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プラウド住吉本町

提供: すてき空間
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    プラウド住吉本町　外観1
    プラウド住吉本町　外観2


    物件概要[ ]

    1. 東海道本線住吉駅 徒歩5分
    2. 神戸新交通六甲ライナー阪神本線 住吉駅 徒歩5分
    • 総戸数：50 戸
    • 構造、建物階数：鉄筋コンクリート　地上 9 階
    • 敷地の権利形態：所有権
    • 完成時期：2006年2月頃
    • 売主：野村不動産、三井
    • 施工：鴻池組


    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • 4,240 ～ 14,430 万円（ ㎡単価 70 ）
    • 坪単価相当高そう。東灘は関西で一番上昇率高いしね。
    • 野村が購入した土地なのに、販売会社が三井も一緒にというのは何かメリットがあるのですか?
      • 販売だけでなく、売り主も三井と一緒ですね。野村が三井と組むのは多分、リスク分散だろう。ザハウス、プラウドと200戸近く、高価格帯マンションを同地区で売ってきた上に172戸売ろうとしてるのだから
    • 思ってるより、一千万は高かったな。。。強気な価格プラン
    • 値づけが高すぎます。あの値段なら、すべてに渡りもう少しゆったりと設計すべきと思う。憧憬の地、東灘住吉！あぁ無残！阪神間モダニズムを育んだ邸宅とはほど遠いものですよ、これは。コンセプトと設計が矛盾してます。邸宅地というムードだけでこの値段ではきついでしょう。邸宅地は今は昔のことなのですから。今は駅近がポイントの並みの住宅地にすぎないのだから。でも値段を忘れれば、駅やスーパーまで高齢者でも５分ほどで楽に行ける利便は魅力的です。もう少し安ければな。残念です。
    • セールスの方からは１００㎡の南西角部屋で8,000万円くらいからといわれました。値段的には住吉本町と同じような感じです。住吉本町の場合は、北側以外は比較的低層住宅なので安心です。
    • この価格なら阪急 岡本駅近くでも贅沢を言わなければ一戸建てが買えますよ。
      • この価格（５０００〜６０００）で、岡本駅近くで、満足するような一戸建て絶対無理です。全面道路が狭かったり、坂の上だったり、どこかを我慢すれば可能かもしれませんが。岡本は今東灘区で一番高いです。もちろん駅から歩いて遠いところではなくはないですが、駅近！平地！将来人に貸せるところ！をさがせば絶対無理です。同じ駅でも、一つ町名がかわるだけで、人気のあるところ（つまり値上がりしているところ）とそうでないところが両極端なので、よく調べたほうがいいと思います。あと、JR芦屋北側に関しては、同じような広さ・グレードだと、６０００は超えるでしょうね。今後は土地がでないかと言われれば、おそらくでてくると思います。ただ、みんなが口をそろえていいという場所は高くなるでしょうね。逆に人気のない地域はどんどんさがるので、ねらい目です。あと、中古は、２，３年前に購入された方がそろそろ売り出す時期なのでお得かも。でもいい物件は市場にでるまえに内々で決まってしまうでしょうけど。
    • モデルルームで価格を知りあまりの高さに驚いています。駅に近い割には静かで、本当は欲しいのですが。営業の人はこの付近（阪神間）でもう土地が出なくなってきている。この近辺の土地の値上がりは始まっていて、当時ものすごい高いと言われてたザハウスは今や割安だと。だから今後建つ同じような物件はここより高くなるだろうと。阪神間ってもう本当に土地出ないですか？確かに大規模なのはなさそうですが・・・
    • 慌てて購入する物件ではないと思います。私は近い将来この近辺で購入したいと思いますが、今回はがっかりしました。確かにマンション用地はない、地価は上がるで希少価値かもしれませんが新築に限るというわけでもないし、じっくり探して行きます。お金を相当持ってる人はもっと阪急寄りに買うと思います。
    • ここのマンションは駅近だが南面が開けていなくて、北側がきたない公団かなんかの住宅で周りがマッチ箱群なのに高すぎ。
    • 正式価格発表されたけど、ほとんどの部屋、予定価格から下がっていた。やっぱり人気ないのかね。
    • 最高価格の１億４８００万円（１１階１３４㎡）は何と１０倍の人気。
    • 1％値引きはやってるようです
    • 日住サービスで見てみました。西側　W6タイプの１階ですね。５４００万を５７９０万で出してますね。


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    交通[ ]

    • 場所は駅まで3分で便利なんですが、間取りや眺望、自然環境を重視する人はよく考えたほうがいいかもしれませんね。
    • 駅３分とありますが、実際のエントランスまでは５分かかるようです。
      • この徒歩3分は物件西側の敷地(つまりサブエントランス)から駅までの距離だから東側ならば徒歩5分以上はおそらくかかる。上層階ならばもっとかな。敷地が広いからこの3分という数字にだまされるひとは居るだろうね。
    • 快速停車駅から近いというのが魅力でした


    構造・建物[ ]

    • ここは、容積200％の中高層住居専用地域。
    • 西向きの高層階からだと、神戸の夜景とかみえるのでしょうか？近くでご存知の方おねがいいたします
      • 高層階と言ってもダメだと思うよ。友達が１４階のビュータワー住吉館にいたんですが、そのときは夜景とほどのもんじゃなかったかな・・・。今回は駅近だし、キララがあるからあまり期待はできんと思うよ。夜景を望むならば当然阪急より上しかないっす。メゾン白鶴だったら中古で駅近で眺望あるけど。今回の物件はお金持ちのお年寄りには絶好の物件ですが、それ以外の方はそれほど魅力的じゃないと思うけどね。それでも順調に売れていくんじゃないんですか。
    • やはり敷地をうまく活用するあまり間取りや設計に皺寄せが来てますね。(共用廊下に面している部屋が特に多い、なんで最上階は防火トビラ？)
    • ここデザインがなんか変だよね。何で北側をあんなに空けたの？
      • ふむデザインはたしか変だ！それに間取りも変。で北側開いているのは日影規制のため。
      • 北側をあけてる理由は、すぐ北の大きいマンションを考慮してるじゃないの？
    • 11階でそんなによい眺望が見込めるのかな。プラウドなら理解できるけどここは南は高層マンションがあるからな、直接真ん前って事はなくても結構目障りだと思うが。
    • ちなみに不人気部屋って東西向きの部分ですかね？
      • 意外と南なんです。特に中住戸。数多くて、お値段が下がったのも南なのです。人気がなかって。というより高すぎたかな？西、東、南の端、最上階はどれも結構人気だったみたいですよ。
    • 出来上がってきて見ると、なかなか立派な建物ですね。
    • 南側の低層階の住戸を契約された方はかなり悲惨ですね。眼前に７階建てのマンションだなんて、実際にはもの凄い圧迫感だと思います。
    • 南側８階以上の皆さん！圧迫感を感じるのは低層階の人だけじゃないですよ。うちのマンションの前に、３車線道路を隔てて、８階建のマンションが建設されました。最初に建設計画を聞いた時は、「うちは１１階だし８階建が建っても関係ないわ」と思っていたのですが、実際に出来上がってみると急に低層階に移り住んだような錯覚に陥りました。
    • 六甲ライナーから見えるのですが、チョッとした白亜の殿堂風で、かつ最上階のロフト風の窓が輝いていて、格好の良い建物ですね。最近のマンションの中でも、なかなか良い建築ではないでしょうかネ。
    • 今日も現場を見てきましたが、南に寄せて7階建て程度のマンションが建つなら、そんなにまん前と言う感じでもなく、むしろ低層階は現状より美観的にはましになるのではないかという気もしましたけれど。また、大成の前と比べると、随分ましだと思った次第ですが、間違いでしょうか？
    • 内覧会行ってきました。甲南小学校の運動会で、多少外は賑やかでした。細かい指摘をしましたが、鴻池の方は丁寧に対応してくれました。建物全体や、共用部もとても感じ良く、入居が楽しみです。
    • 内覧会で南側景観をツラツラ観察しました。西と東の価格差が分った気がします。今後、南住宅の建替えが7階として、それなりのモノになることを期待します。
    • 今日ついでがあり、夜のライトアップを見てきました。ウエストコート側のエントランスは高級感があり非常に良 かったですが、イーストコート側のガーデンプロムナードの全体的な照明の統一感がなく、バラバラな感じがして、非常に安っぽい感じがしました。今日の照明 デザインが検討中のものであれば、良いのですが、もし完成の姿だとしたら、マンション自体の価値を下げてしまう恐れがあります。
      • ライトアップについて報告したものですが、現在ではかなり良くなっている。９０点とは言えないが、８０点近くはありそう。７１９でライトアップをけなしたものとして再度見解を報告しておきます。
    • 住んでみて、床の騒音も大きいです。今までは、じか張りフローリングでした。二重床は太鼓の皮の上で生活している感じで、自分自身の室内での騒音が大きいです。びっくりです。
      • 二重床は下だけではなく、上にも太鼓現象を起こします。よくパンフレットとかで二重床だから遮音性ありという表記を目にしますが、あまり意味ないですね。
      • 二重床の件、勉強になりました。まぁ、自分の家の中なら、慣れるし、気にならないと思います。下層階の方にご迷惑をかけたり、かけられたりになると嫌だなと思っただけです。二重床の方が、フローリングの材質に自由度があるのかも知れませんね、
    • 住んで見てこんなに天井高はいらない。平均的な日本人には高すぎる。前に居た時に使用していた耐震用家具支え棒が短くて役に立たない。家具の地震時の倒れ止めをどうするか悩んでいる。省エネからも天井高の再検討がいる。モデルルームの見栄えだけで天井を高くするのはどんなものか。購入側も反省すべきだろうが。
      • 最上階について言えば、まぁ、気分は良いのでしょうが４ｍ以上の天井というのは、掃除もできないと思います。 また、南向き天窓に庇がなく、夏は無茶苦茶暑いのではないでしょうか？更に、風呂場の扉が外側の方が内側より大きいとか、どうも日建の遊びが目立つような 気がします。
      • 2.5メートルが最近の天井高として主流なんですよ。大昔と比べれば数十センチほど上がった感じがするのでしょうね。2.5メートル天井高も慣れの問題かもしれません。
    • ウチは中住戸で上下どちらかわからんけど、結構音がします。足音はかなり鮮明にわかります。後の音は何かわからんのですが、とにかく二重床や二重天井はむしろ遮音性が落ちるケースをよく聞く。上下に最悪な住民がいるのかな？？
      • 二重床というより270mmのボイドスラブが原因
        • 柱や梁を少なくして、部屋を広く大きく見せるには建物全体を軽くしなければならない、同時にコンクリートや鉄骨の使用量も削減できるということでボイドスラブ（中空スラブ）がたくさんのマンションで採用されてる。コンクリートの中に発泡スチロールが埋め込まれてるので普通に考えれば遮音性が落ちるのは明らか一説にはボイドスラブの遮音性は100mm薄い在来の中空でないスラブと同等といわれる。つまり270mmのボイドスラブなら170mmの中空でないスラブと同じ遮音性。882さんが15年前築のマンションと変わらないということもそのとおりその頃なら150-180mmが主流。二重床も関係ないとはいないけど、ボイドスラブが主因と思う。http://www.fa-tec.co.jp/products/uchikomi.htm
        • 遮音性だけだけだったら　普通スラブ＋直床＞ボイド＋直床＞普通スラブ＋二重床＞ボイド＋二重床？？？という意見もあります。これが本当なら、最近のマンションは、遮音性を悪くする方向になります。実際は多くの要素で遮音性が決まるので、ボイドや二重床が必ずしも悪いとは限らないようです。二重床が遮音性をあげると思っている人がいますが、これだけは間違いのようです。二重天井が遮音性をあげるようです。
    • うちは中住戸ですが夜になると結構低い物音が聞こえますね。時々どこかで内装の工事音が昼間にするぐらいでまあそれほど致命的な音は今のところありません


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    共用施設[ ]

    • 駐車場が全面平面になっているけど、雨天時の出入りを考えたら、地下駐車場にする方法がGOODじゃないの？そうすりゃ面積を最大に利用できたはず！
    • 共有のところでも不備が多い。裏ゲートまでの通路もなぜか芝生が等間隔であり(公園してかな？)、お年寄りや車椅子の人はきっと大変だよ。間取りも含めてもう少し考えた設計をしないと。
      • しかし、芝生とか間取りは、鴻池ではなく日建の問題では？日建は、超一流だと思うのですが、住友不動産の物件も、色々不満があったようですね。私自身は、自分の家の間取りには、100％ではないにせよ、かなり満足しておりますが。
    • ロボットゲートに車が近づきすぎていませんか。1.5m以上離れるようマニュアルにあります。ボタンを押すと少しだけ扉が移動するのではないですか。センサーが利いているのでしょう。開閉ともにウンと離れて操作して見てはどうでしょう。
      • ゲートはずっとオープンにしておけば便利なのにね。どうせ泥棒さんやイタズラ君は開いた瞬間に入ろうと思えば入るわけだし。
    • 自転車置き場は設計悪いね。あんな隣との間隔がないと自転車出し入れする時、大変だよ。まったく使い手の事考えてないね。


    設備・仕様[ ]

    • モデルもなぜかオプションが多い(バルコニーのタイルなど。これ高いんですよ！)自分がいうのもなんですが、もう少し価格の安いデベでもある仕様だと思いますがね。
    • 何故にあのように多数のエレベーターをつけてしまったのでしょうか？あの界隈でそこまでのセキュリティーにする意味がわかりません。そこまでのレベルを求める方々はもっと山側に行くのでは。その分広いタイプの部屋が欲しかった。
    • この物件は、通常住戸はザ・ハウスより少し下、最上階はザ・ハウスより上のグレードとのことでした。
    • 駐輪場への入り口は、扉なしの完全解放になっているようですが、夜中も空いたままだと気持ちが悪い。セキュリティ上非常に問題ではないでしょうか。怖い感じすらします。扉が付かないかどうかご存知ないでしょうか。
    • クロスの質感に乏しいこと認めます。モデルルームではどうだったのでしょうか。以前に住んでいたマンションには少し良いクロスを使ったのですが、分厚いので湿度の影響大きく目地ずれなど発生しました。施行の容易さから、薄いクロスを採用したのではと思います。
    • ガスレンジについてですが、キッチンの台の手前角からガスレンジのフレームまでの長さが３センチくらいしかなくガスコンロの中心からキッチンの台の角までが１５センチでした。３０センチのフライパンを置くと、ガスレンジのフレームと同じ位になり、不安定な気がします。キッチンの台の奥には余裕を持たせてあるためか、コンロ口が手前過ぎるように思うのですが皆さんどうでしょうか？
    • 駐車場ゲートって開けた後、自動的に閉まらないんですね。これは著しく不便ですな。5件、シャッターのマンション駐車場知っているけど、どれも自動で閉まるから楽チンらしいです。なんでこんな仕様なの？それと駐車場から共用廊下へ出るドアに鍵が付いているけど、まったく意味なし。なんのために付けているのか？
    • 高級感を出すための仕様なのですが、暮らしてみて本当に「本当の住み易さ」を想定した設計でないことを実感しています。その中でも一番困っていることですが、シャワーヘッドです。当方、小さな子供がいるので洋服、オシメなど洗濯前に下洗いを風呂場でしておりました。小さな子供がいなくても下着などの下洗いするのは普通のことと思うのですが、ここのお風呂の蛇口はこのふたつですよね? 下洗いをする時は普通、蛇口の下(水道口の下)にものを置き両手で洗いますよね?この仕様だと、ハンズフリーになる高さ状態ではありません。あるいはバケツに水を汲む時、どうするのでしょうか?　シャワーを高い位置で出すのでしょうか?　皆さんはこんな庶民のような境遇には遭遇されないのでしょうか?下着を洗ったり、バケツの水を汲まない方ばかりなのでしょうか…
    1. 固定式の蛇口　(洗面器を置ける状態、高さ)
    2. シャワー　(一番低い高さが床から1m程度)
      • 蛇口から出る中間段で流しながら下洗いしています。段には溝があって、溝の下に洗面バケツで受けて溜めすすぎも出来ます。溝の幅が丁度洗面バケツの直径になっています。背の高いバケツに水を溜めるのは、やはりシャワーしかないですね。
    • トイレットペーパー変えるのが大変。あんな商品採用するってセンスなさすぎです。
    • ドア取手の端が鉛直にカットされてますよね。引越しの時、荷物を持った手をぶつけて作業の方が泣いていました。少し丸味をつけたものが良いでしょうにね。


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    間取り[ ]

    • 78.10 ～ 135.20 ㎡（ 平均 96.30 ）3LDK
    • ちらしを見る限りでは、間取りはふつうという感じでした。
    • すべてのお部屋の間取りを比較検討しました。感想は・・・間取りが詰め込んでいる印象が拭えません。いくらオーダーメイドで変更できるとはいえ、躯体やＰＳが部屋の所々にあるようでは制限されると思います。特に中住戸は眺望や間取りなどどれをとっても高すぎます・・・。敷地を最大限に活用するあまり、「落ち着きがない」物件になってしまった印象です。もっと考えたプラン作りをして欲しかったかな。
    • 値段の割りに間取りがイマイチ、一階には専用庭くらいは欲しいかな。要は、立地条件に建物が負けてしまっているんですよね。値段が、３０００万台後半〜なら納得できるけどね。
    • 立地は良いけど、70平米台はちょっと狭いね。


    内覧会で[ ]

    • 部屋の状況はいかがでしたか。どんな問題点がありましたか。ちょっと見たところではボーダータイルの汚れがきれいに落としていない。プロ意識がない感じがした。
      • 私もボーダータイルの汚れ、後内部のフローりング・壁等の汚れいろいろときになりました。　でも外部の共有設 備等、全体の雰囲気等とってもよく、いい感じには仕上がっていましたよ。個人的にきは、いろいろと指摘させていただきました。高級感のある素敵なマンションだとおもいますよ。
    • 洗面所を中心に水周りは丁寧に作業してある感じでした。ただ、フローリングの担当者が粗い人だったのか、端の処理があちこち雑な感じがして、隙間やら傷やらを指摘しました。また、ボンドか何かの付着が、床やドアなどあちこちにあり、これも数箇所指摘しました。初めてのことなので、世間的にどのくらいのレベルなのか分からないですが、鴻池の方は、非常に良く対応してくれました。


    買い物・食事[ ]

    • コンビに：セブンイレブン(643m)
    • スーパー：コープこうべ(519m)いかり(545m)コーヨー(643m)


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    育児・教育[ ]

    • 幼保育園：住吉学園幼稚園(123m)甲南幼稚園(332m)頌栄幼稚園(596m)
    • 小中学校：住吉学園幼稚園(123m)甲南幼稚園(332m)頌栄幼稚園(596m)
    • ここって住吉小校区でしょう？それってどう？北と南からやってきて、南からのがよくないという情報もあるんだけど・・・
      • ここ買うレベルの人は私学に行かせるんじゃない？
    • 東隣が私立甲南幼稚園と甲南小学校です。徒歩３０秒くらいでしょうか。
    • 私立に入れようとする家庭が多いと思うが、公立の校区にこだわるのなら川の反対側の岡本・本山北町あたりにするしかないと思います。違いは明らか。なんで住吉（駅北）って住環境抜群なのに昔から公立のレベル低いのか不思議。（あ、でもここにいう私立って甲南学園系ではなくて進学校系）
    • 子供育てて永住するには周りがせわしい環境に思う


    周辺環境・治安[ ]

    • ここ、かなり広い敷地のようですが、以前はは何があったのでしょうか？
      • 県営住宅です。野村の落札価格は40億円（165万円/坪）
    • 芦谷の新星和さんの現地見ましたが、南側に大きな駐車場が残っていて将来が不安です。
      • そうなんですよね・・南側に駐車場　東側もパーキング
    • 南は低層の家があり、北は高層マンション、東が唯一開放感があるのですが、実際は甲南小学校や幼稚園があり、うるさいでしょうか？
      • まあ小学校はすこしうるさいかもしれませんね。それはしかたないでしょう。駅近っていうものは当然音にはある程度我慢しないとダメだからなあ。
    • このマンションの立地は良いとは思いますが、ただやはり”阪急寄りではない”、”芦屋、岡本未満の立地”であることは念頭に置く必要があると思います。
    • ＪＲ住吉の北側から阪急までのエリアは、ＪＲ住吉駅南側よりこましだが芦屋駅北部とは格落ちにごちゃごちゃしている。住吉川の川沿いや学校の南北筋はひったくりが多い。道が狭く、歩道がほとんどなく、夜、街灯が少なく暗い。THE HOUSEまで上がれば少しひらけるが、上り坂で遠い。店舗の質も悪い。特に駅北の商店街は最悪。
    • 住吉はJR駅前から阪急へ歩くと、どえらい坂道だが芦屋だと阪急までほぼ平地だよ。
    • ここは普通にいいと思いますよ。スーパーも近いし、駅からも近いし、静かだし。
    • JR住吉駅は旧国鉄時代に貨物列車の操車場が有ったところです。ですから何十年経っても駅周辺の土地柄はそれなりです。
    • ここの物件の質がよくてもいまいちでもそれ以前に土地柄で却下だなあ。住吉ときいても高級住宅街であったり上品なイメージもない。のだけど値段は？？駅近いので利便性で買うのはありだけど値段に見合った土地柄でないなあ。。。。残念。
    • 周囲は割合ごちゃごちゃしていますが、何故かあのあたりは割合静かですね。
    • 周辺の活断層について情報が有りましたら教えていただきたいのですが、ご存知の方いらっしゃるでしょうか？
    • 徒歩5分以内で快速停車駅で買い物や医療なども便利なところで意外に静かと来たら、お金持ちのご老人は買うでしょう。
    • 住吉南住宅の建て替えについて、せいぜい建てれても6階程度でしょう。日影規制からすると5階ぐらいがベストかなと。南西の日生の建物は5階建てだけど、デベの積水がどうでるかだよね。
      • 高さ制限はよく見かける第二種ではなく、第四種高度地区ですので北側境界線との兼ね合いですので北側を開ければ極端な話かなりな高さかと懸念します。第三種までだと境界線に関係なく２０Ｍの制限があるのですが・・・
    • いずれはマンションが建つと覚悟して購入しましたし、仕方のないことです。あらかじめ分っていても購入したと思います。
    • 雨の中を物件周辺を歩いて来ました。西側通路（路地風裏口）の西向かいの一角の新星和の7階建てを始め、話題の住吉南住宅の建て替えだけでなどありますが、全て完成すれば、周辺も却ってすっきりするのではないかと期待しています。
    • 南向き購入者です。私も確かにあのアパートは気になり、営業マンに質問しました。「古い建物なので、実はうち(野村不)も立て替えの話を持っていったことがあるのですが、反応はありませんでした。」というものでした。
      • うちも南向き購入者です。「古い建物なので、実はうち(野村不)も建て替えの話を持っていったことがあるのですが、反応はありませんでした。)とのことですが、私達への回答は、「あそこは管理組合も無いらしいですよ。」というものでした。管理組合が無いとなると、どこに建て替えの話を持っていたのでしょうか。このような断片的な情報を集めるためにも、野村の説明会か、購入者オフ会を早急に開くことはできないものでしょうか。
    • 住吉南住宅立替で直接影響を受けられる購入者の値下交渉は支持しますが、長期的に見れば、住吉南も大成も良識ある立替が実現すれば、却って駅前として良い街並みになるように思います。途中の工事対策は十分してもらいたいところですが。管理組合の初回の仕事になるかも知れませんね。新星和の物件も、整地が済んだようですし、ＪＲも何か考えている様子ですから、5年後には、随分あのあたりも違った街になっているかも知れませんね。その中で、リーディング物件であり続けられるように、住民として管理・自治に高い意識を持って協力して行きたいと胸を膨らませています。
      • 住吉南住宅は老朽化してるし、ある程度まとまった敷地で、第1種中高層で、既存住民の住居を余裕を持って確保して余りある容積率がある。おまけに余剰住戸処分に全く問題がない立地。ならば、遅かれ早かれ、前に建物立つのは予測できた。高地価の立地から言って規制いっぱいの建物が建つのは覚悟するべきだったと思います。
      • 図面見るまでもなく、7階というところから規制一杯建ててると言うことは推察できる。ここは第四種高度地区。「高度地区の制限内容」にある第四種高度地区の制限内容見れば4階までは境界から最も近いところに建つ5階からは北側斜線制限で建物は南側寄っていく。あそこの図にあるように7階と言うことは目一杯建てる気だ。
    • 駅に近いのに車どおりから離れているので比較的静かで、中の雰囲気もなかなかいい感じでした。駅に近いので景観といっても見えるものは・・・きらら位高ければ別ですが。低くても全然日が当たらないことはないでしょうし、なかなかいいマンションだと思います。


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    周辺施設[ ]

    • 総合病院：東神戸病院(285m)住吉川病院(692m)
    • 小児科医：やまおか小児科アレルギー科クリニック(421m)山本クリニック(545m)


    南住宅の建替えについて[ ]

    • 先週、県の弁護士相談や消費者相談、市のすまいるネット等に相談してきました。いずれも、ＡＤＲ等の調停も考えながら、文書で直接野村に要求することが良いとの回答でした。どこまでやるかは別にして、文書での要求をして、野村の出方を待つことにします。あまりに対応がひどいようであれば、すまいるネットはまた相談して下さいとのスタンスでした。
      • 早速にご返事、ありがとう御座います。当方も値引き要求を文書で続けます。このスレに購入者で何らかの書き込みをされているのは10名位でしょうか。閲覧されているのは30名位は居られると思いますが、このスレから結束して要求をたち揚げるのは困難と思います。
    • まとめです。
    1. 日本は、法治国家よって合法なら問題なくマンションは建ちます。たまに、ポカして違法な図面が確認申請までノーチェックで通ってしまってる時がありますが、この場合違法なままでは建てられません訂正して申請出しなおせば建ちます。
    2. 日照云々言う人が、居ますが用途地域別に基準があり問題なければ建ちます。誰でも役所に行けば教えてくれます。住宅購入時にどういう建物が建つかあらかじめ調べない人の責任と解釈されます。ちなみに自分は、前が空き地でも何階建てが建つか日影の影響はどうなのか調べてから住宅購入しました。（その他、道路・上下水道・赤道の有無、都市計画の網掛けまで役所で調べました）日照を主張しても、雲や夜空に文句言うのと同じです。
    3. 金銭目当ての人が居ますが、法的にデベロッパーには払う義務はありません工事の挨拶程度タオルかお茶菓子が普通です。期待しても無駄です。
    4. 法治国家が、理解できずマイルールを主張する人が居ますが法令を遵守しいる企業が法律の範囲内で事業を行なうことはどこの業界も同じです。そんなにマイルールを主張したければ国会議員になって、ご自分の好きなように法改正して下さい。
    5. 署名活動をする人が居ますが、なんの法的拘束力もありません、ただの紙（資源）の無駄です。
    6. デベロッパーは、近隣対策用に偽の図面を最初に用意しています。反対住民の目隠し云々などの主張を予め予想してプライバシーに配慮しない図面を見せて、３回ほどの説明会を開き意見交換で妥協した振りをして当初の予定通りの建物を建てます。相手はプロです、頑張って運動してる人をみると本当にご苦労様だと思います。
    7. 結論：違法性がない限り、どんなに頑張っても建ちます。頑張って違法な箇所を探しましょう。その前に、反対運動中にご自分が違法行為をしてないか注意して下さいね。
    • 南住宅の建替えについては、第一種中高層住宅専用地域で第四種高度地区に建つマンションとして、資産価値を悲観するほどの問題では無いでしょう。ただ、立地の良さは認めるとして相場から高いか安いかは見解の分かれるところですが。野村が売り値をつけた時、東側の部屋を高くしたのは明らかに眺望の差を勘案している。それが契約直後に7階建てが建つと言い出すのは詐欺ではないか。問題はこの一点ではないでしょうか。
    • 問題は「建つのを知りつつ、それを説明せず、建たない事を前提とした値付けをした」という一点では？
    • 購入者の皆様。久しぶりに書き込みします。減額交渉のお話が出ておりましたが、我が家では減額交渉しておりません。理由は、建つとなれば、６〜７階位までだろう。と聞いていた事。それから、先日の登記手続きの時にも、8階説明会会場で、前の住宅が建替えられた時の我が家への影響予測をお聞きしましたが、まだ影響は少ないかな・・・と判断しました。
    • 南側団地の立替計画図がきました。東側が６メートル強まで接近しています。サウスコ−ト東側下層階住戸には結構影響がある感じですが、概ね建物としてはあんなもんでしょうか。後、機械式駐車場が、境界ぎりぎりにあるので、如何に半地下にしてあるとはいえ、排気ガス・エンジン音・昇降電動機等の音などは、サウスコート下層階では気になるのでは。機械式駐車場を南側ギリギリに配置しないといけないものなんでしょうか…
      • 日陰の影響を最小限にするためには建物を南に寄せて、駐車場は北に配置せざるを得ないのでしょうね。日陰の影 響は南側真ん中よりもＳ１・２やＳ１１・１２の方が大きいのには驚きました。視界的に一番影響が大きいのは一番接しているＳ３・４のあたりでしょうか？南 住宅の向こうは寮とスポーツクラブですし、古い家があるよりはいいかもしれませんが・・・


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