イニシア上町台 筆ヶ崎

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イニシア上町台筆ヶ崎　外観1

イニシア上町台筆ヶ崎　外観2

物件概要

• 所在地：大阪府大阪市天王寺区筆ヶ崎町17-4、東上町5550-4他(地番)
• 交通：

1. 地下鉄千日前線｢鶴橋｣駅徒歩3分
2. 近鉄奈良線｢大阪上本町｣駅徒歩10分
3. JR大阪環状線｢鶴橋｣駅徒歩4分

• 総戸数：157戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　地上 15 階　地下 1 階
• 敷地の権利形態：専有面積割合による敷地利用権（所有権）の共有
• 完成時期：2008 年 8 月
• 売主：コスモイニシア

価格・コスト・販売時状況

• 2,718 ～ 4,538 万円（ 最多価格帯 3,200 ）
• 中高層階は3000万台後半〜4000万台中心。
• この一帯では低価格でも、やはり上町ヒルズなのでそこそこの価格。
• 毎月の管理費と修繕積立金の合計が14800円なので他と比べて安いのも魅力です。
• 人気の上町台周辺で3400万円〜あります。この地区は中古で売り出されることは少ないので資産価値は大きい！
• 上町台周辺ではなく鶴橋周辺のほうが正しいのでは？しかも周りはラブホと病院ですよね？
• ラブホがあることや眺望性は他と劣る面がありますが価格帯は周辺のタワーマンションに比べて割安感はあります。

交通

• 駅が近くで交通の便は良さそうです
• 鶴橋は交通の重要なキーポイントになるかと。東西はなんば線開通で奈良と三宮、はては山陽姫路まで直通でつながるし、南北は環状線やら地下鉄で天王寺大阪方面へのアクセスもアップ。
• 車や自転車での出入りに少し支障が出るかも。車で通勤する場合は朝、混雑する可能性が大きいです。
• 南棟と南西棟がありますが環状線地下鉄近鉄鶴橋駅から徒歩４分の好立地です
• 環状線・地下鉄千日前線・近鉄奈良線・近鉄大阪線がアクセスできる鶴橋駅から徒歩５分圏内という好立地。しかも来春に阪神難波線開通に伴い、鶴橋から乗換 えなしで甲子園、西宮、芦屋、魚崎、御影、三宮、元町、須磨、明石、東二見(ちょっとマイナー駅ですが)、姫路まで一本で行けます。
• 交通アクセスが最高に便利。JR環状線、近鉄大阪線、奈良線、地下鉄千日前線、そして来春は阪神近鉄相互乗り入れの阪神なんば線が開通！奈良と姫路までが乗換えなしでアクセス可能。三宮に行きたかったらわざわざ大阪経由でJR神戸線に乗らなくても楽々アクセス。市内なんば、梅田、天王寺へはわずか10分以内で楽々アクセス！これで車に乗らずに近畿圏内全制覇。駅近都会暮らし派にとっては言うことなしの立地。環状線内の天王寺区は資産価値が高いので築年数が経っても値崩れしにくいことがポイントです。
• 鶴橋が最寄りと言ったら、えぇぇぇーーーと言われ(その方、年頃の娘さんがいらっしゃいます。)その時に、”駅徒歩4分だけど、学校のクラブや塾の帰りにわざわざ駅まで迎えに行かなきゃいけないね”と言われました。だから子供がいる家庭向きじゃないと判断しました。
• 難波まで地下鉄ですぐ出られるし、母親の住む奈良にも近鉄で行けます。来てもらうのも苦労しないようですし、交通の便は本当に良いです。

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構造・建物

• 外観もそこそこ綺麗で鶴橋駅から徒歩５分の立地にして『大阪個邸』といえるにふさわしい落ち着いたたたずまいを見せています。
• ただ南棟は６階位までは隣の建物の壁に遮られて視界０です。
• 医療機関が近いので、リタイヤ夫婦向けだと考えた場合、日当たりと眺めの悪い所で老後を過ごすのは躊躇します。車椅子生活になった場合、郵便受けの通路が狭いので動きにくいです。
• 思った以上にギリギリまで病院の杭が迫ってきているし。施工の荒さにもガッカリ。

共用施設

• 大規模マンションのような施設や、自走できる駐車場が無いところが結構引っかかってます。結局使わないかもしれないけど、やっぱりあるほうがウキウキしますし。

設備・仕様

• 余分な設備が無い！
• さすがイニシア、エントランス、間取り、室内の雰囲気など、なかなか良い印象でした。
• エレベーターも２機あるのでいいかも。と思いました。

間取り

• 2LDK、3LDK、4LDK（65.95 ～ 82.36 ㎡）
• Bタイプは一番人気がありますね。玄関開けても動線が曲がるのでプライバシーが守られます。また占有部分の面積が狭いですがその分廊下が短いので効率的な空間ができます。
• AタイプやBタイプあたりであれば完全に遮られるわけではないので上層階じゃなくてもまだ他タイプに比べてましです。
• せっかく日が当たる時間帯なのに、建物の影に入るのですよ。AやBでも建物の影に入ってしまうんですよね。それにAタイプはラブホテルの屋根より上の6階以上では4000万円台です。Bタイプは狭いし。
• 西日は紫外線を多く含むので、西日がまともに当たり過ぎる住戸はかえって過ごしにくいですよ。バルコニーが西に向いていると大体14:00を回れば直射日 光が入るといても立ってもいられない位部屋の温度が上がります。これを逆手にとって西日を周囲の建物で遮ってくれると直射日光の入射量を軽減することがで きるという『西日利用逆転の発想』があります。つまり、見晴らしは望めませんが、周辺の建物があるおかげで太陽の直射日照を少しでもできるのです。そうなると昼下がりの直射日光からの西日による室温上昇が軽減可能になります。西棟についてはAとBの2タイプが将来的にみてより価値のある希少物件といえるでしょう。懸念事項は早石病院がどのような立ち位置でイニシアに立ち向かってくるかでしょう。Aタイプ及びBタイプ物件に関しては道路側になるので早石病院の病棟が道路側まで建つことは有り得ないのでAとBの物件はまだ見通しが利くのです。日当たり的にキツい物件なのが、Jタイプ。低層階においては朝鮮銀行の外壁で100%見晴らしや日当たりは望めません、これだけは確かに言えますな。
• Aタイプはラブホテルに近すぎる。Dタイプは囲まれすぎている。

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買い物・食事

• スーパー徒歩二分
• 徒歩10分の上本町にはリニューアルされる近鉄百貨店があり、歌舞伎座もあり高級セレブが好むようなものも多数とりそろえています。
• 阪急ストア
• 買い物するにもイズミヤも近いし、桃谷まで行けば商店街の中にグルメシティもあるしドン・キホーテの中にもスーパーがあります。自転車があれば日々の買い物は問題なしです。
• 住環境はイマイチですが病院は近いし駅近でスーパー百貨店もある。
• カナートで食料品もあります。
• 若者がたむろしそうなコンビニやファミレスも良い感じで少し離れていて、それでいて徒歩2〜3分。12時まで開いているイズミヤも近いし、自転車でいける範囲にライフなどのスーパー、百貨店、黒門市場もあるのは良いですね。

育児・教育

• 学区もよいです。
• イニシアは天王寺区で上町台といえども鶴橋です。そこが一番クリアできない問題点でした。私立に行かせるお金は無いし、鶴橋駅から自宅まで子供が一人歩きするのはちょっと・・・ラブホテルの見えるところで子育てはできないし。（リベールもそうですが）ラブホテルの土地は高額すぎるので、コンビニや喫茶店に売却は不可能っぽい。

周辺環境・治安

• 当物件は周囲のタワーマンションに押されて、存在感うすいですね。あと、病院の救急車と近鉄線がうるさそう。
• 南面は信組ビル、西の駐車場には病院が建つので、１０階くらいから抜けますかね（あくまでも、現時点では）。昔ながらのマンションですが、価格は今風。
• モデルルーム行きましたが、南面は信組ビル非常に近い。　低中層階は前面壁ですよ。　日当たりも何もありません。　上階しか無理でしょう。西の駐車場には病院が建ちます。　病室見えますよ。　しかもラブホテルが真横に・・・。　買うなら上階ですよ。　ただ高いですが。
• 日赤の病棟からも丸見えですね。
• 家の隣にラブホテルというのはやはりちょっと。
• マンション側のラブホテルは売りに出ているようですが…。無くなるとは限りませんよ。別の業者が買って、マンション側にある入り口を変更して、そのまま経営を続ける可能性もあります。
• 鶴橋の近所で住環境いいんでしょうか？
• エントランス付近のボロ小屋と、裏門付近のラブホテルさらに西側に病院が建つ（10〜12階くらいまでの高さ？）ことがが大きな原因だと思います。裏のラブホテルは、自転車やバイク、車で出る場合はどうしても目にするでしょうから無視するわけにはいかない様子。ボロ小屋は誰も住んではいないようでしたが、雰囲気が不気味です。何か事件なんかが起こらなければいいのですが…赤十字病院は救急病院なので救急車のサイレンが夜中でも聞こえそう。隣に美容専門学校があるので、登下校時は低階なら話し声がうるさいかもしれない。さらに裏門から続く細い道が生徒たちで塞がりそうな気もします。
• 日赤は救急病院ですが上本町はたくさんの病院があるので救急車がひっきりなしに出入することはないと思います。また隣の美容専門学校も道路を塞ぐほど大勢の学生が出入することはないし、昼間通りを歩いていても人、車の往来も少なめです。ラブホについては確かに忌避しそうな感じですが再開発地区指定なので数年先になるかと思いますが、いずれは移転も有り得るでしょう。また幽霊屋敷も近い将来、歩道拡幅の一環としていずれは消えゆくでしょう。あの物件でバルコニーからの眺望を求めるのは無理があるかと思います。が交通の至便性や日常生活を行う上では価格が他物件に比べて安くなる分検討に値するかと思います。
• 鶴橋といえば天王寺区の中では一番最悪の場所。人気の天王寺区でしかも格安だとはいえ、やはり鶴橋だけは嫌だ。
• 鶴橋といっても生野区じゃないからいいかな。しかも駅+住+医+食の４拍子がすべて徒歩５分圏内だから老後も安心な暮らしができる。焼肉店街の中ではないからご安心を。
• でも眺望・日当たり関しては、・・・・・・・・・最悪でした。販売員の説明では、西棟は隣接の病院で11階までが遮られ、南棟は銀行建物でF・G・Hタイプが6階、I・J・Kが９階まで遮られるとの事でした。「でもそれ以上の階なら日が当たりますよ」と。その後、縁あって西側近隣のタワーマンションを購入しましたが、イニシアの方を見てみると、フォレストスクエアから始まり、ザ・上本町タワー、レジデンスタワー、ヒルズマークの建物の影が続々と当物件に差し掛かっていることがわかりました。隣接のデータだけではわからなかった事実です。
• イニシア物件は南棟は朝鮮銀行がたちはだかり、西棟は早石病院が来年建設されるため、10階以下は見晴らしは望めません。しかし西棟は周囲に高い建物が建ってくれるおかげで西日の直射日光をかなり軽減することができるのです。
• 玉造筋沿いのメインエントランス前にある不気味かつ危険かつ廃墟かつ幽霊小屋がウリに出され市が買い取ることが決定した模様です。これによりオンボロ幽霊廃墟小屋はついに更地となってイニシアに平和が取り戻されるのです！玉造筋の歩道がいずれ数年で拡張されてほしいものです。

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周辺施設

• 病院、徒歩１分
• 日赤病院
• バルナバ病院（産婦人科）
• 西棟の隣には早石病院が来年に竣工します。早石病院は玉造筋沿いに今ある場所から移転します。早石病院は７階立てですね。
• スポーツジムあります。
• 隣は朝鮮銀行、病院が近接してるからなあ、どうなんでしょ〜
• 結構探してしまう郵便ポストがエントランス入り口にあるのも便利だなと感じました。
• 私どもは竣工前にこのマンションを検討し(Cタイプ)、結局は同区内の他物件を購入した者ですが･･･

1. 早石病院は昨年秋頃より建設が始まり、ほとんど病院最上階までできあがっているようです。
2. ゼネコンの建設予想図によると、病院最上階部分はイニシアの9階あたりまで来るのですが、その上に「早石病院」の看板と室外機などのたちあがり部分が来るので、実質はマンションの11階相当だったと記憶しています。ただし病室は東向き、つまりマンションのバルコニーと向き合うようになるそうです。イニシアの販売員さんは「病院とは9ｍも離れていますよ！」とおっしゃっていましたが、現地は案外と接近しているように感じます。
3. あえて言うなら12階以上なら眺望は抜けるのではないでしょうか。
4. 友人がイニシア西側のタワーマンション20階以上に住んでいます。その東窓からイニシアを見下ろしてみると、午後になると、フォレストスクエア～レジデンスタワー～ヒルズマークの建物の影になっていることがわかりました。西日の軽減と考えれば、それはラッキーかもしれませんが･･･日が当たる時間が無いとも考えられます。

その他

• 内覧会を見てかなりガッカリしました…

1. 窮屈な宅配BOX・ポスト　エントランスを広く取るのは良いのですが、宅配BOX・ポストのエリアが狭苦しく、　人が一人通るのが精一杯？…宅配BOXに大きな物が入っていると出せない？？？　非常に使いづらいです。
2. 荒い内装仕上げ　こんなものか？とは思いますが、至る所に傷、マスキングの跡、畳の綻び等々　どんな業者に頼んだ？と思います。
3. 工事現場のような自転車置き場　自転車置き場の下地が白・灰色・茶色と色とりどりのコンクリート仕上げｗ　見えない部分だと思って、かなり手抜き工事したな？と思える仕上げ…。
4. 微妙な日当たり　南棟の真ん中辺りを購入しましたが、やはり朝鮮銀行と移転する病院の看板等が　鬱陶しいですね…　13時頃に部屋に入りましたが、日が部屋に入ってる？感じでは無かったです…。

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