ジェイグラン天王寺堂ヶ芝

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物件概要

ジェイグラン天王寺堂ヶ芝 外観完成予想CG

• 所在地：大阪府大阪市天王寺区堂ヶ芝2丁目210（地番）
• 交通：

1. ＪＲ大阪環状線「桃谷」駅徒歩5分
2. 大阪市営地下鉄谷町線「四天王寺前夕陽ヶ丘」駅徒歩13分

• 総戸数：39戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造 地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年7月下旬（予定）
• 売主：JR西日本不動産開発株式会社
• 施工：株式会社新井組
• 管理会社：JR西日本住宅サービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 良い場所ですね。価格が気になります。
• 値段と39戸しかないので管理費修繕費きになります
  • 39戸の小規模ではありますが、静かに暮らせる気もしています。
• 場所は最高じゃないですかね。学校もいいし。あとは価格と設備が楽しみです！でも近隣のマンション購入予定なのでここが発売になるまでは待てないかな。ここがあまりにも高いと買えないし。5000万行きますかね
  • 坪単価300万クラスと聞いてます。
    • 6000万円以上
• マンションは総戸数が多いものだと思っていたのでこの総戸数３９戸との少なさにちょっと驚きました。自治会などの役はすぐに回ってきそうですが住民が多くないほうがもめごとは少なくて良いかもしれません。空家が出た場合、修繕積み立ての負担額はどうなるでしょうか。
  • 小規模マンションは管理費、修繕費はかなり高くなる傾向です。
• 天王寺区は住宅地なので大規模マンションは珍しく、小規模はライバルも多いので 将来の売却は少し不利かもしれませんが、最大の問題点は移動導線のエレベーター が一つしかない事です。 メンテナンスや故障時に高層階は不便をしいられるようです。 バックアップが無いわけですから、買うなら中層階をお勧めします。
• 建物と向きが良さそうですが、坪単価どの程度の価格でしょうか？
• 満員御礼のようです。価格は、4900万円～でしょうか？トランクルームがあればよかったですね。価格が知りたいですね！
• 桃谷駅まで徒歩5分って、駅に近くてとても便利そう。 実際に駅で降りたことはないのですが、 この距離だとマイカーは必要ないかもしれません。 だいたいワンフロアに３邸くらいだと思うので、 ご近所付き合いもあまり気にしなくても良いかな。 南向きで陽当たりも良さそうですし 全てにおいて理想的なマンションかなと思いました。
• 来月に販売開始なので、まだ価格などの詳しい情報は載っていませんが このあたりの相場ってどれくらいでしょう。 階によって価格は違うと思いますが、３ＬＤＫの価格帯がどれくらいか気になります。 だいたい1フロアに3戸くらいと予想できるので、 プライバシーがしっかり守られて、安心して住めそうなマンションだと思いました。
  • 5000万円オーバーは確実でしょう。
• 駅まで近い上にそこそこ静かな住宅街だから、値段は高く付けやすくはありますね（汗） 戸数は39戸。特に多くもなく…となると、管理費や修繕費の設定がどうなっていくのかというのも見ていったほうが良いです。 特に修繕費については長期修繕改革まで含めて見た方がいいですよ。
• 価格でましたね！６７平米だと中層階角住戸　５８００万円ほどでしょうか！？駐車場は、平面３万円ですね！　１４台／３９戸
  • 高いなぁ。天王寺区は高すぎて手が出ない。
    • なかなかのお値段ですねー。 近くに住んでいましたが良い場所だと思います。 今は四天王寺前夕陽ヶ丘の方に越しましたが、個人的には桃谷駅周辺の方が下町っぽさあり、便利施設たくさんありで好きでしたね。 飲食店もたくさんありますし、病院がとにかくたくさんあるので子連れにはありがたかったかな。 最近の天王寺区の高さはほんと半端ないですね。
      • 不動産価格は全体的に高いままですからね…仕方がないといえば仕方がないですが。 この辺りは、住宅専用地域というのもあるので、 値段は高くなりやすいとは思いました。一応、駅までも5分っていうことで、そこで資産価値は維持し安さがあるのが、ある意味救いかな?とは思います。 賃貸に出すにしても良きポイント。
• 先着順で販売開始してますが売れてるのかな?
• どの側面から見ても，資産価値が高いマンションですね。 教育環境は十分ですし、上町台地の上にあること、タワマンでないことを考えれば、地震対策上は大阪市内では最も安心して住める安全なマンションかと思います。 天王寺区の価格が上昇傾向ですので、五条小校区になれば、7000～8000万円の価値があるかもしれません。 もう少し広ければもっと評価が高くなるでしょうが、71m2あるのであれば、余裕で3人家族が生活できます。
  • 7000～8000万円というと、シエリアと同じ程度の価格ですね。場所は確かに静かで良い所だと思います。柱の出方やディスポーザーなどの設備面が気になりますね。
    • 安くしないところ、強気価格がこの立地の現れですね！
• この立地で、専有面積も狭いのに強気な価格帯・・・。総戸数も少ないので、修繕積立もかなり上がっていきそう。だとすれば、この価格帯ならもう少し利便性の高い駅近くがいいかも。
• 駅までの距離を思うとその分値段に入れてほしいなというのはあるかも？？でもそのかわりここはマンションの設備のグレードを上げる方にベクトルが行ったのかもしれないなと思いました。
• この広さで６０００万円超えですか！？
• 桃谷駅まで徒歩5分。確かに立地が良いとはいえるのですが、間取り内容をみると、５０００万円以上は高すぎる気がします。面積がもう少し広いなど何か決め手になるものがほしいかなと思いました。

【第1期販売概要】

• 販売価格：5,270万円～6,280万円
• 販売戸数：9戸
• 間取り：2LDK＋F（納戸）～3LDK
• 専有面積：64.40m2～71.70m2
• バルコニー面積：8.16m2～10.43m2
• 管理費〔月額〕 ：9,370円～10,430円
• 修繕積立金〔月額〕： 6,070円～6,750円
• 管理準備金〔引渡時一括〕： 18,740円～20,860円
• 修繕積立一時金〔引渡時一括〕： 540,300円～601,600円

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構造・建物

ジェイグラン天王寺堂ヶ芝　エントランス完成予想CG

• 南向き物件なので、陽当たりがよく日中は電気をつけなくても良いくらいかもしれませんね。
• 外観、特に凝っているデザインでもなく普通ですね。 玄関もクランクインではないし、 リビングインバスのお部屋タイプもあり、 この価格はちょっと高いかなぁ 場所は良いだけに、残念！
• 土地が三角だから気になるところ
  • 変形土地は、設計によって劇的に素敵になるか、残念っぽくなるかの差が大きくなるイメージがあります。素敵になるといいですよね。 土地、三角形の先端部分はなくて五角形になっている様子。建物は四角くして、植栽などでカバーできるんじゃないかなと期待しています。 モデルルームの写真はかなり広く感じます。 角住戸率も高いので変形土地のデメリットをカバーできる物件であるといいなと思っています。
    • マンションの土地自体がかなり変形しているため どのプランもちょっと変わった形になるのは仕方ないのかも。 ただ、良くなるのか否かは、プラン内容を見ればわかります。 家具などの配置次第で使い勝手にも影響しそう。 そう考えるとシンプルな形の物件が良いかも。

共用施設

• 駐車場：14台（平面）
• 自転車置き場：７８台分
• バイク置き場：5台分
• 桃谷駅から徒歩5分…と駅に近いので便利なのですが、 物件概要には駐車場の記載がないように思いました。 駐車場は完備されていないのでしょうか。 家族で住むとなると自転車も必要となりますし、 そのあたりの詳しい情報をもう少し記載されてあれば良いのですが。
  • 流石に何もない、というんはない、と。駐輪場は１戸あたり２台分ということになるそうです。駐車場に関しては、かなり競争率が高いみたい。
    • 利便性の高い立地ですけど車を手放すには勇気が要りますね。ファミリーだと特に。 駐車場は抽選ですか？ 外れたら近隣の月極を借りたいところですが空きとかどうなのでしょう。 機械式駐車場だと使い辛いと聞くこともありますので、平面なのは良いと思いました。
• 駐車場って使用料はまだ未定だ、ということでした。流石にそろそろお値段は決まってくるのかな 地域の月極の駐車場の料金より、少し高いぐらいがちょうどいいらしいです。 どうなってくるのでしょうね？？ ここだと、そこまで駐車場の競争率は高くないと予想中。
  • 機械式が25000円として平面32000円以上が多いので25000円以下はありえなさそう。平面28000円以上が妥当かな。
    • 駐車場代も高いものですね・・・。JRの駅から徒歩5分なので、自動車がなくても生活できるものでしょうか。
• 駐輪場も200％設置とあるので、家族分を置けるくらいのスペースがあるということでしょうか。

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設備・仕様

• 最近はディスポーザーが無いマンションが多いですが、ここはどうですか？
  • 資料を見る限り、ディスポーザーはついてなさそうですね。ディスポーザーは意見が分かれるところだと思いますが、個人的には、ディスポーザーと食洗器とウォッシュレットと床暖は多少の費用がかかっても必要です。これらがないと生活できないようになってしまいました（悲）

間取り

• 公開されているプランはCタイプのみですが、Cタイプのみでいうと３LDKにしてはコンパクトかなという印象。家族で住む場合、4.5畳の部屋は、部屋として利用するなら少し狭いかな。収納力があまりないので、物が多くなってしまうファミリー世帯には住みにくそう
  • 角部屋なのに洋室2の窓向こうも廊下なのと、リビングの柱が室内に入っているのがかなり気になります。キッチン横の窓は良いですね。
• 角が一部削られていてちょっと個性を感じました。 間取りを見るとそこはサービスバルコニーとなるみたいですね。 エアコンの室外機を置くスペースとして位しか活用できないのはちょっともったいないような。 リビングインの浴室、デメリットでしょうかね。 外から帰ってきて手洗いがすぐに出来ないのは億劫です。 個人的にはAタイプが一番使いやすそうでした。
• Cタイプはコンパクト気味？という感じだけど、他のプランはそこまで狭くないというか比較的普通なんじゃないかなと思いました。
• Aタイプのコの字形のキッチンは使いやすそうですね。他のキッチンに比べて収納量も多いでしょうし、作業動線が少なくなるので効率よく料理が作れそうです。少し狭くなりますが、キッチンに窓がついたプランもあるんですか。
• 間取りは、出ている中ならばAタイプが一番人気が出やすいのかな？と見ていて思いました。角部屋っていうのもありますが、広さが十分にあるというところが特にそう感じられます。 キッチンがL字型になっています。こういうタイプは使いやすさはどうなんでしょうね？角のところをうまく使って、無駄なくスペースを活用できると一番いいのだろうけれど…こういうのはモデルルームでどうしてるのか、それが一番参考になりそう。

• 

  間取り図

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買い物・食事

• 現地を見てみると、スーパーは阪急オアシスが一番近いでしょうか。ファミリーマートやローソンがあるので、1人分くらいのちょっとしたおかずは揃いそう。あとは、桃谷駅の商店街でどれだけ揃うかですね。スーパーはありますか？自転車で移動できれば上本町駅の近鉄や四天王寺前の駅のライフにも行けるかと思いました。
  • 車なくて十分生活できます。 車所有していますが、利用頻度は低いです。 桃谷駅前に、万代スーパーあります。 がんこやマクド、ミスド、スタバ、鳴門やなどあります。

育児・教育

• 教育環境はどうなんでしょう？ここら辺では五条小が人気ですよね。
  • 天王寺区って調べたら小・中が選択制になったんですね。 地図上だと五条の方が近そうではありますが、人気ということですと抽選に外れることもありそうで。 中学校の方も気になりますが、周辺に私立中・高も多いので中受する子も多いのかな。 教育環境については色々考えることも多くなりそうでした。
    • 知らなかったです。2つから選べるんでしょうか。越境入学って昔は大変だったと聞きますが、学区の境だったら選べた方がいいのかなと思います。あと、いじめ問題もあるので、相性が合わない子と離れたいなら越境入学ができるのは助かると思います。入学する時にどちらかの学校を選ぶということですよね。
      • 五条小に限っては通学区域だけで定員オーバーでしょうが、各学校内の雰囲気に馴染めない子どもたちにとって受け皿があることは大切なことです。
        • 学区の選択制のところが徐々に増えてきているようですね。 各学校は受け入れ人数が決まっていますから集中しないように、なっているため人気のある学校は学区外から行くことは難しいというのが現状でしょうね。 通学指定学校があまりよくなかったり、お友達関係で他の学校を選択したいという場合は、選択できるようになっているのは大変いいと思います。

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周辺環境・治安

• 用途地域・地区：第2種中高層住居専用地域・準防火地域
• 最近桃谷駅が綺麗になってカフェとかも入ってるので、ちょっとは住みよい街になったかなという印象です。
• 生活環境はどうでしょうか。
  • 良い場所ですね
• 最寄り駅まで程よい距離でのんびりと暮らすにはちょうど良いかもしれません。
• 立地は良いです。最寄駅は微妙ですが、環状線は安くて天王寺も梅田も出やすいです。
• 空港までのアクセスも良く、リムジンバスを利用すれば1時間以内で空港に着くので出張が多い方や旅行で飛行機をよく利用するという方にとっては好立地なんじゃないかなと思いました。
• 確かに場所は良いですね。近くにリバーもあります。もっと広い間取りをとったらいいと思いました。

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