ジオ阿倍野松崎町グランフィール

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4.44

(18 票)

物件概要

ジオ阿倍野松崎町グランフィール　外観完成予想図

• 所在地：大阪府大阪市阿倍野区松崎町3丁目80番2他（地番）
• 交通：

1. OsakaMetro御堂筋線 「天王寺」駅 徒歩6分
2. OsakaMetro谷町線 「天王寺」駅 徒歩6分
3. OsakaMetro谷町線 「阿倍野」駅 徒歩6分
4. 近鉄南大阪線 「大阪阿部野橋」駅 徒歩6分
5. 大阪環状線 「天王寺」駅 徒歩10分
6. 阪和線 「天王寺」駅 徒歩10分
7. 関西本線（JR西日本） 「天王寺」駅 徒歩10分

• 総戸数：64戸（うち非分譲住戸6戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2024年02月
• 売主：阪急阪神不動産株式会社
• 施工：株式会社合田工務店
• 管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

掲示板・口コミ

• ジオ阿倍野松崎町グランフィール（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• ここはそこそこ値がつきそうな物件ですね～
• 場所がいいですね
• 3LDK6000万台とかですかね～駅前のローレルも見てましたが、高すぎて諦めました。
  • 6000万円、高すぎないので買えそうな気もします。現地、いい場所です。小学校が近いです。学校も多くて近くに通学できたら自転車でも行けて楽だろうなと思っちゃいます。大阪教育大学まであります。
    • このご時世、6000万円は難しいと思います。控えめに言っても6000万円台後半になるかな～と考えてます。
      • 価格発表が待ち遠しいです。
• ここは定番の南東角がやはり眺望的に見ても最も良いので、立地に胡坐をかかずに、さすが！と感心するような間取りを示して欲しいものです。この立地は価格よりも、質重視で願いたい。販売に時間がかかってもいいじゃないですか。
• これ人気でるんちゃうか…もう非分譲6戸以外も近隣住民に声かけてて内々に決まってそう。いや知らんけどw
  • どう考えても逆だろw強気の値付け失敗で中々完売しないパターンきそう。
• 天王寺駅徒歩圏でいま販売中の新築マンション比べてみると、タワーでないからか、価格的にはいい感じだが、価格だけではないので、総合的にはさて。（なんて暢気にしてたら、終わってるかな）
• 他も高いがここも高い。ってかこの坪単価なら、タワーもいけるな～
• ここの非分譲って地権者のやつなんかな？
  • 等価交換でしょうね
• ４LDKはいまや希少性ありだが、価格が...。
• 80平米台が1戸しかないのは残念です。価格は1億。3LDKの選択肢はE(70,74)/D(64.57)/F(68.15)/A(65.5)13階 7,500/6,500/7,500(Fは13階のみ)/(Aは無し)8階 7,100/6,300/(Fは無し)/6,300東北角のAタイプは公団とお見合いになるのでお値段控えめ。抜けを狙うならE,D,Cの6F以上。とても静かな環境、天王寺徒歩圏、スーパーも多い、学区もいい。個人的にはもう少し広ければとの思いがあり悩みますね。
• 立地がいいのは良く分かったんだけど、広さと価格だよね。この先相場がどうなるかは誰も分からないこと。さて。
• 皆さん言うように立地はかなり理想的。問題は建物とか価格とかで。北側は確かに被りますね。その分、価格的にはいいかもしれません。間取り図見られますが、WTCは工夫した点かと。
  • 全然抑え気味では無いですよ。逆算すればある程度わかりますが、利益のっけすぎ。もちろん資材高騰などである程度価格上がりますが、便乗値上げで利益増やしてる。一定の高ライン利益を達成するため、今回みたいに狭いくせに割高に。
• 案内会行ってきました。数字上も狭いですが、それ以上に狭く感じます。基本的に収納が少ないため、自分たちで工面する必要があり、表示平米数より、1割以上狭くなる点覚悟しないといけません。また、Eタイプですが、ここは70平米無いに等しいですね。営業さんも仰っていましたが、5畳の部屋に柱が入り込んでいるため、3畳程度しか実際は使えないです。独立部屋２つあるタイプなのに1つが物置小屋ぐらいにしか使えないのは痛いし、他A,Dより高いのはマイナスポイントでした。
• 完全に高値圏ですよね。いずれは下がるんだが。いつかは分からないし。金利はまだ上がらないし、物価のみならず賃金まで上がりだしたら、はっきりしたインフレ進行。相場を読もうとしても無駄ですから、後は気持ちのままに。
• ゲストサロンでコンセプトルーム見てきましたが、価格の割に設備はチープ。グレードは低く、最低限な印象。ジオブランドだけに期待しましたが…イマイチ。あーあ。
  • 私は設備普通って感じでした。と言ってもどこもそうですが、これぐらいの価格帯の標準設備はそんなに大したこと無いですよ。１億超えとかならもうちょっと良い設備かもしれませんが。
• 南東Eタイプの要望が予想通り多いようです。２、3階以外は要望が入り抽選もあるようでした。本物件の購入層の３割が医師の方とのこと。近隣に総合病院もあるので、セカンドハウス的に使用されるのかもしれませんね。
• 今月から販売してすでに30戸以上は売れてそうなので販売好調じゃないですか。引渡しまで1年半前で地権者分を除くとすでに半分以上売れてますし。常盤小学校区はやっぱり強いですね。
• 残念ながら今回の売れ行きは好調とは言えないですよ。今回の販売総戸数を考えれば1期で3分の2ぐらい売れて無いと好調とは言えないです。最近ジオ物件売れ残ってやつ増えてきてますね。
  • 今時、販売開始の月で総戸数の3分の2売れてるマンションてなかなかないでしょ。直近でどこかありましたでしょうか？
• 昨日、現地を見に行きました。モデルルーム行きましたが、そんなに強気ではなく、比較的値段は割と下げてますね。ただ市営団地側がバルコニーなんで眺望はおろか窓開けにくいですね。物件はいいのですが、幼稚園と市営団地かあ、低層階を検討していましたので残念ですが、見送ります。難しい位置ですね。
  • こちらのマンションは市営団地とお見合い状態になっているんですか？公式サイトのロケーションやデザインの外観予想図ではそのような環境は説明されておりませんし、やはり実際に足を運んでみる事が大切ですね。
    • マンション周辺の環境はストリートビューでも確認できたりしますね。時期によっては建築中の画像が載ってたりして面白いです。自分も確認してみましたけど、確かに前のレスにあるように団地に向かって建つことになるので窓が開け辛かったりするような場所なんだろうなあと感じました。向かいの建物と距離が近いので音が反響することもありそう？この辺は出来上がってみないと分からないですが…。
      • 歩いて数分のところに住んでいます。これぐらいのお見合いで見送っていたら松崎町には住めないですよ?!　これが人気エリアの宿命です。たとえ新築当初は大丈夫でも周辺環境が変わることはよくあります。
• アクセスが良い立地なので働く方向けの立地かと思いましたが意外にも小学校や中学校も近く、子育て環境も良さそうですね。この立地ならマイカーは不要ですし、価格が多少高くても検討するにはいいかなと思いました。
• 1LDKで最安って事は他の部屋は5500～6000万手前位かなぁ。それで4畳部屋、うーん・・・

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構造・建物

ジオ阿倍野松崎町グランフィール　エントエランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：1,257.31m2
• 建築面積：482.05m2
• 建築延床面積：4,919.61m2
• 建ぺい率：38.34％（法定建ぺい率80％）
• 容積率：329.11％（法定容積率330％）
• ちょっと外壁の雰囲気古くさくないですか
  • HPでマンション外観写真を拝見しましたが外壁タイルは白の特殊面状タイルをランダムに張り合わせているそうで、天候によって陰影や見え方が変わるみたいです。写真を見た限り自分は古臭さは感じないかな。
    • 外観のタイルはあべのハルカスをリスペクトしてデザインに取り入れたそうですよ。ただしそっくりそのままではなく、ハルカスの外観デザインをタイルの模様や貼り方で表現しているようです。

共用施設

ジオ阿倍野松崎町グランフィール　エントエランスホール完成予想図

• 駐車場：19台（機械式16台、平面式2台、サービス車用1台）
• 自転車置場：125台（スライド式83台、2段ラック式25台、平面式17台）※平面式2台分はミニバイク置場兼用。他幼児用区画5区画
• バイク置場：2台
• ミニバイク置場：4台 ※自転車置場の平面式2台分はミニバイク兼用。
• エレベーターは2基？

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：53.21m2～105.94m2
• バルコニー面積：9.9m2～35.13m2
• ８０平米以上は２部屋しかないんですね
  • 資料届きましたが狭い部屋ばかりですね。松崎町はファミリー層中心ですが、53平米では狭すぎて対象にならない。残念。
    • 公式ページには、2LDK～4LDK　　専有面積53.21m2～105.94m2との記載があります。販売時期を区分しているのかもしれませんね。資料を取り寄せても全ては見せませんということかしら？取り寄せてもあまり意味がないですね。
      • 広い部屋は最上階だけで、その他フロアは普通面積の普通間取りです。IAOに依頼している時点でコスカ物件で確定です。
        • やっと資料届きました。相対的に70m2以上の部屋少ないですね～坪300いかないぐらいですかね？
• 公式ページで2タイプの部屋プランが公開されましたね。ファミリーには狭い。さすがにこの2タイプがメインになるということはないですよね。かなり期待して待っているんですが、
• 間取りが示されている北側の3LDK角は、全室窓だしWTCも魅力的ですね。北向きということと高層の市営アパートが少し気になる分、多少お得な価格なのでしょうか。
• ここってファミリー向けっぽいけど、全体的に狭過ぎますよね
  • １LDKないから、確かにファミリー向けなんでしょう。少しでも価格抑えようとして、狭くなったんでしょうか。
• 目の前の15階建ての市営住宅がかなり大きいので、眺望が望めるかは部屋の位置によりそうです。
• 狭さをなんとか吊り戸棚的な収納増やしてカバーできないものか…
• 2LDKはクローゼットが小さすぎますね。
• 案内会で全ての間取りをもらいましたが、収納が少なすぎると感じました。シューズインクローゼットがある間取りは少なく、B、Cタイプ(どちらも2LDK)と最上階のGタイプのみありますが、BとCは各洋室のクローゼットが激狭。布団の収納は絶望的です。B、C、G以外の間取りでスーツケースやゴルフバッグなどを置く場合は洋室のクローゼットしかありません。ベビーカーやペットカートは、玄関前の廊下しか…どの間取りを見ても、家族分の布団や衣類をどう収納するか考えただけで眉間に皺がよります。自分は現在単身ですが、たった1人分でさえ、羽毛布団や毛布は嵩張るので。十分な収納を確保するためには洋室を納戸として使うか、各洋室に大きめの収納家具を置くしかなさそうです。また、独立した洋室が少なく、Cタイプは2LDKで洋室2つはリビング直結、Dタイプは3LDKで洋室2つはリビング直結、1つだけ独立です。Dタイプの洋室の収納は他タイプよりマシに見えます。南側のEタイプは洋室の1つがL字で使いにくそうです。シューズインクローゼットもウォークインクローゼットもありません。Fタイプは納戸がありますが3LDKのうち洋室2つはリビング直結、クローゼット激狭。残る洋室1つは柱とミニクローゼットのせいでガタガタと階段型。最上階のHタイプ(87m2、1億円)はシューズインクローゼットや納戸は無いものの洋室のクローゼットは他タイプよりマシに見えます。ただ、1番広い洋室7畳が隣のGタイプに面しており、窓は共用廊下側です。両家が隣接する部屋の窓を開けていると大きな話し声などは聞こえそうです。そこそこ収納があり、全洋室が独立しているのは最上階のGタイプ(106m2、1億3000万円)のみです。納戸もあります。ただし1番広い8畳の洋室は隣室Hタイプに面しており、角部屋ではありません。もったいない。デメリットばかり書き連ねてしまいましたが、廊下などに小さな物入れやユーリティリティスペースが設けてあり、掃除道具や消耗品の収納として便利そうでした。また立地は申し分ないと思います。徒歩約10分でなんでもあります。キューズモールのスーパーだと広いし人も多く少しの買い物でも時間がかかりますが、あびこ筋の阪急オアシスなら徒歩5分くらいで、スギ薬局としまむらもあります。夜間に車の音や人の騒ぐ声に悩まされることはほとんどありません。環境音で唯一気になる音は消防署から救急車などが出動するときのサイレンです。
• ここは一部屋納戸使用か羽毛布団などはクリーニング店の半年預かりサービス使うとか前提やろうなー。
• やはり狭い分のしわ寄せがありますね。ファミリー向けで収納が少ないのは致命的ですね～
  • 各住戸前にトランクルームなど、創意工夫があれば、住みやすい間取りに加点が入ると思うのですが、そういう設計にはならなかったのですね。
    • あるとよかったですね！確かに！避難袋とかをトランクルームに入れておけば、収納も狭くならずに済みそうですし・・・個人的には、3LDKの一番広い間取りが70m2だったので、もうちょっと広いとよかったと思っちゃいました。Eタイプの間取り、洋室2の「L字型」の部屋は家具配置が難しそうでしたし・・・リビングの物入は素敵と思いましたが、これも家具の配置が難しくなりそうなんですよね・・・
• Aタイプも６畳の1番大きく独立した部屋も使いにくそうですね～２つの扉と柱があるので、ダブルとか置きにくそう。
  • そうですね。限られた空間ですので、アウトポール工法の設計なら家具の配置が考えやすいのに、難しいのでしょうか？
    • どう頑張ってもスッキリしない感じです。今回の角部屋(A,E)形悪過ぎ(笑)
      • ファミリー向け(子供1人想定)って感じなんでしょうね。
• 70平米の角部屋以外はアウトポールできれいな間取りなんですけどねー。2ldkは収納が少ないのがキズですが効率的で悪くない。
• ホームページに新メニュープランがアップされて、収納面積が増えたりしていますが当初からこういうメニュープランはあったのでしょうか？
  • ほんとですね！あまりにも売れないので、2lから1lにしたタイプを追加したって感じですね！ただ、それで売れるんか？って感じですが(笑)
    • えっプランメニューの間取りが変更になっているんですか？クロゼットを増やした間取りはクロゼットの観音開きが干渉しないように引き戸になっているんですね。それはそうとこちらのサイトは標準プランとメニュープランが一画面内で比較できないので見づらいと感じます。
• 3LDKのEタイプを見ています。全体的に引き戸が多く、使いやすそうです。ほか、3LDKのDタイプやAタイプも見ていますが、廊下にいる人にぶつからないように引き戸になっています。開けても閉めてもすっきり見えるような気がします。Aタイプのウォークスルークロゼットは面白いです。洋室と洋室の間に収納がありました。
  • 引き戸は使い勝手がいいと思います。扉を開けた時のデッドスペースがなくなるし、少しだけ開けて換気することもできるし。
    • 今住んでいる家は1/2が引き戸タイプなのですが、家事でバタバタしているとつい使いやすい引き戸から出入りしてしまいますね。ただ防音性は開き戸の方が高そうなので音楽が好きな子供さんがいらっしゃるなら子供部屋だけは開き戸に変更するのもいいかもしれません。
• 間取りを見ると窓の外や廊下にサービススペースがついていますが、いわゆるサービスバルコニーと同義ですか？それとも玄関同様ベビーカーや三輪車などの私物を設置して良いスペースという意味なんでしょうか？
  • よくわかりませんが、廊下側のサービススペースはアルコープと同じ扱いではないでしょうか。基本的に共用部分なので私物をおかないでね、という。窓下であればエアコンの室外機置き場ですね。いずれにせよ管理規約を見るとはっきりわかると思います。
    • サービススペースが共用通路側にあるのは、エアコンの室外機置場として、ですよね？共用通路側に出っ張って設置するのではないので、通路側もすっきりしていてよいと思う。この辺り、マンション増えつつありますね。それゆえにもっと暮らしやすくなっていけばいいなぁ。
• 共用廊下側のサービススペースは他の住人が勝手に入り込めない専用使用権がある空間ですか？エアコンの室外機だけでなく三輪車やベビーカーも置いて良い空間なんでしょうか。間取りを確認するとアルコーブとサービススペースの間に仕切られた線があることも気になります。
  • 専用部分ではない。占有部分の居室からしか入れないベランダも実は共用部分なのよ。規約見せてもらうしかないと思うけど、一般的に共用廊下側だから三輪車やベビカとか私物置いちゃダメなのでは？災害等の緊急時に邪魔になると危険。
    • そうなんですね。アルコーブとサービススペースは玄関同様専用部分だと勘違いしていました。三輪車のような私物を置くことについては営業さんに聞いてみるのがいいですね。

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買い物・食事

• このあたりに成城石井が4店舗も集中出店しているのは興味深い。
  • マンションの近くに成城石井が4店もあるんですか。そう言えば公式ホームページにマンション周辺の商業施設の紹介がありませんが成城石井以外で一番近いスーパーはどちらになりますか？
    • ヨーカドー、関西スーパー、阪急オアシスがありますが、どこも似たような距離感です。

育児・教育

• 教育大附属小はもちろん魅力的ですが、市立でも五条・真田山・堀江小に並ぶ、常盤小学校区ですね。
• この近辺の幼稚園事情、ご存じの方おられませんか。
  • 年少からは入りにくいみたいです。常磐幼稚園が人気らしいです。
    • 常盤幼稚園はマンションの目の前なのでとても良いですね。でも公立幼稚園のようです。それでも人気で年少から入れないんでしょうか。できたら私立幼稚園を希望しているので、この辺りの私立幼稚園というとどうでしょうか。
      • 学区が良いエリアなので公立幼稚園も人気らしいです。数年前は年少は希望者多くて、かなり入りにくかったみたいです。私立なら文の里幼稚園ですかね？
        • 公立幼稚園も学区がいいから人気なんですね。私立は文の里幼稚園の評判がいいんでしょうか。検索すると、徒歩15分と出てきたので少し距離はありそうですが、調べてみます。ありがとうございました。
• 教育環境は良いですよね。
• マンションの目の前にある公立常盤幼稚園が人気とのことですが、近隣の私立幼稚園となるとどこの評判がいいんでしょうか？以前文の里幼稚園の名が上がっていましたが、もう少し近場にはあまりいい幼稚園はありませんか？
  • 常盤幼稚園は公立でも人気の学区なのでやはり評判がいいんですね。出来れば私立に通わせたいので、情報を集めています。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 周りが高級住宅ばっかりのところですね。住環境としては都心なのに静かでいいのかもしれません
• 東面が道路と低層の幼稚園。松崎町3丁目でもかなり良い立地ですね。
• 大阪有数の繁華街で、学区も良い住宅地というのは、市内でここに勝るエリアは思いつかない。とはいえ、その分、やはり価格は高額だろうからね、そこで熟考。
• 現地見に行ってみたんだけど、同じ区画内の角に前から建ってる家が数件残ってた。マンションの敷地が十分取れずいびつな形になってしまうのが残念だけど、以前から現地に住まれてる訳だから仕方ないかあ。
• 学区の良い良好な住宅地の松崎町のなかでも、ここはなかなか落ち着いた感じのいい立地ですね。（高層の市営アパートが北側少し気になりますが）
• 大阪有数の繁華街なのに、古くからの落ち着いた住宅地（蔵のあるようなお屋敷が消え去ってしまうのは時代の流れとはいえ寂しい限りだが）。
• 周辺の環境をストリートビューで見る限り、北側に蔵のあるお屋敷がありますね。昔の長者町・松崎町の家並みの面影がまだ見られるなんて感激です！

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掲示板

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