ザ・パークハウス 阿倍野昭和町

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物件概要

• 所在地：大阪府大阪市阿倍野区昭和町4丁目5番地1、26（地番）
• 交通：

1. 大阪市営御堂筋線 「西田辺」駅 徒歩5分 （1番出入口）
2. 阪和線 「南田辺」駅 徒歩6分 （西口）

• 総戸数：32戸
• 構造、建物階数：地上12階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2014年08月下旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社/JX日鉱日石不動産株式会社
• 施工：名工建設株式会社

掲示板・口コミ

• ザ・パークハウス 阿倍野昭和町（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 南側もマンションありですね。竣工売りっていうことで、周りのプレサンス、ロジェマン等の販売待ってからってことは、余程自信があるのでしょうか？色々駆け引きがあるのですね。
• 最も高い部屋で4000万ぐらいになると予想していますが、どうですかね〜？
  • ワンフロアに3邸で、最大で73平米ですよね。ブランズの空き状況も影響するのかな。もう少し高くなりそう。
    • 4000万73平米で坪180万ですね。ブランズの予想価格では最上階は坪200万以上みたいです。
• 建物はもうすぐ出来上がるのに、間取りなどの情報が出てきませんね。
  • 販売開始予定日が１０月になっていますね。まだまだ情報の更新はしないつもりでしょう。でも、そろそろいろいろと公開してくれても良いと思いますけどね。何か作戦でもあるのかな？責めて販売価格だけでも知りたいですね。
• 西向きの分、価格は抑え目になるのでしょうか？内装が三明町と同グレードで価格が安めなら良いですね。広さがあまり広くないのでセカンドハウスとして検討したいです。
• 敷地面積がたった589m2ですよね。そこに32戸、一戸当たりの平均持ち分が18m2。周辺の物件に比べて明らかに土地が狭く、オール西向き、共有施設はおろか植栽等も殆どない。適正価格という側面で考えれば、最安値3500万は高すぎるでしょう。
• 坪いくらぐらいの価格が付きますかね〜？？
  • 周辺の相場からすれば、3300万〜じゃないかな。近くのライオンズの中古が60平米の2LDKが3000万で出てますね
    • 3000万前半〜4000万後半の価格帯だと予想します。
• 10月下旬販売予定で、入居は来年の1月下旬予定と概要にはありますが、時間的に余裕があるのかないのかなんだかわかりません。実物を見られるのはわかりやすくていいですけどね。ワンフロア3世帯くらいですかね。角住戸が多いのはいいかな。
• プレのプレ案内行って来ました。間取りは3タイプあり、いずれも廊下が短かめで全体が正方形に近い間取りでした。価格はまだ教えてもらえませんでした。
• 販売開始予定が延びているようですね？価格見直し中かな。それならいいけど不具合でも見つかったのかと不安になります。
  • 予想より申し込みの見込みが少ないということでしょうか？
    • 開始予定の延期、どんな理由からなんでしょうか。
• 管理費高くないですか？？１万後半から２万ぐらいを予定してるみたいですが、小規模にしても高すぎる感があります。
  • 妥当な価格だと思いますが、大規模マンションを選べばもっと安いですよ。
    • 管理費ですよね？髙いでしょう！2万円って言ったら修繕積立金と併せての値段、それでも高めです。
      • 管理費が1～２万円だと確かに高い気もしますが 戸数が少ない物件で、最初から安い価格設定をしていると のちにグンと高くなることもあったりするようです。 であれば、最初から維持された価格のほうが毎月の予算も組みやすいかと思います。 或いは、やはり戸数の多い物件を選ぶかになりますよね。
• もうおおよその価格は決まっているのでしょうか？最上階でどのくらいでしょうか？
  • 販売概要では最高が4200万円台になっていますから、それが最上階だと思われます
• ここは御堂筋沿線にあり、良い物件だと思いますよ。外観もおしゃれです。
• もう価格は発表されたのでしょうか？２階と最上階の３タイプの部屋のそれぞれの価格を教えていただけないでしょうか？
  • 最上階でも4,000万前半みたいですね。
• 先日も話にあった管理費（Cタイプ１万９０００円でした）は高いと感じながらも、御堂筋の利便性と今後、阿倍野区に新築予定が少ないことが決め手です。
• 管理費と修繕積立金を加えると、23,690～26,350円ですね。自分が調べた非タワーの中では一番高いかな。条件にもよりますが、月間の維持費は、30,000円以上になっちゃいますね。
• 第１期で3分の1強くらいは分譲されるようですね。まずまずでしょうかね。
  • 申込みが３分の１強はすごいですね。私はやはり管理費の面が引っ掛かり検討中です。入居後、管理組合にて他社と見積りをとりもう少し管理費を下げることができるかな。。。と考えたりもしますが、入居すぐにそこまでの提案ができるか自信がないですね。
    • 管理費修繕費が高いのは、戸数が少ないからでしょうか。共用施設は特にコストがかかる物はなさそうですが。5、10、20年後はいくらになるのか。5万円/月くらいになりますか？
      • 管理費が５万程度になるかは分かりませんが、今後管理費が年々上がっていく可能性は高いでしょう。
• 自分が推測するかぎり、管理費が高い原因のひとつは、ディスポーザーだと思います。大規模だと、それほど管理費などに跳ね返らないでしょうけど、小規模だと維持にお金がかかりそうなものに感じますね。
• 安めの設定なのは、単に部屋が狭いからでしょう。平米当たりの単価では、そんなに安いマンションではないですよ。
• 確かに幹線沿いって気になりますが交通便も良いし、周辺環境も悪くないのでこの価格で買えるなら良いなと思いました。
• で、売れ行きどうなんでしょうねー・・。
  • 3週間くらい前の情報ですが、真ん中以外は埋まってましたよ
    • それは、最上階だけ両サイドが売れてるという事でしょうか？それか、二階から最上階の真ん中を除く全ての部屋が売れてるという事でしょうか？！
      • もちろん最上階だけの話です。
• 最上階の真ん中でナンボすんのかな？
  • おそらく3500くらいかと
    • 今の市況から、価格面だけ見れば適正だと思う。
• 販売はけっこう進んでいるのですね。７割がたというお話も出ているみたいで...公式サイトには４戸販売ってでてるんでそれでおしまいなのかなぁ。
  • モデルルーム３部屋と事務所一部屋ってことなのかな？

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構造・建物

• の物件、敷地面積600m2以下ですよね。 と、いう事は躯体内の機械式駐車場なのかな？ 屋外に置いたらかなり細長いペンシルビルディングになってしまうし。 専有面積も狭そうだし、ファミリー向けと言うよりはDINKSかシングルがターゲットかなぁ。 この敷地の狭さでオール西向きだと、平凡な間取りになるでしょうね。 案外パークハウスってルームプランに魅力がないんですよねー まぁ固定資産税は安く付くかも知れませんが・・・・
• 先程通りかかったら仮囲いとシートが外れて建物が見られました。バルコニーは摺りガラスでお洒落でしたが、西日に照らされて輝いている様子を見て思ったのは・・・うわー夏の西向きはたまらんな～、でした。
• びっくりするぐらい敷地が狭いです。東側の低層階など隣の一軒家と隙間がないほどくっついてる。低層階はよっぽど値段抑えないと売れないと思う。
• １フロア３部屋、全て開口部は西向きがメインですね。向かって右の部屋は西向きのバルコニーと、南向きの縦型窓が並んでいますが、隣のライオンズマンションとの距離が結構近いので、かなり高層階でないと南側の日照は期待できないでしょう。向かって左は同じような形式で北側に縦型窓があるのですが、こちら側の方が道路幅は広いです。また道路を挟んだ向こう側はマツダのディーラーで高さもないので、案外こちら側の上層階がベストポジションかも知れません。
• 今日、通りがかりで見ましたが、ベランダの奥行きは短そうでした。賃貸マンション並かも。
  • ベランダに奥行き取ったところで、あまり意味のない立地だからでは？あびこ筋沿いの騒音と空気の中では、週末バルコニーでブランチ…なんて無理だろうし。
• ここは、日照はどうなんでしょうね。南側に高めの建物が建っていますが。駅から近いですし、広さもいいと思うのですが。このHPのレイアウトだとプランなどは、掲載しないのでしょうか。
• 最上階だけ天井がやや低いと聞いたのですが、やや理不尽な気がします・・・。最も高い金額を払った人が、最も良い条件を得たいものです。
• イメージだけど静かそうなマンション。戸数少ないですからね。計算上は、一階あたり3戸数??EVも混まないだろうし階的に昇降も早そう。あ、最近のEVは自動で一階に戻るのかな。。
  • 大通り沿いなので、決して静かなマンションではないと思いますよ。
    • モデルルームはそこまでうるさく感じませんでした。上に行くほど響いてうるさく聞こえたりするのでしょうか？
      • 窓はかなりいいものを使ってるみたいで、窓を閉めると音はほとんど聞こえませんでした。（ほぼ無音）あと、道路の向かいに高い建物がなく、反射音がないため、上に行けば行くほど音は小さくなると思います。
• 凄く建物がカッコいいですね！
  • 設備内容もさることながら、外観のデザインもおしゃれでいい感じですよね。

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共用施設

• 駐車場 15台（機械式）
  • 駐車場は躯体内でなく、外置きの機械式みたいですね。雨ざらしですから、一番メンテナンスがかかりますよね。
    • 15台／32戸ですか。余ることはあっても足りなくなることはまず無いのではないでしょうか。周辺のマンションも駐車場稼働率が計画通り行かずに、管理費不足で困っているところが多そうです。

設備・仕様

• ２重サッシ、もしくは複装ガラスは絶対に必要でしょう。確かに高層階の方がむしろ音は反響してうるさいこともあります。
  • そうなんですか。高層階のほうが静かで虫も少なくて良いなと思っていたのですが
• お風呂には窓がないほうが寒くなくて良いですよ。最近の換気扇は強力なので、湿気で困ることはないです。
• キッチンが何かショボくない？今どき引出しじゃないなんて。
• なんだかんだ、エントランス、セキュリティ、ディスポーザー、床暖房なり、ハイグレードだと思います。確かに修繕費は高いですね。

間取り

• 間取り：3LDK
• 専有面積：65.80m2～73.16m2
• 間取りの情報は出てませんが、他物件で聞いた話では、ベランダは西向きの大通り側とのことでした。（不確かですが…）上層階では騒音、どんな程度でしょうか
  • バルコニーは西向きで合ってますよ。あびこ筋の騒音や排気ガスの影響は少なくないでしょう。
    • 上層階でも排気ガスや騒音の影響ってあるものでしょうか？ここは12階建てなのであまり高くはないですが、どうなんでしょう。個人的には窓を閉めれば問題ない程度なら気にならないのですが。
      • 実際の部屋に入ってみないと、分からなさそうですね。 バルコニーが西向きって、個人的に採光面で悪いイメージを持ってましたが、そうでもないのでしょうか？ 南向きがベストなのは分かりますが。 西向きはリビングが夏は暑くなりそうですね。 洗濯物は乾きやすかったり？
        • 夜間は高層階の方が地上の音がよく聞こえるという話もあります。ただ、ここは購入前に実際に体験できるのが良いですね。西向きは南や東向きより圧倒的に不人気です。その分、価格が（比較的）高くなりにくい事ぐらいしかメリットを感じません。
• どの位置の部屋が良いでしょうか？どちら側もちょっとした難点がありそうですが。まだ間取りなど見られない状態ですね。西側に道路で空間がありますが、この季節でもあり、西日が気になりますよね。
• 南側北側には小さな窓しかなく、開口部の大部分は西側です。ですから午後の日照は良いと思います、夏の暑さとセットですが冬は暖房要らずですね。竣工売りと言っても、検討する居室を全て見せてはくれないと思いますよ（売り物の部屋が汚れるから）建物内に1～3部屋のモデルルームを設置するでしょう。
• 70m2台の比較的広めの部屋は、北西角なのか南西角なのか、どなたかご存じでしょうか？
• ほぼ正方形の間取りってどうなんでしょう。あまり見慣れないので新鮮です。中部屋でも窓が広く取れるというのが良い点でしょうか。西向きなのはちょっと残念です。明るさは良いのですが、暑いのは苦手なもので。
• 70m2台の他物件と比較してキッチンが狭く感じますが、気になりませんか？
  • 今日見に行ってきましたが、確かに狭い方ですね。レンジとか置く場所をよく考えて検討した方がいいかもしれません。全体的にはコンパクトに設計されてて個人的には間取りも良かったです
• 午後から見に行かれた方、西日はどうでしたか？夏場は耐えられるでしょうか？
  • 西日はLow-Eガラスとかいう窓ガラスが付いてるので、暑さは気になりませんでした。T-2等級のサッシュを使っているそうで、窓を閉めてると幹線沿いとは思えないほど静かでした。
    • 窓ガラスを閉めていると静かでしたよ。解放するとやはり音が気になりますが、冷暖房を頻繁に使う家庭には良いです。
• Ａタイプの間取りのキッチンは、めずらしく、対面じゃないのですね。最近のキッチンはどこも対面が多い気がして、たまにこういうタイプを見ると、珍しく見えますね。Ｌ字型のキッチンで、スペースが２．６畳とありますが、少し狭いような気もするのですが、作業スペースに余裕はあるのでしょうか？
  • 実際に見ましたが、余裕は全くないです。一人暮らしでお湯を沸かす程度でも狭さを感じると思いました。増して、家族暮らしで料理を作るには大きな困難を感じそうです。
    • それは言い過ぎでしょう。でも確かに狭いですね。オーブンやトースター、電子レンジ等置いていくと作業スペースがほとんどないかも。
      • キッチンについては、私も近い印象を受けました。あまりファミリータイプではないのかもしれません。
        • キッチン狭いですかね。広いとは言えないかもしれないけれど使い勝手でいうと、逆に動きやすい感じはしますけどねぇ。
          • シンクの横に水切り籠とまな板を置いたら、スペースいっぱいになりそうな感じ。モデルルームって生活感ないから気づかないですよね。
• 今日の朝刊に物件の広告が入っていましたが、中住戸と角部屋ではかなり仕様に差がありますね。どう考えても中住戸はキッチンも狭く、風呂も窓がなく・・・余程価格に格差をつけないと売れ残るのではないかな？それとベランダの奥行の狭さがどうしても気になります。実物を見てから検討しようかと思いますが、管理費の高さに抵抗を感じています。
  • Aタイプですが、他のタイプより価格面はかなり抑えられてます。うまい具合に他のタイプと値段の差はついてますよ。中住戸なので、お風呂に窓がないのは当然でしょう。キッチンは仰るとおりコンパクトです。ベランダは奥行き2メートルあるので、狭くはないですよ。
• 間取りや建具など気に入りました。ただ、やはり西向きの大通り沿いがきになります。洗濯は浴室しか無理でしょうか。収納が狭いです。布団入れるところがない。でも、駅チカとワイドスパン、無機質なエントランスが魅力的です。
  • 洗濯物については、ご自身が気になるかどうかではないでしょうか。バルコニーには物干し金具も付いているようですし、気にせず干す方も少なくないと思いますよ。
    • そうですね。確かに幹線道路沿いなので、排ガスとか気になるところですが、モデルルームのバルコニーの手すりとかチェックしてもそこまで汚れてはなかったですよ。（まぁ毎日掃除してはるかもですが 汗）でも、もうこの頃は排ガスより黄砂の方が圧倒的にきついんで、幹線道路沿いだとかはあんまり関係ないのかなぁと思います。
• ここのキッチンはなんでこんなに狭いんですか？
  • ワンフロアー、２戸にしてもうちょい敷地をゆったり使えば良かったのに。お風呂も狭いよね。
    • 確かにキッチンは狭いですが、だからそれに見合った価格設定になっていると思います。これで三明町と同じような価格帯だったら売れないんじゃないかなーと。広いほうがいいとは思うけど、無駄にスペースあり過ぎるのもごちゃごちゃ物を置いてしまいそう。
• 階段側の部屋は、台所狭くないよ？三畳以上あるし普通？ 個室は北側に窓があるけど、窓の数も多いし暗くはなかった。 一番広いタイプの部屋も、カウンターになってるから、料理するときに荷物おけるし不便そーには思わないけど。

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周辺環境・治安

• ここ、立地も戸数もちょうど良さそうですね。西向きだけが残念ですが、南はライオンズが建ってますもんね。
• 南側に面した物件だと、多少の採光は期待出来ますかね？南側は別のマンションありですが。
  • 南側は縦長の小さな灯りとり程度の窓が並んでいましたが大きな開口はありません。上層階ならいくらか意味はあるかも知れませんが、低層階だとやはり午後まで日照は期待できない感じでした。
• ここは東側は南にある高いビルの影で日中は、かなり暗いですね。南側も半分くらいは、この高いビルの影で暗い。採光を確保するとなると、この立地だと西側しかないでしょう。確かに敷地が凄い狭いので、近隣の建物みたいに道路から余裕なく建設されるのかも。
• 西向きですか。考えますね。明るさは良いとしても暑さは勘弁してほしいです。北側窓にしても南側窓にしても涼しい風が入れば良いのですが。冬は北側も日照の悪い南側も冷えますかね。冬ならば西日の暖かさは救いかな。どちらにしても開放感は望まないほうが良さそうですね。交通の利便性は良いですがその他生活に必要な施設は揃っているのでしょうか？あとは価格がどう出るかですね
• 音はこの物件を選ぶにあたって仕方ないことだと思います。排気ガス、西側、修繕管理費、物件価格を考慮しても個人的にはすべてが中途半端な気がします。御堂筋沿線だが駅近でもないので、物件価格を安くするなどインパクトがほしいかな。
• 幹線道路沿いやけど、一本入れば静かな住宅地で、桃ヶ池公園に長池公園、長居公園どこでも行けるよ。
• 山坂神社の祭りも静かでエエやん。チャリで天王寺行けるし、この辺はオススメやで～。

掲示板

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