(仮称)ワコーレ神戸旧居留地タワープロジェクト

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• ワコーレ ザ・神戸旧居留地レジデンスタワー

物件概要

(仮称)ワコーレ神戸旧居留地タワープロジェクト　イメージイラスト

(仮称)ワコーレ神戸旧居留地タワープロジェクト　外観完成予想CG

• 所在地：兵庫県神戸市中央区海岸通１丁目1番2の一部（登記簿）
• 交通：

1. JR東海道本線（神戸線）「元町」駅より徒歩6分
2. 神戸市営地下鉄海岸線「旧居留地・大丸前」駅より徒歩5分

• 総戸数：128戸
• 構造、建物階数：RC19階地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年9月下旬予定
• 売主：和田興産株式会社
• 施工：東レ建設株式会社
• 管理会社：グローバルコミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• タワープロジェクト？
• 和田のことやから最上階の部屋はもう売れてると予想する
• トアロードでしかも和田なんてどう考えても金持ちの投資物件でしょ。自宅としての民度求めるなら中央区はないわ
  • 金持ちがよりによってワコーレブランドに投資するかな？
    • 自分が住むわけじゃないから、ブランドにこだわらずコストカットしてある物件の方が投資向きだと思うよ。一点張りするような物件ではないから購入者はそれなりに余力のある金持ちだと思うけど
• かなり高くなるんだろうね。。。。。
• 価格の情報は未だ有りませんか？
• この場所は旧居留地じゃないんですが！
  • 旧居留地、タワーマンションプロジェクト、フエィクが過ぎる。神戸ルネサンス構想は意味不明だし。
    • 色々ﾜﾛﾀ。ルネサンス構想はまじでわかる人ゼロちゃうか。
      • 旧居留地復興？ホントなら悪くない話
• 立地は住友ツインより遙かに良いよね。あとは値段です。トアロードより安いことを願うわ。
  • 三宮まで余裕で歩けるトアロードよりここが高いはずなかろう。
    • トアロードより高いだろw
      • お隣のカイセイの賃貸や売出価格を考慮すると、トアロードの価格で売り出しても購入者がばば掴みになるだけでしょうね。トアロードの価格より一段安い価格が妥当。
• 高くてもすぐ完売しそう。。
  • 最近のワコーレ、高値つけることに慣れてしもたから高いやろなー。たださすがにもう高値では捌けへんやろうけど。
• 最近の不動産屋って訳の判らん値段を付けてくる。多分ココも強気で高いと思う。
• トアロードの1.2倍の価格設定。場所はトアロードのほうがいいのに強気。
  • 最近のワコーレは、そんなもん。高値付けに慣れてもうた。
    • 品質は住んだこと無いのでよく分からんが、ワコーレに億越えとかマンションはやっぱり立地って事か。
• マジに神戸最後の立地やから売れるでしょう。検討するにも早くおおよその値段が知りたいです。トアより高いかもですね
  • 確かに希少。そんな立地はもう無いでしょうね。大丸付近の雰囲気好きなら高くても買うでしょう。
• ２年後にはもっと景気が壊滅的に悪くなっているかもしれへんしな。
• ある程度価格帯決めてる中でこの不景気突入。ババづかみのタイミング。竣工後大幅割引かな。
• 新築マンションに「棟内モデルルーム公開中」の垂れ幕だけは勘弁してほしいよな～
• こうなったからにはワコーレの得意技、100万円分オプションプレゼントを1期から全面に出すと見た。
• そして伝説の1000万値引きもありえるな。初期購入者泣かせ。
• 2025大阪万博まで建設コストが高いからマンション価格は下がらないよ。投資用なら厳しいでしょうね。
• 株式に数年遅れますからね、不動産は。コロナが早期に収束しなければ、株はだらだらと下げ続ける。その前提なら、リーマンショックの時は3年か４年後にマンション相場は底を打ったので、歴史は繰り返されて同じ道をたどるかもしれませんね。
• コロナの影響でルミナス神戸2経営破綻。じわじわと実体経済に来てるね。今日は株は反発しているけど、楽観出来ん。
  • たった２ヶ月で民事再生て、ギリギリの財務状態やったんやな。次は弱小ホテルかな。
• ホテル用に購入していた土地をマンションにせざる得ないようですね。ホテル用の土地なら繁華街の一等地が多いでしょうからちょうどこういうマンションの競争相手が増えてくるんじゃないでしょうか。くれぐれも値付けは慎重にお願いします。ワコーレさん。
• 神戸ではホテル用地をマンションへの変更はできないでしょ
• インパウンド目当で神戸も既に新規ホテルかなりできたけど、経営厳しいでしょうね。モザイクや北野も中韓や東南アジアの観光客が消えてひっそりしている。WHOに名指しされて日本のイメージ最悪で、もう外国人観光客は期待出来ない。夏のボーナスも多くの企業で減額される可能性大だし、倒産リストラもこれから本格化。マンションを検討出来る世帯はかなり減少するでしょうね。頑張れワコーレ。だから安い価格にしてね。
• 200平米の部屋つくったのか。購入者がきまっているんかな。
  • これだけの部屋を計画するなら見込客がいるはずだけど、今の状況だと確実に契約取れるかな？
• 住吉芦屋夙川甲子園桃山台とまずまずの高級地にバカ高い価格つけて売れ行き鈍化で在庫だぶつきまくってる状況でコロナ不況突入。今期来期のBS悪なるから、今までの高値販売維持経営的には厳しそうやな。財務状況次第で借入利率も上がり早期販売にシフトせなあかんくなるやろ。そこまでは消費者との我慢比べ。
  • 以前の地方デベの割安分譲から、今は財閥系の割高分譲並みに販売価格帯を変更したからね。それで販売、管理は全て依然として丸投げでコストダウンしたまま。それでも売れたから昨年度の業績は好調。今期始まったばかりだけど、昨年度みたいに上手く行くかは、ここの販売が試金石だろうね。
• 最悪の時期に分譲開始ですね～
• 和田興産っていい用地を取得できるよな。さすが神戸地場の会社か。
• いい用地持っているけれど、その分取得価格高いからね。旧居留地と芦屋の高額物件、この時期に売り出しても在庫の山では？販売時期遅らせたら金食うだけだし、色々と大変なのではないかな。
• 入居が2022年11月。マンション相場下落確実なのに、2年半先のマンションは恐ろしくて手が出せない。新港の住友ツインはどうするんだろう？秋の販売延期かな？
• ホント同感。そのうえ夙川にも高額物件投入してきた。
• 不況突入かつ夏から秋にかけて巨大台風きて浸水なんかしたら、もう買い手おらんやろな。しばらくは様子見が正解。ほんま2022から2023までは手出さんほうがええな、投資も実需も。にしても、この時期に高級物件だしまくってるワコーレはん、心配でっせ。
• 全窓ペアガラスで上層階南側なら、値段次第では検討しようかと今も海岸通の2号沿いのマンション住んでるけど南側は眺望も陽の差込みも最高ですよ。ちなみに窓は開けることは無いし、洗濯物も外には干せず浴室乾燥ですけど
• これまでのようには売れないと思う会社の万歳だけは避けて欲しい
  • もう2年半後のマンション相場がどうこういう段階ではないでしょうね。
• 不動産バブルでも地主は超駅近の土地は売らなかったことを考えると超駅近だったら不況耐性は強そう。その点ここはこれから他にも代わりが出てきそうな土地だから厳しいと思う。
• 価格発表はいつかな？それなりの価格で覚悟。下がってほしいのはわかるけど人件費や土地代考えたら下げる理由全くない。コロナが2年くらい続いたら変わるやろうけど。
• 現実2年後にしれっと土地価格上がってそうでもある。
  • あがるわけないやん
• 近年の中央区のマンションでは1番の立地だと思う。
  • でも旧居留地ではありません
• 立地すごくいいですね。突堤のタワマンよりはるかに良い。値段は3LDK6000万?とかかな？
• もう不動産バブルはおわりや。ましてやメジャー7以外は、異状な価格でだして在庫ダブつきまくり。どう処理するんやろな。
• ワコーレの御影岡本芦屋は在庫かなりダブついてそうやね 今までやったら早々に完売してそうな場所なのに価格が高すぎるんだろう ここはどうかな
• ３LDKで６０００万はないやろ～コロナでどうなるかわからないが元は広めの設計ちゃうかな？3LDKっていっても９０平米クラスが主流で価格帯は安くても１億とか？
• もうワコーレの高値はええわ。その値段だすならメジャー7の中古かちょい狭めがええわ。
• 最上階200㎡は2.5～3.0億円か？
• 住友ツインの立地が駅遠すぎてここに人気が集まりそうな気がする　３５平米と２００平米の混在も懐の深さを感じる

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構造・建物

• 建ペイ率／容積率：80%・700%
• 敷地面積：1,317.89m2（予定登記簿・実測・建築確認対象面積）
• 建築面積：1,006.99m2
• 建築延床面積：12,651.95m2（うち容積対象面積9,223.96m2）
• 災害対策がないのなら、無しの一択。

共用施設

• 駐車場：57台
  • 地下駐車場か。このご時世、ハザードマップドンピシャで対策しないとかやばくないか。営業担当に詳しく聞いてからの判断やね。　流石にツインタワーは大手の威信にかけて対策万全で臨みそうやし。
    • 上で地下駐車場とあったが、どこかにそんなこと書いてある？普通にタワーパーキングと思うのだが
      • ワコーレは1階に分譲駐車場を必ず造る。1階がダメなら地下に造る。敷地が狭くて地下駐車場への通路が確保出来なければ自動車用のエレベーターを造る。分譲駐車場に傾ける情熱は凄い。でもこれは高額部屋買わないと買えない。タワーパーキングは賃貸用につくるが、ここだと精々40台が良いところ。分譲は億ション用に8台くらいかな？
• バイク置場：13台
• 自転車置場：129台
• 当然、駐車場は分譲で2台分付きですよね。
• プレミアムプラン用に専用駐車場とか作るんでしょうかね。57台分とあるのでそう割り振っていくとどうしても足りなくなっていくような気がしますが。そして多分機械式駐車場になりそうだし。自転車も総戸数分＋一台ということなので、そういった面が若干弱いように感じました。
• 分譲駐車場にしたら本来管理組合の収入として計上できるものをデベの売上として吸い取られるって認識でいいですか？
• このあたり、高潮注意ですよ！　クルマは上に置いた方がいいと思います。
• さすがに駐車場の分譲はしないのでは？
• タワーパーキングで権利付きとかにしたら異常ですわ
• 和田は何とかして平置き分譲駐車場は作るでしょう　機械式の分譲は違法だったはず
  • この土地の狭さで平面は無理
  • ワコーレは分譲駐車場を作るのを前提とした設計をする。
• 和田興産の怖いところは、売りやすいように長期修繕積立金をかなり安くして販売しやすくすることだ。この物件はタワーにしては戸数がとても少ないので、将来の積立金破綻が恐怖。本来、修繕積立金は高くなるが均等分割払いがベスト。（大手デベで戸数の多い物件では最近増えてきた。）修繕金の変動型徴収は消費者物価指数の過去50年の3.8倍程度上昇率ならいいが、おそらくもっと醜いものになっていると思う。ぜひ確認しておきたいポイントだ。
  • 和田は修繕費上がる前に中古で売れるうちに売り抜けて住み替えが基本だよね　　幸い和田物件の立地は割といいところが多いから今まで大体これでいけたけど今回はスタート価格が高そうだからどうだろう
  • 最近のマンションはほんまそれが多いから、いつか庶民が泣く日くるよね。タワマンなんてバンバンたってもうたから30年後やばそう。住み替えも、直近5年間くらいはクソ高値やから、残債割れ物件もでるやろね。
  • ワコーレは修繕5倍になります。
    • こわ。野村が一部で行っている均等方式が主流になり、無理をしない家庭が増えることを願う。
    • 5倍ていったって初期が安すぎるだけだからな　　新築から住んでたら問題ないだろ？問題は中古で買う時ババを引く可能性が高いということだけ
      • だから中古になって売る時にもそれが問題になりますよね。
• 駐車場は平面が数台、あとはタワーパーキングでしたね。
• 和田の場合管理費と積立金が最初の10年くらいまでは他社の半値に近い平米120円程度が多い　大規模修繕前後にこれが400円超に跳ね上がる訳で70平米ならいきなり支払いが20000円増えて庶民派の所有者は売りに出すケースは結構あると思う　利回りペースで考えるとよほど安くないと買いたくないからワコーレはスルーさすがにここはタワーだから平米200円以上で当初設定するだろうけどね
  • 便宜的に分けてるだけで管理費と積立金の合計で考える方が簡単でわかりやすいですよ。管理費の余剰は積立金に移行されたり貸し借りはありますから。またマンションによって管理費での負担区分と積立金での区分は異なります。ちなみに管理費が足りなくなることはふつうにありますので積立金だけ上がるということはありません。たぶんトア山手のことだと思いますが、あそこのことなら地権者マンションなので色々とややこしいのです。あそこはもともとの管理費積立金が安すぎなので一時徴収しないと無理です。
  • トア山手は駐車場もややこしくなかったっけ？ここも平面駐車場はどうせ分譲だろうし、似たり寄ったりか。
    • あそこは駐車場全体の区分所有者が別にいるだから住民以外にも貸してるし住民に借りる優先権は有りませんそういう意味では駐車場の大規模修繕は住民に関係なし一時は空いててずっと募集してたけど北側に大規模が建ったので今は空き待ちとちゃうかなココは機械式の立体駐車場はマンション全体の持ち物になるだろうから将来的に空きが出まくったら修繕費の負担がかなり居ると思うよ
  • 修繕積み立て金と管理費がごっちゃになってないですか？上がっていくのは積み立て金で管理費は変わらない、そもそも別会計新築時に売りやすいから今でも5年ごとに積み立て金が上がっていくパターンの方が多いよ　某タワーなんか10年で積み立て金が2回値上がりして1.5倍ぐらいになっても一回目の大規模修繕費が1戸辺り平均100万ぐらい足りないと言ってた
    • 灘タワーですかね？確かに管理費はサービス内容を変更しなければ変わらないと思います。私が住んでいたマンションでは管理費13000円ほど、修繕積立金が5000円。 何年後かは忘れましたが最終25000円になる計画でしたね。管理費と修繕積立金の合計で毎月38000円、固定資産税も年間15万円ほど、車があれば更に毎月20000円。 合計7万円近く毎月払う事になります。 ローン終わっても毎月7万円払うと考えるとバカらしくなって戸建に引っ越しました。
      • 中央区の築12年ほどのタワマンの話し修繕金は最近は和田に限らず何処も5年ごとの値上げ計画案を採用してるのが多い低所得者用にローンが通りやすくするためでしょうけど実際は危ない話しですわ
• 管理費の件で追記しておきますと駐車場収入は管理費会計になります。管理費の予算を組む場合に駐車場の収入を一定割合見込んで予算を組みます。なので駐車場がそれ以下になると途端に赤字になります。また人件費が上がる場合もあります。この場合に管理費はあがります。駐車場の稼働率が高いところは余剰が生まれますので積立金に移行します。尚修繕積立金は何に使われるかと言うと多くの場合は大規模修繕に使われます。ですからそれ以外の修繕は管理費で賄われることがほとんどでこの辺りも管理費会計を圧迫します。キーポイントはやはり駐車場です。タワーパーキングも機械式も当初は黒字でも30年で見ると赤字のところがほとんどです。デベは売る時には駐車場が多い方が売れやすいので台数を可能な限り大きくしますが、特に街中は住みだすと不要になってどんどん空いてきますから尚更収支はきつくなります。なのでタワー、機械式の駐車場は出来るだけ少ないほうが収支は見込みやすいです。
• 修繕積み立て金を段階的に上げず最初から平準化計画で売り出してるマンションって有るの？
  • 今もしているか解らないが、野村の「オハナ」がしていた。https://www.g-mark.org/award/describe/41779
• 平面駐車場の分譲の話、駐車場はマンションの共用部のはずですが、それをマンションのデベロッパーが分譲して利益を得るのはおかしくないでしょうか？
  • 分譲するということは、専有部分だということです。駐車場はマンションの共有部分であってもいいですが、共有部分でなければならないわけではありません。
  • 確か、違法ではないが望ましくないとの判例でしたよね。この判例が出るまではいくつか分譲駐車場をしている業者はあったけど今では和田ぐらい。自粛要請中にも営業すらパチンコ屋と似ているよね。

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間取り

• 間取り：1LDK ～ 4LDK
• 専有面積：35.90m2～ 200.68m2
• バルコニー面積：6.76m2 ～ 49.91m2
• アルコーブ面積：0.80m2～8.22m2
• 道路より上の上層階は眺望は良いでしょうね。あとは騒音をどう押さえるかだな、サッシを奮発すれば良いけど安物だと・・・
• こういった高い部屋があるマンション内の1LDK35㎡がどういう扱いになるのか気になります。
• 低層階は1LDK40m2が主体で、3LDK70m2が数部屋、高層階が3LDK75m2?4LDK100m2となりましたね。間取りは100m2のプラン以外は一般的な間取りでしたね。

周辺環境・治安

• 地域・地区：商業地域、防火地域、中央駐車場整備地区、みなと元町タウン憲章、都心機能誘導地区（都心機能活性化地区）※2020年7月1日施行予定
• 三宮まで歩くのはちょっとキツイか？
• 老後の住まいにここら当たりが丁度良さそうなのだが、、、、大丸まで歩いていけそう。年を取ってまで、毎日毎日食事作り面倒でやりたくない。大丸の惣菜と中華街ですませれたら楽チンです。
  • 大丸までは信号にも寄るけど３～４分でしょうか。南京町はもっと近い。トアより高かったら手が出んわ
    • 南京町が近くても何の価値も無いよ。あそこは観光客が珍しがって行くところで、地元民は見向きもしない。一度行けば十分な観光地だな。
• 住所、検索しました。「兵庫県神戸市 中央区海岸通１丁目1番2の一部（登記簿）」国道2号線沿い。梅の花近くに建設予定ですね。私も他の方同様、国道2号ってどうなのだろうと思っています。低層階は日中も光が当たるかどうか…洗濯の外干しができるかも気になります。「鉄筋コンクリート造、地上19階建、地下1階建」とあり、高層階はきっと素敵でしょうね。値段が買える範囲だといいですけど…
  • 前の国道2号は道路幅がかなり有りますので南向きなら低層階でも日照は大丈夫だと思います。それより騒音、振動は対策をしっかりやらないと高層階でも問題です。
    • 音は上に上がるから、2国沿いはかなりうるさいと思う。
      • Ｒ２は高速を通れない超重量の車両も夜中に走るんだよね。その時の振動はかなりのもんがある。
• 国道の騒音、高速道路の空気汚染等住環境としてはマイナス面もありますね。あとは、水災（河川、津波）の被害想定地域にドンピシャで指定されてる立地で地下駐車場というのも気になります。
• ていうかこの辺りの2国沿いとなると、かなり高層階でないと人の住める場所じゃないと思うが。。。高速の高さも7、8階ぐらいまであるでしょ。
• ここ読んでたら、ずっごい立地のいいマンションってことになってるけど２号線沿いのマンションをどうしたらソコまでほめたたえられるのか謎
  • 大丸近いのと、希少性が立地良く感じさせてるのでは。
    • この界隈は何を取るかですね。そもそも駅も三宮vs元町。お散歩して気持ちがいいのは北野～布引の滝。買い物が便利なのは三宮～さんちか若しくは大丸周辺。飲食充実なら元町でも山のほう。ココは何が便利かとあえていえば、大丸と大型高級ホテルあと高級スーパー銭湯
• 便利な場所だけどハザードマップが。

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その他

• こことは無関係かもしれないが和田の株の配当利回りが5％を超えてきているんだが。かなり良い利回りに思えるが芦屋とか夙川とかこことか抱えて配当が維持できるとは思えないんだよなぁこれからマンションなんて買えるやつおるんかな？

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