イニシア桂大橋

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5.00

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物件概要

• 所在地：京都府京都市右京区西京極堤下町3番1（地番）
• 交通：

1. 阪急京都本線 「桂」駅 徒歩16分 （東口より）
2. 阪急京都本線 「西京極」駅 徒歩16分
3. 東海道本線（JR西日本） 「西大路」駅 徒歩24分
4. 東海道本線（JR西日本） 「京都」駅 バス21分 「桂大橋」バス停から 徒歩1分 （烏丸口バス）

• 総戸数：158戸（他に管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上7階建（一部鉄骨造）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年06月
• 売主：株式会社コスモスイニシア/株式会社長谷工アーベスト/近鉄不動産株式会社
• 施工：淺沼組
• 管理会社：大和ライフネクスト
• 公式URL：http://www.cigr.co.jp/pj/A82146/

掲示板・口コミ

• イニシア桂大橋（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

【予測】

• 利便性が悪いので3ldk70平米で2500万くらいなら買いですが、3000万超えたら他にしますね。ウリがないので再販できると思えません。
  • さすがに新築で3000万を切ることはない。参考までに、道路挟んで北側にあるネバーランド西京極が、築10年68平米3LDKで2680万で出ている。そこから考えても低層階でも3LDKで3000万は超えるはず。
• パークシティ桂が3000万台で桂徒歩10分で1年半売れてないから、ここは2000万台じゃないと厳しい気がしますね。
• パークシティ桂が3000万台後半中心ですから、ここは3000万台前半くらいかな。

【価格】

• 価格が出た様子。最低価格帯は安めから出ましたね。 最多価格帯でも3,500万円台なら割と手を出しやすいように思います。
• 予定価格を聞いたのは3部屋。 それぞれ最上階で、階が下がると100万円ずつ安くなる。 一番高い部屋は上で挙げたHの最上階。 今回は要望が出なければリバーコートのみ販売予定。 間取り変更に関する有償オプションは、基本的に最上階のみとのこと。C 3348 。E 3848 。H 3998。

【販売時状況】

• イオンモール五条のそばにモデルルームできていますね。現地から随分と遠い。
• 一期で買うなら駐車場確約だとか。 スケジュールはまた見直されています。 10月上旬まで要望受付で、下旬に正式価格決定
  • 駐車場、第1期1次のみの特典だとか。 それ以降になると他と同じで抽選。 ただし場所は選べない。
• モデルルームはとても良かったです。 さりげないこだわりもたくさんあって、住み心地よさそうなお部屋でした。
• 物件ホームページが2400万円台からとなってますが値下げしたんでしょうか。（2018/4/22）
  • すごい売れ残ってますね、物件概要見ると最低３０戸は残ってます。 もう一年たって新築じゃなくなるのにすごいですね。【比較・検討】
• 交通便も買い物する場所も遠く、周りは工場などばかりなので この価格帯なのであれば、とても高いという印象を受けました。
• 駅はどこも遠いですが、バス停がとても近くにあるのは救いだなと思います。物件の資産価値は駅からの距離で考えることが多いですから、資産価値としては難しいのかもしれないです。 投資目的の購入者はその分少なく住民の入れ替わりも頻繁ではない可能性は高くなってくるのではないかと考えております。
• ここは立地が良いとは言い難いのがネックです。 阪急を利用するにしても、桂駅も西京極駅も遠いです。 京都駅に出るにしても、バスを利用するか、西大路駅まで行くか。 住むにはちょっとな・・・と思ってしまいました。
• 現在どのくらい売れてるのでしょうか？
  • バス便でとりわけ安くもないからかなり苦戦中。
    • 部屋内はとても素敵みたいですね。売行き気になりますね
      • 今までいろいろ見たが、部屋はかなりいい。電車の駅遠い、スーパー遠いなど利便性はきびしく、周辺環境はよいとは言いにくいが、価格も新築マンションにしてはまだマシ。バルコニーが広いことが売りだが、モデルルームは一見の価値ありと思います。営業の方もていねいでよかった。
• 駅チカマンションでも売れ残ってるのに難しいでしょ？こんな駅遠くのマンションなんて。おまけに工業エリアで道路などの排気ガスや騒音、虫、川の臭いなどなど。今の3割くらい安くても買うか躊躇されるだろうね。
  • まだ結構売れ残ってるのかな
    • よくもまあこんな不便な立地にマンション建てたなあ、、、。価格帯見てると3割引き位しないと売れないでしょうな。（笑）
    • どれくらい売れてるというかどれくらい売れ残ってるか気になる。
    • 同感。あと、いつ完売できるかもw
• 間取りの内容の割には買いやすい価格帯になっていると思います。そういう意味ではファミリー向けとは言えませんが、リーズナブルに広い部屋やリビングを求めている人にはおすすめのマンションだと思います。
• マンション購入しましたよ☆ 買う階数にもよるんじゃないかと思いますが、景色はすごくよかったですよ？？ 虫の問題もここのマンションに限っての話ではないと思います。エントランスも解放感あるし、駐車場も自走式で雨に青空駐車にならなくてすごくいいと思います☆セキュリティーの面でもすごくしっかりしてるので安心ですね。僕ら夫婦はとても気に入っています。賛否両論だとは思いますが、自分の生活に合わせて家は選んで、高い一生もんの買い物ですからしっかり検討して決めたほうがいいですよ☆ ちなみに、僕の契約した時ですでに、川の見える棟はほぼ、売れちゃってましたよ？？契約の時もかなりの方が契約に来られていたので決して人気のないマンションではないと思いますよ☆ あくまでも、僕個人の意見ですので、購入される際はじっくり見て回って検討してくださいませ
  • 住む人が豊に感じるかどうか価値観の優先順位でしょう。駅が近い事で豊に感じる人、山川が見える事で豊に感じる人。景色が良いって素敵ですね。
• 毎日通過しますが 西側ガラガラ ですよ。3軒くらいしか入居してない。バルコニーに椅子とか見えてますけど優雅ですね。西日で色褪せそう。
• 内覧に行ってきました。 目玉の3メートルバルコニーは西日がきつい、暑いで夏場は出るのが厳しいと感じました。 玄関側の窓が小さいので部屋の風通しが悪そう、夏場はエアコンがないとキツイんじゃないかと。 モデルルームの部屋の角に虫が何匹か侵入してました。 網戸をすり抜けたのか、ベランダの出入りで入ったのか分かりませんが、やはり川の近くは虫が多いですね。 エレベーターが2台なので、朝はエレベーターを待つことになりそうです。 部屋の設備は他の方が書かれているように充実してました、駐輪場がサイクルラックではなくそのまま駐輪できるのと自走式駐車場だったのが良かったです。
• 売り切るには最低でも3割くらい値引きしない難しい立地だよなぁ…
• この地域を知っています。 他の方々も書かれていますが、将来の資産価値としては厳しいマンションなんだろうな、と思います。
• 市内って言ってもかなり西の外れ。桂駅からもかなり離れているし周りにはスーパーすら無い。なのに価格は3000万もする。 本当に買いかなあ？
• 値引きの話出してみましたが、50万でした しかも3月引渡し限定以前どなたかの書き込みで150万の値引きとありましたが、100万以上引ける部屋は無いと言われました。今後住戸の値引きはしないと断言。あくまで諸経費からの値引きだと
• いま京都のマンションは高値止まりだから、70平米超で3000万円台前半なら、市内としては高いと思わないんだが。設備仕様もかなりいいし。同じ物件、中京区で売ったら6000万後半は行きそうだ。
  • 京都市内って言葉に惑わされたらダメだと思います。 このマンションの場所は京都のイメージとは180度違います。 たとえ住所が京都市から始まっても外れの不便な僻地で3000万は破格になりますよ！
• 買ってはいけないマンションの要素を全てあつめたマンションですね この立地ならまだ戸建てのが売れそう いいところがまったくもってない

1. 駅から遠過ぎて、遠い割りに安くない
2. 近隣が不便過ぎて車必須
3. 川沿いで虫が多い
4. 西日が強い

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交通

• バス停目の前、バス使えば阪急にもJRにも便利だから、そんなに悪くないかな。
• 桂駅からの終バスは、22時台前半には終わると思います。飲み会帰りはタクシーになりそうですね。
  • 終電が1時近くまで走ってる駅が最寄駅なのに残念。
• このマンションから桂駅へ徒歩で行くとしたら、かなり危険な道を通ることになりますよ。車同士がギリギリすれ違えるくらいの狭さの道にバスまで通りますから。歩車分離ではない道なので、子供を一人で歩かせるのはまず無理ですね。
• 駅までの距離はバス停目の前だからそれほど心配してない
• バスは通っていますが、駅までは桂駅へも西京極駅へも徒歩２０分弱かかります。
• 特急が止まるのは桂駅なので、歩くとすれば桂駅かなと思います。
• 桂駅までの道、交通面でかなり危ないですよね。
  • 自転車や徒歩ではかなり危ないとは思います。 もちろん、そうやってこの周辺で通っている方はいらっしゃいますが 無理にこの立地の物件を選ぶ必要性があるかどうか。。
• 近くを通りましたが、ロビーエントランスとバス停が直結なんですね。桂駅にはすぐ行けそうですが、桂駅までの距離に片道230円は痛いでしょう…
  • バスの駅とはバス利用にあたって、とても考えられた設計だと思います。 特にここはたくさんの本数が通っているわけではないので こういうシステムがあると夏場や寒い季節にはありがたいです。 これは桂駅方面に行くことが前提ですね。 不便な立地にあるのでいろいろ考えられたのだなと思いました。
• 最寄りのスーパーまでは車で5分。 阪急桂駅へはバスで10分程度。 京都駅へはバスで20分程度。 以前は中京区に住んでいましたが交通の便について私は特段不自由には感じません。もちろん駅近物件にはその良さがあり、イニシア桂大橋にも良さはあります。
• 子供が小さいのと妻が車を運転できないのでここの立地は難しいかなって考えてます。 実際の利便性はいかがでしょうか？
  • 我が家は3人家族で息子は先月2歳になりました。 車を所有していないため妻は電動の自転車を移動手段としています。 時間の計測はしていませんが、自転車で桂川イオンまで15〜20分くらいかと思います。 イニシアから最寄りのスーパーへは7〜8分くらいかと思います。 阪急桂駅に行く際はバスを使用します。近距離料金適用で150円です。
  • 相当タフじゃないと厳しいですね。日焼けとか気になるー
  • 最寄駅の往復に毎回300円かあ。 微妙。
• 玄関前のバス停から五分で桂駅に行けるのも 利便性が良いとは言えないんですもんね。 資産価値は徒歩圏内が全て基準ですもんね。
• この辺りの事はよーく知っています。自転車有れば、何も不便は有りません。
  • 自転車があれば何の不便も無しってどうなんだろう？ 通勤や通学や買い物を全て自転車で十数分以上掛けて雨降りであろうとも毎日することは凄く苦労だと思う。
• バス停が目の前にあるから便利って言われたけど、、、 あと、京都はバスが生活の足ですって事も
  • バスが生活の足ですか… 京都市でも中心部のお話だと思いますよ。
• この場所から京都駅へ出るより亀岡からのほうがアクセスしやすそうです。
• マンションすぐのバス停から、京都駅までバスで21分の快適アクセスですか。 桂離宮まで徒歩何分くらいなんだろ

【渋滞】

• 桂大橋周辺の渋滞なんとかならないかな。 通勤時間帯は特にひどい。 橋を抜けるのに何分かかるんだか。
  • 八条通りのことだと思いますが、ここはどうしようもないと思います。 昔から、ここの渋滞は変わりません。 抜け道があるようでないですから、通勤は大変だと思います。 通勤通学は、桂駅から行ったほうが楽かもしれません。
• 京都駅からバスや車で帰宅しようと考える人は、18時～19時頃の渋滞状況をよく確認すべきです。 表記されている時間の倍はかかると思います。 このマンションから阪急桂方面への車線に合流するのも至難の技です。
• 桂大橋周辺は都市整備出来ない地域、３０年経っても京都市が渋滞緩和手を付けず市営バスは３０分に１本、右京区でありながら右京区役所に行けるバスが通らない見捨てられた地域です
• マンションから桂駅へ徒歩16分っていうことですが、歩ける距離ですか？
  • あと桂駅か西京極駅のどちらが歩いて行くには近いですか？
    • 歩けないでしょ…

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構造・建物

• 敷地面積：7,067.05m2
• 建築面積：4,392.50m2
• 地下掘って駐車場にしていたので、このマンションも低い位置にあります。前回の洪水のときはここはギリギリ氾濫せずに大丈夫でしたが、次回はどうなるかわかりません。
• 先日、近くを通りましたが、想像より建物は大きかったです。 ただ、川沿いの堤防の横に建っていて、三階ぐらいまでの高さは堤防の上の道路と高さが変わらないのでは…？と思いました。 また、すぐ横に工場？もしくは倉庫？もあったので、せっかくのベランダを活用するにも、部屋選びが重要なように思います。
• 下がり天井が酷くて圧迫感がハンパなかった。
• 建物自体は魅力あるんですけどね。川沿いなので風当たり厳しそう、洗濯物飛ばされないかな
  • たしかに設備仕様もいいし、ブランドも一流。
    • イニシアって別に一流ブランドマンションじゃないよ。 一流はやはり野村を入れて財閥系デベロッパーのマンションだよ。
• イニシア桂大橋に2017年7月末に入居しました。 購入時期が早かったため、現地にてベランダからの眺めは確認出来ていなかったのですが、入居後は予想をはるかに上回る眺望の良さに、毎日魅了されています。 階数や位置に寄ると思いますが我が家では、小虫や風などはまるで気になりません。また気密性も高いため室内はとても静かです。週末に川原でされている少年野球の声も気になりません。 （夕焼け写真参照）
• もしも数年後に対岸に7階建てのマンションが建設されたとしても、この良き眺めは変わらないと思います。逆に夜景が綺麗になり良いかもしれませんね。今でも意外と街灯りもあるため、夜は夜で夜景を見ながら夕食を楽しんでいます。（眺望写真参照）
• 京都の西日はきつく、西向きの部屋は嫌われます。マンション自体が西向きなのも人気がない要因ではないの？
  • イニシア桂大橋の西日について。 西日を強く受ける時間は1時間くらいです。※桂川方向にベランダを設置されている部屋は南南西を向いており夏場は愛宕山辺りに陽は沈みます。 確かに西日は気になるため対策として我が家では遮光カーテンを使用していますが、1日の時間の中で夕日対策を実施しなければならない時間は極小のため問題視していません。この点は個人差もあるため現地確認は、夕方を選択ください。ちなみに最もベランダからの景色を楽しめるのは日の出から朝9時頃迄なので、販売者に早出をお願いされて、景色を一望されることをお勧めします。殆どの方が一生一度の買い物になると思いますので慎重にご検討くださいね。 景観と周辺環境を重要視されている方がこちらを購入されておられるのではないかと個人的には推測しています。我が家も重要視しましたから。
• 桂離宮を望める眺望はそれだけでも大きな価値だと思います。 また氏神である松尾大社の祭りの際にはイニシア桂大橋前の河川敷が神輿の巡行ルートとなっているため、ベランダから活気溢れる巡行を鑑賞できますよ。 https://kyoto-design.jp/special/oide_okaeri ※添付写真は雪化粧をした桂離宮です。こちらの画像は７階からの眺望です。
• この物件、2018年度グッドデザイン賞を受賞しましたね。http://www.g-mark.org/award/describe/47915
  • 2018年度グッドデザイン賞　追い風にはなるだろうな。

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  イニシア桂大橋_眺望夕焼け

• イニシア桂大橋 眺望.jpg

  イニシア桂大橋_眺望サンセット

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  イニシア桂大橋_桂離宮

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共用施設

• 駐車場：117台収容（平置2台、自走式駐車場115台）
• 駐車場：（賃貸以外の台数）来客用駐車場5台(来客用3台(自走式)、来客用兼福祉用1台(平置き)、来客用兼サ－ビス用1台(平置き))
• 自転車置場：12台（平置き）
• バイク置場：バイク置場30台、大型バイク置場6台
• サイクルスペース：152区画、来客用サイクルスペース1区画(12台分)
• 私は普段電車もバスも利用しないですし、車があればどこでも行けるので、駐車場が自走式っていうのは、かなり惹かれますね。

設備・仕様

• 設備はかなりいい
• 隣の部屋との仕切りが壁タイプで、排水が自分の部屋に流れてこないのは良い
• キッチンが他にないくらい、おしゃれで使いやすそう
• お子様は幼稚園のご予定でしょうか？せめて近くにいい幼稚園があるといいのですが…
• 私達が購入を決めたもう一つの理由は、細部までこだわられた室内です。私見では女性が設計されたのかと思いました。当時他所のモデルルームも数ヶ所見学に行きましたがイニシア桂大橋の室内が1番印象が良かったです。 今なら現地でベランダからの眺望も確認できるので、検討されてる方は是非ご自身の目で確かめてみてください。
• このイニシア桂大橋には床暖あるよ。立地的には不便な分、仕様設備はなかなか充実しているし、間取りのセンスもいい。これは買いでしょう。70数平米が市内で2000万円台で買えるなんて、数年後にはすごくお得だったことがわかる。
• 設備は普通ですね バルコニーが広いのでそこだけは他のマンションと違うとこですね リセールうんぬん気にしない、安く買えて永住されるなら良いマンションだと思います
• バルコニーの、隣家との仕切りがきちっと天井までふさがっている。 その点は高評価です。この価格帯だと、上に隙間がある安っぽい ペラボー（ぺらぺらのボード）物件が大半だけれど、さすがに バルコニーを売りにしているだけはあります。

【住み心地】

• 色々なマンションを見学して、8月から住んでいます。なんとなく駐車場の予約サイトを探しててこの掲示板を見つけました。掲示板で悪評でも平気です。すごく快適です。冬は床暖でエアコンは使わなかったし、ベランダはいるだけで癒される。今日も野球少年の頑張っている声が聞こえます。西向きですがベランダが広いから日差しはほとんど入ってきません。夕日が綺麗でいつもホテルに泊まっている気分です。桜の時期は徒歩で桜並木をみれるスポットがたくさんありました。ここに決めたのは駐車場も良いからです。ここより便利なところは自走式ではないところが多く、面倒ですが、今はとても快適です。阪急の桂も西京極も徒歩で行けます。浴室乾燥もキッチンも本当に便利。夫婦で大絶賛してます。

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間取り

• 間取り：1LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積：57.77m2～83.59m2
• バルコニーが広々としていて気持ちよさそうです。ファミリー住まいとしては３メートルも広さがあるのは魅力的です。
• 三メートルバルコニー凄い！フローリングだとガーデニングは出来そうもないですね。。
• 余所にはない感じの独特の間取り
• 玄関の広さと全体的な収納の多さは良いですね
• 確かにバルコニーはかなり広くてテラス並の広さなんですね。部屋の中を広くしてほしかったという意見の方もいらっしゃいますが、自分的にはこれだけバルコニーが広いのは強みになるんじゃないかと思います。モデルルームを拝見してみると、部屋の延長線上の様に利用できることから、ペットを飼っている方には良さそうですよ。
  • バルコニーは共用部分です。マンション規約では、ペットの飼育やブラッシングなど、近隣住戸の迷惑になる行為は禁止されていることが多いのですが、ここは大丈夫なんですか？
• リビングに移動式のウォールカーテンが付いていて、生活場面や環境の変化によってリビングが仕切ることができます。キッチンのデザインや壁紙、タオルかけ、柱の梁を利用したオシャレな小物置き等、細かいところに気をつかっているのが分かります。
• 夏の西向きは 午後の 西日が 耐えられない位 暑いので いくら川に面してるとはいえ どうなんでしょうか。
  • 京都では夏の西陽は強烈です。他地域以上に京都では西向きは避けられる傾向にありますね。
• モデルルームを見たのですが部屋は本当によいです。バルコニーが広いのもよいですが、キッチン、リビングの使い勝手がよく、吊り下げ式の移動ウォール？が付いていてリビングが仕切られるようになっています。なかなかこれは見たことないです。 あとオプションではなく標準で付いている壁紙やドア、洋室の雰囲気など全てがオシャレなものでした。 梁の部分を利用して飾りができるようになっていたり、ドアの取手をへこませて引っ掛からないようにしたり、細部にわたって配慮があり一見の価値はあると思います。 立地とバルコニーの向き等が好みに合えば確実に買いなのですが…。
• 半端なく虫が多い。窓開けれないですよ…
  • ベランダで優雅に晩酌とか絶対むりじゃん、、、ベランダしかアピールポイントがないのにどうするの。ここ。
    • 確かにエグい位虫が入ってくる。照明をつけてない現状で恐ろしいくらいの虫の量なので、実際に照明をつけて生活しだしたら、そらエグいでしょう。
    • そんな状況下でテラスで趣味や読書云々なんてありえんわ！
    • 川べりの宿命。ただ、西日がキツイからカーテン閉めて、窓を開けることは無い。
• バルコニーの奥行きがありますから、開放感があって良いと思います。 奥行きが3メートルもあるので、オープンエアリビングの様 ところで、MRのバルコニーはフローリングになっていますが、これはオプション部分なのでしょうか？ だとしたら、オプションでフローリング調にするのは大事かもしれませんね その他、布団が収納できるようになっているのは良いです
• 立地以外にも売れない理由はあります。 70平米台と83平米の割と広めの間取りを見たが、 洗面室・バスがリビングインになっている。こんな広い間取りで なぜ、こんな設計をするのか。これじゃ、風呂に出入りするたび リビングを通らなきゃいけない。女性（特に若い娘）が拒否反応 示す構造だ。設計者の責任大だね。３社共同事業でよくこんな企画が 通ったな。
  • 家族間のコミュニケーションを大切にしているからじゃないでしょうか！？
    • デベの営業はそう説明しますね。あと、キッチンと洗濯室がつながっているのは動線がいいとか。 でも、自分たちはこういうリビングインの物件にまず住まない。
    • リビングインってのは部屋を広く作るためにデザイナーがとる最も安易な手段。 大概60平米以下の小さい物件で採用される。賃貸なんかの場合は、トイレまで リビングインにするね。まあ、洗面や風呂に出入りする姿がみなにチェック されるのを家族団らんだと思う人には、この物件はお勧めです。
• リビングインは賃貸みたいでチープな部屋に見えるから選ばないよね。 お客さんが来た時に恥ずかしいから。。。
• この物件はファミリーの団らんがキー・コンセプトなんだから、 バスは一律1620にすべきだった。そうすれば親と子供2人が一緒に 風呂で楽しめる。そんな設計にすれば、売れ行きももう少し違ったと思う。 結局、三社共同事業という方式が、責任の所在をあいまいにし、設計の チェックもゆるくなってしまったということはないんだろうか。

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買い物・食事

• 桂駅へ行くまでにスーパーが少しありますので買い物はそのあたりで済ませることになるかも。
• 買い物にはちょっと困りそう
• 近くにコンビニすら無いなんてキツいなぁ・・・
• コンビニは八条通りを東に300m程の所にLAWSONがあります。
• スーパー遠いけど、コープと契約してるので玄関先まで持ってきてくれます。
  • 桂駅まで出たところで徒歩圏内にスーパーないですし。コープの宅配では今これが必要！には対応できない。車は絶対に必要ですね。その為に全住戸部確保されているんでしょ。
• 新鮮激安市場まで自転車で5分程度。個人でも買える食品卸のタカギまで7分程度、タカギ前にある、産直ひろば、だったか、そこには野菜とお肉屋さんが入ってますよ。 中村軒の横から南に下れば、信号も無くスムーズに行けます。 小さいけど、サンディという店なら、下桂交差点先に有ります。 この辺りなら、新鮮激安市場が良いのでは無いですか？相場より安いですよ。 グーグル地図で見るより、実際は近いですよ。私の自転車コースですから(笑) 桂駅も、雨じゃ無ければバス待つより自転車で桂駅東口まで10分以内で（私なら5、6分）で行けます。 駐輪場も有りますね。 京都って、そんなに広い地域じゃ無いですから自転車有れば、大体は、どこでも行けます。 ああ、自転車なら普通にマツモト桂東店まで行けますよ。昔はスーパー北野だったとこ(笑)
• スーパーない　コンビニない、金融機関遠い、共産党員が多い地域でちょっとあの一帯は老後は厳しい
• ランチできるレストラン0カフェ0です
• 中村軒が近いのは個人的に良いなと思いますよ。毎日食べるものではないですけど。

育児・教育

• 自然豊かな環境のなかで子供を育てるのはすごくいいことだと思う。子供が成長した時、その体験は何よりの財産になるだろう。
• お子様は幼稚園のご予定でしょうか？せめて近くにいい幼稚園があるといいのですが…
  • 私は2017年7月に入居した者です。 息子は保育園に預ける予定です。 八条と桂川街道の交差付近に保育園が開園します。4月開園予定で受け入れ人数は120名です。
• スーパーも保育園も遠い。どこの層がターゲットなのでしょう

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周辺環境・治安

• 用途地域：工業地域
• ここは、昔にコジマ電機にあった場所かなと思います。 前は車の通りがとても多く、川沿いは公園があるという立地。
• クルマ利用者にとって、このマンションの出入りがしにくいように感じます。モデルルームに置いてあった模型を見ながら考えていたのですが、橋の方からマンションに入る場合は微妙なＴ字路を右折することになりますし、マンションを出て葛野大路に向かうときは、橋のすぐ横からよく渋滞している道をさらに右折しなければなりません。 交通費がやや不便だけでなくクルマ利用者にとっても出入口しにくく感じてしまうので、何かもっといい方法はなかったのかなと思います。
• 立地は不便ですよね。駅は阪急桂、西京極、JR西大路…どう考えても遠いですし、もう１つネックなのはスーパーが近くにありません。自分の生活スタイルには合わないです。
• ここはちょっと辺鄙というのか、 買い物も交通便も悪い場所なので住みにくいなぁと思いました。 桂川沿いなのですが、においはないのかなとかの心配もあります。 価格が特別安かったら・・・とも思うのですが。 せめてすぐ近くにコンビニとかあれば良かったかもしれないです。
  • 辺鄙な場所って、、。そりゃあ、ここのマンションは工業地域に建つからなあ。
• ここは、昔家電のコジマにあった場所でしょ？ コジマが出来た頃は、このあたりの人も多かったのに 今は本当に車や自転車で素通りする感じの場所です。 桂駅も遠いしバスも一時間に数本かるかないかです。 不便としか感じないなぁと思います。
• 今日、車で前を通りましたが、外観が随分と出来上がってきました。 イメージしていたよりも、おしゃれな感じはしました。 今日は休日ということもあり、マンション前の桂川沿いでは 野球少年たちが練習したり、親が応援に来たりでにぎわっている感じでした。 平日は八条通りが混むくらいで、騒音に悩むとかはないと思いますが、 週末は窓からにぎやかな声や無断駐車に悩まされるかなとは感じました。
• このマンションから八条通に出るのは大変ですよ。左折もさることながら、運転になれていない方は右折は至難の技かと思われます。さすがに現地は見ていると思いますけど、、、
  • 安全に右折するには、南に下がって次を東に、次の次の交差点を北に、そしたら信号のある八条通にでる。
    • 南に下れば東側の信号に抜ける道もありますし、当該道路から何度も左折、右折していますので歩行者の方に注意すれば問題無いかと思うのですが…
• 夜のマンション周辺って何も無いし、マンションがひっそりとしているので子供や女性の独り歩きには注意が必要ですね。
• 再開発の予定でもあれば話は別ですけどね 現地見学行ったことあるけど、駅までの歩道が細過ぎて危ない少なくとも子育て世代には向いてなさそう
• ここは鉄工所の街のど真ん中にあるようだけど、鉄板をパーンパーンと叩く音とか、電動ノコギリでキーンと切り出す音とか聞こえてくるのかな？ マンションは後から建ったものなので、騒音に対して文句は言えないのかな？ 駅からの距離よりもそっちの方が気になる。
  • 工業地域とあるので仕方ないですよね。
    • 先日　見学に行ってきました。 西向き（リバーサイド）の部屋のすぐ下に鉄工所があり日中はかなり音が気になる感じでした。 堤防もダンプがひっきりなしに走り粉塵もひどかった。 南東向きの部屋は5階までは隣の倉庫しか見えませんでした。 隣に老人ホームもあり独特の臭いも気になるところです。 設備はいいのですが残念な物件で他を探すことで家内と意見が一致しました。
    • 独特の匂い…それ騒音より嫌かもしれない。あと大型のトラックとか結構通りますよね。
• イニシアの横に老人ホームあるそこまでは善しその先から汚いカラオケスナック、意味深な焼肉、潰れてそうな店がある不気味な連群れ建物で暗いヤバい骨董屋、墓地、
• イニシア桂大橋の「立地が悪い」、という具体的なもの

1. 桂駅、西京極までも歩いて1.4キロほどある
2. バス停が目の前と言うが、本数、路線共に少ない
3. 車の出入りが大変そう
4. 台風や大風の時、もろに風が当たりそう
5. 台風、ゲリラ豪雨の時など不安が大きくなる
6. マンション周辺は工場が多くドッグスクールもある
7. マンション西側の道路からトラックの出入りが多い
8. 普段の買い物に困りそう
9. 周辺に病院がない
10. 郵便局、銀行も近くにない
11. リセール時になかなか売れないor値段がすぐ下がりそう
12. 価格が下がればマンション住民のモラルも下がり結果マンションの資産価値が下がる

• 気になる記事が。 http://www.cheeringcharm.co/archives/2617
• 現地を知ってるよ。横には見晴らしの良い西山連峰と愛宕さんが綺麗に見える良い場所。 あなたが嫌でも、好きな人も居るよ。
• 京都市内でも外れの工業地域でマンションの周りには何にも無いのでかなり不便。目の前を流れる桂川の水害懸念もある。 一方、滋賀の田舎ではあるがJRの新快速停車駅徒歩1分。駅前には各種商業施設があり、天災の危険も低い。

【桂川沿い】

• 目の前は河川敷。毎週末野球してる
• リバービューで、自然も楽しめそうですね。
• 川沿いということでにおいや湿気、虫なんかはどうなんでしょうね。橋近くだから、そんなに気にはならない(もとより京都は湿気多いし)でしょうか…。
  • こちらと同じく京都で橋の横の河原沿いのマンションに住んでいます。 7階で湿気は気になりませんが虫は多いです。クモの巣と洗濯物についてくるカメムシやエントランスに巨大な蛾やカタツムリ。短時間でも網戸は必ず閉めています。 でもリバービューの景色はとても素敵です。虫は対策で何とかなりますよ！
• 先日マンション近くの駐車場に車を停めて現地を見て帰ってきたら、蜻蛉の小さい虫が車体一面に付いていて、、、正直ひきました。 川沿いの景観はすごく好きなのですが、洗濯物にも付くのでしょうか？お住いの方、どうですか？
  • 2017年7月入居の住人です。 ご質問の回答ですが、我が家は夏場に入居したので、1年で最も虫が多いと推測される時期をこちらにて経験しております。 その夏季でも洗濯物に虫が付き不愉快になったことはありません。 もちろん部屋の位置条件により差異はあるかと思いますのでご参考となさってください。 ちなみに私はやや潔癖であるため、購入検討時に虫については懸念材料となっていましたが、入居後に問題は感じていません。
• 川が増水した時は通っていないのでわからないけど、朝と夕方の時間帯は目の前の橋の上は大渋滞です。
• コンセプトとかは素敵だと思う。 ただ、場所がここじゃなかったらよかった。もうそれに尽きる。 現場を見たらわかるけど、低いところに建っているから台風や大雨での桂川の氾濫に怯えながら暮らさなきゃならん。
• 不便うんぬんよりも安全面が気になります…増水したらやばくないですか？
  • 京都市のハザードマップでは、3m以上の浸水エリアです。心構えは必要でしょうし、低層階は避けたほうが無難でしょうね。
• 2013年の台風の時の桂川は恐ろしかったです。
  • 水位が上がったというか氾濫してましたよね？
• 自分はこのマンション付近に住んで長いから、立地については気にならないかな。仕事も、目の前のバス停に止まるバスに乗るから。 あと、確かに西陽はキツイと思う。今住んでいるところも西陽が当たる部屋はかなりヤバい。ただ川沿いだしね、朝晩はそうでもないんじゃない？ 夏より冬の方が怖いよ。あまり雪の降らない京都で降った日にゃ、桂大橋は凍るだろうし、平地で降ってなくても川沿いは降るだろうしね。 虫は仕方ないかなー、琵琶湖沿いのマンションだって琵琶湖虫すごいし笑 虫が苦手な人はやめた方がいいかも。カメムシとかは今住んでるマンションでも飛んでくるぐらいだし、ここ買えば必ず遭遇するでしょ。
  • 不便で虫が多いってところが敬遠される原因の一つでしょうな。あと工業地域は空気も悪いってよく聞くから健康上、永住も厳しそうだよね。
• 桂川添いって、けしてきれいな景色ではありません。 阪急桂駅も徒歩だと結構な距離です。 何かここじゃなないととか、ここに住みたいと感じる魅力がないと この地でこの価格帯で購入するのは厳しいような気がします。 学校も遠いので、子供にとってもかわいそうかも。
• 最新の水害ハザードマップによると、この辺りはひどいですね。全ての建物の倒壊が想定される区域に分類されてました。泣きっ面に蜂ですねほんと
  • 川沿いって魅力的ですけどハザードマップを見てしまうと…
    • ここは桂川との間に十分な緑地帯と道路があるから、大概のことでは浸水に至らない。
    • ハザードマップの方がどう考えても信用できます。実際桂川は氾濫してますし。ハザードマップも見ずに買うのはいささかリスクかと
    • 桂川結構氾濫しますしね。 去年もまあまあなとこまで水位来てますから。 だからこそ整備もされないんでしょうが。
• 桂川のハザードマップ見るとここだけが浸水回避できるみたい。
• 三条大橋から撮った今の鴨川。やはり川沿いは不安になる。 果して桂川はだいじょうぶ？（2018/7/5）三条大橋からの鴨川写真参照
  • 桂川が警戒レベル3になったので凄く心配だ。
    • 今回は決壊こそしなかったものの、実際の桂大橋の状況を見たら怖くて川側のマンションなんて住めないって思った。 最近は100年に一度の災害とかよく耳にするし、今まで大丈夫だから今後も大丈夫って保証はどこにもないし。 一つ言える教訓は、災害に強い立地を選ぶようにしなきゃいけないって事だと思う。 山や川の近くには住まないってことが重要ですね。
• 私は隣の川のサイクリングロードが気になりました。桂川ですよね……？ 桂川サイクリングロード・・・ 京都から奈良まで走行ができて、サイクリングロードは片道45キロ。信号もなくて気持ちよく走れるそう。ロードバイク、シティサイクルでも可。 いわゆる河川敷のサイクリングロードなのだと思います。澄んだ空気を感じて走ると楽しそうです。 ちょうど秋の風を感じられる日になってきたので、サイクリング日和ですよね。さすがに奈良まで行くのは大変そうですが、走ると気持ちよさそう！！

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  現地案内図

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  三条大橋からの鴨川

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• 土日は桂川沿いで野球の試合？練習？もしてるみたいなので騒音どうなんだろ。
• 市役所も遠いのですか…
• 桂離宮が有料化だってよ。 ここは終わった。

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