リビオシティ文京小石川

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4.14

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物件概要

リビオシティ文京小石川　東側外観完成予想図

リビオシティ文京小石川　南東側外観完成予想図

リビオシティ文京小石川　外観完成予想図

• 所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩12分 （サブエントランスより/8番出口まで）
2. 東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩12分 （サブエントランスより/8番出口まで）
3. 都営大江戸線 「春日」駅 徒歩11分 （サブエントランスより/A5出口まで）
4. 都営三田線 「春日」駅 徒歩11分 （サブエントランスより/A5出口まで）
5. 都営三田線 「白山」駅 徒歩10分 （メインエントランスより/A1出口まで）
6. 東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩13分 （メインエントランスより/1番出口まで）

• 総戸数：522戸（他店舗1区画）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上10階建（A棟）
• 敷地の権利形態：定期賃借権（準共有、2022年6月1日～2097年7月31日 ※記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。期間満了時に更地に返還することが条件です。建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。）
• 完成時期：2026年07月
• 引渡時期：2026年11月
• 売主：日鉄興和不動産株式会社・東京建物株式会社・中央日本土地建物株式会社・住友商事株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

掲示板・口コミ

• リビオシティ文京小石川（検討スレ）

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価格・コスト・販売時状況

• しかしHP見るたびにすごいものができるんだなと感心する。施工が長谷工とは言っても白金ザスカイも長谷工だったしねえ、バカにできませんよ。あとはみんなが買える値段で出してくれるのを祈るのみ。でも緑地とかZEH-Mとか低炭素とかてんこ盛りで高そうな予感しかない。地域のランドマークになることは間違いないです。
• ここ坪単価いくらくらいになると思います？
  • 20坪1億切っていたらいいなあとは思うけどねえ。さすがにそこまで甘くないだろうな。ただ700とか800を超えるかというと、リーズナブルな価格で出して購入後の値上がりやすさを売りにしている日鉄興和でそれはないんじゃないかという気も。
    • 定借だし、できれば安くあって欲しいですよね。。。あとは設備がどうかですかね。。。場所は正直便利とは言えないですよね。まあファミリー層にはささるかも
      • 文京区最大級スーパー併設だし、ちょっと歩くと商店街もあるからなあ。それに１５分も歩けば東京ドームシティのラクーアがあるわけで、実際近隣に住んでいる人にすると多少駅距離はあるが不便という感想はないと思う。この辺は工場街だったこともあって１５～２０年前ぐらい前は他と比べても激安で利便性が高い割に安いとコスパ最高の穴場として人気があった。ここ数年工場がなくなってからは住環境が改善したこともあって爆上がりしている地域なので値付けはプロでも難しいと思う。弱気になってくれるといいんだけどな。
        • 近隣新築の売れ行き次第という部分もあるだろうな。さすがに坪６００台前後からキツい人が増えてくる印象。逆に坪５００を切ると多少の難は目をつぶってえいやと買う人が多いようだから、売り出しは坪４００台後半から５００台前半で第一期即日完売を狙ってくるかもしれない。
• 定借とは言え坪400万台後半なら爆売れ大抽選会だろうなぁ。坪500万台前半ってところじゃないのかね。
  • 最近の感じだと600から700って感じかな。
• ここってどこか既視感があるなと思ったら、インペリアルガーデンそっくりだね。中庭の平置き駐車場とか駅からちょっと遠くて閑静なところとか。インペの二階が坪600台後半なので、600台前半からの値付けもあっていいのかなあと思うようになった。定借とはいえ共有設備や住民サービス、大型スーパー併設などインペにない魅力も大きい。
• 70年間良好な状態を維持するには相当な修繕費が必要そう。最終的には管理費＋修繕費＋地代で10万超かな。
  • 残存20年以降は負債と考えるべきだな
    • ここはタワマンではないですし戸数も多いですからお安めになると思いますよ
• 価格にもよるけど投資用には悩ましい物件だね。せめてあと3分どこかの駅に近ければね。公式のアクセスってページで最寄駅と所要時間をここまであからさまに隠してる物件は久しぶりだった(笑)
• 駅から遠くて定借にもかかわらず60m2台で一億超えか。ランニングコストも酷そうだし高値づかみ感あるなぁ
• 戸数多いだけに、妥当な価格で来ましたね。
• 40平米台の2LDKって販売されそうですかね？
• 坪600平均くらいやろ。
  • 定借分譲でその値段きたらドン引きですね。。。坪400-450くらいかなあ。
    • 大規模で管理費や修繕費が下がるのがメリットなのに、価格上がったら意味ないじゃん
      • ここはバスなど共有設備があるので管理費はむしろ高いのではないかな。あと土地と解体費が月額になってくるので全体的なランニングは高くなる。だからこそ購入価格は周りの相場よりも2割程度は安くならないとおかしい。
        • 借地でそこまでいっちゃうんですね。であれば絶対買わないです。所有権のマンション選びます。。。
• やはり借地権だと、ローンに対応してくれる銀行が少なかったり、金利条件や審査通りにくいのがネックですよね。高くなればなるほど、余程キャッシュリッチでないと厳しいので。所有権ならある程度高くても売れたと思いますが…どうなるんでしょうね。
• この高値市況で定借なんて怖くて買えないな。先行してるパコ渋とかブリリアシティ馬場のリセールの伸び無さ終わりが見えてきたパコ神宮の惨状見て、よく乗り気になれるね。
• 実需目線で適正な価格が読みづらい物件。定借、立地、相場ひっくるめて、どんな価格設定になるか楽しみ。あと定借ローン問題への対処法も見どころ。
• 第一期はファミリー向けの広い物件が中心だそうなので、高くなりそうな予感がします。今の家を売って買い替えられる程度の価格に抑えられたなら嬉しいですが。
• セミナー見ると子育て世代を対象にしてるみたいなニュアンスあるけど、仮に1億として今の30代くらいはポンと１億のローン組める収入あるのが普通なの？共働きだとそんなもん？親の援助あり？
  • 世間一般では普通ではない。でも都心で働く層には高収入もパワーカップル的な共働き世帯もそれなりにいるから、珍しくはない。
• 地元民ですけど、どの駅からも遠くて都心の物件的には価値が低いですね。１階にスーパーとか利便を重視したら価値は落ちます。ましてや敷地内に移住者以外の方が出入りするのはちょっとレベルの低いマンションですね。
  • レベルの高いマンション求める層は、そもそもこの谷底低地を選ばない。坂上や南斜面がいいよ。ここはスーパー併設をウリにした方が販売しやすい立地。スーパーの客は居住エリアには入れないから、敷地内への出入りは気にしなくて良いのでは。
• ここは実需の方が強くなるだろう。てかならないとおかしい。恐らく地代や共益費もそこそこの値段になるだろうから、ローンとは別のランニング費用が結構出るよ。恐らく地代2万台、共益費3万円台、修繕積立で2万円台、解体積立で2万円台、税金、保険等、ランニングでローン以外に月額10万近くの出費になるだろう。そうすると、フルローンの表面で4%なんか出るわけない。下手すると表面で2%切るとみてる。（その場合恐らく売れ残るだろうけど）そもそも表面利回り4%ぐらいなら、J-REIT投資で十分な筈なのに、どうして借地権付マンションのここで投資マンションとしての話題が出るのか謎。また、転売するにも中古の借地権付建物は対個人に融資が付かないから、実質転売不可能。賃貸に出すにも、駅徒歩10分以上は選択から外れて、晴海のように募集の嵐になるのが濃厚なのに。
  • まぁ実需でしかも初めてこの辺りにマンション買う方向けなんでしょうね。冷静になってみれば定期借家でこの価格は馬鹿らしい。マンション価格高騰でも市場が成り立ってるのは利益見込めるから（キャピタルゲインでも賃貸でも）。定期借家はその前提が弱すぎる。安ければ買おうかと思いましたが、同じ大きさ、所有権、駅徒歩数分の部屋を2年前にほぼ同じ値段で買ってるので大規模以外は魅力0ですね。後楽園駅徒歩5分以内、70平米のマンションをリビオとほぼ同じ値段で所有権で購入してる私としては（数年前ですが）、大規模だろうと魅力ないですね。
• 割高という意見が多いみたいだけど、何と比較して割高なんだろうね？私の感覚では割安なんだけど、たぶん見てるものが違うのかな。確かに踏み台として資産形成するにはここである必要性はないとは思いますけど。まあ、人それぞれ立場の違い、必要とする理由は違うだろうから色々意見はあっていいんじゃないかと。私は買いますよ。年齢的に70年後は絶対生きてないし資産は形成済みなのでので(複数のマンションを売却して2億程度は利益が出ています。)、ここについてはあくまで人生最後の大型消費として満足度を買うという形です。住環境、教育環境、絶対額の制約、本めるものはそれぞれだし、あくまで私のニーズを満たす視点からは割安と思っているだけなので悪しからず。
• 月々のランニングコストが気になりました。ご存知のかた、詳しく教えて♪
• なんとなくですが、ここは二次取得で自己資金を作れる人が結構いるかもですね。単に新築所有権の買替えだと、キャピタルで価格高騰分を埋められないケースも多くなってるので、消極的選択肢のひとつとして。逆に一次取得者にとってはココでキャピタルを期待しづらい分、ハードルがありそう。
• 定借、駐車場設置率20%から考えて、この物件のターゲットは、戸建てシニア層の住み替え､文京区に地縁がある子育てファミリー(立地を優先しつつ予算を抑えたい､車は使わない､あきらめる)かと思います｡引き渡し当日や引き渡し後に駐車場の抽選をすることが多いですから､駐車場欲しいひとは要注意です｡文京区に住みつつクルマを維持したい層は､この物件はあまり検討していないのではないでしょうか｡
• この辺は家賃相場も高いので、定借とはいえかなり割安感あると思う。
  • 表面利回り6%に見合う賃料とれないから、上昇する地代を考えると割高ですよ
• A棟の最上階が一番いい部屋だと思うけど何で情報を隠してるんだろ。地主様の社宅用とか勘弁なのだが。
  • 2期以降に売りたいのか、水面下で買主がもう決まってるか、どちらかでしょうね。
• この物件は所有権に比べて1割しか安くない。上昇する地代と取り壊し積立金を考えると、70年間のトータルコストで所有権物件より高くなる可能性が相当ある
• 定借が所有権の9割だったら、70年間の地代と取り壊し積立金で所有権の価格を超えてしまいますよ。これまでの先行物件をみると、7割が目安です。
  • 定借は概ね所有権の7～8割ぐらいですかね。値上がりはしにくいですが、下落局面での値下がりリスクが少ないというメリットもあるので、どちらも一長一短ですよ。
• ここの立地は周辺でもピカイチなので、所有権との比較が難しいというのはありますね。所有権だったらプレミアムが取れる立地。ただ、これだけの好立地ならリセールでも一定の価格が付くでしょうから心配は要らないでしょう。
• 金額や間取りと物件があってなさすぎる。出社などで電車を頻繁に使う世代にとって徒歩15分は遠すぎですし、これだけ戸数があるとシャトルバスは確実に通勤時間は混雑する。通勤時間以外はほとんどシャトルバスないみたいですし。上にあるように金持ちの高齢者には合うかもね。半分をサービス付き高齢者住宅なんかにした方が資産価値は維持しやすかったのかもな。
• 当初から検討していたので7月の事前案内会に行ってきますが、思ったより安くなかったしランニングコストが気になるなぁ。正直ここじゃなくても感が強くなっています
• ここの価格だけど、72平米余の4階のお部屋が1億2000万とか動画で言ってたからざっくり坪単価550万弱ってところ。これが所有権なら坪800、その三割引きだから適正ではないかと直感的に思った。一割程度しか安くないという人は同じレベルの所有権マンションが600ぐらいと考えているのだろうけれど、それはいくらなんでも安すぎでしょ。
  • 800も盛り過ぎだとは思うけど。700の8掛け、あるいは650の8.5掛けじゃね？それでも妥当と思うけど。70年使えるんだから。
• やっぱりいくらエクセルで計算しても、絶妙な価格なんだけど、地代や解体準備金、管理修繕費入れたら、ガチで高すぎる。値付けが上手いので賃貸で良いかなーって思ってしまう。リセールもあまり期待出来ないので、萎える。
  • 10年後のリセールバリューは、いかがでしょうか？この地区は、やはり、子育て環境に良いので、常に需要があるのではと勝手に思う。
    • 同じ価格は難しいと見込んでます。でも賃貸で借りるよりもマシでしょ
      • 価値があるとしても値段が高すぎるのでリセールしても利益が出ず、損失が大きくなるのでリセールバリューはないでしょうね。
        • 茗荷谷近辺は地区としては人気ですけど，この物件の学区は柳町小学校だと思うので子育て環境としてはそれほどプラスにはならないですね。ある程度の需要はあると思いますが，「常に需要がある」のは坂上だけだと思います。ラクーアも徒歩圏内とは言えない距離ですしね。循環バスびーぐるは便利ですが，このマンションできたらめっちゃ込みそう・・・。
• 価格でてましたね！坪単価550万円ほど！70平米で余裕で1億超え！定借だしとかおもて普通に夢見すぎました！ここ、文京区でした！お疲れした！
  • 所有権なら坪700近いと思いますので、坪550なら普通に売れると思いますよ。
• 1期販売は10月上旬開始予定。メインボリュームとなる3LDK（71平方メートル）の価格は1億1,000万円台（4階）。モデルルームとなる2LDK（85平方メートル）は1億7,000万円台から。
  • 普通の部屋で@700ということですか？そりゃさすがに無理があるわ。もしホントなら撤退です。定借で、タワーでも内廊下でもないのにね。
    • 2LDKで一番安いのでいくらですか？
      • 全部開示されてないかはわかりませんが、開示してる中ではBw棟59m2で9,500万円。
        • あまりにも高すぎるので、1～2割くらい下がる気がするんですが、パークコート3番のように。ちなみに、バス代は共同印刷負担のようで、共同印刷の社員との乗り合いです。
          • もう値下げは難しいでしょうねー。ランニングコストはどれくらいでしょうか？私も諦め半分になってきました
            • 地代と解体で1.5万円、管理費で4万円くらいかと。もちろん規模にもよるのでイメージです。
              • 本当に言ってます？2LDKで9500でランニング5万円超えは、定借なのにあり得ない価格ですねー
• A棟にするか、E棟にするか悩ましい
• モデルルーム行ってきました。天井が少し低めなのは気になりますが、キッチン、バス、トイレ等の仕様はオプションをつけなくてもいい位、よくできてるのではと感じました。
• 駐車場優先権付住戸ってどのくらいあるんだろう
  • 20部屋くらいありましたよ。
• ジムとかバスとか謎の教育プログラム？で管理費嵩むし、＋地代やらでランコス6万以上。我が家は車もあるので10万コースかな。これで価格帯変わらず割高だったら撤退。次回の案内会で価格聞いて安値感あったら再検討するけど、厳しそうですよね。馴染みのある場所だし担当営業さんも良かっただけに残念。
• 食洗機をリンナイにしたり安い仕様にして、機械式駐車や駐輪スペース、エレベーターの個数節約、配棟計画などところどころ利益をできるだけのせるようにする姿勢が垣間見える。その割に価格については妥協せずに決定してしまったので、割安でも高級でもないどっちつかずの物件になってしまったような気がする。リビオシリーズのイメージ悪化に繋がりそう。

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構造・建物

リビオシティ文京小石川　屋上テラス完成予想図

• 敷地面積：12,487.08m2
• 建築面積：7,483.32m2
• 建築延床面積：43,035.45m2
• 一見外廊下に見えるレイアウトだけど廊下の柵部分は壁になるかもね
  • 内廊下か外廊下かってまだわからないですよね？
    • 各棟の配置と間取りを見ると外廊下っぽいよ
      • 内廊下ではありません。各階ゴミ置き場もないです。
• ここは内廊下か外廊下どちらでしょうか？
  • 外廊下ですよ
• メインはA棟（通り側）になるようですが、北東リビングは陽当たり悪くて、カビますかね。眺望が抜けてるのもあって日中そこまで暗くならないと思いますが。
  • 朝あの辺を歩くとわかるけど、朝日がさんさんと建設予定地の塀を照らしているところをみると、陽がまったく入らないと言うことはないと思う。風通しが良さそうな素直な間取りなので湿気の心配はないのでは。逆に夏場は涼しく、冬場は断熱性が高いEH-M Orientedなので温かいと思うよ。
• 日当たりがいいけどお墓ビューがE棟、見渡しがいいけど日当たり悪いがA棟であってる？？どこの棟が人気になるんだろう？
  • A棟の東よりもお墓ビューですよ

共用施設

リビオシティ文京小石川　マルチラウンジ完成予想図

• 駐車場台数：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
• 駐輪場台数：スライドラック式727台・前輪ラック式27台：754台
• バイク置場台数：53台
• 1階のマルチラウンジとライブラリーラウンジ２つもいるかな？2階のワーク&スタディルームが予約一杯で使えない時はライブラリーラウンジを使用する人もいそうだけど。リモートワークしたい大人だけでなく小中学生や高校生も勉強に使いたいだろうし。
• 屋上スペースってA棟だと思いこんでたけど、B棟なんだね。完成イメージ見てもB棟って共同印刷から丸見え過ぎて残念。
• エントランスや中庭のイラストが紹介されていたけれど、自然石と緑が調和して高級感のある中庭だった。外構も凝ったデザインになりそうで今から楽しみ。今まで真っ白な工場の壁が歩道ギリギリにそそり立っていた工場街が本当の意味で住宅地、それもかなり美しいそれに変わっていく。
• 敷地広い割に駐車場設置率が低いのは気になるね。優先権利付き住戸とか用意するのかな？
• ここの立地なら車が無くても便利に暮らせる。車が必需品だというのは地方の話であって、都心には当てはまらないよ。
• このあたりは電動自転車2台持ちも多いので、駐輪場設置率150%割れが何気にネック。自動車は贅沢品なのでともかく自転車も持てない時代到来か…
• エレベーターはメインに4機でサブに1機と少ないですね。その合計5機で全ての棟にアクセスするという動線も厳しい設計です。せめてサブエントランスも2機は欲しかった。通勤通学時間帯はエレベーター渋滞が起きそう（泣）
  • Ａ棟しかエレベーターがないとなると、遠くの棟の人はB 棟とかの玄関前をゴミ持って歩いてゴミ持ってエレベーター乗るんですよね。
    • 外廊下（しかも狭い）、エレベーター、ゴミ捨て場、駐輪場とか基本設備ケチってるのにタワマン以上の管理費なのは萎える。シャトルバスとか共同印刷の謎のサービスとか無駄なコスト積み過ぎなんじゃ。割り切って一階とも思ったが、庭もない。マンションの顔のA棟が一番と思いき、不便なE棟が一番高いとかも変な物件だと思ったわ。
• Ａ棟、北向きと思いきや、北東向きですよね。条件考えると買うならAの低層が良さそうです
• エレベーターほんとに５台なんですか？廊下続きとはいえ少ない気がしますね。小竹向原のプラウドシティは独立棟とはいえ500戸で９台とか。
  • 変更の可能性あります、とかかれた、図面(モデルルーム見学会参加者が入れるQR)にはそのように書いてましたね
• 平面図見てるけど、ゴミ捨て場への動線が…？棟によっては一回外出る必要がありそうだし、EVはもちろんだけどあのエントランスをゴミ持って横切ることになるのかな…
• 今まで多少の悪条件は目を瞑り前向きに検討してきたけど、正直、エレベーターとゴミ捨て場問題で萎えてきた感はある。動線が酷い。
• 正直なところゴミ置場500戸オーバーで1階に１箇所とか本当にやめてほしかった。そして本当にエレベーター少なすぎ。ゴミ捨て場行くのに待たないといけないじゃないか。そして維持費が高くない?地代、管理費、解体積立金、修繕積立金で70㎡クラスで６万円オーバー。地代と解体積立金物価?人件費上昇ならいずれ上昇する可能性有りってどういうこと。永住目的で購入しても不安しか残らないよ。修繕積立金いずれ解体するのに積み立てすぎじゃないか?そんなに必要なのかな?価格と設計ともに見直してほしい。
• エレベータ、自動車、自転車ともにキャパが少なすぎ。ゴミ置き場は1カ所だし。中庭もおよそ庭とは呼べない小ささ。いろいろと詰め込みすぎて団地みたいだ。
  • この区では家族1人につき1台の自転車を持つことが最高のステータスなのかもしれませんね。日鉄興和不動産は一家全員で1台が当たり前と考えているようですが。

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設備・仕様

• 間取り図を見るとトイレに手洗いはついているので、仕様は中の上かそれ以上になりそうな気がする。個室は引き戸、可動式間仕切り、ドアとかなりバラエティがあって、部屋ごとのグレードの差も大きそう。アウトフレームを謳ってはいるが一部張り出しがあって、徹底されていない。プランによっては下がり天井が目立つことだろう。この辺は間取りによってかなり差がありそうなので色々なプランを見せてもらうといいかもしれない。キッチンはタカラスタンダード？フィオレストーンは欲しいところだが。ビルトイン食洗機ぐらいは標準でつくのでは。

間取り

• 間取り：1LDK～4LDK
• 専有面積：35.89m2～95.57m2
• バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
• ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2　（月額使用料：未定）
• サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
• 専用庭面積：22.26m2
• 谷底低地だけど、最上階でどのくらい見渡せるのかな。
• 70平米とか65平米の間取りだと4人家族には狭いですかね。個人的にモアトリエ全然いらない。
  • 悩みどころですね。4人ならギリギリ間に合いそうですが、5人だと厳しそう。
    • 80でも4人でぎりぎりって感じだから70だと子ども1人まででしょ。

買い物・食事

ショッピング

1. セブン-イレブン文京植物園前店　　約60m／徒歩1分
2. まいばすけっと小石川植物園前店　　約180m／徒歩3分
3. 肉のハナマサ小石川店　　約390m／徒歩5分
4. ダイエー小石川店　　約510m／徒歩7分
5. セブン-イレブン文京小石川播磨坂店　　約540m／徒歩7分
6. どらっぐぱぱす小石川1丁目店　　約570m／徒歩8分
7. まいばすけっと小石川2丁目店　　約610m／徒歩8分
8. クイーンズ伊勢丹小石川店　　約610m／徒歩8分
9. 三徳茗荷谷店　　約650m／徒歩9分
10. オリンピック白山店　　約690m／徒歩9分
11. スギ薬局茗荷谷店　　約710m／徒歩9分
12. ココカラファインくすりセイジョー白山店　　約750m／徒歩10分
13. 文京ガーデン　　約800m／徒歩10分
14. まいばすけっと春日２丁目店　　約800m／徒歩10分
15. マルエツ春日駅前店　　約870m／徒歩11分
16. ローソン小石川五丁目店　　約980m／徒歩13分
17. コープみらいコープ白山店　　約1,010m／徒歩13分
18. メトロ・エム後楽園　　約1,130m／徒歩15分
19. 成城石井東京ドームラクーア店　　約1,180m／徒歩15分
20. LaQua（東京ドームシティ）　　約1,180m／徒歩15分
21. ドン・キホーテ後楽園店　　約1,440m／徒歩18分

• カフェやレストランは少しはあるのですが、500戸規模の住民が増えると仮定すると、圧倒的に足りません。増えるといいな。
• 今でも青いナポリとか楽とかが三丁目の方にありますし、えんま通り商店街の方や播磨坂沿いに飲食店が散在していて近隣住民が利用しています。ただどこもかなり繁盛しているし、青いナポリは休日を予約しようとすると一ヶ月待ちなので、あるとは言ってもレストランの数が少ないというのは間違いないです。準工業地域なので住居専用地域と違って飲食店は作れます。最近千川通りの拡幅をしないことになったので、拡幅がネックとなりこれまで開発が遅れていた千川通り東側の開発が進めば多くの店ができる期待が持たれます。
• 後楽園にラクーアがあるのに日用の服や下着に困るのですか？贈り物というか手土産はラクーアの新しいデリ&ディッシュでも買えますが小石川なら岡埜榮泉ではないですか？
• 千川通りはドラッグストアが少ないので近くに何かしらできてくれると嬉しいな。春日通りのスギ薬局は少し遠いし割といつも混んでいるので新しくできてもいい気がする。
  • ダイエーの向かい(ローソンの隣)に、どらっぐぱぱすがありますね。夜10時まで営業しているはずです。
    • 確かに春日駅に行く途中にぱぱすがありましたね。坂を上らなくてもいいことを考えるとそちらを使う人が多くなりますかね。
• 入居スーパーは「サミット」のようです。
• リビオの近隣に住んでますが、ラクーアは月に2～3回は行ってますね。ユニクロと無印良品には定期的に寄りたくなります。一風堂・銀だこ・キルフェボンなどなど、それだけのために行くこともあります。ジェットコースターはそう頻繁には乗りませんけど、たまにストレス発散のためにソロで乗ってます。スパ(温泉)は知り合いと出くわすのが怖いので正直年に一回くらいしか行かないですが、ハマってる人も多いみたいですね。リビオからだと徒歩20分近くかかりますが、それでも行く用事がある人は老若男女問わず多いんじゃないでしょうか。一人でサッといくだけなら、やはり自転車が良いと思います。駐輪場があちこちにあり、満室だったことはこれまでないです。家族で行くならやはりとはになるでしょうか。都営バス(上60)も利用できますが、40分に一本しかないので大体歩いてしまいます。但し、帰り道については、20分に一本の「Bーぐる」というコミュニティバスでラクーアからクイーンズ伊勢丹前まで白山通りを北上してくれるので、そこまでバス移動することもあります。ラクーアはBーぐる千駄木駒込ルートの始発駅なので、出発の数分前からバスが待機してくれてることが多いです。

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育児・教育

教育施設

1. 文京白山雲母保育園　　約210m／徒歩3分
2. 木下の保育園白山　　約230m／徒歩3分
3. 明照幼稚園　　約320m／徒歩4分
4. 小規模保育園ちいさいおうち小石川　　約350m／徒歩5分
5. 区立柳町こどもの森 文京区立柳町幼稚園・柳町保育園　　約440m／徒歩6分
6. にじのいるか保育園小石川　　約450m／徒歩6分
7. 小石川ここわ保育園　　約460m／徒歩6分
8. 東京学芸大学附属幼稚園竹早園舎　　約460m／徒歩6分
9. 福寿幼稚園　　約620m／徒歩8分
10. キッズガーデン文京春日　　約690m／徒歩9分
11. 白山ひかり保育園　　約780m／徒歩10分
12. 東京学芸大学附属竹早小学校　　約800m／徒歩10分
13. 東京学芸大学附属竹早中学校　　約800m／徒歩10分
14. 拓殖大学文京キャンパス　　約880m／徒歩11分
15. 富坂まきば保育園　　約880m／徒歩11分
16. 中央大学後楽園キャンパス　　約1,080m／徒歩14分
17. 跡見学園女子大学文京キャンパス　　約1,100m／徒歩14分
18. 跡見学園中学校高等学校　　約1,100m／徒歩14分
19. 東洋大学白山キャンパス　　約1,110m／徒歩14分
20. 筑波大学附属小学校　　約1,200m／徒歩15分
21. 小石川ちとせ保育園　　約1,230m／徒歩16分
22. お茶の水女子大学　　約1,320m／徒歩17分
23. 東京大学本郷キャンパス　　約1,400m／徒歩18分
24. 筑波大学附属中学校・高等学校　　約1,540m／徒歩20分
25. 文京区立柳町小学校　　約400m／徒歩5分
26. 文京区立茗台中学校　　約670m／徒歩9分

• 柳町小学校は現状で生徒数515人、生徒数は増加しており一学年3クラスから2クラスで生徒数の増加から建て替え工事中の仮設校舎の増設がアナウンスされたばかりです。
• 小学校問題も深刻だけど、この規模のマンションができるとなると保育園も何園か新設されるのかな？少し調べただけだけど、文京区は0歳は比較的入りやすそうだけど、1歳以降で新規入園となるとかなり遠い園や兄弟別園も全然ありえそう。
• 文京区が子育てに向くとは思えないけどね
  • 同意。イメージ先行ですね。中受のことばかりだし、小学校も国立小や私立小受験組の方が多いくらいなので、ここの特別な学区を意識してる人は少ないと思います。
    • 幼稚園受験の人も多いしね、ここからだとBぐる（目白台・小日向ルート）で行ける日本女子大学附属豊明幼稚園とか、このマンションの裏手の明照幼稚園とかが便利かな。南北線で一駅の暁星や白百合の幼稚園に入れる人もいるし、子供の送り迎えがしやすい私立幼稚園は多いよね。小学校は国立を受ける人が多いけど、お茶の水女子大学附属小学校 、筑波大学附属小学校 、 東京学芸大学附属竹早小学校 がいずれも徒歩圏内。公立の小学校に進む人の大半がこれらの国立を受けるから、リベンジでの中受が加熱するわけだよね。
      • 明照幼稚園はここの真裏なので、ここに住んだら通園便利だよ。確かに園の徒歩圏内に住んでいればとりあえず子供の通園には便利だからそこに引っ越す選択肢もあると思う。しかし、一番重要なのはどこにするにもほどほど近く、選択肢があることの方が大きいんじゃないかな。
• 文京区の場合、国立の小学校がたくさんあるので受験しやすいという側面も大きい。今小学校に通っていたり、小学校に入学を控えている家庭の保護者以外の学校区内に住む住民がこれだけ熱心に公立小学校の建て替えについて文句をつけるというところがまことに文京区らしいと思うな、他ではあり得ないぐらいに教育に真剣に向き合っている土地柄であるというのは文京区を選ぶ理由の一つにはあるんじゃないかな。
• 文京区は教育環境は抜群ですよね！
• 茗荷谷近辺は子育てに最高だよ、とにかく治安がいい。公園や塾も豊富だし。ただ子育てにこだわるなら窪町学区のマンション探すのがいいと思う。リビオの学区はやや特殊だから、自分と合う・合わないをよく調べてから。
• 区内2箇所に住んだ事ある近隣の庶民です。子育て世代から見たら、立地はごく普通って感じじゃないかなぁ。大小公園もあって植物園も近い。習い事は茗荷谷と後楽園どっちのエリアにも自転車10分かからず行ける。何だかんだ後楽園はシビックセンター含め行く機会多いと思う。区内は狭くて急な坂もあるけどこの近辺は自転車でも走りやすいし、繁華街から少し離れて暮らしたいご家庭には丁度よいのでは。あとは茗荷谷の中受塾とか、国立3校歩いて通えるのも大きいですね。特に竹早幼稚園の抽選はぜひ受けたらいいんじゃないかと。

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周辺環境・治安

• 用途地域：準工業地域
• 駅距離があるおかげか、近くにほとんどレストランやカフェがないですよね。これから盛り上がるのかな？
  • 目黒のように飲食店がズラリと並んでいる土地とは違った静かな環境を好む人には刺さる立地かと。
• 千川通り向かいのマンションに長年住んでいました。
  • 駅：春日一択。それほど遠く感じないです。ハイヒールで行けます。それ以外は坂のせいで遠く感じる。
  • 水害：20年前は頻繁に膝まで水が来ました。その後整備が進んでからは水害はなし。
  • 春：植物園からの花粉がきつい。花粉症の人、要注意です。
  • 買物：食品は問題なし。日用の服（若者以外の）、しっかりとした下着、ちょっとした贈り物（ブランドタオルとか、お菓子とか）、赤ちゃん用品、介護用品、手芸品などのお店がありません。郊外の駅でなんでも揃うイメージの真逆。ボタンひとつで池袋まで出向く面倒さよ。生協などの宅配利用者も多いです。
  • 墓・寺：文京区はお墓とお寺だらけで何も感じません。お線香の匂いもほぼ無し。秋の銀杏のほうが臭い。
  • 公園：近所に広い公園はなく、ボール遊びとか難しそう。茗荷谷まで行きます。プールも。
  • レストラン：播磨坂に少し。よくつぶれる。
  • 学校：文京区の小中学校は小規模。一学年一クラスとかが主流で、ちょっと不安ですね。
  • 中学生の白ソックスに驚くかも。（黒に慣れていたので）
  • 駅は遠いけど、落ち着いていて良い場所だと思います。スーパーに期待！
• 「整備が進んでからは水害はなし」とございますが、いつ頃、どのような整備が進んだのか覚えていらっしゃいましたら教えていただけませんでしょうか。
  • 隣の三丁目に住んで30年になりますが膝まで浸かるような大きな水害は近隣で記憶がありません。
    • 水が出たのは、私が学生の頃引っ越して来たので昭和55年近辺だったと思います。膝までというのは大袈裟だったかも。でも、ゴミバケツは流されていたし、普通の長靴では水が入ってきてしまう感じでした。その後、千川通りの下を掘る工事がありました。千川通りも昔はドーム状に中央が盛り上がっていたのを、平らに直してあります。平成になってからは無いようで良かったです。
• 播磨坂いいですね。瀟洒なマンションや洒落たお店が素敵な桜並木坂は更に発展しそう。
• 有力候補として現地を見たけどちょっと中途半端な印象。周り駅から遠いのがネックだし、周りも古びた住宅街。車メイン層か、おこもりするのには良いのかもしれんが
• これって、借地の案件なんでしたっけ？この間見に行ったら小石川消防署のサイレンがうるさいのと、周辺が印刷工場とか長屋？で薄暗くて。けど、後楽園駅使えるのは捨てがたいですよね。共同印刷もだいぶキレイになってますね。
• 不動産を買う時は現地を実際に歩いて見るという基本を大切にしたいですね。茗荷谷駅から播磨坂を下り、突き当たって右、千川通りの現地前を通って後楽園駅まで実際に車で走って見るといいですよ。この時期新緑の美しさに目を奪われるでしょう。
  • 車なら、ですね。徒歩なら坂がキツくて、それどころじゃありません。
    • 茗荷谷駅→播磨坂下交差点はくだり坂なのに？公園のような道を歩くのはとてもきもちいいですよ、特に今日のような晴れた日は
      • この立地なら駅までの距離感や茗荷谷への坂道や後楽園駅への遠さを気にされない方が多いのでは？
• まず一つ強調しておきたいのは、駅徒歩１０分以上というのはネガティブポイントであるとしても、それだけで住環境の全てが悪いということにはならないということ。現地を歩けば腑に落ちるとは思うけれど、敷地内スーパーがなくても近隣にはクイーンズ伊勢丹やダイエーがあるし、少し足を伸ばせばラクーアがあり生活利便性はいい方だ。播磨坂だけでなく千川通りも街路樹が美しい上品な通りで、繁華街と言えるほど店は多くないが、その分閑静さがある。
  • 普通に暮らせる場所だと思うよ。ただ、文京区の中でもピカイチとか文京区のなかでは良くない方にオブジェクションとかいうから、皆それは違うだろって言ってるだけで
• 現地行ったけど、千川通りって歩道も車道も狭いくて、暗いし、別に推すポイントじゃないと思ったけどね。植物園も歩いてると気付かないくらい見えないから、緑に溢れている感はない。ラクーアはららぽとかと比べると日常生活では規模もテナントも微妙。都心でそこまで高い建物が周りになく閑静なところがいいところだと思った。
• まぁここは「立地がいい」とは言えないかなぁ。現地民からすると「立地は悪くはないかな」程度ですよ。坂下り切った千川通りだし学区も人気ないし駅から遠いし、茗荷谷は別にいい店が多いわけでもないからね。繁華街がなくて公園が近くて子育てにいいのが一番の売りだけど、ここは子育てするには学区がいまいち。
• 今日現地散歩したけど、周辺はマジ何もない。駅から遠すぎて、検討やめた。
  • 私も先週行きましたが、本当にこれが文京区？と思うくらい郊外な感じでした。
    • 都心にありながら閑静な街並みなのが文京区の魅力ですよ。
      • 500戸供給されるとなると、閑静な街並みも多少は変化するのかな？
        • 周辺に住んでいる者です。ご参考まで、茗荷谷駅も白山駅も坂が多いのと、使い勝手の良い店があるわけでもないので、結局は後楽園駅を使っています。播磨坂のようなお洒落さはないですが、さびれている感じはしないです（個人の感想ですが）。
• 播磨坂は本当にいいよね。桜の時期はもちろん最高なんだけど普段も空が広くて木々もきれいで人が多くもなくて過ごしやすい。
• リビオ周辺はかなり緑多いですよ。居住環境の良さは都内でも屈指のレベルです。
• 近くのマンションに20年以上住んでいます。学校に関してはエレベーターホールで見ている感想は小学生も私立が多いです。ごきげんようとあいさつされますよ。ママ達は送迎で忙しそうだけど、働くママ向けに学童保育所を併設している私立もあるのですよ。買い物はネット、生協、実店舗利用で困る事は無いし、高級スーパー（三徳茗荷谷、成城石井、クィーンズ伊勢丹　三徳は茗荷谷だけ別格）が近くにあるのは選択肢が増えて良しです。植物園も年間パスポート発行しているので休日の散策はとても良いです。銀座あたりまでは徒歩で、六本木あたりまでは自転車でok。車は足というより持っていたい方が持っている感じ、駐車場料金も高いので、それに見合う車が多い。犯罪率も目黒区と並んで文京区は少ない区。借地権で販売価格はどのようになるのか。借地残年数が数年になったら賃貸で運用すればよいのですし。緑が多く気持ちの良い立地なのに地下鉄何路線も利用出来ますしね。
• 歩行者の視点でいくと、銀杏は歩道の広さに比して非常に太く、高さもあってかなりインパクトがある。柳町小学校あたりまでこの並木は続きます。確かに仙台みたいに全国的にみてもすごく緑の濃い地方都市と比べればしょぼいかもしれないけれど、千川通りのこの辺は街路樹の密度が濃く、緑は濃いと感じます。冬は落葉しているので、今度は通りにさんさんと日が注ぎます。秋は黄金のように黄色く色づいた銀杏を楽しめます。そうそう、言い忘れましたが裏のお寺には広い日本庭園があって、マンション西側の植栽部分と連続したランドスケープを形作る予定のようです。駅から少し距離があるため、のんびりとした空気の場所です。それを楽しめるかどうかは個々の評価につながるんじゃないですかね。たぶんこの辺に住んでいる人が飲みたかったら、後楽園駅から歩いて帰る途中でダイエーに寄って惣菜とお酒を買って帰るんじゃないでしょうか。地方から出てきた独身男性が、寂しい心を癒すガールズバーもないですし（後楽園駅前にそれっぽいスナックが一軒だけあるにはある）、スノッブな嗜好を満たすような贅沢な飲食店もないです。奥さんと子供の笑顔が何よりも好きな人に相応しい土地だと思います。
  • 都心でこれだけ緑に囲まれたエリアはかなり希少だと思いますよ。
• 現地見てきました。かなり駅からは遠いですが、後楽園からは平坦な道のりです。ただし、夏場とか雨の日は徒歩は無理ですね。まだ、土台作ってる感じで、外観は確認出来ませんが、後方の隣接地にあるお墓の群団が気になりました。墓の隣のマンションてどうなのでしょうか。方角が南で一番良い方向なのですが。
• ここの南側に広がる工場街だった三丁目の千川通り沿いは工場が戸建てやマンションに変わって、すっかり住宅街になってしまった。マンションが一つまた一つ増えていくごとに、工場の建物を転用した飲食店や商店が増えている。その中で、四丁目は大きな工場があったせいか開発も進まず眠ったようになっていたが、シティテラス文京小石川とリビオシティ文京小石川ができることで地域の質が工場街から住宅街へと決定的に変化した。近隣には他にも高級マンションが計画されている。都市計画道路もいずれは開通し近隣の環境はさらに変わっていく。千川通りも車道を狭めて歩道や自転車道を整備する構想も語られ始めている。そこに街としての伸びしろを感じるんだよね。

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周辺施設

• 病院

1. 富沢歯科　　約160m／徒歩2分
2. 森こどもクリニック　　約310m／徒歩4分
3. 千晶こどもクリニック　　約380m／徒歩5分
4. 山村クリニック　　約420m／徒歩6分
5. 中村クリニック　　約490m／徒歩7分
6. 豊田歯科・口腔外科　　約490m／徒歩7分
7. 山内整形外科　　約490m／徒歩7分
8. 小林クリニック　　約500m／徒歩7分
9. デンタル小石川　　約580m／徒歩8分
10. 小石川柳町クリニック　　約620m／徒歩8分
11. 小石川循環器内科クリニック　　約660m／徒歩9分
12. 春日眼科　　約690m／徒歩9分
13. 茗荷谷レディースクリニック　　約740m／徒歩10分
14. 白山レディースクリニック　　約770m／徒歩10分
15. 春日後楽園しのぶクリニック　　約940m／徒歩12分
16. 文京ガーデン女性クリニック　　約940m／徒歩12分
17. 慈愛病院　　約1,110m／徒歩14分
18. 日本医科大学附属病院　　約1,670m／徒歩21分
19. 東京大学医学部附属病院　　約2,340m／徒歩30分
20. 順天堂大学医学部附属順天堂医院　　約2,380m／徒歩30分
21. 東京医科歯科大学医学部附属病院　　約2,500m／徒歩32分

• 金融機関

1. 小石川一郵便局　　約450m／徒歩6分
2. 小石川郵便局　　約650m／徒歩9分
3. 三井住友銀行小石川支店　　約670m／徒歩9分
4. みずほ銀行春日駅前出張所（ATM ）　　約790m／徒歩10分
5. きらぼし銀行春日町支店　　約800m／徒歩10分
6. りそな銀行茗荷谷支店　　約920m／徒歩12分
7. 三菱UFJ銀行春日町支店　　約1,010m／徒歩13分
8. みずほ銀行本郷支店白山出張所（ATM）　　約1,050m／徒歩14分
9. 三井住友銀行白山支店　　約1,180m／徒歩15分

• 公共・レジャー施設

1. 小石川消防署（本署）　　約380m／徒歩5分
2. 竹早交番　　約640m／徒歩8分
3. 富坂警察署　　約810m／徒歩11分
4. 文京区役所（文京シビックセンター）　　約1,050m／徒歩14分
5. 小石川三丁目緑地　　約240m／徒歩3分
6. 文京区立八千代町児童遊園　　約280m／徒歩4分
7. 文京区立小石川四丁目児童遊園　　約400m／徒歩5分
8. 文京区立井上公園　　約450m／徒歩6分
9. 文京区立竹早公園　　約600m／徒歩8分
10. はつね広場　　約770m／徒歩10分
11. 文京区立窪町東公園　　約780m／徒歩10分
12. 文京区立春日二丁目児童遊園　　約820m／徒歩11分
13. 文京区立西片公園　　約920m／徒歩12分
14. 文京区立春日一丁目児童遊園　　約960m／徒歩12分
15. 教育の森公園　　約1,000m／徒歩13分
16. 文京区立礫川公園　　約1,050m／徒歩14分
17. 清和公園　　約1,100m／徒歩14分
18. 後楽公園　　約1,400m／徒歩18分
19. 上野恩賜公園　　約2,440m／徒歩31分

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