ザ・四条烏丸レジデンス

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4.50

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物件概要

ザ・四条烏丸レジデンス　外観完成予想図

• 所在地：京都府京都市下京区油小路四条下る石井筒町536番1（地番）
• 交通：

1. 阪急京都本線 「烏丸」駅 徒歩7分
2. 京都市営地下鉄烏丸線 「四条」駅 徒歩8分

• 総戸数：38戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート鉄筋コンクリート造　 地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年9月
• 入居時期：2025年4月
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：株式会社森本組
• 管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

掲示板・口コミ

• ザ・四条烏丸レジデンス（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 投資にも向かない。借り手がいなくなっている。
  • 借り手はたしかに減っている。価格が高いともう売れない
    • そうなんですか、住む場所は必要だから借り手も減らないと思ったんですけど。やはり価格とか場所が限られてくるのかな。2023年11月下旬販売開始予定だそうなので、はっきりした価格がわかるのは当分先でしょうか。2023年8月中旬完成予定なんですね、ということは竣工後販売なんでしょうか。総戸数も少ないし、けっこう早めに売れちゃうのでは？
• 全室同じ広さ、間取り。売りにくい、貸しにくい。売るときは価格勝負。貸すときは家賃勝負。何故、こんなプランにしたのか？
• 私は1LDK+S（納戸）・2LDKの部屋の広さが気になりました。これは一人暮らし用？別荘用？老後の夫婦、DINKS用？投資用？部屋が狭いことで、多くの部屋を売れるメリットがあるんだと思いますが、少人数世帯への需要ってあるのか不思議でした。売れるんでしょうか。
• 詳しい情報がまだ出ていないのですが専有面積が56.74m2とあるので、ひとり暮らしであれば広めのプランなのかなと思います。このあたりにどれくらいのニーズがあるのかですが。。マンション名に四条烏丸とついていますが、どちらかというと大宮に近いですよね。
• 今後空き家税が導入されますし別荘としては買いづらい...？実際どうでしょうかね
• 来月には完成するのに、販売開始は１１月。実際の間取りをみて購入検討できるのはいいですが入居開始は来春。まだまだ先という感じ。最近のマンションって販売スケジュールってこんな感じですか？
  • 住友不動産は売上の関係で、契約や入居が先になることがあると聞いたことがあります。納得して買うのが一番と思いますし、もっと早く入居したいなら別マンションと比較した方がいいようにも思います。住友不動産はある意味ブランドですし、それでも買いたい人がいるんでしょう。
• マンション価格はどこでも高騰していますね。京都のマンションもかなり高くなっています。特にここは境地の中心地なので相当な価格になるのではないでしょうか。坪単価500ではきかないですかね？
  • ここは田の字エリアの中では相対的に不人気な南西部なので、坪単価500はないでしょう。すぐ近所のイーグルコート四条烏丸westの坪単価が350前後だったことを考慮すると、いいとこ400台前半と予想しています。
    • そうですね、南西部でもほんとうに四条烏丸が目と鼻の先ならとてつもない坪単価になるでしょうが、ここは結局、油小路に面したマンションなので、資産価値は大幅に下がるでしょう。油小路に建っている三菱地所のマンションも築浅なのになかなか売れません。
      • 坪単価400なら少し安い方かなと。意外とこんな立地で？というところも結構な価格帯になっています。ここは間取りが狭いこともあるので、物件価格としてはそこまでいかないのかしら。高すぎて売れない物件が多いのは確かです。
• このあたりなら、リセールを考えた時にはどうなんでしょうか。将来期待はできるマンションでしょうか？
  • このあたりであればリセールした際も高く売れるのではないでしょうか。京都の中心部ですからね。物件はみもう完成しているので、実際に部屋を見て検討できるのは嬉しいですね。
    • 中心には違いないが、四条通を下ったところだし、しかも油小路ですから、買い手が見つかるまで時間はかかるかも。何か（値段など）で妥協して買う立地です。
• やっと金額等がHPにでましたね。販売数から3フロア分ですね。管理費、修繕積立金あわせるとそこそこの値段ですね。
  • 6,700万円～8,900万円です。パンチのある価格帯ですね。
    • この平米数で8900万台とは上層階なんでしょうかね。全て同じ広さの部屋だと思うのでほんとパンチのある価格帯。２期以降はいつ販売されるのかわかりませんが、もしかしたらまわりの状況をみて金額をどんどんあげていくのかもしれませんね。
      • いや、この場所を考えたら高過ぎ。長期的に考える場所ではない。
• 8,900万円ってソースありますか？17.2坪で8,900万だと坪単価500万円超えですよ。実質四条堀川で坪単価500万円超えはあり得ないでしょう。プレミスト四条堀川、レジェイド四条大宮、この付近はどこも苦戦していますが、坪単価400万円以下のはず。
  • 物件概要が専有面積56.74m2で6,700万円～8,900万円。坪390～518万ですね。
    • お部屋の向きと階数で、金額がかなり違うのですね。
• 第一期の申込行った人いますか？どのくらいの人が申し込んだのか気になります。19日までですね。
• こちらの物件は、1期で５戸販売して、1期２次で1戸の販売なのでしょうか。そして物件引渡しは6月から9月に変更されたのでしょうか。物件概要のところを見たのですがよくわからず。物件が完成してから1年以上たっての引渡しになった場合、中古の扱いになると書いてあったものを見たのですが、どのようになるのでしょうか。
  • 最初12戸出てました。7戸決まって、残りの5戸が先着順。で1期2次でもう一つ出たということかと思いましたが…要確認ですか、1年以内だと登記費用が軽減されたと思います。
• 56.74平米の管理費29,230円ですか、、
• こちらのマンションの売れ行きはどうなんでしょうか？
  • 売れ行き、調べてみましたが「先着順受付」としか書いていないですね。。。第〇期と書いてあるなら、第1期、第2期と販売が順調なことがわかりますが。。。京都のマンションは価格が高いので、どうしても今買っていいのか迷います。別荘購入としてもホテルの方が管理費コミですもんね。他と比べても管理費などは高いんですよね？
• 先着受付なので、すぐには売れていないということ。坪460にしては全体的なグレード感が。確かに中途半端かもしれません。セカンドで便利かつ落ち着いた場所なら御池から二条くらいが良いですか？四条通りは混みすぎてて近寄り難いです。
• 京都市内の中心地なので、かなりの価格帯になるのかなと思っていたのですが今、販売中のプランで6,800万円～7,900万円。億までいかないようですね。セカンドとして…という方でなく、自分のような一般サラリーマンでも検討しやすいと思いました。
• 管理費515円/m2は小規模内廊下でも高い...
  • 56m2のちっこい部屋で管理費・修繕積立金を合せて4万円弱ですか。5年後には7万くらい、10年後には10万くらいになるかも・・・いまマンションの管理費高騰が社会問題になってるから、地価の高い小規模マンションは1人当りの負担がどんどん大きくなりそうで怖い。
    • コンシェルジュもディスポーザーもないのにこの管理費は正直よくわからないよね・・・まあ、セカンド向けで売ってるだろうからそんなところ気にする人は買わないだろうってところなんだろうか。
      • たしかに割高な気もしますが、内訳は何でしょうね。冷房費とかでしょうか。

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構造・建物

ザ・四条烏丸レジデンス　エントランス竣工写真1

ザ・四条烏丸レジデンス　エントランス竣工写真2

ザ・四条烏丸レジデンス　風除室竣工写真

• 敷地面積：614.74m2、販売対象面積689.44m2　
• 建築面積：409.32m2　　
• 建築延床面積：2,810.64m2　　
• 建ぺい率・容積率：建ぺい率80%・容積率364.8%　
• マンションの廊下、内廊下の施工写真を見ましたが、1フロア2邸で、共用廊下も間に柱があるみたいで、目隠しになっているようでいいなと思いました。何より絨毯が敷いてある高級な内廊下って気分も上がります。冬は暖かいし夏は涼しいし最高です。

共用施設

ザ・四条烏丸レジデンス　エントランスホール竣工写真

ザ・四条烏丸レジデンス　坪庭竣工写真

• 駐車場総台数：2台(来客用１台、サービス用1台)　
• 自転車置場総台数：38台　
  • 自転車置場利用料（月額）：500円～3500円　
    • こちらのマンションの駐輪場の料金、高くないですか？500円から3500円って。
      • 価格高い、管理費積立金高い、駐輪場高い。何をどうしたらこんな高くなるのか？買った瞬間に暴落するよ。
• バイク置場総台数：2台　
  • バイク置場使用料（月額）：5000円　

設備・仕様

• バルコニーにスロップシンクがあるマンションはまだまだ少ないので、設備は十分ですね。

間取り

• 全室同じ56m2。何故こんなプランにしたのか？賃貸マンションみたいです。
  • あくまでも想像でしかないですけど・・・やはり場所が良さそうなので、資産運用目的が多いのかなと思います。賃貸として借りやすい広さ、需要のある規模なのかなと。この広さだと、単身から3人暮らしくらいまで対応できそうですし。あとは土地が限られているとか。細長い感じの土地ですし。
• まだ間取りが出てないんですね。いつ頃出るのでしょうか？同じ面積数とはいえ、1LDK＋Sと2LDKがあるので違いが気になりました。ただまあサービスルームと一室の違いは階数によって窓の大きさが違うとかそんなところかもしれませんが。水回りだとキッチンや洗面所の位置がちょっと違ったりすることもあると思うので、その辺も気になりますね。
• こちらのマンション、50平米台で、他のマンションの部屋と比べて良かった、と思いました。ベランダは広かったですしスロップシンクもありましたし、間取り、シューズインクローゼットも、その他の収納も考えられていました。全てが同じ広さもある意味良いとも思いましたね。狭い部屋広い部屋が混在すると価格の開きが大きすぎてマウント取られるのも嫌ですし（そうはいってもこちらのマンションも上下、向きで価格差はあるでしょうがそこまでの開きはないようにおもわれますが、、）
  • バルコニーが広いだけでなく隣の建物との間が十分に取られているのでバルコニーで寛ぐことができそうな感じもしました。
    • 東向きは隣との間があいているので、そこまでの圧迫感がなく、西向きは道路側ですから、間もとれているので、これは好みですね。ベランダ　良かったです。
• このマンションの全ての部屋に共通しているのですが、三方向の窓全てに網戸が設置されており非常に風通しが良い感じです。引っ越しが済んだのでよく分かりました。

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買い物・食事

• 大通りではないので、日当たりがどうなんだろうと思っています。都心に住むなら仕方ないかな。徒歩圏内にライフがあるので思った以上に生活しやすそう。大丸へも徒歩圏内。何でも揃う四条烏丸ありますし、いい場所とは思います。
  • 私も思っていたよりはこの辺り住みやすいんじゃない？なんて思いました。普通の買い物ができるのがそもそも大きい。価格については…住友不動産のマンションですので、それなりの金額を出してきそうです。ここって資産価値とかそういうのを重視してやっているように見えるので。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域　
• 今京都は観光で人気がありすぎて混雑がすごいようですね。地元の方が公共のバスを利用できなくなっている。タクシーも利用できなくなっているという問題が出ているようですが、このあたりも混雑がすごいんでしょうか電車移動ができればそれほど問題はないのかな？
  • このあたりの混雑感はどうなのでしょうかね。油小路。すぐ大きなライフのスーパーがあるし、便利でしょうから、生活するにはいいでしょうね。色々迷います。
    • 観光客が多いのは新町通くらいまでで、西洞院通や油小路通まで来ると、近隣のホテル宿泊客か地元民しかいないので、そこまでは気にならないと思いますよ。もっともホテルや外国人観光客も増えてきて、観光地との境界は徐々になくなりつつあるような気もしますが、、
• 境地の中心地なので、確かに買い物は便利です。アクセスの良さももちろん魅力の一つかと思います。京都の物件は高騰していますが、どうせ買うのであれば、立地の良いところで検討したいですよね。
• 資産価値を考えた場合、マンションは立地がものすごく重要になってきます。だからこの辺りはそういう点ではいいと判断しました。ただ本当に値段が高いので、すぐに儲けよう、じゃなくて長期的に見ていく必要がありますね

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