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BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園（TOKYO　JACK)

提供: すてき空間
2010年2月26日 (金) 13:08時点におけるJeveuxunchien (トーク | 投稿記録)による版

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    BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園（TOKYO JACK）外観


    物件概要

    • 所在地：東京都荒川区南千住8-21-48(地番)
    • 交通：
    1. 日比谷線「南千住」 徒歩17分
    2. JR常磐線「南千住」駅より徒歩18分
    3. つくばエクスプレス「南千住」駅より徒歩18分、
    4. 京成本線「京成関屋」駅より徒歩10分
    5. 東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩11分
    • 総戸数：252戸(他に管理室、リバティホール、キッズスクエア、プライムスイート(各1戸))
    • 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上15階建
    • 敷地の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
    • 完成時期：2009年2月
    • 売主：藤和不動産株式会社
    • 施工：株式会社長谷工コーポレーション


    価格・コスト・販売時状況

    • 管理費270円/㎡は相当に高いですね... もともと (坪単価の数字)円/㎡/月程度が相場といわれていて、変わったことをしない限りは、200円越えってのはこのあたりではかなり珍しいですものね。
    • 第１期販売価格
      • 南西角部屋15F（97.20㎡）6,488万円　※9F 6,128万円
      • 南向き15F　　（85.19㎡）5,098万円　※9F 4,688万円
      • 南向き15F　　（77.55㎡）4,698万円　※9F 4,388万円
      • 南東角部屋15F（97.35㎡）6,798万円　※9F 6,138万円
      • 東向き15F　　（68.90㎡）3,948万円　※9F 3,538万円
      • 東北角部屋15F（72.08㎡）4,138万円　※9F 3,628万円
    • タイプ別
      • Atype 4LDK+N+WIC 97.20 4998万
      • Ctype 3LDK+N+2WIC 85.19 4198万
      • Htype 3LDK+2WIC 75.91 3898万


    交通

    • 急ぐのならバスに乗れば南千住まで５分だし、浅草や上野にもすぐ出れるし、電車もいろんな選択肢があって、駅までの徒歩距離だけでははかれない便利さがありますよ。休みになると今日はどこ行こうかな?って思いますもん。
    • 羽田へは北千住からのリムジンバス、成田へは京成関屋駅が近いし。
    • 夜遅くなっても上野までなんとかたどりつけばタクシーで2500円程度でないでしょうか。
    • この常磐線は、山手線の最終電車にも接続がとられているので、電車の遅延に対して強いというメリットもあります。
    • BELISTAは南千住と関屋・牛田両方行けるポジションがいいと思います。
    • 南千住の駅前(ロータリーの奥)に区の駐輪場がありましたよ。
    • 酔った勢いで北千住から歩いてみたら、２５分で家まで到着。


    構造・建物

    • 敷地面積 8,375.31m2 （実測面積・建築確認対象面積・登記面積）
    • 建築面積 2,850.01m2
    • 建築延床面積 21,348.78m2 （容積対象外面積712.88m2 含む）
    • 構造・規模 鉄筋コンクリート造地上15階建1棟
    • 逆梁ハイサッシュを歌っているのに2.1mしか窓の高さがないなんて…
    • 天井高
      • 2F～6F：2600
      • 7F～11F：2550
      • 12F～15F:2500


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    共用施設

    • エレベーターが３台
    • リバティホール
    • キッズスクエア
    • ゲストルーム使用しました。庭が綺麗だし、部屋も素敵でした。でもテレビが無いのは残念！使い捨ての歯ブラシセットまでくれましたよ。
    • 駐車場 253台（平置26台、機械式225台、身障者用1台、来客用1台）
    • 自転車置場 504台（スライド式）
    • バイク置場 10台
    • ミニバイク置場 20台
    • 平置き、立体の地階と１階～3階の駐車場


    設備・仕様

    • 機械式の駐車場でこの駐車料金は安すぎですね。
    • 駐車場が３千円というのは驚きでした。
    • 全戸機械式に近くて、100%だと、ちょうど1戸で、1台分のメンテナンスコストを、駐車場代として負担していないと変ですからね。毎月7000円程度のコストが維持だけでかかり、20年ほどで、更新コストが約180-200万かかるので、これを月割りして180/20/12=0.75万/月　合わせて1.5万/月より安い分は後で一時金徴収するしかありません。
    • マンションのサッシの防音等級も最低のS1等級
    • TES温水式床暖房は標準
    • エコカラットはお願いするつもりです。先日、見積もりもしてもらい、20万ほどでした。
    • コンセント増設について問い合わせたら物件が出来上がってるからやるとしたら大掛かりなリフォームになるらしく、何十万とかかるらしいです
    • アルコーブがほとんどない。


    間取り

    • ９７㎡のＩは別として、Ｅ～Ｈの７０㎡台のラインナップは、８５㎡超のＢ～Ｄをコンパクトにした間取りになってて、これはこれでスゴく使い勝手が良さそうな印象を持ってます。


    買い物・食事

    • 汐入大橋に行くのに近くて遠い。。囲いをまたがなくてはならなくて、自転車だと遠回りの印象です。せっかく橋の向こうに良いコンビニとかマツキヨがあるのに！
    • 鐘ヶ淵駅前商店街は結構お得だと聞きましたよ。あと少々遠いですが三ノ輪近辺もお得みたいですね。
    • ホームセンターは江東区のコーナン、ビバホームまで行かなきゃないみたい。
    • サントクの方が近くて安いとのことでよく使っていたのですが、今日たまたまリブレに行きましたが意外と値段は変わらないですかね？品数は断然リブレですね。
    • 近場のホームセンターは西新井のドイト[江北]か葛飾区立石にあるホームピック[葛飾区役所近く]です！
    • ららの中のラーメン屋、屋台派の私としては、「こんなところのラーメンなんて…」と思いながら入りましたが、意外とうまい。白豚骨（とかいう感じだった）はなかなのものでした。テーブル席もあって回転も速いので子供づれでもOKです。ただし、チャーハン（というか鉄板焼きに乗った焼き飯）などサイドメニューはいまいちです。
    • 墨堤通りにあるミンミンが有名かな。燕三条ラーメンのようなスープにややほそいストレート麺。分厚い角煮が乗っかっているパンチの効いたらーめんです。
    • 我が家は今井クリーニングに出しています。ワイシャツ1枚でも宅配してくれて助かっています。
    • ベルポート前のパン屋うまいっすねっ。フランスパン系のハードなパン大好きなんで頑張ってほしいもんです。


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    育児・教育

    • 特に子供のいる家庭には汐入小学校＋第三中学校は魅力です。


    周辺環境・治安

    • 街の雰囲気は、年寄りから家族連れまで幅広い年齢層がまんべんなく見受けられ、アパートや高層マンションが整然と並んでいても、やっぱり東京の下町やねって感じでした。
    • 長所
      • 静かな環境
      • バス停近い
      • 都心アクセスが良い
      • スーパーが近い
    • 短所
      • 音が反響します（夜は特に）
      • 小学校の騒音が予想される（小学校の隣で生活した経験あり）
      • 駅から遠い（徒歩だとやはり）
    • 中学校のチャイムの音、部活動（野球など）の声、全校集会の音、休日の体育館活動の音…等々聞こえますが、そこまでうるさいと気になったことはないです。
    • 南千住からの夜道は途中からお店などがない、交通量もないため、寂しい感じはありますが、道も広く見渡しもいい、街灯も暗くはないので、問題ないですよ！治安もいいです。
    • 犯罪マップで見ると、北千住は赤くなっていませんよ。やや黄色がかっている程度です。竹ノ塚、五反野あたりは赤くなっております。南千住駅周辺は緑色です。


    周辺施設

    • 駅前にりそな銀行のATMがありますよ。LaLaの中には新生銀行のATMがあります。ベリスタの近くには城北信用金庫、郵便局。サントクの中にもATMがあります
    • となりに荒川区立汐入東小学校
    • 汐入こども園
    • 東京リバーサイド病院（平成21年5月オープン）
      • 産科
      • 婦人科
      • 小児科
      • 内科
      • 外科
      • 整形外科
      • リハビリテーション科


    その他

    • 眺望ですが、南側については、前が比較的背の低い「荒川３中」からけやき通りに抜ける公道までの、公園寄りのＩからＦまでであれば、中層以上で目の前の景色が抜けるんじゃないですかね。視界半分が隅田川と汐入公園になりそうなんで、眺望的にはＧｏｏｄな感じです。
    • 室外機を廊下に置くとお金がかかる
    • スカイツリーですが、たぶん見えそうな気がします。携帯ナビに地点登録してたものをgoogleマップに重ねて直線引きましたが、川向こうの三菱東京UFJの高いビルのギリギリ右になんとか重ならずに見える(はず)です。階と位置にもよると思いますしあくまでも希望的カ観測ですが。見えますよ。たぶん。
    • ディズニーランドの花火は見えましたよ！
    • 共用廊下、階段、エントランスホール、エレベーター等の共用部分において飲食・喫煙をしてはならない
    • コンシェルジュさんなんだけど、私はクリーニング、台車の使用やタクシーの手配等をお願いしてます。
    • 壁面きれいになってましたね。よかった。隣の小学校との間、思っていたより広く感じました。10時ごろでしたが、東側も陽が差していましたよ。
    • BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園日当たり.jpg

      BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園日当たり


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    By マンションマニア
    2024年05月23日
    パークシティ中野ザタワーは『当選することを優先するべき』だと私は考えます。

    総戸数の割に販売住戸が少なく、面積帯や予算を絞ると選べる部屋は多くありません。

    一般的にマイホームとなれば『この部屋がいいな！』という思いを無視するべきではありません。その部屋で暮らすわけですから求める向きや眺望、間取り形状は満足度に大きく影響してきます。

    ただ、パークシティ中野ザタワーに関してはよっぽど合わない間取りでない限りは少しでも倍率が低い部屋を狙い、言葉は乱暴ですが『当たってからその部屋での暮らし方(家具配置等)を考える』くらいの感覚でもよろしいかと思います。

    当然ながら財力のある投資家さんは複数部屋に申し込みを入れてきます。
    実際に私の知り合いの投資家さんも複数部屋に申し込むという方ばかりです。
    (私は一部屋が限界ですのでこの寸評をご覧いただけている多くの方と同じパワーです…)

    上記のような複数申し込みの投資家さんは『条件良い部屋(利回りと出口)』に申し込みを入れる傾向が高く、それらを避けたほうが実需組としては結果としてハッピーになれると私は考えます。

    とにかく第二希望の部屋であろうと第三希望の部屋であろうと当選することを優先するべきでしょう。

    竣工してすぐは賃貸も多く出てくるでしょうし、ペデストリアンデッキもまだ繋がっていませんので華がひらくというほどにはならないかもしれません。

    ただ、5年後、10年後…さらにその先はどうでしょうか。今以上に評価が高まることが容易に想像できることでしょう。

    パークシティ中野ザタワーはファーストオーナーになる価値がとんでもなく大きな新築マンションであると考えます。

    パークシティ中野 ザ タワー エアーズ/ザ タワー ブリーズ

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