オープンレジデンシア小岩ステーションフロント

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3.47

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物件概要

オープンレジデンシア小岩ステーションフロント　外観完成予想図

• 所在地：東京都江戸川区西小岩一丁目1945番1（地番）
• 交通：総武線 「小岩」駅 徒歩3分
• 総戸数：88戸（内店舗1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年08月
• 売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
• 管理会社：日本ハウズイング株式会社

掲示板・口コミ

• オープンレジデンシア小岩ステーションフロント（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• モデルルーム行かれた方は、いますでしょうか？価格帯や設備など、どおでしょうか？小岩駅の駅前で、こんなに高くなるんですね。目に優しい金額を期待してたんですが。
  • 価格出たんですね。HP見に行ってびっくりしました。南口のプラウドを意識した値段なんでしょうが、高過ぎるなって印象です。北口でほぼ同じ条件（徒歩圏内、築年数5年以内、板マンション）に住んでますが、とても売り切れるとは思えません。
    • 高いなとは思いましたが、駅徒歩3分でもありますし、平米数的にも駅前にしては広いほうだと思うので価格が高めになってしまうのは仕方がないかなとは思います。1LDKもあるようですが、次期とかの販売になるのでしょうか？駅前で36.85平米の広さがあったら生活しやすいだろうなと思います。利便性の面でも居住性の面でもゆとりのある生活ができそうに思います。
      • 初回売出終了したけど、どうだったかなぁ
        • 高すぎます。北口再開発で立つ三井のマンションが売り出される頃には、今回の売り出し価格２割増しで中古売却できる金額じゃなければ、ちょっと。クラルテの２割増し以下で売ってくれなきゃ。
• 第一期の売れ行きは？30部屋募集で22契約・8戸売れ残りで有ってます？
• プラウドタワー小岩第3期よりこちらの方が価格が高いのでは？誰が買うの？
  • プラウド3街区は高くなるでしょうからこの物件も3年後には売り切れそうですね
• こちらの価格は
  • 価格：5,200万円台予定～7,200万円台予定
  • 間取：2LDK～4LDK
  • 専有面積：53.55m2～75.88m2
    • プラウドタワー小岩3期の最低価格 6,300 万円台（2LDK　67.11 m2）ですからね
• ここまで駅に近いという条件も、値段が高くなる要素ではあるんでしょうね。なんとなく小岩だと下町っていう印象が強かったんですが、秋葉原とか新宿に乗り換え無しで行けることを思うと、それすら高くなる要素になるのだろうなぁ。親からの援助とか、共働きのご家庭とか、それなりに余裕がある人にはいいのかな。
• 固定資産税ってどれくらいになるのかっていうのが気になりますね。駅に近いと高めになりやすいという話を聞いたことがあります。大体の目安って営業さんに教えてもらえるものなんでしょうか。わからないと、全然マネープランが立たないような気がする。
• 約半月ほど完成・入居が遅れるみたいですね。
  • そうなんですね。契約された方にはそういうアナウンスがあったんですか。変に急いで工事するよりは遅らせるほうが長い目で見た場合はいいと思う。今住んでいる場所の契約もあるのでその辺りが関係してくる方は大変かも…だけど^^;
• 最終期に入りましたね。屋上の物件も最後までとっておいたそうなので、今回はそこが目玉の物件になるのかなぁと思っています。最終期は何戸なんでしょう。資料請求は3500件突破という話でしたが。

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構造・建物

オープンレジデンシア小岩ステーションフロント　エントエランスアプローチ完成予想図

• 建ぺい率：80.00%
• 容積率：501.85%
• 敷地面積：1,315.35m2
• 建築面積：642.28m2
• 延べ面積：7,470.16m2
• このマンションのすぐ南に大きなマンションありましたよね。南は抜けないのかな

？それとも南側の外廊下なのでしょうか？

共用施設

オープンレジデンシア小岩ステーションフロント　エントエランスホール完成予想図

• 駐車場：29台(内店舗用3台)
• 駐輪場：174台(内店舗用12台)
• ミニバイク置場：6台(内店舗用1台)

間取り

• インポール設計という言葉を初めて目にしました。アウトポールの逆ってことでしょうか。図面を見て納得しました。すごい出かたではありますね。頑丈そうではあるけど。バルコニー側の窓が小さいとか、ところどころ不思議な設計の部分などもあって、見応えのある間取り図だと思いました。かえってアウトポールじゃないマンションのほうが珍しくなりつつある気もしますが、あえてこういう設計にするのは何か理由があるのでしょうか？工費が安いとか？
  • 限られた土地面積で最大限の表示m2を確保して、少しでも高く売るためにはインポールにせざるを得ないことくらい分かりそうなものですが
• B1タイプの間取りを見ていて、キッチンがやや手狭な印象を受け、冷蔵庫の配置も難しそうにみえました。あんまり大きいサイズだと設置が大変そうですね。。
• 最寄り駅まで３分と近いのは魅力的ですが間取りが狭いかなと感じました。特に４ＬＤＫなのですが７０平米台で４部屋は無理がありますね。４帖が２部屋。子供部屋としてもちょっと狭いかな。机とベッドを置くとほんと狭そうです。
  • 同意見です。平米と間取りの使い方が悪すぎですね。魅力的なとこは徒歩3分のみ。ただ、総合的にみて販売価格は高いなと。小岩にはもっと近くてグレードのいい物件がありますね
• A1タイプですと洋室3と4の壁を取り払って大きく一つにすることも出来そうなのですがこういうリフォームはやってはダメなことになるんでしょうか。子供がそれぞれ使ってて、独立した後の4畳の部屋とかは納戸になりそうですね。荷物をそこに収納してしまえば他の部屋が逆に快適な広さになるかと。リセールするとしても駅徒歩3分でしたら確かに需要は続くんだろうと思いますけどね。
  • 全く問題ないですよ。耐震構造上問題となるコンクリートを取り除くことは出来ませんが、それ以外の住戸内の間仕切り壁はどうしようと関係ないです。よくマンションを一度スケルトンにしてリフォームするってのがありますけど、そういう感覚で、この住戸内で間取りをどうしようと自由です。
    • リフォームいけるなら子供が大きくなってからもある程度選択肢があって良いですね、ここなら売れるというコメントも見受けられますが、場所も良いですし、永住も考えて良さそうな物件ですし、リフォームで何とかできたら良いですね。
      • ここなら売れると言ってるのは営業マンの話の中ですよ。それに治安も良くない小岩駅で内装と設備グレードも高くない中この値段は高すぎる気がします。あと、管理組合は販売店とは別会社なのでトラブルがあった際信用も出来ません。リフォームならどの物件も出来るので元から使いやすい間取りを探した方が良いかと
• シンプルな間取りが個人的には好みなところではありました。ただ見る人によってはこの柱の食い込みは気になってしまうでしょうね、、ロケーションが良かったり、プラス要素もそれなりにあるマンションとは思っていますが。
• 4LDKの部屋ですがBR1は引き戸を採用しデッドスペースを削減ているそうですが他の居室は開き戸になっているんですね。デッドスペース対策なら全ての居室に引き戸を採用してもよさそうですが何故このような仕様になっているんですか？
  • 多分75平米で4LDKという超絶技法によるもの。ドアにしたら他のドアと被って開かなそう。喰い込み無い部屋が4畳・１室だけとか、ＤＫ＆リビングには本来は廊下として削りたい部分も入れちゃうとか？？
    • なるほど、引き戸を採用するのはドア同士の干渉を避ける為の策でしたか。確かに75m2台で4LDKは珍しい間取りかもです。一般的に収納に充てる面積を削り居室にしている感じですかね。
• B1は居室ひとつが完全にリビングの中に組み込まれているパターンですね。窓はないですし、おそらくリビングの気配はそのまま居室内にも伝わってきますが個室として使うことはできるのでしょうか。締め切ってしまうと、窓がないので閉塞感が出てしまうんじゃないかなとも感じまして。

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買い物・食事

• ショッピング

1. セブンイレブン江戸川西小岩1丁目　　徒歩1分／約20m
2. ローソンストア100江戸川西小岩一丁目　　徒歩2分／約120m
3. 肉のハナマサPLUS小岩店　　徒歩2分／約130m
4. サンドラッグCVS小岩北口店　　徒歩2分／約150m
5. FamilyMart+コクミンドラッグ 小岩駅前店　　徒歩3分／約180m
6. ワイズマート小岩店　　徒歩3分／約190m
7. イトーヨーカドー小岩店　　徒歩3分／約190m
8. シャポー小岩　　徒歩3分／約230m
9. ライフ西小岩店　　徒歩4分／約280m
10. サミットストア小岩駅南口店　　徒歩7分／約510m

• 小岩駅前の商店街の道みたいなの良いですね。一般的なスーパーとかに比べたら種類とか価格はかなり違いそうですが、馴染みの店とかできたら単純に面白そうに思います。

育児・教育

• 教育施設

1. ナーサリールームベリーベアー小岩　　徒歩4分／約250m
2. First step I 保育園　　徒歩4分／約250m
3. レジナ幼稚園　　徒歩5分／約400m
4. 西小岩幼稚園　　徒歩6分／約440m
5. あい・あい保育園西小岩園　　徒歩7分／約540m
6. 西小岩小学校【通学区】　　徒歩5分／約360m
7. 小岩第四中学校【通学区】　　徒歩9分／約710m

• 間取りを見るとほとんどの部屋でファミリーさんがターゲットでしょうか。この辺は子育て世代にも住みやすいですか？
  • 子育ては治安が許容可能かによると思います。私自身絶賛子育て中で駅前に住んでますが、私は気になりません。特に本物件であれば、小中も近いですし、保育園もいくつかあって困らないと思います。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• ここは元の東京東信用金庫が1Fに入る感じですかね。セキュリティ面では安心。小岩駅前は再開発がまだまだ残っているので、本物件も恩恵を得られそう。
  • 銀行が店舗として入ってくれるので安定した管理収入が得られる点でメリットがあります。銀行は営業時間も短いので長い時間人が出入りするということもないですし、騒がしくないということ、土日は閉まっているので、休みの日に家にいる方にとっては静かに過ごせます。周辺も再開発が続いているということで期待できそうな地域ですね
    • 銀行が入るマンションってあまり見ないですね。コンビニや飲食店などより印象が良いです。デザインが気になりますね。小岩駅前の再開発って今後も続くんですか？どこをどう開発していくのか知りたいです。商業施設が出来るなら街も更に活気付きますかね。

• 車通りは多い道路だが、スピードはあまり出ない場所だから、そこまでうるさくなさそう。
• 小岩は、たしかにゴチャゴチャとして、治安が悪い？と感じる人もいると思いますが、実際に住んでみれば問題ないと思いますよ。駅前にスーパーもたくさんあり、生活しやすいです。キャッチが多いのが気になりますが、再開発が進めば、だんだん街の雰囲気も良くなると願ってます。
• 現地を見て来ましたが、蔵前橋通り沿いで窓は開けられない感じ。片や駅の駐輪場に面していたりと駅近とはいえゴミゴミした景観ですね。地下のモデルルームはあまりにも安っぽく衝撃でした。駅周辺には日中でも寝ている人やくわえ煙草の人多数・・・。都内駅近に新築マンションを最低価格で求めるならいいのでしょうが、再開発したら、の期待値だけで買うにはリスクが多すぎます。この環境に違和感を覚えない地元の人の購入も多いのかも。

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周辺施設

• 病院

1. 内科メディカルプラザ　　徒歩1分／約80m
2. すみれ皮膚科クリニック　　徒歩2分／約90m
3. 北澤耳鼻咽喉科医院　　徒歩2分／約100m
4. 篠崎医院　　徒歩2分／約110m
5. ティーアイ歯科クリニック　　徒歩2分／約120m
6. 前田皮フ科　　徒歩3分／約220m
7. わたなべ眼科クリニック　　徒歩3分／約230m
8. いわくらこどもクリニック　　徒歩7分／約550m
9. 江戸川病院　　自転車7分／約1,650m

• 金融機関

1. 三菱UFJ銀行 小岩支店　　徒歩3分／約190m
2. みずほ銀行ATM 小岩駅北口出張所　　徒歩3分／約210m
3. 西小岩一郵便局　　徒歩4分／約300m
4. 三井住友銀行 小岩支店　　徒歩6分／約450m

• 公共・レジャー施設　

1. ステップゴルフ西小岩店　　徒歩2分／約90m
2. ティップネス小岩店　　徒歩4分／約290m
3. 西小岩コミュニティ会館　　徒歩5分／約330m
4. メガロス小岩　　徒歩5分／約380m
5. キッズ・スポーツアカデミー　　徒歩6分／約410m
6. 東京ドルフィンクラブ 江戸川スイミングスクール　　徒歩14分／約1,110m
7. 小岩図書館　　徒歩16分／約1,280m
8. 江戸川グラウンド　　自転車7分／約1,660m
9. 小岩菖蒲園　　自転車7分／約1,730m
10. 西小岩二丁目児童遊園　　徒歩4分／約290m
11. 西小岩五丁目児童遊園　　徒歩4分／約290m
12. 西小岩公園　　徒歩5分／約400m
13. うさぎ児童遊園　　徒歩7分／約560m
14. 西小岩一丁目公園　　徒歩9分／約710m
15. 下小岩花公園　　徒歩15分／約1,190m
16. 江戸川河川敷　　自転車7分／約1,660m
17. 篠崎公園　　自転車11分／約2,690m
18. 小岩駅前交番　　徒歩6分／約480m
19. 小岩警察署　　徒歩11分／約840m
20. 江戸川区役所 小岩事務所　　徒歩12分／約890m
21. 小岩消防署 北小岩出張所　　徒歩12分／約950m

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掲示板

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