かぁ。。
        • まさにこれですよね。これを気にしないぐらい高所得な方であれば良いかもしれませんが、そんな層は小規模買うぐらいなら大規模か戸建でしょう。

• これは即完売するでしょう。
  • 坪単価200万切るぐらいだったらね？
    • 坪270万円程度であれば本当にすぐ売れそうな気がしますよね。このご時世なので強気で坪300程度で出てくるかもしれませんが(汗
      • え？？全然聞いたことない売主だし70平米3500万円ぐらいじゃないの？？
        • 相場感が素晴らしいですね　w　茨城県でもそんな価格じゃ買えません
          • 有名ですよ。ファインスクエア瑞江も即完売でした。70平米で間違いなく6000万円は超えてきますよ！上の階なら6500万円でも完売するでしょう！この後でるプラウド平井は、70平米で8000万円は超えてくると思いますので。
            • 不動産関係であれば、そこそこ有名ですよ！宣伝費にお金をかけずに、クオリティーの高いマンションを作られているので。
• 坪290くらいが妥当かな。設備関係もこの会社販売されてるものと変わらないならいいと思う。
  • 設備仕様がとても充実しているので、それぐらいいくかもしれませんね。
• 総戸数が２２戸とかなり小規模ですね。５階建てなので、ワンフロアは４～５邸くらいと考えるとプライバシーも守られて住みやすいかもしれませんね。間取りがまだ見れないので、詳細が公表されるのが楽しみです。
• 平井駅の徒歩７分圏内にできるマンションとしては約18年ぶりのようですから、期待値は高いなと感じます。目の前が平井公園ということで、ファミリー向けになりそうですし、子供がいるご家族にとっては、子供が小さいときは安心して住めると思う。大きくなったら売却するということもできそうですし、公園の近くは子供がいる家族にとってはメリットが高いです。
  • 不動産あるあるのアピールですよ。
    • ポイント1・・・平井駅「南口」から徒歩7分の場合に限ります。北口から4分にガーラやサンクレイドルがありますね。南口からでも同じ4分か若しくは5分表記でしょう。
    • ポイント2・・・南口から8分にシティテラス平井があります。あえて7分としたのが意図的ですね。
      • 公園近くのメリットは同意。うるさいデメリットもあるけど、子供が遊ぶには便利ですね。平井公園は子供が多すぎるのは困りもの（遊具その他を伸び伸びとは使えない）ですが。
• 新日本住建株式会社、オープンハウスアーキテクト、よく知らない会社なのですが、手がけたマンションの評判は、いかがでしょうか？
• 坪単価300いったら笑えますね。もっとも、そうなれば買う方も居ないと思いますが
  • モデルルームに行ってきました。平均坪単価は、290万円になる予定とのことです。5階ですと坪単価300万から310万円ぐらいになるみたいです。21戸中5、6戸は既に検討印がついており順調みたいです。一期の状況をみて次期以降は値上げの可能性もあるとのこと。ご参考までに。
    • モデルルームを拝見した後の感想です。設備仕様は、少しですが超えてましたよ。プレミアムクラスか4LDKが人気でしょうね！プレミアムは8000万円くらいですが、即完売かと思います。シティーテラス平井よりは格上のマンションです。
      • 格上はまず無いでしょう。リセール時にあちらより大幅に高く値付け出来ると思いますか？第三者から見れば完全にあちらが格上です。瑞江が即完売したのも価格面とのバランスの良さです。平井も中身こそ非常に良いマンションだと思いますが、デベとしての知名度や評判が圧倒的に違いすぎる事、小規模である割に坪単価および販売価格が高すぎ。また、共用設備が機械式ぐらいなのに小規模の宿命で修繕費も高い。リセールバリューは期待出来ない。もっとも、リセール目的の物件ではないと思いますけどね。
        • シティーテラス平井とファインスクエア平井では、部屋の間取りや設備仕様でファインスクエアの方が圧倒しております。そして商店街を歩いて、曲がればすぐにマンションエントランスがあり、駅からのアクセスの良さも上です。さらに建設中の新しい中学校にも近く、シティーテラスの対象にならないくらいレベルの高いマンションかと思います。価格面も現在の平井エリアではNO1クラスのため、住まれる住民の所得もシティテラス平井よりは格上でしょう。ここのライバルは、プラウド平井ですよ。プラウド平井よりは、格下ですが…。
• 管理費修繕費、初期から2万超え。坪単価はすまいよみより遥かに上
• 今どれくらい売れてるの？ていうか既に販売開始してるの？
  • 10月16日申し込み開始です。第一期になります。そこで申し込みが重なれば抽選ですね。第二期以降は、値上げされる可能性もありますで、検討されているのであれば、慎重に…。おそらく間取りの良い部屋は、完売するでしょう。半分くらい完売かと思います。
    • 半分完売…それは完売では無く売れ残りでは？この場所、価格であれば焦らずで大丈夫でしょう。
• SUUMOで価格公開されてるね。すまいよみさんの予測からは外れて坪単価はかなりお高め、、、検討していたけどさすがにちょっと厳しそうです
  • 87平米の、最上階は8170万円ぐらいでしょうか。平井エリアでは、高級な邸宅になりますので妥当な金額かと思います。ファインスクエア平井を購入して、Ｑ5などの外車にのれば、成功者ですね！
• 22戸中半分くらい売れてるっぽいね、平井でこれとは凄い時代になったなあ?
  • 半分完売ですからね！もはや駅10分圏内だと23区の外周区でも高いです。城東も、総武線沿線、都営沿線、常磐線沿線どこも。なので、価格に見合ったマンションを買う必要がありますね。
• 新築プレミアムのときはいいが、中古になるとまわりの中古相場との戦いになるからね。駅前のプラウドがどれくらいの値段でくるかわからないが、70平米7000万台ならリセールで苦労すると思う。金銭に余裕があって永住目的なら場所もいいのも問題ないと思いますが。
  • そうですね。ただ亀戸、小岩の値上げ状況から、今の市況が続くと70平米7500くらいになるのではないかと予想します。同時にシティテラスも来るので、敢えて小規模を選んで差別化、、、という選択肢もあるかと。
• 一期完売したのであれば、次期はいつからですか？
  • 先着順が4戸あるので第一期は完売してないですね。
• 先日モデルルームにうかがいましたら、パークビュー側は結構売れているようでした。道路側選ぶなら確かにサンクレでも良さそうですね。お安いですし。
• 坪単価300万超えはねぇ。
  • 都心距離だけ考えたら坪280は結構厳しそう　まぁハザードとか微妙というのはわかってる
    • 坪300越えええええええwここも完成前完売は無理だねwここならサンクレイドル買うわな
      • ここも高いねぇ、もはや都内で安いとこはないよ。プラウドも70平米7500とか言われてるし、待てば安くなる保証はない
        • ここ75平米6700，プラウド70平米7500ならどっちがいいだろうと考えるとプラウド選ぶでしょ。まぁプラウドがいくらになるかわからないが。
          • そうだねぇ?大規模・タワマンなら確実に待った方がいいね。前者を選ぶのは、小規模もしくは、グロスが厳しい一時取得者かな
            • 平井のタワマンできるのは令和6年だからなぁ。それまで待つのも難しいし、かといってここで7700万とかだから、タワマンなら8000万とか普通にありそう。パンダ部屋とか最高価格は考えないとして。
• この物件はグリーンポイントの対象でしょうか？

【第1期先着順販売概要】

• 販売戸数：4戸
• 販売価格：5,380万円～6,780万円
• 間取り：2LDK～3LDK＋S
• 専有面積：60.27m2（約18.23坪）～77.19m2（約23.34坪）
• バルコニー面積：9.75m2（約2.94坪）～10.65m2（約3.22坪）
• ポーチ面積：3.98m2（約1.20坪）
• サービスバルコニー面積：1.52m2（約0.45坪）・1.56m2（約0.47坪）
• ルーフバルコニー面積：29.01m2（約8.77坪）（月額使用料：1,450円）
• 管理費（月額）：12,780円～16,360円
• 修繕積立金（月額）：4,460円～5,710円
• インターネット使用料（月額）：792円
• 管理準備金（引き渡し時一括）：6,390円～8,180円
• 修繕積立基金<（引き渡し時一括）：481,680円～616,680円

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構造・建物

ファインスクェア平井　エントエランスアプローチ完成予想図

• 建ぺい率：60％（耐火建築物につき70％）
• 容積率：300％（道路幅員5.797ｍにつき231.88％）
• 敷地面積：740.43m2（約223.98坪）
• 建築面積：516.86m2（約156.35坪）
• 延床面積：1,915.63m2（約579.47坪）
• すまいよみさんブログアップデートされてますね！先述のように「壁式構造」が居住性を高めてくれる造り。「二重床二重天井」に、住戸境目のパーテーションもコンクリートが使われており、しっかりした設計。「タンクレストイレ」、「手洗いカウンター」、「Low-Eペアガラス」、「非接触キー」など、設備も悪くありません。いいですね！小規模マンションでも積極的に検討したくなる企画のマンションです！とのことです。

共用施設

• 駐車場：機械式駐車場8台
  • 月額使用料：16,000円～21,000円
    • 機械式駐車場が8台分あると年間のメンテナンス費用はどのくらいになるんでしょう？ネットで調べると『10台分の機械式駐車場で、メンテナンス費用は年額20～25万円、リニューアル費用は500～1500万円』となっているようです。将来的に修繕計画が破綻しそうであれば、解体してしまうのもありでは？
      • 需要がある限り簡単に解体という訳にはいかないですね。やはり機械式駐車場は駐車場を借りていない人も含め相当お金を持っていかれますね。
        • ここの駐車場代は平井の駐車場平均価格と比較すると安いですよ。全車平置きが良かったのですが…。
• 総戸数が22戸に対して駐車場の台数が8台あるって最近見てきたマンションの中では割合としては多く良いですね。駐輪場も42台分確保されているみたいですし、設備が整っている印象です。
• バイク置場：2台分設置（平置2台）
  • 月額使用料：1,500円
• 自転車置場：42台分設置（スライドラック式38台、平置2台、Cgタイプ専用2台）
  • 月額使用料：300円～500円

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間取り

• リビングが公園向き。。しかも真っ直ぐ！いいけど、子供たちが遊んだりする場所になるなら、うるさいすぎで怖そう。。。
• HPの間取りAタイプとBタイプを見ても、間取り的には残念ですよ。Aタイプは部屋の形状はよいものの、LDKが縦長すぎてキッチン暗いしリビングの開口部がイマイチ、洗面所狭すぎる。Bタイプは60平米しかないのに実質部分含めて廊下長すぎ。連窓サッシもない。（壁式構造か？）

買い物・食事

• ショッピング

1. コモディイイダ 平井店　　約 110m／徒歩 2分
2. 平井親和会商店街　　約 140m／徒歩 2分
3. セブン-イレブン 平井駅通り店　　約 190m／徒歩 3分
4. 平井中村屋 総本店　　約 280m／徒歩 4分
5. サンドラッグ 平井店　　約 340m／徒歩 5分
6. まいばすけっと平井駅南　　約 540m／徒歩 7分
7. 肉のハナマサ 平井駅前店　　約 720m／徒歩 9分

• 公式HPにある商店街の図が一体いつのものだろうというくらい、載っているお店が古いですね。無くなって久しいお店もあるし。

育児・教育

• 教育施設

1. 区立平井南小学校　　約 390m／徒歩 5分
2. 区立小松川第二中学校　　約 1,030m／徒歩13分
3. ココロラボインターナショナル平井　　約 410m／徒歩 6分
4. 南平井保育園　　約 500m／徒歩 7分
5. つくしんぼ保育園　　約 550m／徒歩 7分
6. ソレイユナーサリー平井　　約 750m／徒歩10分
7. 逆井保育園　　約 760m／徒歩10分

周辺環境・治安

• 用途地域：第1種住居地域
• いい場所ですね。公園隣接で近所にスーパーが2軒。駅からのルートも商店街で活気があります。
• 元々あった建物は相当ボロボロだったからマンションに建て替えられるんですね。平井公園隣接なのでパークビューか？平井公園はかなり賑やかなので、それさえ気にならなければファミリーにはよいですね。駅からちょっと遠いですけど。（7分以上かかるような体感です、私は）
• サンクレイドルを検討してましたけどこちらの方が公園隣接で環境も日当たりも良さそうですね。価格と間取り次第ですが…
• この敷地形状なら、全戸南西向きパークビュー確定ですね。閑静な住宅街で、スーパー、商店街が至近距離。良さそうですね。
• 公園の隣ですが、ここの夜の公園はどんな様子なんでしょうか。
  • 明け方に空き缶やカップラーメンのゴミとかが散乱していることがあるのは知ってます。平井公園はちびっ子が集まるところなのでやめて欲しい。
    • やっぱ地域柄、ホームレスみたいな人も来ちゃうよね...そういう人に限らずマナー悪い人多いね。
• 現地案内図を見ると、公園が近くにあっていい場所な気がしました。亀戸運動公園、亀戸中央公園、かなり大きな公園っぽいです。じゃぶじゃぶ池もあるみたいです。楽しそう。自転車でも行ける距離ですよね？
  • 自転車だと中央公園は余裕でいけます。平井公園より子供の数が少ないので遊具で遊びやすいですよ。

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周辺施設

• 病院

1. くすの木こども歯科クリニック（歯）　　約 200m／徒歩 3分
2. ぬまのクリニック（小児、皮膚）　　約 230m／徒歩 3分
3. ポニー小児歯科クリニック（歯）　　約 480m／徒歩 6分
4. 久田医院（小児、内）　　約 730m／徒歩10分
5. 中川医院（小児、内、循環）　　約 730m／徒歩10分
6. 一盛病院（外、内、消化、整外、リハ）　　約 880m／徒歩11分
7. JCHO 東京城東病院（総診、内、外・消化、肛外、整外）　　約 1,270m／徒歩16分

• 金融機関

1. 小松川信用金庫 平井支店　　約 260m／徒歩 4分
2. 江戸川平井郵便局　　約 300m／徒歩 4分
3. 東日本銀行 平井支店　　約 440m／徒歩 6分
4. みずほ銀行 平井支店　　約 460m／徒歩 6分
5. 三菱UFJ銀行 亀戸北口支店　　約 2,180m／自転車11分
6. りそな銀行 亀戸支店　　約 2,320m／自転車12分
7. 三井住友銀行 亀戸支店　　約 2,390m／自転車12分

• 公共・レジャー施設

1. ひらい圓藏亭　　約 180m／徒歩 3分
2. 小松川区民館　　約 410m／徒歩 6分
3. 小松川事務所　　約 410m／徒歩 6分
4. 江戸川消防署小松川出張所　　約 440m／徒歩 6分
5. 小松川四丁目交番　　約 760m／徒歩10分
6. 小松川さくらホール　　約 990m／徒歩13分
7. 小松川健康サポートセンター　　約 1,070m／徒歩14分
8. 平井公園　　約 10m／徒歩 1分
9. カーブス 平井　　約 220m／徒歩 3分
10. FASTGYM24 平井店　　約 360m／徒歩 5分
11. 亀戸中央公園　　約 810m／徒歩11分
12. 亀戸スポーツセンター　　約 1,200m／徒歩15分
13. 大島小松川公園　　約 1,250m／徒歩16分
14. 小松川千本桜　　約 1,280m／徒歩16分

掲示板

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ご近所物件の掲示板

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