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夙川香櫨園コートハウス
提供: すてき空間
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この物件の評価はいかがですか？
目次
物件概要
- 総戸数：235戸（Ⅰガーデンコート124戸・Ⅱマスターズコート111戸）
- 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上5階建
- 敷地の権利形態：専有面積持分比率による所有権の共有
- 完成時期：平成19年（2007年）02月
- 売主：野村不動産・積水ハウス
価格・コスト・販売時状況
- 価格4000万前後です。坪単価でいうと166万円が平均でしたよ。ちょっと高いなあ。
- 坪単166万は臨港線沿いにしたら高すぎですね。あの立地にしてはねー。
- 価格は3LDKで3300万～4000万ぐらいのものが多かったです。ランニングは、購入する部屋にもよりますが、駐車場代とかも含めて3万前後でした。
交通
- 徒歩○○分ってのは分速80mで計算されていて信号待ちなどを加味されていないから、実質は12,3分かかるでしょうね。また建石筋はいつも混むので車の送り迎えしてもらうにしてもかなり時間かかるでしょう。
- 見学の際に歩きましたが、信号がないので、9-10分で行けましたよ。
- JR夙川駅までは1kmくらいなので、歩ける距離だと思います。間に踏み切りもないですし。早足で15分くらいでしょうか。JR夙川は夙川より東側にできるようなので、結局800ｍ位はあるとおもいます。阪急だと少し遠いイメージですけど．．．私は地元に住んでいますが、夙川沿いを歩くなら散歩気分でちょうどいい運動になります。香枦園浜の雰囲気とあわせて、とても清清しいんじゃないでしょうか。
- 平日朝の通勤時間帯に6本の区間特急が香櫨園に停車するようです！それから、平日夜は24：20に最終の特急が増発。出勤も帰宅もずいぶん便利になりそうです。
香櫨園駅
構造・建物
- 思ったより外壁の色が薄く重厚感がない。
- 外観のタイルはかなり安いものを施工してますね。ガーデンゾーンも狭くて、でも野村さんは売るのは上手ですね。あんなに狭いのに広く見せて売っているから（笑）
- 色調やデザインはイメージ通り（夙川沿いの爽やかな立地に似合う建物）で綺麗に仕上がっていると思います。元々重厚感のあるデザイン(私は好みでは無い）を狙っているとは思えませんので、それを期待している方にはがっかりという声も分からなくはないです。
- タイルの色目は正に好みでしょうからなんとも言えませんが、タイルは同級のMSと比べて高いものを使っているらしく、営業さん自身「建築サイドのこだわりらしいですが、良く分かりません（笑）」と言ってましたよ。私の感想は、まぁきれいな仕上がりなんじゃないかと思います。
- 結構、階下からの子供さんの走る音がよく聞こえます。二重床なのかこもった感じの音なので斜めからの可能性もあると思います。
- 二重床って響きますね。上階の子供が走るのか？運動会状態になって響くときもあります。
- 二重床はよく響くのって本当ですね。以前検討していた不動産の方（ガーデンヒルズ甲子園口）が「下手な直床よりよっぽど反響しますよ」って言ってた事を思い出しました。入居当初はそんなこと忘れていてて、一瞬耳を疑ったし、ショックだったけど、今ではこんなものなのだと少し諦めています。みなさんできるだけ静かに歩きましょう（笑）
- 単純な「二重床」のせいじゃなく、スラブ厚が足りなかったり、施工業者の問題だったりじゃないですか。二重床＆二重天井でスラブ厚も施工もしっかりしているマンションが音が一番しないのは確かです。直床のほうがいいとの言うのは乱暴。それは金かけないデベの言い訳です。ただ、二重床になってるだけでOK、必要十分かと言うとそうではない、結局そういう話です。こればっかりは竣工後か内覧会レベルまで来ないと確認できないですけど。あんまり音が酷ければ施工に問題ある可能性もありますよ。
- 二重床は、うちは、ほとんど上階の音は聞こえないです。住んでいる方の家族構成にもよるのでしょうね。
- 二重床は太鼓現象を起こしやすので、業界では直床より音に対しては劣るという人が多いですよ。っていうか、将来間取り変更する人なんて少ないのだから二重床に拘る必要はないのにね。まあ後は住み方ひとつですね。
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共用施設
- ここのマンション駅から遠いくせに、駐車場総世帯の7割くらいしかない！
- 駐車場、あれだけの敷地面積なのになんで機械式なの！？と思いました。駐輪場もなんで平面、２段式、スライド式と３種類もあるのって感じでした。２段式とスライド式では同じ設置面積で収容台数同じなんだから平面とスライド式だけでよいのでは？同じ値段なのに２段式になったら・・・すごく嫌だわ。
- エレベータの数が少ない。
- 駐車場希望者がオーバーフローした場合に備えて、中学校北側にすでに野村が確保してるって説明があったので大丈夫ですよ。
- 駐車場は出し入れが面倒ということを聞いていたので地上にしましたが、車はすぐ汚れるし、入れにくいし、雨の日の荷物の出し入れに苦労するし、どっちにしても駐車場は駄目駄目な感じです。確かにあのチェーンはいらないような・・・
- マスターズコートのエントランスに入るとエアコンも空調もない。最近はエントランスの次の住居側のロックが解除されっぱなしで何のためのロックかわかりません。ちなみにガーデンの方は快適で、なんだか不公平だと思います。
- ガーデン駐輪場の出口の自動扉で、小さい子が指を挟む事故があったようですが、扉の開閉が異常に遅くなって、イライラしませんか？対策としてもお粗末な気がします。（マスターはそのままなので事故がおきてからの対策になります）管理人曰く「対策はすでに済んでますが何か？」と丁寧かつ反抗的な言動で、前向きに取り合う気が無いようなのでさらにイライラ。
- たしかにあの開閉スピードは異常に遅いです。この前遊びにきた友人が遅すぎてあきれていました。
- ガーデンコートの駐車場ゲートの昇降式のシャッターのリモコンが効きにくい。以前は、結構離れていても、 昇降できたのに、今は、ほとんど真下まで行かないと効かない。見ていると、わざわざ車から降りて、リモコン操作している人もいるほど。電池を換えても、よくならなかった。アンテナの感度に問題があるのかも。
- 確かに、駐車場のシャッターの閉まり具合には、イライラします。
開ける時は、まだマシなんですが、閉める時は、壊れたのでは？と思うほどすね。
エントランス
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設備・仕様
- ディスポーザーや食洗機、南側のペアガラスなど標準装備されていない。
- 確かに、この物件は標準装備が少ないですよね。初めて当物件のＭＲ見たとき物足りなさを感じました。最近のマンションでは食洗機、ミストカワック等が当たり前のように付いてますから。ペアガラスが共用部分に面してるところだけってのも暑さ対策などが気になって聞いたらフィルムを張るなどしては？と言われました。
- この物件が気に入った理由のひとつとして、「ごみ」がいつでも捨てられることです。市とは別に「ごみ」処理業者との契約で毎日来てくれるそうです。まあ契約金は管理費に含まれているそうですが。そのために今流行の「ディスポーザ」を装備していないそうです。しかし、一見キッチン周りを含め、標準装備が少ないのも事実ですよね。食器洗浄機、ミストカワック、ガラストップコンロくらいは標準にしても良かったと思いますが。標準にすると見かけ上の本体価格が上昇してしまうのを避けたのでしょうか。
- 共用部分の照明はカタログでは電球色なのに、白色蛍光灯が点いていましたが、これは工事の期間だけなのでしょうかね？なんだか明るいだけで事務的で安っぽく見えてがっかりしました。入居後でも何とかなる部分なので出来れば換えて頂きたいです。プロムナードも出来上がってきましたが、素敵な雰囲気になるには照明が大きなウエイトを占めますので気を配って欲しいものです。スロップシンクの上に手元照明の様なもの付いていてこれは確かモデルルームには無かった装備なのでとても嬉しかったです。
- ２４時間換気、弱にするとよいですよ?。うちは絶えず「弱」にしてます。うちもリビング続きの和室で寝ています。一度換気が「標準」になっていて（家族が風呂上りに触ってしまったらしい）、すごくうるさくてすぐにわかりましたよ。どうか「弱」でつけてみてください。カビはマンション体躯内の水分とかじゃなくて、換気が原因ですよ！
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間取り
- 収納が少なくないですか？ウォークインも小さいような気がします・・・
- 南向きはリビングの部屋が多いこともあり、臨港線沿いの寝室を構えている部屋は多くないと思います。そういう意味でうちは問題なしと判断しました。各部屋の向きなども踏まえて検討されるといいですね。
買い物・食事
- MRに行った帰りに、車で西宮大橋を使って西宮浜に渡りました。結構おしゃれなカフェとかもあってすごくよかったです。ここを購入できたら自転車を買って、また夫婦で行ってみたいなと思っています。やっぱり西宮浜に行くには西宮大橋を使っていかないと駄目なのでしょうか？
- 西宮大橋の西側に歩行者・自転車専用の橋があります。香櫨園からですと、臨港線のユニクロのすぐ西側にある交差点（ヨットハーバー）を南下すると橋になります。ヨットハーバー内を通ると便利です。橋を渡ってからは、海沿いに行く事ができます。そこからの北側の景色はすごく綺麗ですよ。
- コモドというカフェに入ったのですが、雰囲気もよく、ゆっくりとくつろげました。インターネットで調べていると、西宮浜の周辺にはいろいろお洒落なお店があるみたいですね。
- マルナカは評判の良いスーパーみたいですね。
- 買い物はコープの宅配（めーむ）を利用したり、休日にマルナカ、コープ、関西スーパーへ行きます。こちらに引っ越してから、休日は車より自転車を利用する事が多くなりました。
- テニスクラブのレストラン（ポモドールでしたっけ）、ランチは、あまり高くないし、おいしいですよ。
- ハートバンク（安いらしい）徒歩4分、コープ8分も苦になる距離ではないですし、自転車ならさらに近いでしょう。
- コートハウスのホームページにドッグカフェとして紹介されているBEANSと言うお店に行ってきました。犬と一緒でなくても、普通に入れるお店でした。紅芋のソフトクリームを食べたのですが、焼き芋のような本当のお芋の味がして、本当に美味しかった！！！売り切れで今回は食べられなかったのですが、ゴマ味のものもお勧めだそうです。水も体の中を活性化するようなこだわりの物の様です。お店の女性の方もとてもいい感じの方でした。その後MRに行き、この店の食事も食べてみたくて帰りに寄ったのですが、夜は７時からのようで、準備中になっており食べられませんでした。残念。とても良い感じのお店でしたよ♪ランチも有る様だし、又、料理も食べたら報告しますね。
- 少し歩いて２号線まで出たら有名なラーメン屋さんが２件、森具の交差点角においしい洋食屋さんが１件あります。ここのランチはおいしくてよく主人と週末にでかけています。
- 希望軒だと思います。芦屋ラーメン街道に続いていくので、２号線沿いは色々あります。香枦園・打出・芦屋に言えることなのですが。４３号線より下はましな食べ物やさんが、ありません。
- 大東町にあるイタリアン 「オステリア オ ジラソーレ」はものすごくおいしいです。何かの雑誌でも阪神間イタリアンＮＯ１に選ばれていました。ただ確かにそれくらいしか有名なレストランはないですね。まあ、考えてみれば普通住宅地のど真ん中にはそもそもそんなにレストランはないでしょうけど。
- 臨港線を東へ行けば、おいしいレストランありますが・・・（白鹿クラッシックスとか）少し離れますが、煉瓦館も良いですよ。
- 移動手段が、徒歩？、自転車？、車？にもよりますが、臨港線沿いにけっこう揃ってますよ。マックスバリューが近くて品数豊富。少し行けば、酒の楽市、業務スーパーも、野菜はマルナカがいいかな。電器の量販店では、ミドリ、ヤマダ、Joshinも、DIYのコーナンもあります。
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育児・教育
- 環境はいいです。香櫨園小も評判高いですし。
- 小学校は香櫨園小学校区といことで人気もありいい学校だと説明を受けました。が、中学校は浜脇中学校になってしまいます。どんな中学校なんでしょうか？やはり、この校区に住んでる皆さんは中学受験をされるのでしょうか？家を買い、この先塾に通わせ、私立となると・・・心構えしておかないと思いまして。
- 国公立にいかせたいのであれば、中学受験をさせた方がいいですね。西宮の公立高校では、関関同立大の合格も困難です。公立中学、公立高校に進学して、塾に通うのであれば、私立に行った方が良いですよ。
香櫨園小学校
周辺環境・治安
- 道路に近い部屋でなければ幹線道路の騒音等は気にならないと思います。駅近だし、生活関連施設も近くにあるし、立地的には良い物件かと思います。
- 南側に建物がなくて、テニスコートなので非常にすっきりしていますよね。
- テニスコートの跡地ですよね。前面の今あるテニスコートもマンションが建つのではないでしょうか？開放感はなくなる可能性もありますね。
- 南向きは臨港線沿いですが、車の騒音より排気ガスがの方が問題ありそうじゃないですか？バルコニーが黒く汚れたり、洗濯物も干すと汚れそうですよね。
- 掃除をすれば網戸はかなり汚れています。でも洗濯物なんかの汚れが気になるほどではありません。
- 臨港線沿いというのは気になりませんか？お店も増えているし、特にララポートができてからはもっと混雑感を感じます。将来、臨港線が神戸までつながったらと考えると騒音、排気ガスはある程度覚悟しないといけないのですかね。マンション前の車線が増える事はないと思うので、我慢できる程度だとは思うけど・・・・
- 南側のテニスコートの土地は、一種風致地区なのでかなり規制がかかるということでした。資料によると、建蔽率２０％緑地率５０％規制だそうです。高さも１０ｍ制限。確かにこれを見る限り南側の建物の心配は薄れましたが、南側の道路は、将来の都市計画では拡幅の予定があるような感じですね。将来の交通量はどうでしょうか？あと、近くにある海沿いの病院の救急車はどれほどうるさいかです？
- 近くに住んでますが、救急車の音はまったくうるさくないというより聞いたことがないですね。
- このあたり、夜はとても静かですよ。
- いやあ、海に近いのはよしあしだけど、あの砂浜で遊んだり、ランニングしたり、楽器の練習したりって考えてたら、めっちゃ住みたくなったっす。テニスコートもあったりして、のんびりした雰囲気でいいね
- 環境はたしかにいいけど、車や建物にはきびしい地域だよ。潮風で鉄部はすぐ錆びるし、台風の後には車に潮吹いてるし。ほんとに海辺ってのは機械にきびしいんだよ。
- 騒音や排気ガスは大型車があまり通らないので気にならないらしいです。一番混む時期はお正月とえべっさんの時だそうです。
- すぐ近くに住んでいる者ですが、異臭は未だ一度も感じたことないです。臨港線の交通量が多く混雑するのは、甲子園から白鹿酒造館の交差点までです。そこから芦屋にかけては比較的騒音等は気にならないです。大阪方面へ車で出かける場合、東鶴スーパーで左折、北進し４３号線に入るのが早いかな、と思います。環境面を考慮し、今春引っ越してきましたが、大満足です。夜も静かでとてもいい雰囲気ですよ。
- 砂浜沿いのマンションの住民です。偶然この掲示板を見つけました。
- 塩害については、心配した程では全く無かったですよ。唯一台風（それも過去に一度だけですが）の時に、塩水のしぶきが強風にのってベランダにかかり、植木が少し弱りました。その程度です。錆などはありません。建設会社もそのあたりを考えて、アルミ、ステンレスを多用されていることでしょう。
- 地下駐車場は、何十年に一度の大雨などを考えると、愛車が水没の危険性がありますのであまりお勧めできません。西側のセブンイレブンの隣にポンプ場があるように、この辺りは海抜ゼロに近いようです。臨港線が夙川を超える時に上り坂になっていることからもお判りいただけるかと思います。私見ですが、少し西側にある某三○商事の社宅をリフォーム？して中古マンションとして売り出した物件は地下駐車場ですが、大雨の時は・・心配ですよね。
- 臨港線は交通量がここ３年程で増えてきました。あと５年もしたらどうなるのでしょうね。心配です。騒音に関しては個人差がありますので何とも言えません。
- 建設予定地南側にあるテニスクラブは、西宮市の都市計画上『公園』となっています。ですので、仮にテニスコートがなくなっても、マンションの建設は出来ないはずです。ヤマハ側は何ともいえないですが。
- テニスクラブは風致地区ですから、10ｍ以下で２階建てまで地階不可とかなり厳しい規制がかかるのでマンションは建てれません。
- 以前臨港線沿いに住んでいました。当初は、私も国道と比較して通行量が少ないので、楽観していましたが、夏場、窓を開けて寝ていると、車の走行音が気になりました。通行車両は、深夜で5分に数台ですが、夜間は、車のスピード(時速約70km近く出している)を出している車が多く走行音が大きいこと、マフラーの音のが大きい車の走行が1晩で数台あります。音に神経質な人は、幹線道路に面したマンションは避けた方が良いでしょう。
- ガーデンの臨港線を渡った南側は野村さんの言うとおり、高さ規制が掛かってるので、コートハウスと同程度の高さ（５F程度）が限界のはずです。現地に立ってみると分かると思いますが、2車線しかないとは言え、臨港線は幅員が結構ありますから、南にマンションが建っても圧迫感はないと思いますよ。461さんの言うとおり南面の抜けが良く、海が良く見えるのはマスターズですが、香櫨園駅へのアクセスが良かったり、毎日の生活で「ガーデン」を眺められるのはガーデンコートの方でしょうから、双方の長所短所を比較なさったらいいと思います。
- 都市計画法上公園となっているテニスコートは、都計法上2階以下で、しかも鉄筋コンクリート造の建物は認可されないこととなってるのです。どこも財政難なおり、公園整備が早期に実現するとも思えませんが、公園不足の西宮市南部で計画自体を撤回することもまた考えにくいと思います。マスター正面は都市計画変更にならない限りは、2階建以下の建物しか立たないということですね。
- 臨港線は交通量が多いです。夏の夜間は暴走族も出没します。昼間は海風で、南（臨港線側）から風が吹きます。夜は北風になります。つまり、南向き部屋の方は、洗濯物に排気ガスが付きやすいということを覚悟してください。網戸はすぐに真っ黒になります。芦屋の花火は綺麗に見られそうですね。
- 夙川にかかる盛り上がった橋のため、大型車（ダンプカー）の通行は、よほど必要（その区間の工事等）が無い限り、打出浜小学校から建石筋までの臨港線はほとんど通りません。私たちも現地前の道路を通りますが、芦屋から西宮方面では、建石筋から夙川の手前までの渋滞は経験したことがありません。（多いときでも建石筋からハートバンク香櫨園店の前迄です。）確かにショッピングセンターが多く臨港線沿線にできたため、交通量が多くなりましたが基本的に芦屋浜の方の自家用車と思しき車がほとんどです。
- 夜の川沿いは、確かに明かりが少ないようです。ただ、駅のすぐ西側で43号下をくぐる南北の道路沿いには電灯が設置されています（このルートが駅への一番の近道でもあります）。
- 阪神間では香櫨園地区に限らず広範囲で天井川の地形です。まさに夙川界隈もそうですし、住吉川や芦屋川でも同様です。JRが芦屋駅西側で芦屋川の下をくぐっているところなど、いい例です。※天井川で問題なのは治水が不完全な場合で、このあたりの河川は夙川に限らず住吉川や芦屋川などでも上流に堰を設けるなどしており、治水上問題ないと思いますので、念のため。
- 川のそばの住人（２階）ですが、うちは湿気問題はありません。２４時間換気のおかげか向き（南）も関係あるのかな？街中に住んでいた頃に比べて「まいった」と思うのは蚊。といっても夏の夜だけ注意すればいいので、たいして気にしていませんが。ここの場所は川のそばといっても通りを一つ挟みますし。
- 浜辺を歩いてみたのですが、正面に西宮浜のごみ焼却場があり、右斜め前方には、芦屋浜のごみ焼却場がりました。結構近く(１ｋｍもない？）に２つもあるもんですね。。。。。
- 最近、外の空気が臭いませんか？私の友人が最近芦屋に引っ越してきて、その友人に「なんか臭くない？」と言われました。私もなんだか肥料のような臭いがするなとは思っておりましたが、言われてからますます気になりだして・・・ネットで調べてみると、どうやら深江浜にある食用オイルを作っている工場が発生源のようです。先日も尼崎くらいまで臭いがして、ちょっとした騒動になったようです。なんとか規制とかできないものなのでしょうかね。
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周辺施設
夙川
その他
- ２つの棟でそれぞれ組合を分離するそうです。
- 組合分離するんですか?知りませんでした。キッズルームやゲストルームは共有するのにね・・・ガーデンＶＳマスターなんて構図ができたら嫌ですね。
- 真柄の評判は業界内ではけっして良くありません。安くで建てる為、工期を縮めて職人の質を落として人件費で調整します。それがマンションに跳ね返ってきますよ。数年後から配管トラブルがあるとか、立て付けが悪いとかはよく聴く話ですね。実際この現場も、早速基礎工事の部分で失敗して地盤を崩してしまいました。普通のゼネコンならありえないことです。現地の道路が補修してありますから一度ご確認したらどうですか？
- 道路の陥没は基礎工事で掘りかたしてるときに抑えたつちどめが少し傾いてしまって（いい加減ですね）その傾いた方向に土が流れて道路のアスファルトがうねってしまったみたいです。
- 夙川公園などで西宮さくら祭が開催されるようで、楽しみにしております。
- ここの管理人さんには、悩みっぱなしです。先日、住人の方とトラブルがあり、こちらは注意を促したくても名前も部屋番もわからないわからないわけですからお願いしてるのも関わらず、返ってきた言葉は『住人の方の事まで管理人のする範囲ではない！』と言われました。こちらは、なんの為に高い管理費を払っているのでしょうか？
掲示板
夙川香櫨園コートハウス
| 物件概要 | |
|---|---|
| 所在地 | 兵庫県西宮市下葭原町6-1他(地番) |
| 交通 | 阪神本線｢香櫨園｣駅徒歩9分 |
| 総戸数 | |
