ブランズタワー大崎

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4.50

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物件概要

ブランズタワー大崎　外観完成予想図

• 所在地：　東京都品川区東五反田2丁目701（地番）東京都品川区東五反田2丁目14（住居表示）
• 交通：

1. JR山手線・りんかい線「大崎」駅
2. JR山手線・東急池上線・都営浅草線「五反田」駅

• 総戸数：約390戸、他保育所
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造 地上40階、地下1階、塔屋2階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2027年5月
• 引渡時期：2027年8月
• 売主：東急不動産株式会社
• 施工：株式会社竹中工務店
• 管理会社：株式会社東急コミュニティー

価格・コスト・販売時状況

• グランスカイの斜向かいですが、リバーサイドで駅徒歩5分以内っぽいので、分譲坪単価は平均でも500万を超えてきそうですね。
• ここ数年、大崎五反田エリアは新築の供給無かったし、パークシティやグランスカイの中古も坪500万前後で売り出されていることを踏まえると、仕様上げてブリリアタワー目黒の坪600万あたりを狙ってきてもおかしくない。山手線駅徒歩5分新築タワマンは絶滅危惧種。
• ここ数年、大崎五反田エリアは新築の供給無かったし、パークシティやグランスカイの中古も坪500万前後で売り出されていることを踏まえると、仕様上げてブリリアタワー目黒の坪600万あたりを狙ってきてもおかしくない。山手線駅徒歩5分新築タワマンは絶滅危惧種。
• ここの計画をみると、床面積がグランスカイの約半分になるから、規模としてはそんなに大きくなく、グランスカイより坪単価はかなり安くなるのではないかなと思っている。さらに、相場もこれから数年かけて一度底を付けてくると思うから、そこそこ値頃感のある設定にしないと売れないと思う。五反田・大崎の再開発はこれでほぼ完成となるから、街並みがどう変わるかは非常に楽しみ。
  • 規模がグランスカイの半分でも、大崎駅にはちょっと近いし、坪単価で下回ったら瞬間蒸発でしょうね。武蔵小山で坪500万の時代ですから。まあ分譲するのは数年先で、今から価格の話しても仕方ないですが。
• ここ解体も全く未着手ですが、いつ頃できるんでしょうね？
  • 一応、2026年に竣工する予定みたいですね。イマジカが移転して、解体をしてしまえば、公園と住宅棟は先に着手できると思うので、その流れを期待していますね。ちょっと2026年は遠いんですよね、24、25年に住宅棟だけでもできたら最高。
    • 5年後ですかー。販売が3年後とかだと市況もまた変わってそうですね。
• 聞いた話ですがここは東急が900で出すと言っているそうですよ。近隣に住んでいますが、ありがたい事です。あとは売り出されてからのお楽しみですね。
  • パークシティ大崎のリセール見ていれば、@850～900が妥当なラインだろうね。
• 来週土曜日からですね。名前もブランズタワー大崎
  • エグゼクティブフロア （３２階～３７階）62m2～97m2　@930～@1200
  • プレミアムフロア（３８階）109m2～158m2　@1350～@1700
  • ペントハウスフロア　（３９階）162m2～282m2　 @2300～@2500
    • @750連呼の相場音痴君は、全くお呼びでなかったね。
• 低層階～中層階のふつうの部屋の価格はどれくらいでしょうか。来週土曜日からサイトができて電話問い合わせが始まるのですか？商談は11月、1期販売が12月くらいのスケジュールですかね？
  • 来週土曜日からはインナー販売なので、東急グループの縁故先着順販売です。東急グループにご縁の無い方はモデルルームにすら行けません。ちなみに今回の販売は、50戸弱。それ以外の部屋は一般販売になると思います。一般販売は、12月からが要望書受付予定
• 1000万だろうが売れますね。ここは。
• 山手線内側で徒歩５分というのはここの最大の魅力でしょう。大崎駅は東京・品川・渋谷・新宿・池袋と広範囲まで時間がかからないのは大きい。しかし案内来たけれど高層階プレミアムの坪２０００万以上が簡単に売れるとは思わない。ここのマンションを下に見るのではなくて坪2000万なら都内最高峰物件に手が届くから大崎を選ぶのはどうかと。上層階の売れ行きが悪いのは想像出来ますが、中間層より下坪単価９００万以下の物件は買いが入るのではないでしょうか。
• 知人がアンダー販売声掛かって行ったらしいですが、もう部屋選べないくらい埋まってるみたいです。坪1100-1500位が売れてるようですよ。一般販売のタイミングは上階はほぼ無いでしょうね。
  • プレミアムはもほぼ完売。
    • このエリアで、坪単価1200-1500なら、すぐに売れますね
      • 信じても信じなくても良いですが、アンダー販売は凄まじいスピードで売れました。開始１週間で８割売れて、エグゼクティブフロアは４８部屋中、3億円程度(坪1150万)の部屋数部屋しか残ってません。最新は私も分かりませんが、プレミアムとペントハウスはまだあるかと思います。
• もうインナー販売したのに坪単価安くなるわけないよ。インナー販売では最低坪単価が970万前後とのこと。それでいて売れ行きは良かった。
  • 32階～37階のインナー住戸、残り1戸だって。
    • 本日までにインナー販売で41戸/48戸成約してるんだけど、何が凄いって@1000～1700の物件がたった2～3週でこれだけ成約したこと。この短期間だと当然住宅ローンではなく、キャッシュ勢がほとんどなんだろね。やはり二極化がすすんでいるんだろね。
• 32階から上のエグゼクティブフロアで坪1100-1200くらいみたいで、既にインナーで完売近いみたいです。それより下は一般販売みたいですけど結構囲まれてるので、もう少しこなれた金額で出てくるとは思いますが。
• インナー販売でエグゼフロアは完売するな。となると上層階で残るのは、@1600前後の部屋のみ。それに合わせて一般販売の非プレミア部屋を売り出してくるから、中層～上層は@1000～1200の相場になるだろね。インナーで瞬間蒸発した39戸のオーナーはそれを見越してるでしょうし
• ここは販売戸数が389のうち地権者とインナー販売で残り220程しかないよ。強気の設定でも売れると思います
• 低層であれば、坪1000程度で買えますか？
• プレミアム住戸で3.5億なら、たしかにかなり割安ですね。
  • エグゼクティブです。プレミアムは5.2億から
    • エグゼで3.5億でもかなり安い。
• 一般販売が来年春以降というのも、本気で検討してた人には酷な話だよな。とはいえ@1000～1600でも成約ついた事実を直視すれば、@800程度の予算の人は近隣のパークシティ大崎を今のうちに手に入れておくのがいいかと思うよ。ここがペント以外44戸全て成約したという情報は、まだSNSでもそこまで流れてないからね。マンマニさん位しかやんわりと言及してない
• 先月末にインナー初日に行ってきたけど、購入は見送った。理由は明確で、大崎というか五反田の低地としてはかなり割高だったから。一般販売に期待したいところだけど、もはやこのマンションにおいては、インナー販売で条件の良い広い部屋は全てなくなってしまったと言える。というのも、このマンションのスーペリアフロアは、東側にオフィス棟が建つから壁ドンで全滅なんだよね。30メートルしか離れていないらしい。で、西側も厳しくて、北西のすべての階でグランスカイとお見合いで全滅。残るはパークビューの南西がなんとかまともに検討できるレベル。こっちもルサンクとお見合いだけど、そこそこ離れてはいる。エグゼクティブとスーペリアで全く別のマンションと言えるし、他のマンションに勝る部分がほとんど無いから、個人的には周辺中古を強くオススメするね。竣工も3年も先だし。
• 囲まれ感が半端ないから眺望ある部屋は限られそう！
  • 確かにここのマンションは眺望が悪すぎます。抜けているのはほんの一部の住戸になる。やはり新築を狙うのであれば2026年完成の大崎西口直結の住友不動産のタワマンか2030年完成予定の大崎東口直結の東京建物主導のタワマンでしょ。
• ここのインナー44戸が2週間半で売れた事を瞬間蒸発という。しかも平均@1200という価格帯で
• 一般販売の2LDKってどのくらいの坪単価になりそうですか？
  • インナーは2LDK以上の部屋です。条件によって異なりますが、一般販売は下が@800～は覚悟しておいた方がいいと思いますよ。平均は@950～1000になると思います。東急はそもそもスミフの子分みたいな売り方するデベですので
    • 東急は昔から安売りはしないデベだからね。でもその分クオリティも優れてるので資産価値は高いです。
      • @800～というのは1LDKの価格であって、2LDKのミニマムは@850～くらいになるという理解でしょうか？
        • 周辺相場をみるの、2LDKだとそんな感じだと思います。ちなみに、インナー2LDKは@1000
          • インナーの2LDKは60平米で坪900万～でした。一般販売は、一部を除いて31階より下が対象になりますが、残念ながらほとんどの部屋が囲まれまくっています。美味しいところはインナーで売り切れです。東のオフィス棟壁ドン低層部屋は坪700万いかない可能性もあります。それぐらい近いです。30メートルとかだったと思います。3LDKは南西角部屋以外はすべて眺望が死んでいますが、2LDKの北向き中部屋は抜けるのでそれなりに人気が出ると思います。あとは、一般販売まで市況が下がるか上がるかによりますかね。早ければ春、遅ければ夏に販売と聞いてます。
• 1月中に一般販売始まるらしい。坪単価は1000万以下の部屋はないとのこと。アンダーが即完を受けての値付けですね。山手線内側徒歩5分はやはり大人気なのね。買いたい人は頑張れ！
  • そうなんですね、2LDKとかでも1,000万円以下はない感じなんですかね
    • 小さい部屋は第一期ではないみたいです。
      • マジで?！五反田でこの価格は無いわ。この価格なら他にいいとこ沢山ある。高値掴み確定。撤退します。
• アンダーは坪いくらだったんですか？
  • 32階以上のみで、坪1000～1600万です。ペントハウスフロアはもう少し高かったはずです。288m2、20億円の部屋が最高額で、それはまだ売れてないとのこと。ただ、他の部屋は即完です。
    • なら30階は坪950万、20階は坪900万、低層階は坪800-850万って感じでしょうね。
      • 関係者に聞いたので間違いないと思いますがそんなに良い部屋でなくても坪1000万からスタートとの話です。もうすぐスタートします。
• よくて800くらいかなぁ。かなり安くしないと売れないだろうね。金利もこの短期間で3段階引き上げられたし、ここ数ヶ月のマーケット指標もかなり怪しくなってきたし。色々と化けの皮剥がれてきちゃったし。そして、インナーで購入した人は、具体的な情報も提示されない中、ホシノという名前だけで、期待値上げられて、実際はダサいとみんなに言われてしまう始末。
• 一番安い部屋は@980で多くは1000オーバー
• 元工場街で風俗街至近の川っぺりで囲まれ感があって眺望なし。冷静に考えて1000で掴んで出口どうすんの？
• 更新予定日が3月14日って、今日は何も更新してなかった。ほんまに情報なさすぎ
  • 反響が少ないからかな？
• 今日からアンダー組へのモデルルーム解放されて、一般販売の予定価格も案内されているようですね。

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交通

• 大崎って山手線の始発駅なんだよね。山手線使って通学、通勤してる家族には地味にありがたい話

構造・建物

• 敷地面積：4,438.64m2
• 建築面積：2,111.29m2
• 延床面積：43,160.97m2（43,220m2）

共用施設

• 駐車場：114 台〈平置12台（内専用使用権該当区画９台、権利者区画２台）、機械式102台（内権利者区画37台）〉
• 自転車置場：588台〈平置70 台（内権利者区画22台）、ラック式191 台（内権利者区画61台）、スライド式327台（内権利者区画104台）〉
• バイク置場：45台（内権利者区画15台）

間取り

• 間取り：1K～3LDK(予定)
• 専有面積：30.02m2～86.43m2(予定)
• バルコニー面積：6.06m2～24.14m2

買い物・食事

• 五反田ドンキ、思ったよりも売り場面積があって品揃え豊富。食品スーパーしかないこのエリアでは貴重な存在。
  • ドンキからこのマンションまで結構距離ありますよ。あと有楽街の中に入らないといけないので、タワマン住民にとっては生活圏内から外れ。

周辺環境・治安

• 用途地域：準工業地域
• 川沿いってどうなのですかね？また線路も近いしうるさそう・・・
  • 南　川を挟んでオフィスビルとお見合い
  • 東　再開発ビルとお見合い
  • 西　川を挟んでルサンクとお見合い
  • 北　日野学園で高い建物なし。ただし、島津山（清泉女子大）は標高20メートルはあるのでやや圧迫感あり。
    • 周りの高層建築物は高さ100mぐらいなので（グランスカイ、パークシティは同程度の150m）、高層階なら眺望抜けそうですね。電車の音は位置的にグランスカイと同じくらい聞こえそうですが、室内ならあんまり気にならないのかな？
      • この辺りは外にいると電車の音はかなり音はうるさいですね。羽田新ルートも真上ですが、電車は深夜まで運行するので音の影響はより大きいです。川沿いなのは基本的には大丈夫だと思います。散歩するにもいいですよ。
• 目黒川はたまに氾濫するので心配ですね。その辺りだと大丈夫なのでしょうか？
  • 浸水の可能性が相対的に高くなるのはリバーフロントの宿命ですね。
• 五反田エリアは高層ビルが少ない印象があります。この再開発事業が完成したら、かなり街の雰囲気も変わるでしょうね。駅前とかあまり治安がいいイメージがないので。事務所や店舗が入るとしても賃料も高そう。空き室とか出ないのでしょうかね。
  • いや、五反田～大崎の間のこの辺りは、既に再開発で高層のオフィスビル、マンションだらけですよ。
    • 五反田は駅前にホテル作ってるけど、再開発ってほどじゃないし、やはり中小規模の雑居ビルが多い印象。パーク24のビルとかゆうぽうと跡地とかTOCとかデカいのは駅からちょっと離れてる。まあそのあたりが五反田の町の独自性で大崎とは違った良さでもある。ここの再開発は五反田にも大崎にもアクセスが良いので五反田の艶っぽいところも大崎のモダンも楽しめるということで。
• 五反田はポテンシャル高いはずだけど、駅前の開発は失敗したね。あまり使いたくない駅だよ。
  • ①改札が二つしかない（しかも目黒寄りにはない）
  • ②東口の無駄に広いロータリーと人であふれる狭い歩道
  • ③八つ山通りの不便な横断歩道
  • ④自転車置き場とホームレス
    • 特に、③はこのマンションへのアプローチにとってかなりのマイナス
• 五反田の悪しき所は有楽街が再開発されないことですよね。数年前かな、目黒寄り箇所開発の青写真までできていたのに頓挫し、いろいろな事情があると政治家の方から聞きましたが。とはいうものの、東急なりJRなりが頑張ってくれて、アトレや駅ビルなど建てていただければ駅前の雰囲気もガラッと変わると思いますが。。そうすれば必然的に不便な改札や歩道橋も変わるのかなーと思っています。近いうちにドンキホーテができるということで、、無理ですね。。。
• 五反田駅近くで再開発エリアのタワマンとしては最後かな。高さ的にもグランスカイを超える地域NO1が狙えるでしょう。あとは、大崎駅西口のスミフタワーが予定されているけど、大崎?五反田エリアでは競合も少ないから希少性はあるはず。
• 東側も高層階なら東京湾や羽田空港も見通せるかな。西側南側低層はリバーサイドビューで人気ありそう
• ここができると近辺で大分眺望がさえぎられてしまうタワマンがあるのかなあ。
  • 一番影響があるのは、グランスカイだろ。住民向け説明会あったけど。
• 線路側は、電車の音が意外にうるさいですよ。
  • 確かにここは電車の音が結構響くんですよね。ルサンク大崎なんかは相当キツいんじゃなかろうか。飛行機も文字通り真上を通過しますからね。この辺は、最寄駅が五反田になるので、どうしても五反田に住んでると言ってしまうのだが、その時の相手の反応はそれぞれですね。お笑い芸人の発言がこの辺の価値を毀損しているのは間違いない。実際に、東急スクエアからグランスカイ方面に行く場合は、ルートによっては大人のお店を通らなきゃいけないところもファミリー層の評価を落としている。だから、その辺も評価すると、そんなに高くならないんじゃないかな。実際に西新宿周辺の地価を下げている要因はそれが一番だし。デベも強気の価格は出しにくいはず。
• ここ現地の雰囲気良いですよね。やたら周りは高い建物に囲まれてるので上しか開放的ではなさそうですが。1000万は無いにせよ900万円台はあり得ると予想。
• こちらの購入を検討しているのですが、先日の台風のレベルで氾濫警報がでるのか、、と少し考えさせられてしまいました。皆さまいかがお考えでしょうか。
  • 下水幹線の整備が進んでいるから、今はこの辺が氾濫することは無くなりましたよ。氾濫するとしたら下水の行き着く先である高浜水門周辺だけだと思う。
• ここからJR五反田駅はかなり不便。歩道橋渡らないといけないので足腰弱い方は無理です。大崎駅も人通りのない道路の下を歩くか、大崎ニューシティ経由でいけるけど結構歩く。大崎駅徒歩4分の情報が出てるけど嘘です。改札までは10分歩きます。
  • 目黒川沿を歩けば五反田まで10～12分。気持ちのいい遊歩道です。五反田駅近くは猥雑だけど。大崎駅もグランスカイとの間の道から小関通りに出れば6分です。
• ここの周りってタワマンだらけですよね。
  • この辺りは昔から富裕層の多いエリアですからね。
• いろいろ斜に構えた評論する人がいるけど、素直に見れば普通によい立地でよい物件。整った街並みで猥雑な雰囲気はないし、基本オフィス街だから休日は静かで落ち着いている。目黒川沿いもウォーキングに最適だし、住めばわかるけど快適だよ。
• 昨日、現地を視察して来ました。南は目黒川を挟んでオフィスビル、東はオフィス棟とご対面、西は公園の向こうにプラウドがあるけどわりと抜け感がありそう。北はグランスカイとご対面。ネガティブなものが視界に入らないし快適だと思いました。大崎、五反田、両駅へのアクセスも気持ちいい。ライフ、成城石井も至近距離で便利です。大崎に東急の血が入って来ることだけが残念・・・・
• 大崎に住んでいる方はみんな車持ってますか？大崎ってオフィス街なイメージで、子供と遊べる場所（大きな公園とか）があまりない印象あります...車あった方が便利かな？
  • 車はあったほうが便利。お台場、有明、豊洲、川崎あたりが30分圏内になり、大型商業施設や大きな公園にはアクセスしやすくなります。大崎周辺は三井のカーシェアが沢山あるので、カーシェアリングで済ませている人も多いと思います。

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