プラウド千川二丁目

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プラウド千川二丁目

物件概要

• 所在地：東京都 豊島区千川2丁目21番1他（地番）
• 交通：東京メトロ有楽町線 「千川」駅 徒歩7分 東京メトロ副都心線 「千川」駅 徒歩7分
• 総戸数：26戸（他に管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上3階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2011年11月中旬予定
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：木内建設株式会社　東京支店

掲示板・口コミ

• プラウド千川二丁目（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 平均坪単価は330万位になるのかな？
  • ジオは南向きの方で 坪240ぐらいでしたね。 300越えはさすがに高すぎじゃないでしょうか。 施行会社も大手じゃないし。
  • ジオが坪240って凄い安い感じがしますね。個人的に此処は坪300くらいからするのかな～と思います。
• 「ヒルズ千川」が坪230位でしたから、80平米のモデルルームで一階角5890万から5階6580万、最上階が90平米で 8000万でした。
• 予想は坪300超えるでしょうね。最低6000万から最高9000万と見ています。あの外観を見ると高そうです。
• 管理費高そうですね～
  • 小規模なんだから仕方ないんじゃない～ 嫌なら別の物件探すしかないからね。
• 失礼だけど、この立地で坪260は在り得ないね。 予想だと平均坪単価は320～330くらいだと思う。 あと最近は「プラウド」もCMのおかげで知名度上がってるから人気もありそうだし。
  • 千川全然知りませんけど駒込、巣鴨並の値段が付くとは思えないのですが・・・ 確かに交通利便性はいいですよね。
• この場所に、土地100平米、建物100平米の一戸建てを14戸建てるとすると（総面積1400平米なので）、 比較的仕様のよい一戸建てだと、だいたい5200万〜5800万くらい。 マンションなので専有面積に8ガケすると、80平米5500万くらいなら買いかも。 72平米5600万とかなら見送ったほうがいいね。 周辺で一戸建てを買ったほうがいいです。 3階建てのマンションだと、眺望とか関係ないので、 一戸建てと比較しちゃいますね。
  • この辺りで、比較的仕様の良い戸建で5200～5800… 周辺にありますかね～？？
    • いま調べたら、もうちょっとしますね。 千川徒歩圏で100平米くらいで、だいたい6000万くらいしますね。 まあ、車に乗る人だったら一戸建てのほうがいいかな。
    • 今売りに出ている氷川台のちょっと仕様のいい戸建て、ファインコート氷川台西が土地100平米強で6,500万（旗地）〜8,500万（角地）近くだったはず。 氷川台より地価が２割ほど高い千川で6,000万なら相当条件が悪いはず。
• このエリアで平均的な仕様なら坪３００はないでしょうが、 天井高３．１とか床下セラーとか、ちょっと競合に無い要素があるので 一段階上げてくるかも？ あと、６０００万で１００／１００の戸建ては、絶対無理ですよ・・・
  • そうですね。 蘆花公園のプラウドみたいに、閑静な住宅街の低層高級物件なので、プラウドの本領発揮という感じで、少し高めの値段になる気がします。 営業に感触を聞いたときもそんな雰囲気でした。 ３階は７５平米で６５００万くらいになるのでは。
• 便利だし環境も悪くないと思うけど、所詮は豊島区。 あまり高級路線にされても、中古で売れるか心配だ。 永住にはまあいいかも。
• 75平米7000万以内だったら買います！
  • ７５平米は７０００以内で買えると思いますよ。 ７０００超えは、４ＬＤＫのみか、一部の３ＬＤＫだけだと思います。 電話できいた感触ですが。
• 職場で一部の不動産で割引が効く制度があるんですが、こちらの物件6000万～って記載されていましたよ。5000万代はなさそうです。 そうなんですね、ありがとうござ
  • ６０００～ですか？高いですねえ。 これまでの近隣プラウドシリーズと比べても一千万くらい高い感じですよね。 戸数も少ないし、所詮豊島区。 しかもこのご時世で、６０００～は強気すぎますね。 ７０００出すなら、山手線内か城南を買います。
  • 後ろのヒルズ千川は坪230円、一階はすべて5000万円台でした。 6000超えるようでしたら、プラウド新宿御苑の中古か、プラウド恵比寿ですよ。 千川は思っているほど富裕層多くありません。
• 最多価格帯が６０００万円台なので、７０００万円超えは、大き目な部屋や最上階など限られていると思います。 ７５平米６５００万円程度ではないでしょうか。
• @280 平均6500だって。 野村の他物件で説明してた。
  • 280で妥当だと思う。なんせ池袋から2駅の住宅街。
    • @280 平均6500円･･･という情報は正しかった。 営業マンは「2ヶ月で売り切れ！」と本社から指示を受けたという。 平米100万弱の物件もあり、まさに金額だけは「都心一等地」と変わらず。 このご時世で、千川でこんな強気の値段設定とは･･･、2ヶ月で完売できるはずもない･･･。 千川に拘るならば、プラウドは諦めて、ジオ千川を再考する方も多いのではないかと思う。
• 事前案内会は大盛況で、これは即日完売ですね。 値段は２階のみ決定していて、202の72.17㎡が5980万、201の86.50㎡が7350万で MRの203の82.57㎡が7390万で坪295万です。 高いですが・・・完売の予感です。
  • す．．すごい 自信ありげのお値段ですね
    • 204：6180、205：6290、206：6290、207：6150、208：6260、209：6780（東南角） です。 ゆえに、破綻しないためには世帯年収1500万－2000万、自己資金2000－3000は最低ラインですね。
    • あそこで坪３００万なんて絶対にありえない。 相場や常識がある人間は絶対に買わない金額。 「初物買いの銭失い・・・」 買った瞬間で、資産価値は２割は落ちる。 買うのはそんなことすら分からない（気にしない？）老人ばかりだろうね。
• さっそく中古で売り出されて５９９９万円だってさ

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交通

• 千川って住環境も良いし副都心線も通って便利になったのに目立たないせいか過小評価されてるんだよね。
• 千川で生まれ育った者です。 高級住宅街…とは程遠いと思いますが、都心へのアクセスも良く、とても住みやすい街です。 簡単な買い物は池袋で済ませますが、銀座へも一本で行けて本当に便利です。 （副都心線が開通してからできた急行電車に通過されてしまい、前より少し不便になりましたが）

構造・建物

• 外観も高級感があっていい感じですね。
• 細長な田の字間取り、屋外駐輪場、3×3の機械式駐車場で高級は無いですよ。
• 地下を掘らない事は評価できますが、経費削減のボイドスラブですかね。まさか壁まで乾式にはしないでしょうが。
  • ボイドスラブですか？ だとしたら安いんでないかい？ 高級低層物件にはあまり使わないからね。
• 外観のデザインはステキだと思うけれど間取りがすごくダサイですね。
• 6000万台中心だと、天井高と地下収納だけだとインパクトなくない？
  • ベランダ狭そうだしね。。
• 私は検討してますが、正直価格が高そうなのでどうしようかと。 ただ、あの立地は今後中々でないのではないでしょうか。 三方角地で敷地が東西に長く南向き中心のプラン・・・ ジオが安いのは安めの設定云々ではなく、明らかな立地の差じゃないですか。 安く設定しても所詮あの立地だから売れ残る訳ですよ。 現地周辺もだいぶ道幅も狭く、何か災害発生時の緊急車両の通行も大変そうですし。
• 案の定セットバックがほとんどないから、一階だと道を歩く人とコンニチワしちゃいそう。
  • 現物を見るとセットバックが無いのがほんとに厳しいので、完成前のイメージよりどうしても 評価が下がるでしょうね。 中の仕様は良いのでしょうけど、中古価格は徐々に千川の標準に近づいて行くのではないでしょうか。 まあ売却益狙いでここ買う人はいなかったと思います。住んで快適なら、それでよいでしょう。 地権者住戸は無かったんじゃないかな。

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  プラウド千川二丁目　模型

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共用施設

• 自転車置き場が屋外ってのも頂けないですね。

設備・仕様

• ディスポーザーはありそうですか？
  • ディスポーザーWebに表記ないですね。 低層階の作りで、ゴミ出しはすぐできるから必要ないということかな。
  • ディスポーザーはありません。コスト高になるからということです。
• バルコニーが恐ろしく狭い、水道は屋上タンク式、ディスポ無し、プラウド価格・・
  • この規模でディスポーザーは相当厳しいでしょうね。大規模マンションならともかく、 明らかに地域のレベルを逸脱した物件になってしまいます。

間取り

• 間口の狭い田の字ばかりになりそう。 最近のプラウドは細い田の字ばっかり。 少しは住む人のことを考えて設計してほしい。
• 一戸あたりの面積も最近の物件では広めですね。
• ランドプランを見るとほとんどは田の字で、プラウドが戸あたりの面積を広げるために最近増やしているセパレートリビングですね。
• モデルルーム見学したのですが、80平米未満がほとんどだし間口も特に広くない。間取りも平凡。 逆に言えば立地以外にコレといったものがないような。

買い物・食事

• 駅前のライフは午前１時まで営業しています。終電後でも寄れます。 東武東上線、大山駅の商店街まで行くと、物価が安くなり、お得感があります。 （自転車で７分くらいでしょうか） 大山方面に行く途中にある交通公園は、子育て世帯にもおススメです。
• ここの立地が気に入ってます、基本的には落ち着いた感じだけど駅までのアクセスも、買い物も便利そう、コンビニにかんしても選択肢があるのがいいですね、結局は一番近い所しか使わないのかもしれないけど。
• この辺りなら池袋まで歩いて１５分でいけますよね。 しかもスーパーもあるから便利ですよね。 その割には静かな住宅街なので住みやすそう。
• 先日の関根勤のディープなんとかで千川のケーキ屋さん出てましたね。嫁に聞いたら学生時代にバイトしていたんだとか。私は要町のフランスレストランが気にいってます。外食には不自由しません。餃子の満州もあるしね。
  • エコールクリオロのことかな？ 味は普通ですかね。
  • エコールクリオロ、 味は普通だし内装がキッチュだし好きじゃない。
• 千川ってカフェありませんでしたっけ。 池袋に沢山ありますから、カフェができるのは難しいような。 私もできてほしいと願っていますが

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周辺環境・治安

• 周辺は閑静な住宅街で道路は基盤目で道も広いし、周辺は都内では比較的広そうなお宅が並んでてて良いですね。
  • とりあえず周辺の住環境はよさそうだね。
• 場所は、老人介護施設がありますが、そこを壊しても３階しか建てられませんし、いい立地だと思います。 もとは駐車場でしたが、相続で物納したようです。
• 周辺環境について教えてほしいです。 板橋高校が近くにあるようですが、ゴミゴミしてないかちょっと心配です。
  • 千川は道も広くて基盤目で敷地が広いお宅も多くてゴミゴミはしてないですよ。
• 第一種低層住居専用地域は豊島区内では貴重です。 ちなみに千川よりもいい住宅街を求めるならもっと郊外の方に行けばいいよ。
• 数年前まで千川に住んでました。 都内勤務の人にとっては交通至便で、静かで安全だし、この上ない場所です。 気になることはと言えば、23区内の相応の住宅地はどこもそうかもしれませんが、 高齢化が進んでいることですかね。 子供が遊ぶ場所は休日解放の小学校くらいで、道を歩いてても、 あまり子供を見かけません。
• 警視庁の犯罪マップを見ると、 池袋近辺とは違って比較的治安はいいようですが、 住居侵入窃盗だけはレッドゾーンですね。 中国人窃盗団には気を付けないと。
• 千川は利便性と生活に不自由のない環境がバランス良く両立されているところで、なかなか新築が出てこない希少性が最大の魅力であり、価格に反映される要因なのかなと思っています。 あと千川・高松あたりは地盤も良いと聞いたことがありますしね。
• 「無名だけど閑静な住宅地で穴場なのかも。」と思って、今日近くに行ったついでに見てきたのですが、どうみてもごく普通の住宅地でした・・・
  • 板橋駅と千川駅の周辺でしたら、閑静な住環境と高級感は千川、利便性が高いのは板橋ですね。
• 千川ってどこか知らなかったけど、相場調べたけど、場所に見あった話をしたほうが良いんじゃない？ だいたいお金持ちはこんな微妙なところに住まないでしょ。地元の小金持ちだけでしょ。こんな場所が高級住宅街とかホラ吹いてるの。 せいぜい平均坪260前後だろ。
  • このあたりは文京区や板橋区辺りの大学病院などに勤務する医者の家が多いと聞きました。 何でも文京区は高過ぎるけど、救急の場合を考えるとあまり遠くには住めないので、道幅があり区画が整っている第一種低層住居専用地域、となるとこのあたりになるそうです。
• 千川で生まれ育ちました。残念なのは、近隣にいくつかある高校の偏差値があまり高くないこと。 近くのコンビニには派手な学生が多いです。 あとは、このマンションの近くでひったくりや痴漢に遭った事もありますが… まあ、それくらいはどの街でもおこりうるでしょう。 板橋高校前の道路の桜はとっても綺麗ですよ！ 現地に来られる方、ぜひ桜が咲いた頃にお越しくださいませ。
• 池袋のデパ地下で食材買って、タクシーで渋滞のない広い道路を走ってタクシーですぐ、の閑静な住宅街。 首都高のランプも近い上に中環が整備されて便利になったし、千川周辺は道路が広めで火災リスクも山手通り〜環七の間では小さい方。 震災で地盤や低層住居が注目されて有楽町線利用者の一部が湾岸からシフト、副都心線効果も東横線直通後には出てくるでしょう。 これで二十数戸しかないんだから売れるでしょう。
• 周辺の雰囲気がちょっと地味なので夜道が寂しいのかな？これは実際歩いて確認してみないとわかりませんが。
  • 確かにちょっと周りが静か過ぎて寂しい感じはしました。夜道の女性の一人歩きはどうでしょうか。
• ここの地域の地盤ってどうなんでしょうか？
  • ここの地盤はいいです。 山手通りから要町通りを登った高台です。小竹向原まで行くと元湿地だったところがありますが。
• すみません教えてほしいのですが、ここ高台なのでしょうか？ 千川駅からずっと平坦な道のりですが、ゲリラ豪雨の時など１階は大丈夫なんでしょうか。
  • 契約前に洪水ハザードマップも確認してますが、大丈夫そうですよ。http://www.city.toshima.lg.jp/dbps_data/_material_/localhost/020somu/050bosai/bosaijoho/hazardmap.pdf
  • でもたしかにずっと平坦ですよね。 ゲリラ豪雨に焦点を当てて調べてみました。 半地下での被害は考えられそうですが、 基本的には大丈夫そうですよね。http://club.pep.ne.jp/~wata.forum/disaster/suigai24.html
  • ちなみに標高は38 m。武蔵野台地くらいのイメージですよね。http://wisteriahill.sakura.ne.jp/GMAP/GMAP_ALTITUDE/index.php
• 今回の震災で、地盤の強固さ、海抜高さ、住宅密集度の低さ、都心からの近さと歩きやすさ、そして低層住宅の価値が再認識されており、有楽町線・副都心線沿線地域はこれらの要素を満たしている割合が高いからです。 山手通り以西の地域の中でも有楽町線沿線は住宅地としての開発が遅れたことがこういった面ではプラスになっていると思います。

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周辺施設

• 物件の場所は元駐車場で老人介護施設の隣ですよ。

その他

• 木内建設の問題：木内建設（木内藤男社長、本社：静岡市駿河区国吉田、神奈川支店：海老名市中央）は問題の多い施工会社である。このような施工業者に発注する東急不動産の企業体質も明らかである。

1. 木内建設、解体作業で死者4名の事故を起こす 木内建設は静岡県富士市のビル解体工事現場で6人が死傷する大事故を起こした（2003年3月13日）。解体作業中に建物5階外壁部分が道路に倒 壊し、外壁と一緒に落下した作業員2名を死亡させた。信号待ちの乗用車2台が外壁の下敷きとなり、乗員4名のうち、2名が死亡、2名を負傷させた。公衆を 巻き込む大惨事となった。 落下した5階部分の壁は4階部分とボルトでつながれていたが、ボルトが一部抜けていたことが工事関係者の話で分かった。富士労働基準監督署は、壁 の崩落につながった可能性もあるとみている。また県警によると、外壁を解体する際、ワイヤで固定するが、落下した壁はワイヤで十分つながれていなかった、 とみられる（「落下外壁の鉄骨、ボルト抜け落ちる　増築時の継ぎ目部分」朝日新聞2003年3月15日）。 この解体作業は静岡県富士市地内における富士吉原二丁目地区優良建築物建設組合が発注した「富士吉原二丁目地区優良建築物等整備事業既存建築物除却工事」である。事故は旧ヤオハンビルの解体作業現場において発生した。 この工事では木内建設が工事を丸投げしていたことも判明した。木内建設は建設業法第22条第1項の規定に違反して、一次下請業者（株式会社フジウンノ）に一括して工事を請け負わせた。 木内建設の現場代理人等は業務上過失致死傷の疑いで逮捕された（2004年6月8日）。木内建設は国土交通省中部地方整備局長より行政処分（建設 業法第28条第3項（同条第1項第1号及び第4号該当）、営業停止22日間）を受けた（2005年8月4日）。死亡事故発生と工事丸投げを処分理由とす る。死亡事故については「適切に工事の施工を行わなかったこと」を問題視する。 各県でも相次いで木内建設を指名停止処分とした。静岡県は木内建設を指名停止処分とした（2005年8月9日）。指名停止期間は2005年8月9 日から2005年10月8日までの2カ月である（静岡県土木部建設政策総室建設業室「指名停止業者一覧平成17年度」2005年8月9日）。 三重県は木内建設三重営業所（近藤雅俊所長、四日市市鵜の森）を指名停止処分とした（2005年8月24日）。停止期間は2005年8月25日から2006年1月24日までの5か月間である（三重県「建設工事等に係る指名停止措置について」2005年8月25日）。
2. 木内建設、届出違反で罰金刑 木内建設は「富士吉原二丁目地区優良建築物等整備事業既存建築物除却工事」において罰金刑も受けている。2002年11月5日に、地上からの高さ 31メートルを超える建築物の解体工事を開始したにもかかわらず、その計画を工事開始の14日前までに富士労働基準監督署長に届け出なかった。 同社及び同社役員は労働安全衛生法違反により、2004年12月27日に静岡簡易裁判所から、それぞれ罰金50万円の略式命令を受け、その刑が確 定している。これにより、国土交通省中部地方整備局長から2005年8月4日に建設業法第28条第1項（同条第1項第3号該当）に基づく処分を受けた。
3. 木内建設従業員が持ち出した顧客情報が盗難 木内建設の従業員が持ち出した委託先企業の顧客情報が盗難された（2006年1月28日）。個人情報は株式会社コスモスライフ（渡邉好則社長）が 保有する藤沢市内のマンション入居者情報である。マンションは株式会社リクルートコスモスが分譲し、関連会社のコスモスライフが管理会社となっている。 個人情報は15世帯分の顧客情報で、氏名、電話番号、マンション名、部屋番号、引渡日、補修内容（補修・確認を要望した箇所とその状況）が記載さ れていた。リクルートコスモス（町田公志社長）は「不正使用の可能性も否定できない」と判断している（リクルートコスモス「盗難被害によるお客様情報書類 紛失のご報告とその対応について」2006年2月3日）。
4. コスモスライフが定期点検補修を依頼している木内建設の従業員が書類を鞄に入れて持ち出したところ、相模鉄道線の海老名駅において鞄ごと盗まれた（「業務委託先が顧客情報を盗難被害に - リクルートコスモス関連会社」IT保険ドットコム2006年2月7日）。
5. 木内建設施工のマンションで住民反対運動 木内建設施工のマンション建設計画に対し、住民反対運動が起きている。問題のマンションは新日本建物の「ルネサンス西初石」（流山市）である。 新日本建物 ルネサンス西初石 対策協議会 新日本建物ルネサンス西初石対策協議会:西初石マンション対策委員会

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