エクセレントシティ津田沼奏の杜

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3.14

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物件概要

エクセレントシティ津田沼奏の杜　外観完成予想CG

• 所在地：千葉県習志野市奏の杜2丁目104番11（地番）
• 交通：JR総武線「津田沼」駅より徒歩9分
• 総戸数：45戸(他管理員室1戸)
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造 地上6階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年3月
• 売主：新日本建設株式会社
• 施工：新日本建設株式会社
• 管理会社：株式会社新日本コミュニティー（予定）

価格・コスト・販売時状況

【第1期先着順販売概要】

• 販売戸数：20戸
• 販売価格：2,998万円～5,398万円
• 最多販売価格帯：3,500万円台（3戸） ※100万円単位
• 間取り：1LDK～2LDK
• 住戸専有面積：37.54m2～58.20m2
• バルコニー面積：6.20m2～11.52m2
• サービスバルコニー面積：1.50m2～2.10m2
• ルーフバルコニー面積：3.88m2（使用料無）
• 管理費（月額）：9,700円～14,700円
• 修繕積立金（月額）：3,200円～5,000円
• 管理準備金（引渡時一括払）：9,700円～14,700円
• 修繕積立基金（引渡時一括払）：320,000円～495,000円
• オール浄水システム、インターネットCATV、奏の杜町会費（月額）：2,431円

• 看板にデカデカと「奏の森」と書いてたイメージが強いね。
• 仕様もそうだか、価格がどのくらいでくるか気になります。
• 価格はどうなるんですかねー。バウスが売れているという噂からすると坪260万前後になってしまうんでしょうか…。だったら坪230?240程度で買える奏中古を選んだほうがいいのではと個人的には思いますが…。
• ファミリー向けの立地だと思いますが（小学校が近いし）シングルとディンクス向けのマンションになってるのがもったいないような気がしますね。徒歩9分もあるのでそれが販売価格に反映すると良いですけどね。
• ここ8月下旬に売り出す予定が1ヶ月遅れているんですね。遅らせたところで間取り的に微妙ですが、、
• これから事前案内会だと1か月遅れでは済まないかもね。
• とうとう津田沼で@300超えてきそうですね。立地は申し分なく、価格は目玉飛び出そうでしたが、単価なりの高級感は感じたので欲しくなってきました。
  • どのあたりに興味をもたれたのですか？価格も間取りも当方ピンとくる物がなかったのですが…立地もこの間取りを買う世帯だと、津田沼よりももう少しいいところがありそうだと思うのですが。
    • 間取はいまいちですが、部屋は狭くても収納量や使い勝手は拘って確保してあるかと思いました。奏の杜の雰囲気が気に入っているので、「津田沼よりもう少しいいところ」というのが見つかりそうで案外見つかりません。少数派とは思いますがたとえ価格が同じでも、日本橋や錦糸町、東京湾岸部の方がいいとも思わないです。
    • もう少しいい所と言うとどのあたりがおすすめですか？参考までに伺いたいです。
      • 業者の方？
      • エクセレントシティ新八柱はどう？
      • 完売してますよ
• ここいくらぐらいか分かる方いますか？
  • 平均坪単価290万くらい、角部屋最上階は坪単価300万超えてます。
  • 2Lだと1階53.5平米が4500円台とのことでしたよ。階数が上がると100万単位で上がります。すでに半分くらい要望書入ってました。
• 津田沼は南口ならプレミアじゃないでしょうか北口と違いますので
• 坪単価290万くらいって、ザ・タワーよりも高くないですか？やはりコロナなど関係なく、お金を持ってる人は持ってますねー
• 待つほど高くなるな
• 販売開始してたぞ
• あらら坪単価290万台 もう津田沼も船橋価格や
• 1ＬＤＫの完売しましたね おめでとうございます！ザ・タワーに続いて買いそびれました
  • はやっ！
• ここ仕様もそれなりに良くあっさり完売しそう。
• 現実的な価格だし戸数的にもサクっと完売しそう
• モデルルームに行って見たけ高すぎて見送りました。1LDK完売したんだ。みんなお金あるなぁ~。
• 現実的な価格？！これが！？冗談でしょ
• ここより現実的にはエースレーン跡地が最終決戦だね。厳密には「奏の杜」ではないけど。
• またすぐに完売か
• 欲しいと思う人は早めに動いたほうがいいですよ。2LDKでは狭いと言うなら別ですが、立地予算的にも割とすぐ完売になりそうかなと思います。
  • 確かに今の相場感だと70m2では手が出ないけど50m2前後なら何とか、っていう方はいそうですね。戸数も少ないし、割と簡単に売れそうな気もします。
• もはやタワー中古と変わらない坪単価
• 仕様が良いし高いのはこのご時世しょうがないね
• いやいやいや、にしても、でしょ。あがりすぎ。。まぁ結局高すぎでもほしけりゃ買うしかないわなwwその価値を俺はここに見いだせなかったので去ります！
• すぐ真横にあるパークハウスの販売当時の価格を知ってたらなかなか買えないですよね…。でもまあバウスが竣工前完売した今の相場であれば、小規模のこちらの坪単価もさもありなんという感じはします。しかし津田沼というか奏の杜も値段が上がりましたねえ…
  • パークハウス竣工時、まだ津田沼を候補にはしていなかったのですがおいくらくらいだったのですか？
    • マンションマニアさんのバウス津田沼の記事によると平均坪単価195万円とのことなので、70m2換算で4,200万円いかないくらいでしょうか。ただ、当時は奏の杜も開発が半ばでしたし、その後不動産価格は大幅に上昇したので、今となってはあまり参考にならないですね。過去のことを言い出したらキリがなくなってしまいますし。
• こちらって1LDKはもう完売なんですか？
  • そうみたいです。早かったですね。
• SUUMOに広告出してない。ホームズにも広告費を出してないから近隣検索してもここは優先表示されない。
• 津田沼ザタワーより良いですよね？
  • 残念ながらそれは無いですね。
• モデルルームの家具付き最終一邸みたいなDMが来ました
  • それって1LDKですか？2LDKですか？
    • DMに記載されている間取りは2LDKです。DMには限定1邸最終特別案内　モデルルーム使用家具プレゼントと書いてありました。
      • ありがとうございます！1LDKは完売って書いてる方いらっしゃいましたもんね。最終1邸だけ残ってるんですかねぇ。
• SUUMOや at homeへの掲載が終了したようですが完売したのでしょうか？公式はまだ残っているようですが
  • ホームページからは来場予約ができますが、いつも週末に来るＤＭはまだ来ませんね。
• まだ第一期です。20戸の販売だけですよ マンション自体完売だったらヤバいよな
  • 公式見たけど完売みたい。さっそく賃貸に出された部屋もありました。
• 公式に全戸完売御礼出ましたね。ファミリー需要が強い場所でのDINKS向けマンションでしたが、竣工前完売は販売頑張りましたね。
• 全戸完売です！いいマンションでしたね
• コンパクトは将来的に売却とか賃貸とかできるのでしょうか？奏の杜のイメージはファミリーのイメージなのですが、また住宅ローンを利用しながら将来賃貸に出すことは可能なのでしょうか？ご教示お願いします。
  • 住宅ローンは居住が前提なので賃貸に出す時は原則、投資ローンに借り換え。転勤とかで短期的な場合は認められる場合もあるけど、ローン不正もあってチェックが厳しくなっている。賃貸について客観的な情報を得たいなら近隣の、できれば複数の仲介業者に当たるのがいいかな。
    • 賃貸に出す場合は借り換えが必要なんですね。
    • 借り換え？そんなの守ってる奴いないでしょ 銀行は住民票で融資して（新住所登記であれば融資後）あとは元金と金利払ってくれていれば追いかけない だって銀行の仕事ではないから
      • 年末に残高証明送付するから届かなければバレる。今まではなあなあだったけどローン不正があったから、コンプラ遵守してないってのが露見したら銀行にも痛手になる。

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構造・建物

エクセレントシティ津田沼奏の杜　エントランスアプローチ完成予想CG

• 建ぺい率：48.34%（許容60%）
• 容積率：199.88%（許容200%）
• 敷地面積：1104.35m2
• 建築面積：533.79m2
• 建築延床面積：2562.21m2（容積率計算対象外面積354.84m2を含む）
• 道路から建物がセットバックされてない。剥き出しになってます。植栽をしても低層階は丸見えになるのではと心配になりました。
  • その通りで、バルコニーから見下ろしたらすぐに歩道？
• 東側？パークハウスと思いっきり数メートルで部屋が向かい合わせだけど、あれじゃあ互いにプライバシー保たれないよな。

共用施設

• 駐車場：敷地内に14台（地上3段・地下1段昇降横行式）
  • 月額使用料：12,000円～15,000円
• 自転車置場：敷地内に76台（2段スライド式）
  • 月額使用料：100円・200円
• バイク置場：敷地内に2台
  • 月額使用料：2,000円

設備・仕様

• 津田沼でここより仕様が高いマンションないよね。
• 「良い」とか「仕様が高い」がこのマンションの何を指してそう言っているのか、もう少し具体的に書けるといいですね。
  • ラクセスキー、ミストサウナ標準、バルコニー隔て板とか

間取り

• 間取りはどうでしょうか。シングル向けが角部屋なのは珍しい感じ。Dタイプ、面積数は良いのですが細長い部屋がいまいちかな…。
• わざわざコンパクトにしたのに間取も微妙なような…LD 10畳表記だけど通路部分が長かったり、主寝室の間口が狭かったり。
• 旗竿LDね。普通なら廊下になる部分をLDにして畳数表記に含めるやりかた。時々見かけるけどここまで露骨なのはすごい。4畳の部屋なんてベッド置いたらベッドメークするスペースもないかも。モデルルームの家具って小さくして部屋を広く見せるなんてことするから、実際に寝てみて確認するとか。
• CとDタイプのバルコニーの真ん中に線があるけど何だろう。初めて見た。
  • ホントだ。初めて見た

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買い物・食事

• ショッピング

1. セブンイレブン　　徒歩2分／約120m
2. ベルクフォルテ（スーパー）　　徒歩3分／約210m
3. サンドラッグ（ドラッグストア）　　徒歩3分／約210m
4. くすりの福太郎（ドラッグストア）　　徒歩6分／約410m
5. モリシア津田沼（ショッピングモール）　　徒歩6分／約470m
6. ヤマダデンキLABI（家電量販店）　　徒歩6分／約470m
7. TSUTAYA（書籍・DVD)　　徒歩6分／約470m
8. Loharu（ショッピングモール）　　徒歩6分／約480m
9. ザ・ガーデン自由が丘（スーパー）　　徒歩9分／約720m
10. ミーナ津田沼（ショッピングモール）　　徒歩13分／約1,000m

育児・教育

• 教育施設

1. 市立谷津小学校　　徒歩3分／約230m
2. 市立第一中学校　　徒歩6分／約440m
3. アスクかなでのもり保育園（私立)　　徒歩3分／約210m
4. そらまめ保育園かなでの杜（私立）　　徒歩4分／約300m
5. 市立谷津幼稚園　　徒歩5分／約370m

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域
• 駅距離それなりにありますが、ずーっと綺麗な道で帰れるのはとってもいいですね。電柱地中化されてますし。

周辺施設

• 病院

1. 奏の杜すずらん皮膚科　　徒歩1分／約10m
2. もりざわ歯科・矯正歯科　　徒歩1分／約80m
3. 奏の杜どうぶつ病院　　徒歩2分／約120m
4. 津田沼南クリニック　　徒歩2分／約160m
5. 津田沼中央総合病院　　徒歩8分／約570m

• 金融機関

1. 千葉銀行奏の杜フォルテATMコーナー　　徒歩3分／約210m
2. 京葉銀行　　徒歩5分／約380m
3. 津田沼南口郵便局　　徒歩7分／約550m
4. 三井住友銀行　　徒歩9分／約680m
5. みずほ銀行ホテルメッツ津田沼出張所　　徒歩9分／約700m

• 公共・レジャー施設

1. ラビット公園　　徒歩2分／約130m
2. 谷津奏の杜公園　　徒歩2分／約150m
3. キャロット公園　　徒歩6分／約450m
4. 津田沼公園　　徒歩8分／約590m
5. ジムスタイル24奏の杜（フィットネスクラブ）　　徒歩2分／約90m
6. エグザス奏の杜 （フィットネスクラブ）　　徒歩6分／約410m
7. OAZフィットネス24（フィットネスクラブ）　　徒歩6分／約430m
8. ステップゴルフ津田沼店 （ゴルフレッスン）　　徒歩6分／約470m
9. エニタイムフィットネス津田沼店 （フィットネスクラブ）　　徒歩6分／約480m
10. サントーシャ津田沼店（フィットネスクラブ）　　徒歩6分／約480m
11. カルド津田沼（フィットネスクラブ）　　徒歩9分／約700m
12. 習志野市谷津バラ園　　徒歩15分／約1,200m
13. 市立谷津図書館　　徒歩5分／約400m
14. 谷津コミュニティセンター　　徒歩5分／約400m
15. 習志野市中央消防署谷津奏の杜出張所　　徒歩6分／約450m
16. JR津田沼駅南口連絡所　　徒歩6分／約470m
17. 習志野市役所　　徒歩20分／約1,550m

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その他

• 祝日にアスファルト工事とかやりたい放題だな新日本建設
• ここの建設作業員がピーターパンのトイレ使ってたな。現場にトイレないの？

掲示板

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