パークホームズ文京小日向ザ レジデンス

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物件概要

• 所在地：東京都文京区小日向二丁目128番5（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩7分
2. 東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩9分

• 総戸数：64戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上3階建
• 敷地の権利形態：定期借地権（定期借地権の転借地権の準共有、建物は専有部分は区分所有、共有部分は専有面積割合による共有）
• 完成時期：2018年03月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：西武建設株式会社
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

掲示板・口コミ

• パークホームズ文京小日向ザ レジデンス（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• モデルルームの事前案内会結構先まで予約で一杯ですね。流石に小日向の物件だけあって注目度も高そうな感じです。
• 90㎡で１億なら坪360万円台、所有権と比べれば十分に割安。70㎡台で7000万円台ならサラリーマンファミリーに十分手が届く。このへんは激戦になりそうだね。
  • その一方で、予定最多価格帯は1億円を超えるから、最低価格帯以外の大部分は人気薄になりそうですね。
• 悪くないと思いますよ。仕様も立地もデザインも。すでに結構希望住戸入ってるみたいですしね。
• ここは、平均で坪350万円くらいですか？沖式だと坪313万円のようだから若干割高だけれど、仕様がよければ許容範囲かもしれませんね。
• 定借の落とし穴は意外とメンテナンス。10年、20年後に解体されるマンションを業者がまともにメンテナンスするはずがない。しかも定借は、所有権や普通借地と違い資産価値がゼロになるからリセールバリューは限りなく低く、地代、前払い地代、解体準備金なども取られお得ではない。ましてや小日向の地主がそれらを安く設定する由もなく、結果的に割高物件。
• 建築現場を見てみました。敷地面積が広いので、かなり強烈なインパクトを持つことになりそうです。定借だけど、外観デザインも良さそうなので、将来、「この物件が売りに出たら買いたい」という層はかなりいるはず。有楽町線と丸の内線の２線を使えるので便利ですしね。窪町小区じゃないけど、「子供の教育のために文京区」という人も多い。買って失敗する可能性の低いマンションではないでしょうか。【定期借地】
• 定借か～。所有権だったら間違いなく買いだったな～。
  • 我が家も定期借地権という点のみひっかかっています。所有権でしたら間違えなく購入検討していました。
    • 借地も50年なら色々不便かなとも思いますがここのように70年だとあまり所有権と変わらず 住めそうな気もしますね。所有権でも70年経てば建て替えかなどの議論も起きそうですし 揉める要素がないぶん気が楽そうですしね。 借地の場合は手元には何も残らないですが、建て替えにしても 追い銭必要でしょうし、建て替えしないにしても土地の持分のわずかなお金入ってくるだけですよね だったら借地もありかなと思います。 借地料も含め価格次第でありかなしか判断という感じでしょうかね。
      • ５０年だと売りにくいかもだが７０年なら２０年住んでも５０年残る。 ある程度融通は聞く年数だろう。残りが１０年切ったら売れないかもしれないが 築６０年経過したら所有権物件でもまともに売れないだろう。 住み倒すのか、ある程度経過したら手放すのか、最後は賃貸で回すのか どのように資産を扱うのか次第では定期借地も全然アリだとは思う。 でも結局は価格次第だけどね。この時点で定借だからいって切ってしまう 要素はあまりないと個人的には感じますがいかがかしら？
• 定期借地権て、たとえば30歳で購入し、35年住んで、子供も育ったので他のマンションに住み替えようと思ったときに売れない、という事態にはならないのでしょうか？あまりよく知らないのでどなたかに教えていただいたいです。35年目くらいの時点で建て替えて綺麗になれば、残り35年でも買う人はいるのかな。 借地代を払ったり、解体費用とかを積み立てるんですよね？
  • 35年残っていれば平気でしょう。50年だと短いよって意見が多くて最近増えてきたのが60年や70年物件ですからね
    • 借地が売りにくいのは 残存期間が短い場合です。 ここの場合は20年住んでも50年残ります。 所有権でも20年立てば売りにくいでしょう。 あと当然、地代払うので、所有権よりは安いでしょう。
• 定期借地だとよほど安くないときついね。だからこの立地でパークホームズにしたのかと考えている。これで坪400万とかだったら売れ残り多数だろう。
  • 価格次第という面は否定しませんが立地はいいので、仕様もよくて価格もそれなりなら（高値にしすぎなければ）売れる要素は揃ってるんじゃないですかね。70年となると定期借地もそれほどデメリットないですしね。
    • 70年だろうが定期借地は定期借地。新築で50年の定期借地も話にならんのに、築20年の50年の定期借地はさらに話にならん。リセールバリューがわるすぎる。よって、相当安価じゃないときついよ。
• 70年ですから、マンションの住める期間としては所有権とさほど変わらないでしょう。適切な維持管理しても70年がいい線だと思いますしね。 あとは地代は後払いなので、安く買って売るときは安く手放す。50年物件と比べてもデメリットはあまり無いですよね。
• 定借物件は管理費、修繕積立金とは別に地代と解体準備金が掛かるからね～。ランニングコストが高いとリセール厳しいよ。
  • その代わり物件価格が安いし、何年住むかなど考え方次第
• 竣工までに売れ残りが出たとしても、モノは良く、また、山手線内における一種低層マンションは限られるため、それほど時間を経過せずに売れてしまうと思います。
  • ７０年定借なので「売れる」というより「借りる」ですから、「それほど時間を経過せずに借りられてしまうと思います。」が正しいです。
    • あぁ、ここ、定借なんだ・・　値段見て、てっきり所有権かと思ってた・・・
    • 頭金が必要な高級賃貸マンションと考えると良いでしょうね。本当に素晴らしい立地と容積率。地主から見れば売る必要のない土地です。貧乏人は来ないで下さいと言うことですね。管理組合のコミュニティにも期待できそうです。
• 残り4戸ですか。竣工くらいには完売しますかね（2018/2/1）
  • というか地代を負担し続けなければならなくなるから竣工までには完売させるはず。 もう60戸が売れて利益は確保されているから残り4戸は自由な販売戦略がとれる。 6月ころがお買い得になるとみた。
  • ちなみに、こちらは残り4戸じゃなくて、施工後に販売最終期として販売開始になるグループがあるのでもっと残ってるいるのではないかと思いますよ
• この人のブログ呼んだけど結構参考になるね。 高いかなとも思ったけど割りと適正価格なんだね。 あとは設備や物件の造形なども結構褒めてますねhttp://mansion-madori.com/blog-entry-5017.html
• 建物内モデルルームオープン！ のお知らせが来ました。 お手頃なのは219で66㎡の7090万。 ゆっくり見せていただきましょう。
  • 67平米で7000万って安いねえ。定借の恩恵ばっちりだな。
    • ですよね。ホームズですがパークコート並の仕様ですし、 定借という部分を差し引いてもなかなか良さそうですね。
• 残りは9戸くらいだったと思うので８割強くらいですかね。 竣工まででこれくらい売れれば割りとあとは早期に完売するんじゃないですかね。 現物見てから買いたい人も多そうですしね。（2018/2/27）
• 最終期3戸とホームページに表示されいました。残り3戸で完売ということなんですかね。年明けからは比較的順調に売れている気がします。（2018/4/9）【管理費】
• この物件は管理費がそれなりにかかりますが、一体何にそんなに費用がかかるのでしょうか 共用部はエントランスの待ち合いスペースくらいですし、コンシェルジュもいないし、管理人も常駐ではないですので、疑問です

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交通

• 坂きついですよね。茗荷谷から徒歩7分ってあるけど、時間は1.5倍、疲労はフラットの2倍ってことでしょうか。
  • • コミュニティバスのB－グルが通る表通りの場合、坂は緩いので 健常者にはほぼフラットって感じですから疲労無しです。
• 茗荷谷駅からここまで歩いてみたら、途中の道のりがちょっとアレだった。
  • 道は広くはないですが住宅地で雰囲気はいいですね。
  • ここへは、貞静学園や拓殖大学の正門前を通って、コミュニティバスが通る道に抜け方がおススメです。表通りがメインの経路でも、私の足では8分位ですか。
• 個人的には茗荷谷駅へのルートがどれも少し面倒に感じるけど、慣れれば気にならないと思う。帰りの登り坂を気にしなければ、江戸川橋の方が使いやすいのかも。
• 茗荷谷駅からのルートを計って見ました。「場末のスナックとかオンボロアパート」の前を通り、谷底へ降りる起伏のあるルートで7分フラット。貞静学園・拓殖大学の正門前から老舗の豆腐屋さん前を通る広く起伏の少ないルートで７分２０秒弱。いずれも拓大キャンパスを迂回するので、環境も良い、広い、起伏も少ないと言う良いとこ取りのルートでも２０秒位しか余分に要しないことが分かりました。また谷底を上がり降りする起伏のあるルートでは、登りに弱い方はペースが落ちるので、かえって時間がかかるでしょうし、実際最後の登りがキツイ感じですね。では拓大キャンパス内を抜け、石段を2つ登る最短の近道を通ると？６分４０秒といったところでしたが、これも道は狭く結構な起伏がありますね。
• ここに住む人は、普通、丸の内線を使います
• 茗荷谷駅まで7分、起伏が大きくないルートもあるのでそこまで不便ではないのでは？
  • ルート次第ではアップダウンが少ないところっていうのがあるのですか。
    • 要はアップダウンが少ない・広い道路経由のルートでも、特に時間は変わらないようです。
• このあたり、すごく細い道ばかりでかつ一方通行が多いんですよね。 我が家も車が大きめなのではじめはどうかと思いましたが、 近所を車でうろうろすることはありませんし、出かけるときはバス通りを通るので心配したほど不便ではありませんでした。
• 当パークホームズ、パークハウス、拓殖大学などを含み、小日向地区の面積の半分以上をスクールゾーンが占めています。 スクールゾーン規制は・居住者用車両以外通行止め(終日)・７時半から9時まで歩行者専用道路・の二本立てで区内でも特に厳しい規制のようです。 なので通り抜け車両も少なく、安全で静かな環境なのは他の方もおっしゃる通りですね。 ただ住民であっても通勤時間帯が通行禁止となって通行許可が必須であったり、遠回りを強いられるなど不便な地区もあるようです。 その点パークホームズの前面道路にはこの時間規制が適用されません。 ゾーン外のBーグル通りに出入り自由なので、ゾーン内では特に便利な地区と言えますね。

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構造・建物

• 低層で良さそうですが、 公式サイトの物件概要にある「物件の特色」の分類項目には、 「ハイグレード」が入っていませんね。AランクのPHではないのでしょうか？
  • ハイグレードじゃないと何か困るのですかね？まあ仕様はいいに越したことはないですが結局物件を選ぶのはバランスじゃないですか？仕様と価格が相応ならいいと思いますが..立地や建物の構造自体は良さそうですからね。
• CG見ましたが落ち着いた色目で高級感ありそうなデザインが素敵ですね。低層物件のドンとした重厚感もあって良さそうに感じます、期待できそう。
• 間取りはなかなかいいんじゃないですかね。外廊下でも良さそうなランドプランですが あえて内廊下なのも良い点だと思います。
• 車寄せもありますしエントランスホールも素敵ですね。かなりお高そうです。あと内廊下なのもいいですね。
• 現地見ましたが、外壁のタイルがパッチ状にテカテカしていて、安っぽく感じました。
  • テカテカと安っぽくとまでは言えないと思いましたが、ちょっと明るすぎる色調が軽い感じがします。重厚な高級感を追及できなかった一因としては、北側住民に対する圧迫感や日影が悪化することに対しての遠慮が垣間見えるのではないかと思ったりしています。
  • 当初のイメージよりは明るい印象を持ちましたが、見慣れればそこまで安っぽくは感じませんでした。少し明るいなりに綺麗な建物という感じがします。
  • 植栽したら随分イメージ変わると思いますよ。 テカテカも通りから見たときに目立たなくなると思いますし。 何であんな素材を使ったのかは疑問だけど。
• 現地へ行ってきました。建物の雰囲気は良いですね。外観だけ見る分には、”パークコート”クラスに見えます。また、小日向エリアこれほどの規模を持つ低層マンションは、今後も出てこないでしょう。
• 現在のパークホームズのマンションは建蔽率こそ６０％ですが中心を大きく凹ましたデザインが奏功して、日影規制には特に余裕があるわけではないものの、圧迫感は軽減されています。近隣住民の建設反対の声が皆無だったのもうなずけると思います。この戸建て風？デザインを模索したのが近くのパークハウスです。良く見ないとわからないのですが、中心に凹みが儲けてあります。これは近隣の住民運動の結果得られたものですが、代償として新たに北側に凸部が設けられ日影が悪化してしまいました。住民運動の負の遺産といったところではないでしょうか？
  • ここパークホームズは中央に駐車場やエントランスを配置して北側の圧迫感を軽減、車寄せがあるのも高級感があり、いかにも小日向に相応しい品のあるデザインですね。確かに地域のイメージアップに貢献していると言えるでしょう。外壁のカラーが少々明るすぎるかな？とも思いますが、植栽も程よく、外置き駐車場にもシャッターが設けられていて景観条例にも合致しています。難癖を付ける近隣住民はあまりいないかと。
• こちらの物件は外見が非常に高級感があって、街並みとも調和してるので非常にいい印象ですね。
• 現地見たけど、北側住民への配慮が半端なく、おかげでナロー&ロングとなっていますね。
  • 内廊下ですし、両面バルコニーの部屋などもありますが、ある程度は仕方なしですかね。 あとは周辺環境の良さと仕様の高さでトレードオフでしょうかね
  • 特に北側住民へ配慮して建てられているわけではないです。 ほぼ日影規制ギリギリの建てかたですね。
• CGと比較すると明るい色に感じますがスタイリッシュで良いですね。マンションというより美術館のような雰囲気にも感じました。
  • スタイリッシュどうこう話題ですが、実際見てみれば、ふ・つ・う、です。 デザイン云々話題になるようには全く見えません。人それぞれでしょうが。
• この日当たりが小学校建て替えで無くなってしまうんですね。 非常に残念ですね。
  • 小学校建て替えで日当たりがなくなってしまうんですか？！
    • 普通に建替えならば今と環境は変わらないでしょう、地域の避難場所兼防災拠点ですから 整備してくれるなら周辺の方も安心でしょうね。今の所建替え云々という話は聞こえてきませんが 小日向ですから大幅に環境が変わるということはないでしょうね
    • 南側は特に日当たり影響悪くなる可能性はありますね。
• 奇抜でなく普通に洗練されてる感じがいいね。メインエントランス周辺の出来もかなり秀逸だと個人的には思う
• 竣工した外観は小日向としては最大スケールですが圧迫感が少ないですね。 接道が北側なのでコの字型の建物デザインが取れた事 一種住専の厳しい日影規制のためセットバックが大きい事があります。 また小日向としては初めて？の車寄せのあるエントランスが実現できて 高級感も出せています。
• 現段階でもテラス付きのタイプがでているのですね。 写真が公式サイトに出ていたんですが、テラスは外からは見えないように配慮されていると思いました。 リビング自体もとても明るいなぁというふうに思います。 ここは掘り下げタイプなのですか？普通に地上にある１階なのでしょうか？（2018/6/28）
  • ここは普通の地上３階ですので、テラスはグランドレベルですね。 インペでは１２ｍの高さで４階建てとしているので、1階は平均で１ｍほど掘り下げています。 1階はもう埋まっているそうですが。

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共用施設

• 普通にオプションなどなくても仕様が高いですよね。ここの場合。メインエントランス周りの質感なども今まで見てきた中で一番素晴らしいものでしたしね。
• 駐車場率低いです。
• 一階のテラスは周辺の樹木の落ち葉が散乱するから、要注意だね。 芝生なら良いんだけど、タイル張りだから、無残なほど汚くなる。

設備・仕様

• 車寄せあってディスポーザーと天カセエアコン、浴室もタイル貼りでカラリ床や樹脂パネルの壁面じゃないし、廊下などもタイル貼りなど価格相応にはなってると思います。パークコートじゃないのでこんなものではないでしょうかね。パークホームズの中のハイグレード物件として良い方なんじゃないですかね。立地や建物デザインも含め高級感はありますよね。
• 私は仕様いいと思いました
• 私がMRに行ったときは、PC神宮前を例に出して、借地だからといってグレードには影響しないと言われました。エレベーターの台数とか、いくつかの仕様が基準に達していないからパークホームズブランドになったとも言っていました。
• 設備レベルは本当にいいですね。 見える部分だけではなく、建具などまでいいもの使われているかんじでした。 専有部分も高級マンションに必須と思われるものは大抵揃っていますし、共用部のデザインや高級感もやはり 素晴らしいかと思いました。このマンションが坪単価@360くらいからですから、やはり借地権のメリットは あるのかなと感じました。
• 浴室はタイル張りだし、洗面なども大理石張り、天カセも付いてるし それなりの設備は付いてますかね。 内廊下の雰囲気も素敵ですし、 主観ですが立地と一部の設備など変えられない部分はかなりいいと思います。 廊下やフローリング程度なら気に入らないなら直せますから その点はあんまり気にならないですかね。
• プランの項目を見ましたが、収納に適しており、床暖房が完備であるのも嬉しいですね。 リビングダイニングルームがゆったりしているのも家族でゆっくり過ごせそうです。

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間取り

• 吹き抜け設けたり中住戸にも配慮された間取りですね。安易に外廊下にしないで 内廊下採用しその上できちんと行灯部屋の対策をしてるのもいいと思います。
• 玄関から廊下がクランクしてる部屋などプライバシー性も損なわれずいいですね。内廊下物件ですが、窓無し部屋もなくよさそう。
• 細長い間取りが多い印象
• 収納スペースが間取り全体から考えると狭いように感じました。各部屋に収納する箇所はあるのですが、もう少し広くないと 収納家具を置く必要が出てくるのではないかなと思いました。
• 間取りはリビングが広めに取られていて、開放感がありそうな印象があります。
• なんなのここのナロースパンな間取り。柱の食い込みもあるし間取りは到底高級ではないですね。
• 間取りも悪くないし、仕様もいいよね。 内廊下だから廊下側の採光は限定されるけど。 間取りに関してはモモレジさんの意見参考に なりますね。総じてみればなかなか良い物件だと 感じました
• 2LDKも3LDK も広々として生活をする環境として本当に魅力的に思います。 特にリビングルームが家族団らんできる環境であると思いました。

• 

  間取り３（2016-12-28）

買い物・食事

• 買い物をしにいくのが面倒になりそうな印象がある立地環境といったイメージがあります。出来るだけそういった部分は整っている事を重視したいと思っていますが、交通面が整っているので迷ってしまう気持ちがありますね。
• 近所のお豆腐屋さんが風情があって好きです。ずっと頑張って欲しいですね。
• 駅から7分程度なので、立地的にはそれほど悪い印象を受けませんね。配達もしてくれる環境のようですので、その点も安心です。
• 買い物って駅の近くの三徳で良いんじゃないの…？と思うのですが、みなさん、通販とかも考えられているのですね。
• このあたり歩いていると生協のトラックはわりと見るような気が。使われている方も多いのかしら。
• デザインと仕様は素晴らしいですね。小日向に相応しい物件には仕上がってますね。
• 駅からは遠くないんだけど、駅周辺まで行かなければ買い物その他の用を済ませることができないところが不便。
  • 静かな住宅街だし落ち着いて生活したい人にはいいかもね。いまの時代ネットスーパーも利用できるし、活用の仕方はそれぞれですかね。
    • ネット時代だけど、日持ちする物は24時間以内に届けばいいものの、生肉、生魚はネットじゃ全然無理だよね。ちょっとした、買い忘れもあり、真夏、真冬、雨の日に買い物に出かけるのは気が引ける。 昭和が残るものの、醤油や塩を近所から借りる訳にはいかない。 将来的に生鮮食品もネット通販が可能と思うが、相当高くつくし、鮮度管理に不安が残る。 小石川五丁目、四丁目の高台の春日通りから一本入ったところは、静かで落ち着いた住宅街ですよ。 ここより滅多に出ないし、価格もこことは比較になりませんが…
    • え？１０分弱の距離にスーパーがあるし不便さは感じませんけど… そしてネットスーパーで生肉生魚買えますけど？
    • うちも子供がいるのでネットスーパーはよく使います。いつも4時間ちょっとで届きますよ。
• ネットスーパー、確認しました。 肉も魚もうちの食卓にはあがるクオリティはない。もう、マス層は信用しない。 茗荷谷の三徳もイマイチ。 文京区だと、クイーンズ、小石川四丁目の三徳ぐらいか。
  • その辺の事情は人それぞれですかね。それらのスーパーを普通に利用してる人も多数いるわけで 良い悪いは主観の問題でしょうから。私はこの辺りのスーパーが特に不便だったり 品揃えが悪いとは思いません。
  • 本物件からだとちょっと廻り道をしますが、東京ドームの成城石井も良いですよ。 播磨坂近くの三徳と東京ドームの成城石井は駐車場も完備なので重い買い物もしやすいです。
• 小石川のクイーンズ伊勢丹の配送サービスが良いです。
  • クイーンズ伊勢丹も駐車場完備ですよ。 ところで、ネガの人はスーパーから遠いことをネタに批判しているけれど、視野が狭て恥ずかしくないのかと思います。繁華街から隔離された静かさを売りにしているのだから、当たり前でしょう。 そういうタイプの高級住宅街を知らないのだと思います。 例えば番町でもネットスーパーを利用している方は多いですよね。
• ネットスーパーはOisixとか良く使うかな。 あとは普通のスーパーも合せて利用 コープの宅配とかも利用してる人多いですね 用途に合せて選べば便利に使えますね。
  • 番町は家政婦と外商が多いよね。 オイシックスは、オイシクナイッス。 ここはクルマ持ってる人少ないから、駐車場を気にするのはごく一部。
  • ネットスーパーでも 地場のスーパーでも普通に利用できますから、 その辺りは選択肢多数あって良いですね。 文京区ですからこれといって不便でもないですし、 一種低層の良好な住環境は魅力ですね

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育児・教育

• 通学小中学校も近いことでお子さんがいらっしゃるファミリーは住みやすくなってくるんじゃないでしょうか。文京区は他の地区の中でも教育環境には力を入れていると聞いたことがあるだけに学校が多く、教育環境は良い方なのかなと思います。私立に通わせたいと考えている親御さんにはもってこいの場所ですね
• 文京区は子供がいる世代には人気らしいですからね。しかも教育熱心な方が多いとか。この辺りの国立の学校に通っている人もこの辺り良いなと思うのかもしれないですが、ふつうに公立の学校も評判が良いらしい。
• 教育環境が良い場所ですね。 国立附属の学校に子供を通わせたい人からすると、近くて便利だと思います。 ホームページを見る限りで一番近い幼稚園は徒歩4分圏内にあるようですが、 定員割れしてしまったら遠くなってしまうのでしょうか。
• 小日向台小も、しょせんは区立です。先生にはあまり期待しない方がよいです。しかしながら、東京２３区の区立小の中では、来られる児童のレベルは比較的高いレンジに入りますので、区立の中ではマトモな環境と言えるでしょう。例年、クラスの８０％以上は中学受験します。さらにマトモな環境を求めるなら、隣の窪町小区の家に住んだ方が良いでしょう。
  • 学区に関しては窪町がこの辺りだと一番人気ですが 正直学校の環境ってこの辺りはそこまで大きな違いってなかったりするのではないでしょうか。 中学受験をする子が多いエリアですから特に
• 学区についてですが、窪町は確かに人気ですが、小日向小とは特に差がないですよ。そもそも小日向の環境の素晴らしさは、小日向小の広大なスクールゾーンによって守られていると言っても過言ではありません。なにしろ茗荷谷駅も拓殖大学のキャンパスも全てスクールゾーンに包括されます。ですので通学路の指定がない窪町小への越境入学などもナンセンスとさえ思いますね。
• 現在文京区の小学校５校くらいを順に建て替える計画があります。 小日向台町小学校は早くて３５年着工とのことですがまだはっきりとした予定は決まっていないそうです。 工事が始まると3〜4年はかかるでしょうし騒音などどの程度影響があるものなのか… 同じ敷地内にある幼稚園も一緒に建て替えになるそうですよ。
  • 防災拠点に隣接ですし、綺麗にもなりますから 長い目で見れば安心に繋がるのでしょうね。 良い情報聞けました。
• やはり近隣に国立の小学校三校や、真裏に公立小学校があるのは魅力ですね。この辺りは幼稚園もいいところ多そうですしね。
• 教育環境が整っている環境であると思いました。 小さな子供がいる家庭にとって、本当に適している条件であると思います。

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周辺環境・治安

• 定借云々より前、小日向はマンションの立地として人気がないことが、キリシタン跡地の例でも明らか。都心の一低マンションならまだしも、ここは文京区。
  • 人気ないことはないでしょう。あの物件反響凄かったのですよ。なので結局価格次第という面はどの物件でも共通です。
• 文京区小日向の立地は私にはとても魅力的です。南にはすぐ小学校もありますし。第一種低層でマンションを探している方は小日向あたりを注視している方が多いのではないですかね。代々木上原や御殿山のあたりよりかは価格も落ち着いているので…。
• NTT社宅跡地ですか。
  • 社宅跡って基本は優良な立地が多いですから立地的には申し分無さそうです。あとは仕様や価格など気になるところです
• 一種低層の良さを実感できる立地
• 物件の南側は小学校になりますよね。在宅中、窓を開けている時は校庭で授業をうけている子供たちの声などは結構聞こえるものなのでしょうか？
• 小日向って派手だったり有名ではないかもしれませんが、山の手内側の良好な住宅地ですし、高台の低層エリア
• ここはNTTの社宅跡らしく立地的にはとても良いですね。
  • ＮＴＴ小石川社宅はこの広大な敷地に、戸建て風とでも言うべき２棟の建物が建っていました。建蔽率は４０％程度もなかったかと。その跡地は東西に長い敷地でＮＴＴとしては手放したくないほど良い立地だと言うことですね。
• 隣り学校なので防災面では安心感ありますね。 地域の防災の拠点でしょうし。
• ここは小日向としては比較的道路幅が広いから 消防車も入れますね。 小石川消防署から最短距離で入るために 一通のBーぐる道路を逆走で入るでしょうね。

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