エフ・ステージ京都駅レジデンス

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外観パース

物件概要

• 所在地：京都府京都市南区大宮通八条下る九条町621番地
• 交通：

1. JR東海道本線「京都」駅より徒歩12分
2. 近鉄京都線「京都」駅より徒歩11分
3. 地下鉄烏丸線「京都」駅より徒歩13分

• 総戸数：58戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上5階建
• 敷地の権利形態：専有持分比率による所有権の共有
• 完成時期：平成21年（2009年）12月末日
• 売主：ファースト住建株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 1,730万円（56.68m2）～4,640万円（89.49m2）
• かなり安くなっていました。
• 京都は高くなってると聞いてますが、このマンションは比較的お手頃かと思いました。
• そんなに安くない。特に南側。
• なんといっても価格につられてしまいました。

交通

• 京都駅まで一直線なので、歩くのに苦ではないとは思います。（実際、洛南の生徒さんもよく歩いてる）バスもマンションの前から出ているので京都駅も河原町にも行けますよ。
• 京都駅までは歩くと結構時間かかりますね。
• 京都駅には遠いよ。どう見ても実質１５分はかかる。
  • 京都駅から件のマンションまで歩いてみましたが…１５分は言いすぎですね。これは個人の歩く早さの違いに依存しているのですが、まぁ私は１０分ちょいだったので問題ありません。
• 京都駅までの距離は自転車がベストなんですか？徒歩はしんどいですよね・・・。
• 見学に行くときに京都駅から歩いて行きましたが しんどいとは思わなかったですよ。私は散歩が好きな為ですが。でも、人それぞれだと思いますよ。

構造・建物

• 近隣の３階の屋根と、このマンションの４階の上部が同じ高さ　ということはかなり圧迫感があるのでは。ゆったりと建っているのではなく、近隣と接近しすぎてるのでは。
  • ほんま、行ってみたらわかる。最上階の５階から大宮通を見てごらん、下層階では住めないよ。隣家の話し声、魚を焼く匂い、夫婦げんか、全部ありだ。

共用施設

• 一見御屋敷風なエントランスも京都らしくて好きですね。

設備・仕様

• 中々良いグレードの物件ですよ。食洗機がある部屋と無い部屋があったのと駐車場が少ないのがマイナスポイントですが。

間取り

• 2LDK-4LDK
• 南向きの１階は永遠に売れないだろう。目の前の隣家の外壁を見ながら毎日過ごすことは無理。
  • その「永遠に売れないだろう」の南向きの１階、私が昨年行った時には既にもう売れてた訳で…

買い物・食事

• 最も近い「スーパーオカモト」は、大宮通りを渡って向こう。コンビニより寂しい品揃えですし、DX東寺と言う京都府唯一のストリップ劇場がその道沿いにあるので、ここに住む方がスーパーオカモトに行くことはないと思われます。少し遠くなりますが、買い物はFrescoを使うか、休日は伊勢丹に行くことになりそうです。今後に期待したい南口のショッピングモールは、元の事業者のジョイントコーポレーションが潰れたため、工事を請け負った清水建設がイオンに 運営委託。昨年11月9日に契約も交わされたので、2010年春にはやっと開業されそうです。ただ、その周りにはばらばらと駐車場や空き地が広がっており、開業後、どのような状態になるのかはまだ予測が付きません。

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育児・教育

• 地域的には全く良くないですね…。なぜこんな場所にマンションが建つのか。私立は近くに洛南などありますが、公立は昔から荒れている地域です。

周辺環境・治安

• 微妙な場所ですね・・地図で見ると北に「梅小路公園」南に「東寺」で良い環境のイメージがありますが、実際は北に「新幹線」東に「高架道路」というのが現実ではないでしょうか。前面道路の八条通りは抜け道ですし、高架は交通量も多いので、かなり排ガスで空気は悪いと思います。昔からの京都の人なら、まず、住もうとは思わないのでは・・・
• ここはたしか、屋根が落ちた廃屋や、錆びたコンテナが山積みになっていた所だったのでは・・高架下は貸し倉庫か何かで汚らしいし、ＪＲの線路沿いは不良の溜り場で、落書きだらけ・・もともとが倉庫、貨物置場といった、そういう土地柄の所ですし、とても高級マンションの立地ではないと思います・・
• この辺は夜は良く言えば静か、悪く言えばヒトケがなく不気味？な気がします。
• 西側の駐車場の所有者、「東寺」らしいですね。今後ここに新しい建物が建つ可能性は限りなく低いと 踏んでいます。下層階の眺望は絶望的ですが、上の階は場所によってはマシです。 「新幹線が横を通る」っていうことで、かなりビビって見学に行きましたが、想像していたような衝撃波は 襲って来ませんでした。よく考えたら、あらゆる新幹線は、京都駅で止まるんですよね。スピードを 落として進入して来るので、騒音はまあ耐えれるレベルでした。夜は意外なくらいに静かです。 まぁ、それでも耐えられなくなったら、最悪は賃貸にでも出そうかと。再開発でイオンが近所に建つらしいので 資産価値も上がるだろうし、京都駅で徒歩圏内なら、借り手もすぐ見つかるでしょう…とまぁ、そんな腹です。
• 雰囲気は…好みが分かれそうです。「明るい開放感」というのとは、違うかも。それは実際に見学されたら お分かりいただけると思います。東寺の至近距離で、昔ながらの狭い路地を想像していただけると 分かり易いかと。私はそういうのが好きなので問題なしですが。どっちかと言うと、個人的には今度の 再開発もあまり大規模にやって欲しくないんですよね。騒がしいのが苦手なので。 世間一般の「環境の良さ」で言うなら、間違いなく大津近辺には負けます。ただ、どれだけ京都という町に 魅力を感じるかで、評価は分かれるんじゃないでしょうか。
• 京都駅近辺というだけで誤解を持つのは京都人の悲しき性だな。でも、「南区」というくくりで見るから、それ程好まれる立地ではない。
• 「京都駅の南側」ということで、引いてしまうのはナンセンスだと思うが、京都は相変わらず・・・。実際学区としては、厳しいのは確か。
• エントランスは唯一道路に面している（狭いが）北側。他の三方向は民家が敷地いっぱいに建っているので、めちゃくちゃ狭いというか、圧迫感がある。敷地内に庭らしきものは全くない。建物本体すぐに敷地境界。従って南、西、東からマンション全体を見ることはできない。特に低層階は隣家との視線のやりとりがうっとうしそう。マンション全体が見たければ大宮通の高架上からだろうな。ここはファミリーが落ち着いて生活できるマンションではない。

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周辺施設

• 建設中の商業施設ができたら、すごく良さそうですね。医療施設モールにもなるようです。
• 東寺は期待していましたが、季節も悪いのかちょっとガラーンとした印象。散歩には東寺境内よりも、ガード下をくぐらないといけませんが3分で行ける梅小路公園の方がずっと気持ちよいです。

その他

• このマンションは、販売を見送っていた物件「エルシア京都駅」ですか？
  • エルシア京都の物件です。
• ここの難点は瑕疵責任。近藤エステートが悪いのだが、今どきの売り物で設計性能評価がないってどういうことだ？買ったのがファースト住建では、あまりにお似合い過ぎて、アフターがなぁ…。
• 最近の物件は、事業主が保険に入ることが義務付けられているらしいので、今回のこの物件も、構造躯体に関わる部分なら2,000万円／戸を限度に、１０年間保証されるようですよ。営業から先日説明を受けました。
• 事業主がファースト住建だが大丈夫か。以前耐震強度で問題になった会社。
  • どうでしょうねぇ。ホントのところは分かりません。施工は藤木工務店というところで、数年前に、一度倒産しています。
    • 建築したのは近藤エステートですよ。ファースト住建は安く買っただけみたいです。
• 「伏見管理サービス」は評判はどうですか？
  • 管理会社について、ネットでざっと見てみましたが…良い話もあり、悪い話もあり…正直どれを信じて良いのか分かりませんでしたねぇ。ただ、管理会社は入居者の組合の議決で変更できますし、価格面では問題はありませんし、そんなに心配はしてないんですけどね。もしサービスの質が悪いようなら、さっさと変えるのもテだと思います。それよりわずかに危惧しているのは、積立金の使い方です。私個人としては、何事も早期に対処して耐用年数をのばした方が後々の費用が安く済む…という考え方なのですが、これも１人で決めるものではありません。また、耐用年数を３０年と見て、建て替えを前提にするなら、今の積立額では不足すると思われます。これについては早めに方向性を決めていたほうが良いと思われます。ただ、この物件が他に比べて良い点は、階数が少ないことです。土地の面積に比べて総戸数が 極端に少ないため、３０年後に土地を処分し、占有面積の比率で売却益を山分けするとなった場合、一人当たりの取り分が多いのです。しかも京都駅の近くなので、買い手も付き易いと思います。そういった意味でも、このマンションを買う価値は他に比べて高いと私個人は考えています。イロイロ不安もありますけどね。
• 住宅施工販売会社のファースト住建は、同社が施工・販売した木造住宅のうち、壁量が建築基準法の 基準に満たない物件が529棟見つかったと発表した（2008/1/29）ここが自分で手がけた物件には手を出さない方が無難ですね。ただし、ファースト住建の経営状態は、思ったほど悪くはありませんでした。 事業規模を売上高で比較すると、イニシアが1,916億、ファーストが349億。規模の差は歴然としていますが、今年10月の、ファースト住建の経常利益は15億、最終的な当期利益は10億。青息吐息の業界にあっては かなり健闘していると思いますがね。少なくとも早晩倒れるということはないと思います。決算数字を好感してか、株価も昨年より持ち直していますね。建設なので数年前と比較すると落ち込みは激しいですが、（株価は「人の期待値」ですから、経営数字より激しく動きますので…）まぁ良い方なんじゃないでしょうか。
• この物件は売主がファースト住建株式会社に変更となり、名称も「エルシア京都駅 東寺北レジデンス」から「エフ・ステージ京都駅レジデンス」に変更となりました。
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