パデシオン桃山

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3.40

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外観

外観

物件概要

• 所在地：京都府京都市伏見区桃山町因幡31-7他（地番）
• 交通：

1. 京阪電気鉄道宇治線「六地蔵」駅より徒歩5分
2. 京都市地下鉄東西線「六地蔵」駅より徒歩7分
3. JR奈良線「六地蔵」駅より徒歩9分

• 総戸数：192戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上7階建
• 敷地の権利形態：専有持分比率による所有権の共有
• 完成時期：平成20年（2008年）8月
• 売主：睦備建設株式会社

掲示板・口コミ

• パデシオン桃山（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 1,975～4,325万円

交通

• 外環だけでなく、２４号線、六地蔵から宇治へ抜ける府道、など、ここらの道路事情はもとから良くないです。府道は黄檗山の迂廻路ができて少しはマシになったのかもしれないですが、京都南部から宇治との中間エリアに住むなら、車の便はどこもそう変わらないですよ。
• 見区に住んでて、毎日車を使う者ですが、桃山南口～六地蔵あたりの外環の混雑は、本当にひどいです。２４号など、この辺は道路事情が悪い、とありますが、明らかにここだけは別格です。朝夕、休日にカーナビのVICSで確認確認していますが、２４号は比較的ストレスなく流れていても、外環は渋滞の表示が。特に東行きがひどいみたいですね。六地蔵のMOMOは結構好きなのですが、休日にいつ行っても渋滞してるのでついつい疎遠になってしまいます。
• 京阪は宇治線ってのがネックとはいえ六地蔵駅まで歩いて１０分もあればいけるかな？無理かな？自転車ででも行けばすぐだね。それにJR六地蔵、地下鉄六地蔵。
  • 京阪六地蔵まで歩いて１０分もかからんでしょう。ＪＲと地下鉄はもうちょっと歩きますがね。

共用施設

• 立体駐車場ですが、１階に比べて２、３階ではかなり不便になりますか？週末に頻繁に載ることを考えれば、少し高いですが平面にしたほうが良いでしょうか？
  • 小さな子供さんがいらっしゃるならば、平面の方がいいかと思います。週末だけなら、立体でもイイのでは？雨の日とかは、不便そぅですがね。うちは最近、歩き始めた子供がいるんで、平面にしてよかったと。立体ではチャイルドシートに乗降するのも…不便ですからね。次の車が待ってたら、余計に焦りますから。
• 冬場は新聞をポストまで取りに行くのが大変でしたねー。大きなマンションに住むのが初めてなので、盲点だな～と思いました。

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  エントランス

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  エントランスホール

設備・仕様

• 内装もいい感じです。でもドアとかが安っぽいなとも思いましたが・・・価格が価格なだけに割り切ったほうがいいのでしょうか。
• 住んでみてじゃないとわからないことなんですが、上下の部屋、隣の音が結構聞こえませんか？とくに洗面所にある引き戸のガラガラって音とか、物音が聞こえてくるんですが…マンションってヂっと防音に優れたものだと思ってたので、正直がっかりしてます。他のマンションも同じような造りなのでしょうか？桃山に限らず、パデシオンに住んでらっしゃる方、どうですか？
  • その音はたぶん上階から聞こえてくるのでは。パデシオンは二重天井になっていないので上階の音とくに気になりますねー。何せ床スラブ２０センチで隣とは１８センチほでですから・・隣の音は何か物でも置いて少し防げますが上からの生活音は防げませんねー。
• 北側の部屋を寝室にしてますが、ものすごく結露がヒドいんです。昼間は極力、窓を開け風を入れてます。夜も暖房でエアコンは寝る前に１時間くらい付けるだけです。加湿器は朝まで付けてます。毎朝、窓拭きから始まりますが、結露マットを付けても、引いても…効果はありません。住人の方で、何かイイ案あればお願いします。
  • 加湿器を止める。窓用の断熱フィルムを貼る。できることといったらコレくらい。
  • 24時間換気を使っていますか？必ず設備にありますよ(詳しくは、取説を参照)。加湿器は、文字通り湿気が多くなるので、やめましょう。とにかく、料理をしても換気、風呂に入っても換気、焼き肉しても換気・・・換気、換気を心がけてください。
  • まさしくうちも結露がひどいです。結露防止スプレーはすりガラスには不可らしく、どうしたものかと…。バルコニー側はペアガラスになってるせいか、結露はまったく発生してませんが、反対側の廊下側にある部屋にはペアガラスをオプションで注文しなかったので今更ながら後悔してます。後からでもつけられるそうですが、ペアガラスにすれば結露は抑えられるのかがわかりません。あと、24時間換気をつけ、窓上部分にある換気口を開けっ放しで就寝するのは今の時期寒過ぎて難しいのではないでしょうか？かなり冷たい空気が入りますので。
    • やはり…換気ですね。加湿器は、私が風邪をひきやすい為に止める事ができません。極力、寝室の扉を開けて、寝る様にはしてます。24時間換気は、リビングの通気口も、窓の上の小さなのも、全て開けっぱなしです。ご指摘を受けました、ペアガラスは…我が家も検討したいなぁと…考え中です。確かに、リビングは、全く…結露が発生しませんからね。とにかく、カビの繁殖を抑える為に、シャープから出てるプラズマクラスターイオン発生機を24時間付けています。
  • 元々沼地だったんですから、湿気っぽいのはしかたないかも…？
    • おそらく関係ないかと思われます。以前住んでた賃貸マンションでも、北側や西側の部屋は結露が発生しておりましたので部屋の向きが関係してると思います。
  • 冬型結露：室内の水蒸気の量が多い場合に発生し、外気によって冷やされるガラス、サッシ、壁の中の温度が露点以下になる部分で生じる。基本的な結露防止手段として、室内の水蒸気量を減らすか、表面温度を上げる方法がある。風邪の原因となるウイルスの特徴：風邪症候群の原因は80?90パーセントがウイルスの感染。冬場の低温乾燥の環境で空気中の飛散量が増加。ウイルスは湿度の高い状況ではすぐに地面に落下。ところが、湿度が40パーセント以下になるとウイルスの水分が蒸発して軽くなるため、落下速度はゆるやかになり空気中を漂うことになる。結論：デザインで選ぶならボ○コ気化式加湿器！性能で選ぶならシ○ープ空気清浄機KCシリーズ！省エネで選ぶならパ○ソニック空気清浄機うるおいエアーリッチ！

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間取り

• 2LDK～4LDK

買い物・食事

• イズミヤ、MOMOまで歩いて数分。
• 桃山南口駅を(南方向へ)超えて川を渡った右側に"ひふみ"というケーキ屋さんがありますが、シュークリームやアップルパイが美味しいです！

育児・教育

• 小学校は近くて良さそうですが、中学校どのように通うのでしょう？
  • 中学は桃山中学校です。丹波橋にあるので、ここの地域の方は電車通学になります。
• 学区は、桃山東小・徒歩5分、桃山中・徒歩34分です。（パンフより）桃山東小へはそこそこ急な坂を上るので実際には５分以上かかりましたが、すぐそこです。マンションからも見えるでしょうし、安心感はあります。一方で中学校はすごく遠くて普通は電車通学らしいです。
  • 桃山中学へ徒歩1時間以内はちょっと無理では？大体の生徒は電車通学でしょう。

周辺環境・治安

• あそこの場所はなんだったか知ってますか？私は知っているので絶対買いません。
  • いい場所です。外環状線沿いですが、騒音の被害は少ないといってました。場所って、池かなにかだったんじゃなかったですか？溜池？地盤はしっかりしているようです。ゆるいところはかためたそうです。
  • あそこはつい最近までずっと沼地でした。睦備があっとゆうまに埋め立ててしまいました。あそこの交通量はかなり多いです。南向かいにも区画整理組合の土地がかなりあり、まだまだ家も建ちますので、交通量、騒音、排気ガス、かなりすごいと思います。
    • もともとの場所が何だったか思い出せずでしたが荒地・・でなく沼地だったんですね。そんな気がしてきました。横に建設予定の戸建ての辺は確実にそいう感じでしたが、マンション予定地もそうでしたか？？
  • あの場所は昔から沼地でしたよ。何年か前に水が抜かれてそのままになってたけど、去年くらいから埋め立ててましたね。ところで造成・埋め立てにはどこからどのような土を持ってきたんでしょうか？あれだけの敷地でダンプもかなり出入りしてたけど。**もっとも、あの周辺は一帯が池だったんですよね、昔は。巨椋池周辺は昔は広大な沼地でそこらじゅうに池や沼が点在していました。宇治川がすぐに氾濫して水浸しになっていたんですよ。今でもそこらじゅうにポンプ上があるのは水を人工的に排出しているからです。
• 車を持っている方は現地で道路の状況をよく確認した方がいいと思います。裏の交差点から外環へ出るのがけっこうめんどくさいのではないかと思いました。外環が混んでいるときは、そうとう待たされたりするかもしれませんね。山科醍醐石田地域ほど外環の騒音は気にならないかもしれませんが、交通量が多いことには変わりがないので、音が気になる方には難しい物件ではないでしょうか。
• 治安は、むかし醍醐に住んでこの周辺をうろついていた頃の印象ですが、モモのちょっと北の小栗栖近辺はヤバイです。向島といい勝負でしょう。それ以外は、桃山御陵の高級住宅地を除くとあまり変わらない気がします。（どんなに頑張っても所詮伏見区だよっていう意味ですが）六地蔵から桃山南口あたりは伏見区的には普通だと思います。
• 治安は…。変なのが多いのは確かです。これは残念ながら事実です。週末にもでもMOMOやイズミヤヘ行って見ればよくわかりますよ。平日はここら辺りの＊＊学生達が無茶苦茶やってます。徹底的に警察が取り締まって掃除してくればいいのに。
• 産まれてから25年間この近所で過ごしていました。ファミリープール、スケート場、グランメイズ、キッチン桃山…清掃工場横の道ではシンナー、タバコ。学校の壁はスプレーで落書き。窓ガラスは必ずどこがが割れていた。爆音バイクもよく走ります。そういやラーメン屋の店長が刺されて亡くなりました。小学校の乱入事件もありました。でも、わたしは立派な社会人になり家庭を持つまでに成長しました。ってなことで、治安が悪くても、ちゃんとした人間は育ちます。
• マンション付近はそんなに治安悪くは無いと思います。不便だなぁと感じるのは、山科方面から車で帰って来た時に、外環から右折出来ない事くらいで、電車の駅近、騒音…そんなに気にはなりません。
• マンション内の駐輪場の自転車のサドルが大量に盗難にあいました。すぐに警察へ被害届を提出しました。

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周辺施設

• バーミヤン跡に葬祭場ができますね。夏は涼しくなりそうです。

その他

• パデシオンシリーズはペット飼育がダメだというのは本当ですか？
• ３箇月点検と称して柄の悪い工務店連中引き連れてどかどかと部屋に乗り込んできた。大勢が一斉にあちらこちらを触り出すので、何をどのように点検しているのかわかったものじゃないし、勝手に部屋の中を動き回られて不快である。異常がなかったからとりあえずサインしろでは、何をどう点検して異常がなかったのかわかったものではない。アフターケアには疑問のあるマンションだ！
  • 私も車を出してる時に見かけたのですが１０人ぐらいの点検業務者らしき人達が、あるお宅からぞろぞろ出てきたので驚きました。私のところは来週が点検日なので、そんなに大勢の人間に来られると思うと今から不快に感じます。てっきり数名だと思ってたのですが…
  • 不具合を指摘するとすごい血相で「何ともないだろ！」と威圧された。
  • 私も２５日に点検してもらいましたがぞろぞろ来て問題ありませんのでサインしてください！・・・でいつの間にか居なくなってたので睦備に電話して点検担当者を呼び戻しましたよ。他にも不具合箇所などがあったのに人の話も聞かずに・・・。これから点検の方も気をつけてください！
  • ここの点検は最悪。それでもこちらが主張することを管理人さんが下請けに指示してくれるのが救いだが、工務店の連中とかは言い掛かりとか言って何も対応しようとしない。睦備もそんな下請けに仕事任せるのはやめてもらいたい。
  • その点検業者って睦備の人間なのですかね？そんな威圧感のある態度をとったことを睦備には報告されましたか？うちの点検は今週末なので、点検者の態度をじっくり見て、ひどければそれなりの報告をしようと思ってます。
  • 点検についてです。紙には「午後」とかくらいしか書いていなかったと思うんですが、およその時間の連絡も無く突然大勢で玄関まできて「ピンポーン」にはびっくりしました。ちゃんと睦備の服を着た人もいましたが、業者の人は断りなくお風呂場にもどんどん入って行っちゃうしあんまり気持ちのいいものじゃなかったです。さっさと終わったので気楽だった反面、本当に大丈夫だったかも心配ですしね。そんなもんなんですかね?
  • 正直に感想を述べると不快感は受けませんでした。玄関前にズラリと並んだ業者さんには少しビックリしましたが、すべて点検項目別の業者さんですので、と説明を受けたので納得しました。みなさん、ちゃんと挨拶されてましたし（当たり前のことですが）、“○○点検は異常ありませんでした”と各自報告もされてました。もしかしたら、苦情報告があって態度が改められてたのかもしれませんね。点検時間も予定されていた10分ほどで終わりましたよ。
• 管理組合は最初の集まりに出席できなかったのでよくわかりませんが、掲示板が増えたり裏口の段差に簡易のスロープやドアストッパーが付いたりと代表の方がいろいろ考えてくださっているのだなと思います。マナーの悪い方は一部で、大半は常識ある方だと信じたいですね…。特にご年配の方はすれ違う時やエレベーターで明るく挨拶してくださって大変うれしいです。
• 鳥の糞害がひどいです。対処方法ありますか？
  • 東向きに住んでいますが糞害は今のところありません。しかし夜に窓から虫が入ってきて困っています。鳥も虫も南や西の空き地のせいでしょうか

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