オープンレジデンシア千駄木ヒルズ

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3.25

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オープンレジデンシア千駄木ヒルズ　外観完成予想CG

物件概要

• 所在地：東京都文京区千駄木五丁目15番4（地番）
• 交通：東京メトロ千代田線 「千駄木」駅 徒歩4分
• 総戸数：28戸（内事業協力者住戸7戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造 地上5階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年03月上旬予定
• 売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
• 施工：丸彦渡辺建設株式会社
• 管理：日本ハウズイング株式会社

掲示板・口コミ

• オープンレジデンシア千駄木ヒルズ（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• ファミリーだと落ち着いた雰囲気は歓迎ですが、ここはシングルルームもあるので…。シングル部屋の入れ替わりが激しいとファミリーには正直ちょっと引っ掛かるかなと思いました。
• 千駄木でも高台側だから高めのお値段になるでしょうね。
  • オープンハウスさんだから少し安いと思いますよ。 この辺りは同じような規模の土地がたくさんありそうですね。須藤公園横の古いマンションも解体工事が始まってます。
• ファミリーにとっては検討の対象になるでしょうね。シングル、ディンクスさん達ならば利便性からしてオプレジが進めている台東区谷中のよみせ通り入口の方が良いかなと思います。西日暮里駅がすぐですので。
• この週末第1期登録受付ですが、モデルルームとかないんですね。魅力的な立地ですが、相場より高めだしかなり迷っています。
• 第一期の価格でみると『１ＬＤＫ　＠４５０（角住戸）』『３ＬＤＫ　＠４１８（角住戸）』方角はほぼ同じよう。何階かは不明。表示されている１ＬＤＫの間取りは無難な感じでルーフバルコニー付きならでの価格で設定なのでしょう。仮に4階だとすると（ＣＧからの推測）お隣の特養と同じ階高（？）。特養の屋根が陸屋根でないのでどれだけ抜け感があるのか興味がわきます。
• 立地は良いけれど、お値段が財閥系と同じかたぶんそれ以上…という水準ですね。間取りも鰻の寝床タイプで、2Fでも目線が地面から下がる構造、モデルルームもないのにドン引きしてしまいました。
  • 「2Fでも目線が地面から下がる構造」ってどういう意味？２階なのに地下室ってこと？
    • 2Fは半地下ですね。目線が地面より下は言い過ぎ。この物件は建物的な2Fがエントランス階となるようですが、地面から階段で3段ほど下がった高さになります。1Fはオプレジお得意の完全地下住戸。
      • そもそもオープハウスは全マンション共通のモデルルームしかないみたいですね。
• たぶん現時点ではほとんど売れてないのかな？1期の先着販売1戸だし1期2次も2戸だし。
• 値段はそれなりですが、周辺の家賃相場もそれなりに高いので近隣住民で狙ってる人も多いみたいで。悩ましいところですね。
• 意外と地下の1階物件がお手頃で人気あるみたいですね。
• 第１期完売したみたいですね
  • 第二期価格上げてきたみたいですね。全部のお部屋がというわけではないでしょうが。割高 of 割高になりましたね。
    • 間取・階数で人気（？）のありそうな部屋を見極めて価格設定（値上げ）を しているのでしょう。 そろそろ不人気部屋はどのあたりか大体把握できているでしょうから、 未発表の価格対策引き当て用では？
• 千駄木坂上のお屋敷街にあって、駅5分と立地もよい。日当たりは上階の一部を除きかなり不良で、坪単価かなり強気。ファミリー向きではなく、パワーカップル小梨か金持ち老夫婦向け、いずれ貸し出す事が前提な物件。
  • オプレジって基本そういう趣旨の物件ですよね。
• いよいよ最終3邸なんですね
  • 一階が残っているのかな？最近の物件にしては売れ行きがいい方だと思うな
    • あと1戸だそうで。 角部屋なので、時間の問題かなと思います。若干コンパクト気味に作ってあること、収納面は何かしら解決しないといけないだろうな、というところがあるので、4人で暮らすのもいいけれど、 3人でスペースの余裕を持って暮らしていくのも良いかもしれません。
      • 完売したみたいですね
• HP見ると「2018年11月30日現在」で普通に先着順６戸の販売がされているが、キャンセル？
  • ええええ？先日、完売のアナウンスがホームページで間違いなくされてましたよ。キャンセルにしても多すぎません？
    • たぶん協力者住戸を売ることにしたのだと思いますよ。
      • 総戸数28戸（内事業協力者住戸1戸）
        • 当初７戸だったのから６件売り出されてとすれば数が合いますね。
          • 完売したはずなのに千駄木駅前でなんでまた宣伝してるんだろう？、完売が嘘だったのか、二丁目の方か谷中の方と見間違えたとのかと思ってたが、元協力者住戸だったのか。納得。場所は良いし売れるだろうね。
• 今サイトを確認してみたところ、先着順販売は4戸となっておりました。10月末の時点で完売だったものが再登録されて6戸販売され、2戸が成約に至ったと考えてよろしいでしょうか？
  • てことじゃないでしょうか。ピン立地であることは確かなので、ささる人はいるはず。（めちゃんこ高値の設定だけど・・・）
• 工事が遅れているマンション多いみたいだけど、ここは3月入居に間に合うんだろうか…
  • まだまだ囲いに覆われてますけど、建物は完全に立ち上がった感じにはなってますね。隣の特養や日蓮宗の施設と同じくらいの高さがあって、周辺では存在感あります。
• 立地の良さはわかるのですが、 間取り内容を見ると、少し高めの価格設定かなと思います。 総戸数が少ないので、修繕積立の負担や自治会のことは気になります。 空き家が増えた場合など、修繕積立って負担は増えるものでしょうか?

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構造・建物

• 

  現地状況（2018年3月4日撮影）

共用施設

• 駐輪場：28台
  • この地域ではアシスト自転車が利便性が良いと思います。そうなると日に何度も使われる方にとっては駐輪場の使い勝手の良し悪しがポイントになるのでは

設備・仕様

• キッチンカウンターの色が選択できるみたいですが、何色が無難なんでしょうね？ 清潔感みたいなことを思うと、白っぽい色のほうが良いとは思うのですが、 黒の方がシックな雰囲気にもなるので、これを自分で選ぶのかぁと思うと、かなり迷う人は多くなってくるのでは。 標準では何色なのでしょう。

間取り

• 間取り:1LDK～3LDK
• 専有面積:36.39m2～77.19m2
• 部屋のクオリティがねぇ…。たぶんブログ記事にある間取りとか実際に部屋見たら細長くてびっくりすると思う。モデルルームないから誤魔化せるんだろうけど笑得意のオーダーシステムで洋室2を潰してL型LDの2LDKにすればいいかも？

買い物・食事

• 近くにサミット、ハナマサ、谷中銀座があって買い物は便利という認識です。
  • サミットの存在はかなり大きいですよね。谷中銀座もお肉屋さんなどはあったような。コロッケをお肉屋さんで買って食べ歩きしている人たちを見かけますから。
• 本駒込に住んでるのですが、ハナマサとサミットは品ぞろえ多くて安いからよく使うんですよ。グリーンコートのピーコックは高いし、白山のＣＯＯＰは鮮度が。。。サントクは品ぞろえ悪い。仕方なしにここに来る。アシスト無し自転車で頑張って呼吸困難になる。毎度毎度脚ガクガクです。この物件、筋トレしながら買い物できる好立地(笑)
• スーパーは小さいですが、サミット、マルエツ、マイバスケットの3つ。あとはよみせ通りや谷中商店街にあるお店を利用できて、コンビニもローソン、セブンイレブンが大通り沿いにあるので普段の買い物程度ならあまり困らないかなと思います。
• この辺は夜に飲める店多い方ですよ。個性的で雰囲気の良いお店ばかりです。飲み屋といっても街の表情を悪くするものではありません、実によい地域です。
  • 飲み屋さんもしっとりした良い雰囲気のお店ばかりですね。タクシーとかで遠くからこの辺りのお店に来ている人、よく見かけます。

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育児・教育

• 学区が千駄木小なら評判はいいみたいです。
  • 千駄木、いまいちピンと来なくて現地案内図を見ました。千駄木小学校、駒込中学校の学区のようでした。ご存知の方教えていただけると嬉しいです。
    • 千駄木小は、中学受験進学率50％、受験率だけなら70％ぐらいあるから、中学までは公立と考えてるなら要再考です。ここから最寄の中学校も近いし、いい学校なんだけど、1学年1クラスしかないんだよね…
      • 最寄りの中学校は文林中学校ですよね。 評判は良いという話はきいたことがあるのですが、小規模な学校なんですか… 公式サイトの部活動ページを見てみると、 野球部は人が足りなくて、他の中学校と合同で行っているようです。 中学受験を考えているならば、教育熱心な人にとってはよいかんきょうかもしれないです。 塾も駅周辺に結構ありますし。
• 校庭工事が予定されている名門小学校から千駄木小学校に生徒も流れてくるので、千駄木小学校に通わせたい方にはいい場所だと思います。
• 千駄木小学校通学区、というのが売りになっているみたいなんですが、千駄木小学校はそんなに人気のある学校なんですか？文京区の公立小学校はとても人気があるという話は聞いたことが有りますが、窪町小学校とかあの辺りだけかと思いました。 子供がいる人は、文京区がいいと思う人が多いらしいです。教育環境が良いから。親の方の事情としても、都心部まで出るのに楽っていうのはありますね。
  • 3S1K（誠之、昭和、千駄木、窪町）っていう言葉は聞いた事はありますか？ 文京区の中でもとりわけ良いとされる小学校だそうです。 だけど正直、3S1Kが良いとされている理由って、単純に昔からの有名な高級戸建住宅地が学区内にあるからかな？という印象です。 もちろん、それ以外の文京区内の小学校も教育熱心な親が多く、 中学受験率も高い印象があります。 文京区は他区と比較して全体的に教育熱心な親が多いです。 中学受験率も23区トップだったと思います。 あと、千駄木もそうですが文京区はどこでもビジネス街まですぐ出れるので、 共働き率も23区上位の方だったと思います。 データ上も体感上も治安は良いですし、 子供がいてもいなくても住みやすい場所だと思いますよ。 夜の遊びが好きな人には全く向いてませんがね(笑)
• 千駄木小学校通学区っていうのが公式トップで大きく書かれています。 同じ文京区だと人気校って窪町小学校と言う名がパッと出て来るのですが、この千駄木小学校というのも、人気がある小学校なんですか？ すごく歴史のある小学校で、金メダリストの北島康介さんの母校、ということまでは調べればすぐにわかりました。

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周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• 近隣に住んでいます。プラン・価格等は未公表ですので、住環境等を中心にプラスマイナスを列挙してみます。
• <プラス>
  • 閑静な住宅街。車通りも多くなく、緑豊かな須藤公園（現在工事中）間近
  • 駅近。須藤公園を抜ければ3-4分
  • 買い物の楽しい谷中銀座まで6-7分。スーパーの貧弱さがネックだったが、最近谷中に品揃え豊富なマルエツが出来て利便性向上
  • コンビニ、図書館、小中学校近い（学校の評判は存じません）
  • 特徴のある飲食店・喫茶店多い
  • 地域猫多い。地域の方に大切にされているため、遊んでくれる野良も複数
• <マイナス>
  • 隣が宗教施設。騒音等は感じないが、リセールに影響しそう
  • 急な坂道。歩くのも息が切れるし、自転車は引いて上がる必要
  • 夜中に缶ゴミを集めて回る浮浪者が散見される
• プラス面のほうが勝るような雰囲気ですね。 坂がどの程度かにもよりますが駅までの近さも魅力です。 公園が近道とのことですが夜遅くの通り抜けはどうかなどもチェックポイントかもと思います。 地図を見た感じでは公園を通らなくても十分近いのかとも思いますが。
• 住宅地としては一等地ですよね。ただスーパーと飲食店の少なさがね・・・。良く言えば落ち着いた町、悪く言えば地味で面白味のない町。若い世代には魅力ないでしょうね。あとはやっぱり団子坂がキツい！買い物は白山まで行くか、坂を下りるしかないですもんね。電動自転車必須です。
• 千駄木駅は、東京メトロ千代田線の駅で、南北線の本駒込にも行けるようでした。緑の多い公園を通り抜けなくちゃいけないから、千駄木駅の方が子供は安心でしょうか。
• 確かに野良猫多いですよね、あのあたり。猫嫌いだと大変そう。一階の場合には糞害も気になります。
• グーグル地図ではまだ前のマンションが出てますね。ここの建て替えってことでしょうか。お隣の施設も確認できましたが、敷地も広く結構大きそうな建物ではありますね。この辺りに土地勘がないのですが目立つ感じなのでしょうか。
• この団子坂を千駄木から登って団子坂上を右に折れたあたりは高級住宅街でオプレジよりも財閥系にやって欲しかったなぁ。まあ土地を手に入れちゃったんだからしょうがないが。
  • オプレジだからこそ取得できた土地って感じですかね。ノウハウは大手より持ってそうです。それにしても団子坂上の住宅街はほんとに家が大きいですね。生まれながらの金持ち、貴族です。集合住宅かと思いきや戸建てだったりしますからね。
    • そうなんだよねえ、だからそれなりの質感があるものを建ててもらわないとなあ。ここの物件はいつもちょっとモダンな軽い感じに仕上げるので、もう少し重厚さがあるといいんだけどな。この辺は成金や一般人が住む地域ではないのでね、かなり浮くと思う
      • 現地案内図の道筋の周りには邸宅が多いです。その分「街灯」の数がかなり少ないので夜道を歩くのには躊躇してしまいそうです。
        • ブランドものワンピースを着こなすお母様が、やはりブランドものの子供服を着た子供をチャイルドシートに乗せてベンツでお買い物に行くのが多分この辺のデフォルトだと思うので、街灯は重要な要素ではないと思う。
          • 毎日その辺を歩いてますけど、ごく普通の人たちばっかりですよ。高級住宅街は一部だけです。
• この辺りでは、この通りと不忍通り側に入る路地だけが高級感を残している感じで、あとは住んでいる人も普通な感じと思います。地味な高級感がこの辺りの売りでしょう。団子坂はきついですが、距離は短いのでそれほど堪えないと思いますし、あの坂がいいんですよね。昔からスーパーは不便ですが、文京区はどこも似たりよったり。何を取るかですね。この道の物件が出るとは、ほんとは欲しくて欲しくてしょうがないですが、今の通勤先ではとても通えないので残念。ただ、宗教施設が昔と異なり立っているのは少し気になりますね。
• 団子坂のどの辺りにできるのかしらと思っていたんですが保健センターのお隣。静かな場所だと思います。ここだと坂も登りきらないのでそこまでしんどくないでしょう。
  • 千駄木駅の出口のある団子坂下交差点から団子坂上交差点までは団子坂の一番急な部分だからねえ、雪が降ると通行止になるレベル。短くてもそれなりに骨だよ。最近坂を登った上にある山手の高級住宅地の戸建てを売って動線がフラットな低地に駅近のマンションを買う人もいるぐらいだから、この立地に何歳まで住むかというのも意識しておいたほうがいいかもしれない。
• ここいいとこですよ　よくもまぁ出物があったなと。 メトロ千駄木駅も近い。西日暮里も徒歩圏内近い。 団子坂はかなり急です。足の悪い人には厳しい。 須藤公園が近いので急な地形にびっくりするかもしれない。 いい公園ですよ。今工事中だが。 この通りは閑静ですが治安はいい。 ハナマサとサミットどっちも使えますね。 千駄木小は3S1K 派手ではないですがお安くして売る立地じゃないです。 いくらするんだろう。気になります。
• ここから日暮里駅自体もそこまで遠くないんじゃないかなと思います。地図で見る限りでは、西日暮里駅と同じくらいの距離なのかな。谷中銀座の中を通って、夕焼けだんだんを登っていけば、すぐに日暮里駅ですから。ただはっきりと段差のある高低差が道程にあるので、その辺がどういう風に思うか。西日暮里の方も道灌山通りを登っていかないといけないですが、段差はないです。
• アップダウンの多い土地柄、足腰は強くなって長生きできるかもしれない
  • 結構このあたりって歩いていると住民の方は高齢者が多めかな？と思うのですが、皆さん普通に歩かれている感じ。足腰鍛えられるんですかね！？ 古くからのお宅がなにげに多いので、住んでいる方の年齢層もたかいのかもしれないですけれど…
• 物件の後ろ側は戸建て住宅が多いです。一時は古い木造密集地でしたが、最近は建替えとか、建売住宅が増えています。お隣は文京区の特養ですし、道沿いを駒込病院方向に行くと有料老人ホームが建設中です。同じような距離に小学校、中学校が２校あるという環境ですしまた、マンション供給が少ないエリアでどういう生活をイメージできるかが肝要かと思います。刺激の少ない、おっとりとした生活には向いていると思いますが、アクティブ志向であれば文京区内でも選択肢は他のあると思います
• 古くからあるお家など一部立派な戸建もありますが、街を歩いている方たちの様子は派手ではなく、皆さん普通で落ち着いておられる感じです。 よって、街の雰囲気もおっとり落ち着いている印象です。 駅から近いですが、マンション付近までは坂道があるので、上り下りのキツさはあるかも、雪降った日は要注意ですね。
• 立地は間違いないですね。くらしの道沿いで新築が建つ方はほとんどないですし。駅からも比較的近いです。
• 落ち着きのある雰囲気と生活のしやすさが相まって本当に暮らしやすい環境にあると思います。安定した強度を持ち、住宅地盤として良好であるのも魅力的と思える点です。
• 医療施設や公共施設に足を運ぶ際にバスの移動ができるとより便利であると思います。どれぐらいバスが通っているのでしょうか。
  • 20分に1本コミュニティバスが通ってます。駅は隣の老健の前なのですぐですよ。千駄木駅から坂を登るのが辛いときは100円でサクッと乗りますね。坂を下りたら徒歩数分以内に路線バス停があります。近くのブリリアウェリスの前にもバス停ありますし、便利です。
    • 都バス、Ｃバスはありますがこの近辺の人は日常生活では あまり使いません。２路線ともにくねくねな経路を通る路線なので 目的地に着くまで結構時間がかかります。公共施設・医療施設に足を運ぶ際にという意味では 隣の地域活動センターで済むことも多く クリニック的な医療機関までならば徒歩圏を選ぶでしょう
• 周辺の環境がとても整っていますので快適に生活が送れそうで良いですね。駅までの距離もそこそこ気にならない程度の距離ですので通勤やお出かけも快適そうで気に入っています。これなら多少高くても気にならないと思います。
• 立地がいいからな、建てれば売れる。閑静な道をちょっと下れば千駄木で、その周辺はちょっとした街で小洒落た店も多く、割に利便性も高い。その辺を少し歩けば、ここに住んでみたいなと興味をもたれる場所だよね。

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周辺施設

• 都心にもかかわらず公園が多く、近くには森鴎外記念館なんていうのもあって、小さい子供がいても楽しめそうです。

掲示板

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