ファインシティくずは

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3.00

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ファインシティくずは　外観

物件概要

• 所在地：大阪府枚方市楠葉花園町11-3
• 交通：京阪本線樟葉駅から徒歩約3分
• 総戸数：211戸
• 構造、建物階数：RC　地21階
• 完成時期：2007年02月
• 売主：京阪電気鉄道㈱

価格・コスト・販売時状況

• 資産性は期待できる可能性は高いかも知れません。
• 価格帯は正式ではないのですが、３ＬＤＫで２５００台からだそうです。
• 線路際ということ（騒音）を除けば、環境（大学、道路、交通（電車、バス）、商業施設、眺望）でかなり優れていると思います。しかも価格がこの程度ならば　買いと思います。
• 3LDK2500万円台〜というとかなり安く思いますが、あくまで最低価格住戸のことですよね。この物件は上下階でかなりの値段差がありそうです。平均するとシティータワーと同じぐらいの坪145万円〜150万円だと思われます。やはり京阪沿線最高値には間違いありません
• 価格の面は、2年程前にこの物件は事業化すると坪170万円以上するので計画延期にしたと聞いてましたから、頑張って価格を抑えたのかな？と思いました。駐車場代を除けば（笑）妥当な価格かな？と思います。

交通

• 樟葉は京阪で一番環境いいはず。一度くずはモールにでもきてみては？特急もとまりますし、通勤時は準急・急行の始発駅なので座れます。
• 周りが駐車場だらけなので、週末の車の出し入れは結構大変かもしれません。モールに来るお客さんと、帰って行くお客さんの車でマンション前の一方通行は大渋滞でした。今日が３連休最終日のために特に車が多かったのかもしれませんが。
• 田舎ですが、住むにはいいところです。大阪や京都に２０〜３０分でいけますから。（電車の場合）ただし、高速には遠いので、車は殆ど使っていません。
• 車の混雑は、裏道を使えばほぼ問題なしです。また、混むといっても、地方のことですからたかが知れています。

構造・建物

• 施工が大林組です。マンション、って言うよりもダムとかの大型事業のイメージなのですが。
• 大林組に関しては、分譲マンションとしてはあまり聞きませんが、日本で５本の指に入るスーパーゼネコンです。通常、分譲マンションは、ゼネコンに とっては非常に薄利なので、スーパーゼネコンはあまりしません。今回は、免震構造のマンションであり、中小ゼネコンの技術力ではできないので大林組になっ たのだと思います。ただ、建築物にはこのゼネコンなら絶対大丈夫というところはありません。　大きな会社は少し調べれば、たくさんアラが出てきま す。会社が大きいということは色んな人がいるということですからね。施工不良はほとんど人為的ミスが原因ですから、購入段階で、もしものことがあったらど のように対応してくれるのかなど、しっかり抑えてプレッシャーをかけていけば、そう心配する必要もないと思います。
• 特に天井は低いという印象はうけませんでした。
• ここはリビング側2500、その他2400のようです。2重床、2重天井なのですから低い方でないと思います。
• 天井高は圧迫感を感じるような低さではなく、普通にしてて結構天井が視界に入るので妙に気になりました。それと、ぼこぼこと梁が出ている点と。
• 天井が気になるのはモデルルームのリビングが広いからだと思います。特に大きい方の住戸は、あの大きさで2500ならかなり視界には天井が見えてきます。リビングでも2400とか2450とかいうところもありますし、まだましではないでしょうか？梁はもっと大きな梁がでている物件がざらにありますから、私はあんなもんだろうと感じましたが見方に個人差があるでしょうね。
• 建築基準法に基づく指定確認検査機関及び住宅品質確保法に基づく指定住宅性能評価機関に対する業務停止命令等について（日本イーアールアイ株式会社）平成１４年１０月４日
• 日本イーアールアイが検査すると，建築確認番号が「第ERI...」（...は8桁の数字）となります．ファインシティくずはの建築確認番号も「第ERI...」となっていたので，間違いありません．
• ＭＲには大林が自ら再調査(再計算？)したという証明書なるものが置いてあるらしいです。
• 朝の番組で、免震構造マンションのコーナーがありましたので、見入ってしまいました。耐震、制震より、免震は良いそうで、チョット安心しました。
• 事業主が京阪電鉄で，設計・監理・施工が（六本木ヒルズの森ビルを作った）大林組なら，構造計算書の偽造は，あまり，気にしなくてもよいのかなぁとも思っています．コンクリートも高耐久コンクリートを使うみたいだし，柱も耐震性の高い柱にするみたいです。
• 免震構造について、大きな地震を喰らってしまうと、２度目の効力は無くなるようで、その際には積層ゴムの交換が必要になると思いますとのことでした。で、どのぐらいの地震なら交換が必要なのかは分からないそうです。また交換にかかる費用や交換方法（交換中は安全のために住人の退去が必要）なんてのも分からないそうです。

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共用施設

• 自走式駐車場なのでメンテ費もほとんどかかりませんから、かなり安くは設定できるはずです。ただ、全戸分ないので、不公平感を失くすために駐車場料金をとって、管理費を安くするかもしれませんね。私は５、０００円前後くらいかな？と予想してます。全台分無いといっても、５０平米台の住戸もありますから、車を持たない年配のご夫婦もいらっしゃるでしょうし、駐車場が外れる確率はかなり低いと思います。2台目は難しいでしょうけど。私 は、クリニック用＋来客用の３３台が気になりますね。どういう契約形態にするのでしょうか？この分が住戸用に転用できるなら、ほぼ１００％住戸分は確保で きるはずですし、クリニックならばモールの駐車場の割引券などで代用できるはずです。それをしないのは住戸用はそれ以上必要がないと考えているのかもしれ ませんね。
• 駐車場を100%確保していない理由は、タワーシティの時に100%確保したものの80%しか希望がなくかなり余ってしまったので戸数の80%程度でいいだろうと判断したそうです。
• 思ったよりも駐車場代が高く8000円〜14000円。自走式でメンテがかからないのに、周辺の駅前の駐車場代をもとに算出したみたいです。その分で、24時間管理、全窓センサー付などの防犯面や駐車場にもエレベータをつけるなどしたようです。
• クリニックモールの自転車置き場は、建物内（マンションの中）に５６台分設置されるようです。したがって通院される方やドサクサまぎれの放置自転車は大丈夫かと思われます。

設備・仕様

• サッシについては２重サッシではないかもしれませんね。説明では西側半分は防音サッシにしている、とは言ってましたが。資料にもサッシのことは書いてありません。
• 防音サッシの情報ですが、線路側に近い側の半分住戸には、Ｔ３レベルのサッシ＋防音ガラスが線路から遠い半分住戸にはＴ２＋普通の窓ガラスだそうです。Ｔ４（２重サッシ）までのものは入れていないようです。ただし防音サッシも閉めなければ効果はありません。実際に防音サッシが活躍するのは、晩秋から初春にかけての４〜５ヶ月ぐらいといったところでしょうね。
• 住戸数に対して明らかにエレベータの数が少ないと思うのですが、こんなもんでしょうか？両サイドは５０〜６０戸／１基で、まあ何とか辛抱できるとして、真ん中の１００戸／１基では。。。タワーのようにエレベータが２基以上並んでいて、少なくともどちらかのエレベータを利用できるなら５０〜６０戸／１基の割合でも十分でしょう。通勤通学時間帯はラッシュまたはなかなかエレベータが利用できないと簡単に想像できますし、駅徒歩２分が玄関からだと何分になることやら。また利用割合が少ない時間帯にやるとしても、定期点検時はエレベータが全く使えないわけですから、どうなることやら。。。高層マンションのマンションのライフラインとも言えるエレベータが１基しか使えないって、あまり住環境が良いとは思えないですね。

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間取り

• 間取りにもっと工夫がほしかった。どれも今ひとつ詰めにかける（デッドスペースが多い）。また中住戸は平米数が違っても間取りがほとんど一緒（和室を4.5畳にするか６畳にするかというレベル）。自由にプラン変更できないならもっと考えてほしかった。
• ここは55〜140㎡まで部屋の大きさがあるらしいですよ

買い物・食事

• くずはモールは町と共に若返りをしたし、公園は子供連れの家族が多くて本当に楽しかったですよ！モールにはベビーザラスできるしね。久御山まで行けば、赤ちゃん本舗もあります。
• くずはモールの中にはほぼ食料品専門のダイエーと京阪百貨店の中の食料品コーナーがあります。くずはは激戦区なのか駅前にしては比較的良心的な値段だと思います。私は京阪百貨店の火曜の100円均一祭がとっても好きでした。ここだと近くにスーパーはたくさんあって、トップワールド、コープ、サンデー。どれも徒歩15分以内です。
• 上記以外にもニッショー、ナカガワもありますよ。これだけあるので困っていることはないですね。
• 「ファインシティくずは」のメリットと考えているのは、日々の買い物の便利さです。自転車さえ必要のない徒歩圏内でこれだけのショッピングができる場所は少ないです。
• 特にお気に入りは駅改札横のパン屋さん。イーストフードなど使わず天然酵母の焼き立てパンですよ。ちょっと高いなーって思いましたがモールの中のパン屋さんより個人的に好きです。
• くずはは、パン屋もいいけど焼肉屋さんもいいですよ。

育児・教育

• この物件は駅前物件にしては、商業施設が密集しているわけではないし、交通量の多い道路に面しているわけでもないので、子供が小さい家族でも気にしなく てもいいと思います。すぐ前にはベビーザラスができますし、駅の北側のように居酒屋やゲームセンター等があるわけでもないので駅前立地としても住環境はベ ターです。しいて言えば線路際がどうかです。学校区も良です。
• 以前近くに住んでいて、子育てするにはくずはとっても良い町だと思いますよ。
• 簡単には人気がある校区ということです。まあ、公立ですから何を良しとするかは人それぞれだと思いますが、ここには行かせたくないなってところではないと思います。私は、ここの校区に住んでいます。子供も、小学校、中学校とも公立でした。ここらは、お金持ちが多く、それらの方は、小学校、中学校とも私立に行かせているようです。しかしながら、公立学校も学習面や運動面で優れている生徒が多数いることも事実です。たとえば、学習面ですと公立高校入試は、いわゆる内申点も５０％以上あるわけなんですが、第四学区のトップ校に入るためには、結構大変です。つまり、上位の層は、公務員住宅や某有名通信業者の社宅のご家庭が占めています。だから、かなり優秀でないと第四学区のトップ校に入ることはできません。また、ここの中学校、上位層は、有名私立に半数ほど行きます。中でも毎年、２-3人が兵庫県の最高レベルの高校に進みます。このような状況は、毎年、春になると某大手塾が発表する中学校別高校合格者数で明らかです。生活面においても殆どあれていません。　それどころかどんどん良くなっています。説明が良くないかもしれませんが、少なくとも私が知っている５年間は、良いところです。
• タワーに住んでいる親戚から聞いたのですが、タワーシティができたときにファミリーがドカッと増えたせいで、保育所や幼稚園がいっぱいでなかなか空きがないと聞きました。幼稚園情報しか分かりませんが・・・。今年は八幡の幼稚園に入園希望が集中したために（早苗幼稚園：のびのび園で人気があります）近所のローズ幼稚園は定員割れしたそうですよ。友人が入園予定ですが、とてもきれいな園で情操教育に力を入れています。（本物の絵画が飾ってあったり、お茶室があったり）その次に近いと青葉幼稚園。こちらは子どもは裸で乾布摩擦！と体力づくりに力を入れている園。二つの園はかなり対照的ですが、悪いうわさは聞きません。近くにセンチュリーという大規模マンションがあるために枚方のほとんどの幼稚園からバスが走っているので、園選びにはさほど苦労しないと思いますよ。
• 船橋保育所がパルコープの横に移転するみたいです。受け入れる数も増えるみたいです。

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周辺環境・治安

• 気になるのは電車の音と日当たりと夏の暑さかな？今は南側が大学の駐車場とテニスコートだけどそのあたりも将来的にはどうかな。。。北側もモールの駐車場だしね。もともとくずは湿地帯のせいか夏はじめじめと暑い気が私はします。窓をあまり開けない生活に馴染んでいるなら買いかな？
• 環境で気になる点は隣が大阪歯科大学なので、夕方頃の学生が帰りはじめる頃の様子、駅前でショッピングモールがある事から放置自転車や路上駐車の実情はどうなのか、それが平日と日曜祝日のような休日ではどちらの方が賑やか（騒がしい？）、の3つなのですがどんなもんでしょ。
• 多分日曜祝日のほうがにぎやかだと思います。放置自転車はこのマンションの直近では放置できる場所もないので無いと思います。ツタヤの前の道沿いは結構停まってますが、モールができてからは厳しくなったので以前よりは減ったみたいです。線路沿いといってもおっしゃるように通勤特急以外は停まるので速度が出ていない分、それ程でもないのでは？と思います。
• 歯科大学の学生は見た目は今時の若い子達で、でもそんなマナーの悪い子はいないですよ。モールに来るお客さんもそんなにマナーの悪い人はみかけないです。新しくなってからも車のクラクションの音とかほとんど聞いた事ないですし。まだモールが新しいので今の所、圧倒的に休みの日の方が駅前は賑やかです。反対に平日は自転車の交通量が多いです。妊娠中は歩道が狭いのでちょっと怖かったくらいです。街の騒音はそんなに気になるような場所ではないと思います。それより電車の音でしょう。
• 私が気になるのは、１、２階のクリニックですね。どんなところが入るとかよく聞いておかないといけませんね。駐車場にしてもクリニック専用のがあるみたい ですし、放置自転車もでてくる可能性もありますしね。契約形態とかも抑えておかないと、クリニックがつぶれた場合、どうなるのか？とか、少し不安がありま すね。
• 正直、電車の音は気になるにしても駅前のマンション立地としては、最後の一等地と言ってもいいところだと思います
• 騒音対策をする必要はあるでしょう。なれも有りますが、結構うるさいと思います。我が家は、楠葉駅の近くで、線路から１５０ｍぐらい離れていますが、結構うるさいです。気にならない方には、凄く良い物件だと思います。
• 電車の騒音ですが、隣の立体駐車場の屋上で調査してみました。マンションの真横と、南西方向に切替ポイントがあり、レールのつなぎ目でガチャガチャゴトゴトとかなり激しい音がします。一方、センチュリータウンのほうまで行って騒音の状態を確認しましたが、切替ポイントのガチャガチャゴトゴトの音も聞こえますが、それよりも大阪方面に加速していく電車の加速音（モーター音）が凄まじいものがありました。隣の立駐では、この加速音は気になりませんでした。もしかしたらガチャガチャゴトゴトの音でかき消されているだけかも分かりませんが。。。後、以外に京阪に併走している道路を走る車の音が結構すごいです。道幅広の直線道路で信号が少ないせいもあり、車がビュンビュン走ってます。乗用車が通るたびに「シャーッ」という音が結構気になります。それと原付バイクなんかの甲高く安っぽいパリパリした音も結構耳障りでした。で、後はダンプカーやトレーラー、トラックが抜け道として、利用しているようで、けたたましい音をたてて通過してました。道路とマンションの間に音をさえぎる物が何もないだけに、南側の騒音問題は結構、厳しいかもしれません。他のホームページなどでも紹介されているように高層階だから音が聞こえないということは絶対にないそうです。逆に高層階のほうが、音を伝わりをさえぎる物がなく、音の波が伝わってくるので、遠くのほうの音でもうるさく感じる（聞こえてくる）そうです。逆に北側は、立体駐車場や樟葉駅が防音壁側になってくれて、少なくとも車の音は防いでくれるのではと期待しています。（電車の音は絶対に防げないです。）あのマンションで比較的、騒音問題に悩まされなくていいのは、東側のＬタイプだけだと思いますが、あまりにも高すぎて絶対に手が出ません。Ｌタイプだけが、南にバルコニーをとっていながらも、他の列よりも５メートルほど後退しており、道路や線路の直撃音がないようにうまく工夫しているなあと感じました。
• 担当の方の話では、このマンションがくずは駅近マンションの最後になると言っておられました。後はモールを潰してマンション建てるしか場所はないですっ！との言っておられました。ですが私が思うに、歯科大が経営難に陥りテニスコートを手放せば、同じぐらいの敷地なので、同サイズのマンションが建ちそうなので南側だけにちょっと心配。それとキッズ館前の平面駐車場もうまく整備すれば、マンション建てれるんではないでしょうか。京阪不動産のお話では、今回のマンション計画地も、元々は駐車場で立体駐車場を造る事で、土地を確保したと言っておられました。まあ、こちらにマンションが建つことになっても、東側バルコニーがある部屋以外は、特に影響はないでしょうから心配はありませんがね。音を気にしながらも購入された方は、そこにマンションが出来るとちょっと後悔することになるかもしれませんね。

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周辺施設

• ここだと病院も支所も中央公園も近いから子育てには本当に便利だと思いますよ。
• 映画館が無いのは、さびしいです。

その他

• ペット可（規制あり）
• ペットを飼うことで管理費を4000円以上余分に払わないといけないようです。

掲示板

• 大阪府のマンション口コミ提示板一覧
• ファインシティくずはについての口コミ掲示板
• ファインシティくずは Pt.2

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