オープンレジデンシア西日暮里道灌山ヒルズ

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物件概要

• 所在地：東京都荒川区西日暮里４-1035-14（地番）
• 交通：ＪＲ山手線「西日暮里」徒歩6分
• 総戸数：16戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造5階地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2018年8月下旬予定
• 売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
• 施工：オープンハウス・アーキテクト
• 管理会社：日本ハウズイング株式会社

価格・コスト・販売時状況

• ２３区の住宅地基準地価上昇率では、荒川区がトップ。個別地点では南千住８丁目がトップで、次が西日暮里4丁目でしたよ。
• 道灌山というブランド、丘の上、住居地域なので割高になるとは思いますが、価格は高めという印象です。

メゾネットは広さの割に安いとのことでしたが、使える広さや地下階ということを考えると高いなと感じました。上の階は高めの設定になっているようです。

• 完売御礼です（2018/1/20）

交通

• 近い西日暮里駅も再開発ですっかり変わることが決まってます。
• 道灌山の丘の上にできるオープンレジデンシア西日暮里道灌山ヒルズは、東京都荒川区西日暮里4丁目にあり、JR山手線・京浜東北線、東京メトロ千代田線「西日暮里」駅から徒歩6分です。

構造・建物

• 敷地面積：398.49㎡
• 建築面積：273.39㎡
• メゾネットの下の部分は地下なんですね。1階と2階部分で、お庭が少しある感じを想像していました。エントランスにお金をかけて、住戸にお金をかけないで建てるんですかね。オープンハウスは。元々会社の印象が良くないです。
• マンションの外観は、濃淡のある趣のある素材を使ったっていて、風格がある雰囲気の低層のマンションです。エントランスも重厚なデザインとなっているようです。少しくどいかなと感じる部分がありますが、実際は貫禄があっていいかもしれないですね。
• 立地が高台にあるので、地下階のあるマンションです。地下のあるプランはメゾネットになっていて、広めのお部屋が多いですが、玄関が地下にあるので少し面倒ですね。でも、セキュリティとしてはエントランスの階に玄関がないのは、いいかもしれないです。 全体的には1LDK〜3LDKで、いろいろなタイプや広さがあるそうで、上の階は眺望も良さそうです。他の階もすぐそばに建物がある場所は少ないので、圧迫感は少なく、低層マンションならではといったテイストとなっています。
• 基本の天井高は約2450なのですが、梁下は約1950、下がり天井は約2100といったところが多くあります。窓付近の天井は約1950なので低めの窓に感じます。

間取りの変更などもできるようですが、天井の低くなる場所がいろいろあるので、どんな風になるのかなと思いました。こういった住宅街のマンションだと天井が低くなるのは、致し方ないことなのでしょうか。

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共用施設

• 駐車場 無

自転車置場　28台

• 駐車場が無いということですが、近隣に駐車場があるのでしょうか。
  • え、無いんですか？スーモに外観載っていましたが、入口付近に車停まっていましたよ。平置き駐車場かと思ってしまいました
  • このあたり、駐車場が非常に少ないエリアです。そのうえ一方通行が多くて大変。自家用車利用前提の方にはお勧めしません。
• 駐輪場、ごみ捨て場などの共用部分も使いにくそうですね。

設備・仕様

• ゴミ捨て場が地下なのは印象悪いですねぇ。この部屋数だと管理人は巡回でしょうし、地下は臭いがすごそう
• ［キッチン］キッチンはクリナップキッチンです。カウンターはシーザーストーンでカラーのセレクトができます。

スライド式食洗機や浄水器内臓型水栓は標準となっていました。クリンスイの内臓型水栓は、ヘッド部分がかなり重たくて長いので取り回しが大変です。段付きのクッキングシンクになっているシンクは使いやすそうですね。 キッチンの扉はメラミンの扉で、４色セレクトできるそうでうが、どのお色もあまり好きになれませんでした。ツルツルだとお掃除しやすいのですが、汚れも目立ったり、手垢が着いてしまったり、拭き残しも見えたり、なかなか大変です。最近は標準になっている巾木部分の収納がありませんでした。この部分の収納は欲しいところなので、かなり残念な感じでした。食器棚はオプションとのことです。

• ［収納］参考に見せていただいたモデルルームが人形町のエリアだからなのかもしれませんが、収納の中にも消防の設備があったので、普通ついているのか聞いたのですがついているとの返答がありました。でも、西日暮里道灌山の図面には書かれていなかったので普通の収納にはついていない可能性が高いです。収納の中も梁や下がり天井の場所が多く、天井が低いので収納量が減りそうな感じがしました。手が届かない部分でも収納できると、普段使わないものを入れることができるので便利です。
• ［収納］参考に見せていただいたモデルルームが人形町のエリアだからなのかもしれませんが、収納の中にも消防の設備があったので、普通ついているのか聞いたのですがついているとの返答がありました。でも、西日暮里道灌山の図面には書かれていなかったので普通の収納にはついていない可能性が高いです。収納の中も梁や下がり天井の場所が多く、天井が低いので収納量が減りそうな感じがしました。手が届かない部分でも収納できると、普段使わないものを入れることができるので便利です。
• ［共用施設］エントランス部分は重厚感のあるつくりになっていて、良さそうです。
• エントランス周りなど共用部分は、地下に駐輪場とゴミ置場があり、使い勝手はかなり面倒な感じがしました。臭いも気になりますし、わざわざ地下まで降りないとゴミが捨てられないのは、煩わしいこともあるかもしれないです。駐車場はないそうです。

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間取り

• 1LDK～3LDK
• 住居専有面積：31.52m2～88.24m2
• バルコニー面積：3.76㎡～15.90㎡
• 図面を見ると、リビングダイニングとキッチンが離れているものもありますね。
• 間取りは使い勝手の良さそうなプランやどうやって使うのか疑問のあるプランまで、いろいろありました。

全てのプランを見たわけではないのでなんとも言えませんが、居住空間として使えない部分があるようです。上手な人はそういう空間もステキなコーディネートをするのかもしれないですね。 実際のモデルルームが見られないので、なかなか想像しにくい部分ですが、天井が下がっている部分が多く、圧迫感があって狭いような印象です。

買い物・食事

• 買い物は駅からの動線上にないのです。ファミマを通って、開成を回り込む感じでしょうか。サミットやイオン、ハナマサとスーパーは充実しています。谷中銀座や根津神社、そして上野公園も散歩で行けます。
• 買い物は多少不便です。

育児・教育

• 荒川区内では山手線で分断された高台なので、保育園、中学校、区民事務所は線路の向こう側へ行く必要があります。小学校は同じ内側にありますが。
• 現地案内図だと小学校も中学校も出ていないんですよね。徒歩何分位で着くのか確認しておきたいところ。マンション周辺は住宅街になるのでしょうか。
• 日能研もすぐです。
• 小学校ですが、越境入学するほどあこがれの学校ですよ。
  • 越境入学するほど人気の小学校とはどの小学校なのでしょうか？
    • 第一日暮里小のことじゃない？

1. 道灌山高台が学区の大部分で住民層が安定している。
2. 創立130年以上と荒川区では一番歴史があり高村光太郎はじめ著名な出身者が多い。
3. 私立中学への進学率が高い。

• 第一日暮里小学校って、1学年のクラス数は1クラスなんですかね。来年度受け入れ人数33人ですよ。最近2クラス(66人)、3クラス(99人)が多い中、珍しいですね。今後、マンションができて学区内の希望人数が増えた場合は2クラスにできるんでしょうかね。区内在住ですが、これまで人気だった理由は他にもあるような…。噂ですが。

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周辺環境・治安

• 第一種住居地域
• 山手線内側の超隠れ家的ポジションですね。環境的にもいい場所です。
• 近くにお寺があったりしますし、駅徒歩6分の位置だとしてもこの辺りだと静かなんでしょうか。線路の音とかはさすがに届かないのかなあ。周辺環境が色々気になりました。
• 近所に住む者です。閑静な住宅地で電車の音は大丈夫だと思います。ただ坂がきついですね。
• この土地を持っていた方が一軒屋でこの地域では貴重なお庭のある家でしたよ。この地域は大手借地会社が管理していて、販売時にこの土地所有権購入であればかなり貴重です。この地域にあるほとんどがマンションが賃貸です。多分２度と出ないような気がします。理由は山手線から近い、静かで住宅街で、１０年前に出来たマンションも豪華ですが、５０年の借地権それでも満杯とのこと。他にも有名進学校があるので地方からの学生さんが入学から卒業までの６年間住むお子さんもいます。従ってマンション経営からみたら空部屋がでません。
• 立地が悪い。とにかく悪い。坂がキツくて駅から現地までほとん店舗がないのでは。コンビニは一軒あったかな。静かで落ち着いてると言えば聞こえはいいけど、狭くて入り組んだ道で住民しか通らない。人通りが少なく高台なので隔離されたような閉塞感がある。
• 約23.1mの高台の邸宅エリアとなっていて、風格ある景となっているそうです。高台のほぼ一番上の立地で、緑も多く、高い建物も少ない場所で、静かな住宅街となっています。

その他

• モデルルーム見学総評：道灌山の丘の上に建つマンションなので、周辺は丘の上の住宅街で落ち着いた暮らし方ができそうです。高台なので近くには眺めのいい場所も多くあり、丘の上の道灌山に住みたいと考えている人にはいいと思いました。ただ、毎日、駅から登って帰る道が想像以上にちょっと大変そうです。登ってくるときには駅から徒歩6分以上の時間がかかりそうで、約23mを毎日登るのはツライと思いました。スーパーなどは丘の下になるので、少し不便を感じることもあるかもしれないですね。16邸とかなりコンパクトなマンションで、趣のある外観で良さそうな雰囲気です。室内は天井が随所で低くなっていることが気になりました。設備は良いところもありますが、基本的には建売のような感じがしましたし、ちょっと好みのスタイルではありませんでした。

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掲示板

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