グランブルー鷺ノ宮

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物件概要

• 所在地：東京都中野区白鷺1-16-1
• 交通：西武新宿線 「鷺ノ宮」駅より徒歩4分
• 総戸数：26戸
• 構造、建物階数：RC（鉄筋コンクリート）、地下1階付3階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：平成19年4月
• 売主：アキムラシー・アイ・エックス
• 施工：新井組
• 管理会社：穴吹コミュニティ

価格・コスト・販売時状況

• 今日ＭＲいきました。仕様部分でリネンの棚が引き戸でないとか、コンロがガラストップでないとか、制音シンクでないとか、天井が2400mmとかはあるのですが、 間取り的にサイドインであるとか、壁式なので、2400mmの窓ガラスだとか、良い点もあり、なんといっても中野区で急行停車駅で徒歩4分の第一種低層、阿佐ヶ谷までバスで7分という立地は稀有といえるので、よいかと思ってます。　が、もう一歩値段が踏み切れないのが現状で、他マンションとの比較をしているところです。　値段の見方も、以前出してきたものより下がっているものもあり、今後交渉の余地ありかと踏んではいますが、また大々的に宣伝しているともいえないので、慌てることもないとも思えるのですが、みなさんどうお考えですか？
• こちら、気に入りました　だけど予算オーバー・・・　いろいろ捻出方法考えてみましょうかねえ？MRいかれた方います？　アキムラシーエックスって売主聞いたことないからなあ・・・・
• こちら、徒歩４分、坪単価適正かなあ？グランメゾン杉並とは条件があまりにも違いすぎるからなあ・・・
• MR行ってきました。構造は、結構良いかもと思ったのですが、設備が、非常に弱いですね・・・価格的にも、ちょっと高い感じがしました。あと、駐車場のランニングコストも周りの価格より、少々高めに設定されている気がします。
  • 価格、やはり高いですよね、当初より１００万くらいは下げてるけど、なんか・・・。地下２階ってところ、どうとらえるかですねえ・・・・
• それよりなにより売主ですよ。滋賀県の名も無い会社どうやって信じたらよいか。
  • 売主も関東では、この物件だけみたいですね・・・まだ、宅建業の免許も（１）みたいですし・・・う〜んん！！情報が、少なすぎますね・・・
    • 分社化して2年半のようですからね。
      • 売主は不安すぎますね、倒産しても、夜逃げされてもおかしくないレベルというか・・・・　元秋村組とかいってましたが、よく知りません。

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構造・建物

• 低層で地下2階建て、これは危ないですかね？
• ここの建物って、異様に杭の数が多くないですか？あと、7.5ｍの部分は、N値50有るんだけど、12ｍから16ｍのところは、酷い所だとN値15位になっているので、柔らかい土壌の上に頑丈な基礎を作ったって感じだから、基礎を固めた効果が低いような気がするのですけど・・・
  • 杭の事は、ホームページに書いてあるね！他の建物と比べて確かに気になりますね・・・
    • 他の建物はこんな感じではないんですね？何か比較できるものございますか？
      • 50戸以下の建物の構造を見比べてる分には、30〜40本前後の杭数みたいですね・・・ちょっと気になっていたので、他の物件（比較するサイズではないくらい大きなマンションだけど）の営業に聞いてみたら、このサイズの物件で、そんなに杭を打つ事は、通常考えられないので、何か理由があるのでしょうと言っていました。（N値15は、気になるようでした・・・）
        • たしかにこの場合、杭なし工法のほうが、いいんじゃないですかねえ？でも、ピットで地下２階にしなきゃならないから、その硬い層も掘りきっちゃてる。とにかく、売主に説明会を開いて欲しいですね。滋賀じゃあ、遠すぎるね、ほんと現場みてんのかね？

周辺環境・治安

• 昔、学生時代にあの近辺に住んでいたのですが、地域的に水の出やすい地域ですから沈んだりしてと思うとちょっと気がかりですね・・・
• 水が出やすい・・・ってどういうことでしょうか？一応ハザードマップでは大丈夫なエリアでした。中野は昨年の洪水でずいぶん被害ありましたが、その点は大丈夫と考えておりました。ただ、地盤に関してだと、もう少し詳しい調査が必要かもしれません。ローム層というあたりまえの回答だけですので・・・
  • 中野あたりは昔谷ですよね。盛土の住宅地で水もそうですが、災害にはちょっと心配地域ですよね
    • 中野区のハザードマップでも、イエローの地域（水の深さ0.2ｍから0.5ｍ）から50ｍ程度あるかないか位の地域ですから地下は、昨今の気象だともしかすると危ないかもしれませんね・・・？
      • 交通の便が良いわりに、静かで良いところですよ。昨年は集中豪雨の影響も一部でありましたが、傾斜地ですし、地下部分の水が抜けるようになっていればあまり心配することはないのでは。
        • 水が抜けるってどういうことでしょうか？教えていただけるとうれしいです。
          • 排水ポンプの性能が十分か、ということです・・。あと、駐車場が地下だったら、豪雨のとき車を一斉に避難させられるかも確認してみては？
            • なんかピットのところに貯水タンクもうけるとか・・・ポンプの性能まで確認してませんでした、すごい！一斉に避難できる場所じゃないような・・・目の前の公道４ｍ切るぐらいで、ナカノなんでちょっと入れ組んでるんで・・・・
• ここは、地盤も水害もまず大丈夫と思う。（地下駐車場はここに限らずどこでもリスクはある）三菱の松ノ木のように低地に強引に地下住戸つくるのではない。最大の問題は売主の体力や信頼度が不明なこと。これが名の知れた大手なら即決していたかもしれないが。。。
• 駐車場が依然あったということだけだから・・・　地下２階がいっそうきになっていきます。内廊下にしてるのも、ゴージャス感より、この狭いスペースに住居数を増やすためのように思えてきます・・・
• 地盤は平気ですか？
  • 低層なんだし低地ではないし地盤の問題はそれほどではないと思う。確かにＮ値は微妙だけれど。
• ここの近所に昔から住んでいました。もともと緩やかな傾斜地でしたが、まず最も低いところに道路がつくられ、物件の道反対のところにアパートが作られました。30年まえのことです。そのとき、上面は中杉どおり側の高さに平らに整地され、反対側は区が高台にあわせブロックで壁ができ、倉庫や資材置き場になって10年余り経過、その後舗装処理され月極駐車場になり現在の物件の原型ができました。鷺宮駅のまえの川を最下部とすると、途中にある八幡神社が最高点。物件はその中間高度です。となりのとなりの最近たったマンションはその10年前は畑でした。基礎の話が多く出てましたが、傾斜地であるため、高層住宅は建てられない土壌です。杭の本数より深さを重視したほうがよいかなと個人的に思います。土砂降りになると中杉どおり方向から川のように水が流れくだり、物件にぶち当たるイメージです。水はけはひょっとしたら悪いかもしれません。下の階だとカビるかも知れませんので、駐車場含め、排水の処理について確認しておいたほうが良いかも知れません。
  • やっぱり、そうですか・・・基礎構造の図を見ると地下駐車場の下にピットが有るのではなく、地下駐車場の隣が、ピットになっているので、駐車場に水が溜まってもおかしくないですね！

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