ブランズタワー大崎

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4.50

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物件概要

ブランズタワー大崎　外観完成予想図

• 所在地：　東京都品川区東五反田2丁目701（地番）東京都品川区東五反田2丁目14（住居表示）
• 交通：

1. JR山手線・りんかい線「大崎」駅
2. JR山手線・東急池上線・都営浅草線「五反田」駅

• 総戸数：約390戸、他保育所
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造 地上40階、地下1階、塔屋2階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2027年5月
• 引渡時期：2027年8月
• 売主：東急不動産株式会社
• 施工：株式会社竹中工務店
• 管理会社：株式会社東急コミュニティー

価格・コスト・販売時状況

• グランスカイの斜向かいですが、リバーサイドで駅徒歩5分以内っぽいので、分譲坪単価は平均でも500万を超えてきそうですね。
• ここ数年、大崎五反田エリアは新築の供給無かったし、パークシティやグランスカイの中古も坪500万前後で売り出されていることを踏まえると、仕様上げてブリリアタワー目黒の坪600万あたりを狙ってきてもおかしくない。山手線駅徒歩5分新築タワマンは絶滅危惧種。
• ここ数年、大崎五反田エリアは新築の供給無かったし、パークシティやグランスカイの中古も坪500万前後で売り出されていることを踏まえると、仕様上げてブリリアタワー目黒の坪600万あたりを狙ってきてもおかしくない。山手線駅徒歩5分新築タワマンは絶滅危惧種。
• ここの計画をみると、床面積がグランスカイの約半分になるから、規模としてはそんなに大きくなく、グランスカイより坪単価はかなり安くなるのではないかなと思っている。さらに、相場もこれから数年かけて一度底を付けてくると思うから、そこそこ値頃感のある設定にしないと売れないと思う。五反田・大崎の再開発はこれでほぼ完成となるから、街並みがどう変わるかは非常に楽しみ。
  • 規模がグランスカイの半分でも、大崎駅にはちょっと近いし、坪単価で下回ったら瞬間蒸発でしょうね。武蔵小山で坪500万の時代ですから。まあ分譲するのは数年先で、今から価格の話しても仕方ないですが。

構造・建物

• 敷地面積：4,438.64m2
• 建築面積：2,111.29m2
• 延床面積：43,160.97m2（43,220m2）

共用施設

• 駐車場：114 台〈平置12台（内専用使用権該当区画９台、権利者区画２台）、機械式102台（内権利者区画37台）〉
• 自転車置場：588台〈平置70 台（内権利者区画22台）、ラック式191 台（内権利者区画61台）、スライド式327台（内権利者区画104台）〉
• バイク置場：45台（内権利者区画15台）

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間取り

• 間取り：1K～3LDK(予定)
• 専有面積：30.02m2～86.43m2(予定)
• バルコニー面積：6.06m2～24.14m2

買い物・食事

• 五反田ドンキ、思ったよりも売り場面積があって品揃え豊富。食品スーパーしかないこのエリアでは貴重な存在。
  • ドンキからこのマンションまで結構距離ありますよ。あと有楽街の中に入らないといけないので、タワマン住民にとっては生活圏内から外れ。

周辺環境・治安

• 用途地域：準工業地域
• 川沿いってどうなのですかね？また線路も近いしうるさそう・・・
  • 南　川を挟んでオフィスビルとお見合い
  • 東　再開発ビルとお見合い
  • 西　川を挟んでルサンクとお見合い
  • 北　日野学園で高い建物なし。ただし、島津山（清泉女子大）は標高20メートルはあるのでやや圧迫感あり。
    • 周りの高層建築物は高さ100mぐらいなので（グランスカイ、パークシティは同程度の150m）、高層階なら眺望抜けそうですね。電車の音は位置的にグランスカイと同じくらい聞こえそうですが、室内ならあんまり気にならないのかな？
      • この辺りは外にいると電車の音はかなり音はうるさいですね。羽田新ルートも真上ですが、電車は深夜まで運行するので音の影響はより大きいです。川沿いなのは基本的には大丈夫だと思います。散歩するにもいいですよ。
• 目黒川はたまに氾濫するので心配ですね。その辺りだと大丈夫なのでしょうか？
  • 浸水の可能性が相対的に高くなるのはリバーフロントの宿命ですね。
• 五反田エリアは高層ビルが少ない印象があります。この再開発事業が完成したら、かなり街の雰囲気も変わるでしょうね。駅前とかあまり治安がいいイメージがないので。事務所や店舗が入るとしても賃料も高そう。空き室とか出ないのでしょうかね。
  • いや、五反田～大崎の間のこの辺りは、既に再開発で高層のオフィスビル、マンションだらけですよ。
    • 五反田は駅前にホテル作ってるけど、再開発ってほどじゃないし、やはり中小規模の雑居ビルが多い印象。パーク24のビルとかゆうぽうと跡地とかTOCとかデカいのは駅からちょっと離れてる。まあそのあたりが五反田の町の独自性で大崎とは違った良さでもある。ここの再開発は五反田にも大崎にもアクセスが良いので五反田の艶っぽいところも大崎のモダンも楽しめるということで。
• 五反田はポテンシャル高いはずだけど、駅前の開発は失敗したね。あまり使いたくない駅だよ。
  • ①改札が二つしかない（しかも目黒寄りにはない）
  • ②東口の無駄に広いロータリーと人であふれる狭い歩道
  • ③八つ山通りの不便な横断歩道
  • ④自転車置き場とホームレス
    • 特に、③はこのマンションへのアプローチにとってかなりのマイナス
• 五反田の悪しき所は有楽街が再開発されないことですよね。数年前かな、目黒寄り箇所開発の青写真までできていたのに頓挫し、いろいろな事情があると政治家の方から聞きましたが。とはいうものの、東急なりJRなりが頑張ってくれて、アトレや駅ビルなど建てていただければ駅前の雰囲気もガラッと変わると思いますが。。そうすれば必然的に不便な改札や歩道橋も変わるのかなーと思っています。近いうちにドンキホーテができるということで、、無理ですね。。。
• 五反田駅近くで再開発エリアのタワマンとしては最後かな。高さ的にもグランスカイを超える地域NO1が狙えるでしょう。あとは、大崎駅西口のスミフタワーが予定されているけど、大崎?五反田エリアでは競合も少ないから希少性はあるはず。
• 東側も高層階なら東京湾や羽田空港も見通せるかな。西側南側低層はリバーサイドビューで人気ありそう
• 線路側は、電車の音が意外にうるさいですよ。
• ここができると近辺で大分眺望がさえぎられてしまうタワマンがあるのかなあ。
  • 一番影響があるのは、グランスカイだろ。住民向け説明会あったけど。

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