ジオ北戸田

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2.80

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物件概要

ジオ北戸田　外観完成予想図

• 所在地：埼玉県蕨市錦町6丁目32街区2（底地）
• 交通：

1. 埼京線 「北戸田」駅 徒歩7分

• 総戸数：33戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上5階建
• 敷地の権利形態：土地：専有面積割合による所有権の共有、建物：専有部分は区分所有権、共用部分は専有面積割合による所有権の共有
• 完成時期：2022年6月
• 入居時期：2023年2月
• 売主：阪急阪神不動産株式会社
• 施工：新日本建設株式会社
• 管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

掲示板・口コミ

• ジオ北戸田（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• マンション名は北戸田なのに蕨市というね。
  • ワラビスタンにはなりたくないですから
• 公式サイト、価格が出ていたんですね。一番高い物件はそれなりのお値段しますが、広いしそれは仕方がないのかなと思います。分譲マンションでこの段階から価格を出してくのって珍しいです。どうして出しているのだろう？真剣に検討している人からすれば最初からわかっているのはありがたいけれど。
  • この段階って竣工からもう3ヶ月経ってるでしょ。普通に出すんじゃない？
  • 価格でしか勝負できないから。街はイマイチ、駅力も資産性も…ってなればねぇ…。埼京線のみで資産性を求める街ではないけれど。竣工済みなのは売りかなぁ。
    • 価格勝負は厳しいですな。
      • 厳しいですね。この物件自体が良い意味でも悪い意味でも中途半端だから。都心部へのアクセスが特別良いわけでもなく、資産性があるわけでもない。駅から近くも遠くもないから、肝心の価格も安さでいえば、他に安い所もある。駅力も中途半端だからこの価格(沿線の駅近よりは見栄えする価格で)で勝負でしょ。現に完成してて、実物も見れるのにそんなに売れてない。地縁がない限りは一番買う意味がない中途半端な感じではある。
        • まさに中途半端の極みですな。
          • ある意味それが売りでしょうねぇ。予算をあげて資産性のある所を買うか、100％一生住むから資産性を捨てて価格を追い求めるか…。私的にはこのどっちかを選ぶのが正解だと思う。
            • 地元需要頼みですな。
• 値引きに期待ですな。
• 中途半端ですか・・・よく言えば、何事も無難とも言えるかな。とびぬけた個性が無い分、難点も少ないというか。日本人的にはそういう選択をする人って多い気もしますが。
• ここなら川口を買うかな
  • そうですね。川口かさいたま新都心にするね。
    • 川口とかさいたま新都心が好みのような人が北戸田を検討するとかなんの茶番だよ
    • そういう人でゴミゴミしたエリアが嫌いな人が選ぶエリアだよこの辺は
      • 北戸田は最高ですかな。
      • 川口はわかるけど、さいたま新都心でゴミゴミしてる？四六時中人がゴミゴミしてるイメージはないんだけど。
        • 人とムクドリしかいないよ。ライブかなんかがあると最悪。
          • 資力的にさいたま新都心買えないなら仕方ないよね。そういう言い訳しないとやってられないし。
            • 言い訳というか事実ですね。
      • 私的にはどちらも良い街だと思いますよ。求めてるものは違いますが、現時点で利便性や資産性などが劣ったり、街に対する世間の評価はデベがつけるマンションのお値段に反映されてるわけです。どちらも良いところがあるのは事実なんですし
        • で、あなたは買う訳？
          • 検討してます。県内のJR沿線で考えてますが、その中では価格は魅力的だと思うので。与野とかなら北戸田の方が我が家的にはアリですし。
            • 与野は確かに厳しいですな。
• てか、戸田じゃなくてよく見たら蕨市やん。北戸田というマイナー駅かつ、戸田市の恩恵も受けられないならこれはもう厳しいとしか言いようが無い。
  • 立地的に蕨の恩恵はありませんな。
• 戸田市のマンション探していたら、今更この物件を知りました。HPを見たら23年2月入居開始予定とあったのですが、間取りや価格表がバンバン残っていて、まだ結構販売中の部屋があるという事でしょうか。ざっと見たところ、駅距離がまぁまぁ近いくらいで、低層階の中住戸でも4,400、4,500万って北戸田でこの価格？というのが正直なところですが、こんなもんなんですかね。よく見たらアドレス蕨だけど、最寄り駅は北戸田だけど行政は蕨なのか…不思議な感じ。
  • 竣工済販売なので、もともと販売から入居までの期間は短めですね。今は戸田3駅の新築はココと戸田駅パームスしかありません。一年前なら戸田公園駅で大量に新築マンション出てましたが、完売。売れ残りのパームスと、その後の販売になったココという寂しいラインナップです
• 価格は間取り～するとかなり強気だなと思います。ジオって阪急阪神不動産ですが、関西だけではないのですね。ブランドマンションなのかもしれないけど高い。。。
• 蕨市なのが非常に残念 地名で避けるのは蕨だけ 中学生以下の子供がいない人には良いかもね
• 言われてみれば…確かにここって蕨市なんですね。北戸田、としか思っていなかった。市境にすごく近いところにこのマンションはあるっていうことなんですか。正直、戸田市と蕨市、そんなに行政サービス的に違いがあるのかどうかすらわからないのですが、子供が小さい人だと大きな違いがあるんですか？
  • 子供に違いがあるかは調べるのがめんどいから自分で調べて欲しいけど、そもそも戸田は財政健全度が埼玉一位なの。財政健全度が高いと、色々な市民サービスの向上にすぐに舵が切れるという事。コロナ全盛期も他市に先駆けて色々補助が出たよね。水道代も安いし、財政に余裕がないと市民還元はなにも出来ない。小中学校教育に力入れられるのも財政が健全だから
  • 外国人の数が段違い 金曜日の昼に蕨駅を散策すればわかるよ彼らの子供が蕨市民のクラスメイトになります
    • 外国人の子供がクラスメイトになるのは何か問題があるのですか？蕨市の公式ホームページでは国籍や文化、習慣、言語などの違いを超え、ともに豊かに生きることのできる多文化共生のまちづくりを推進し様々な活動を行っているとあります。
      • 気にしない人は気にしないから気にならないならそれでも良いのでは
  • 外国人、小学校では日本人と同じ授業を受けられるんでしょうか。教員の知り合いがいて、日本語がわからない外国人の子がいて、放課後に教員が教えていると言っていました。すごく大変なんだとか。もちろん授業は一緒にできないし・・・でも、日本語わかる子もいるみたいですけど。1人でも言葉がわからないと、その子に合わせないといけないから大変そう。
  • 蕨市は日本語特別教室を外国籍のお子さん向けに開設していて、それがかなり効果があると言われています。外国籍のお子さんと同じクラスで学ぶならばやはり意思疎通して充実させたものにしていきたいですよね。きちんとそれを行政側がアシストしている点はいいんじゃないでしょうか。
  • 逆に考えれば、多国語を身近に学ぶ機会にも恵まれているということにはならないでしょうか。国際感覚を身に着けた日本人の子供が増えるのは良いことでは、と思えるのだけど。マイナス面が目立ってしまうのかな
• マンマニさんに取り上げられたのに反応ゼロなんですね。検討してる人がいないのでしょうか。それとも認知度が低い？
  • 近隣の中古の方が良いと書かれてるのでお通夜状態なのではないかと。
• ディスポーザーはないですが、アクセスと価格面を踏まえると「ちょうどいい」という印象のマンションと思いました。
  • 場所も地味だし、価格も可もなく不可もなく、話題になりづらい地味なマンションのイメージ。地元民の住み替え需要がなければ、なかなか完売は苦戦しそうですね。
    • 同意見です。広域検討者にとっては決め手に欠けるかなという印象ですね。
      • 全てにおいて中途半端。検討対象外。
• 4LDKのルーフバルコニー付き80㎡超は一戸だけなんですね。ちょっと特別感あるなと思います。あとはほとんど70㎡前後で4千万円台、わるくはないと思うんですけど。決め手に欠けるというご意見もあるんですね。
  • 値段的には妥当だろうけどね。新築にこだわる人以外はここより中古から選んだ方が良さそう。そして地縁無いなら蕨市じゃない戸田物件かな。
• ジオマンションは相場より高めの物件が多いのですがジオ北戸田は、１０５様も書かれているように妥当な価格設定だと感じました。竣工して１年近くになるので値引きされたのかも？しいて言えば、もう少し専有面積が広くてもいいのかなとも思いますが最近はどこも狭いですね。価格が高くなってしまうからかな。
• 安いけど、場所に魅力がなさすぎる。イオンモールなんて近くても毎日行くわけじゃない。北戸田駅徒歩7分というのも駅近と言えない絶妙な距離だし、そもそも蕨市アドレスというのが選ばれない。
  • まさにその通りで、住んでみてから後悔するパターンに陥りそう。
• こちらに地縁がある方なら子育てにも便利な環境でよろしいんじゃないでしょうか。商業施設までは距離がありますがこの辺りにお住まいの方はみなさん車を所有しているでしょうし、永住目的でリセールを視野に入れていない方には良いマンションだと思いました。
  • 逆に言うと地縁ありの永住予定者以外は全員回れ右ですね？
    • はい、その認識でいいと思います。
  • 地元がここで知り合いが多い人はいいかもしれませんね。リセールしないならアリ・・・
• まだ結構売れ残ってますね
• 価格が分かり居やすく記載されているので検討しやすいと思いました。階数による価格差は思ったほど大きくない感じもしましたが、最上階がけっこう残っているのが意外です。モデルルームは1階、3階、5階と3部屋あって、階数がことなるので眺望などの確認ができて良いなと思いました。Eタイプが一番残ってる感じがしますが、なぜなのでしょう？一番狭い部屋だから？
• ジオマンションとしては価格も抑えめなのでいいかな。

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交通

• 北戸田駅まで徒歩７分。埼京線が利用できるのは便利ですよね。
• マンション前の道路を横断歩道無視して渡れば駅徒歩５分ほどでいけました。

構造・建物

ジオ北戸田　エントエランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：1,177.00m2
• 建築面積：691.45m2
• 建築延床面積：2,664.91m2
• 建ぺい率：58.75%
• 容積率：199.89%
• マンションの向きが、全戸南西向きなのですが、南向きと比べると陽当たりはどうでしょうか。
• 歩きの人のエントランスと車や自転車やバイクの出入り口が完全に分かれているのは安心だと思います。こじんまりとして爽やかなデザインも個人的にはとても好きなタイプはあります。
  • まさに中途半端の極みですな。
  • そうですね。すべてがある程度のレベルで中途半端ならいいんですが…。売れ行きからするとそういうわけではないということになるでしょうか。買い物動線がイマイチというのは特に気になります。仕事帰りに買い物できるスーパーが…。
    • すべてが低レベルの中途半端ですな。
• 33戸で5階建て、とてもスッキリとした爽やかなデザインだと思いました。ワンフロアに6戸前後になるのかな？落ち着いた環境で暮らせそうな気がします。最上階1戸を除いて、だいたい全体的に平米数と価格が近いのも好感度高いです。
• 総戸数が少なく、1フロアの戸数も少ないのでプライバシー性も高そう。
• 公式サイトの体感レポートはあまり期待せずに見ましたが、共用部分の写真が複数掲載されているので雰囲気がつかめますね。

共用施設

• 駐車場：11台（機械式10台、平置き1台（福祉対応））
• 自転車置場：89台（上段38台、下段スライド式51台）
• バイク置場：3台
• 駐車場は機械式で10台分（福祉用は別として）なんですね。駅まで近いとはいえこの辺だと車が欲しい環境のように感じましたが足りるんでしょうか。自分としてもここに住むとしたら近くの商業施設までそれなりの距離があるので車を使いたいところですが…。
• 車がないならば、家族みんな自転車っていう形になると思いますが、マンションだとそれができないですね 停められる台数が限られてきて、おそらくお子さんの自転車を皆さん優先されていくと思われます。いずれにしても、駐車場は敷地内で確保できない場合を考えて近隣でも目星をつけておくといいかも！

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設備・仕様

• ルーフバルコニー植樹されてるけど、オプション？
  • ルーフバルコニー植樹って、見てこられた方でしょうか？見学会、もうやってるんですか？ルーフバルコニーの植樹って珍しいですね。手入れとかどうするんでしょう。
• 公式サイトの設備・仕様に他のマンションでは見た事のないような排水管の清掃口やシステムキッチンの配線まで掲載されていて感心しました。他にも浴室の非常時救出機能なども珍しいと思いました。（他のマンションにもあるけど説明されていないだけ？）
  • 無駄なところに手間かける珍しいマンションですな。
  • 同意です。そういうのは契約者には渡される情報なのでしょうけど、一般検討者にも公開されているのはとても好感がもてました。排水管っていつか詰まることがあるかもしれず、簡単な方法であれば自分で解決できるのだろうけど、構造がわからずにけっきょく専門の業者を呼ぶことになってしまうのです。事前に構造や手入れ方法を知っていたら、いざという時にとても安心だと思います。
• 設備仕様を見ていたら『システムキッチンの背面には将来対応用配線をあらかじめ設置し、将来のライフスタイルの変化により、IHヒーターまたは電子コンベックを設置できるように備えています』の一文を見つけました。という事は、オプションでガス式からIHへの変更も可能なのでしょうか？
• ガス式から電気もOKなんですね。IHは確か電圧がすごく高いタイプのコンセントが必要だと聞きます。それが備わっているということなのでしょう。IHクッキングヒーターもいいんですが、料理が好きな方ならばコンベックは魅力的でしょう。
• 先を見越しての対応は素晴らしいことだと思います。将来的にエネルギー事情がどう変化していくかわからないので、変わった時に慌てて工事というのは集合住宅の場合は特に大変だと思うので。コンベックというものになじみがなかったのですが、調べてみたら電子レンジとガス高速オーブンを一体化したようなものなのですね。料理の内側を電子が、外側はガスがこんがり焼き上げるということです。オーブンよりずっと早く調理できそうですね。

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間取り

• 間取り：2LDK+S～4LDK
• 専有面積：67.66m2～82.01m2
• バルコニー面積：10.15m2～13.64m2
• テラス面積：10.15m2～11.44m2
• 4LDKと3LDKのプラン例が公開されていて、3LDKはとてもシンプルな感じで、4LDKは個性のある感じ。寝室3つが廊下側なのでプライバシー性が高め。特にルーフバルコニーに面した洋室1が一番いい部屋に思えます。
• 収納スペースが少し少ないようには感じるのですが部屋の間取りや周辺環境は、ファミリー向きでとても良いですね。

買い物・食事

• スーパーなどが周辺にないので買い物面が少し不便そうです。北戸田イオン自体は大きいので何でもそろう 大型商業施設としては便利ですが、徒歩で行くとなると遠すぎる距離。自転車でもちょっと遠いかな 車が必須になりそうですね。
• 駅前にイオンモールありますよね。スーパービバホームのモールがあったりして、のどかなところ。
• 駅を越えるとイオンモールもあるんですね。ここはイオンシネマはなさそうかなぁ。
• 北戸田のイオンはイオンモールの中では小規模な方だと思います。小規模な方、とは言え、普通にテナントはたくさん入っているし、生活に必要なものはすべて揃う勢いなので、便利ですよ。エンタメ系は映画館はないけど、ゲーセンとかはあります。
• 北戸田イオン、これくらいの規模だったら特に生活に困ることもないから、悪くないと思いますよ。車があればもっと足を伸ばせるしそうなると更に買い物の選択肢が増えてくるのが良いと思います。郊外ならでは、というか。と思うと、この辺りだと車があると更に生活は充実するだろうなと思います。
• イオンは駐車場無料だし、そんなに混雑もしていないしで使い勝手が良さそう。
• 周辺の買い物施設も紹介されていますが徒歩では無理そうなので自転車があるといいかもしれません。
• たしかに買い物は徒歩10分～になるのかな。車でまとめ買いとか自転車が良さそうですね。
• イオンモールがもう少し近いと便利なんだけど・・・。近すぎると渋滞に巻き込まれるし、ちょうど良い距離なのかな～。
  • 以前、土曜日に北戸田のイオンモールを利用しましたが、全く混雑しておらず、渋滞もありませんでした。レストランも並ばずに入れました。駐車場も無料ですし、車での利用ならほどよい距離感な気がします。
• イオンモールはどこも周辺道路に渋滞が起きるほど混雑しているものだと思いましたがこちらは土曜日でも空いているんですね！今話題のイオンモールウォーキングを北戸田店でも実施しているようなので気になっております。

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育児・教育

• 学校が近いので義務教育中のお子さんがいるなら便利な立地ですね。
• 小中学校は程よい距離のようなのでその点は良いかもしれません。
• 駅まで徒歩圏内なのも魅力ですが子育てしていると学校施設が近いかどうかは大きなポイント。ここは小学校も中学校も近そうで安心して通わせることができそう。

周辺環境・治安

• 用途地域：第1種中高層住居専用地域、第1種住居地域、準防火地域
• 走り回れるような広めな公園があるのは子育てをする面では助かります。
• 戸田市は、全ての場所が浸水危険エリアです。蕨の名前の方がいいと思われます。
• 北戸田駅周辺って他の埼京線駅と比べいまいち開発進まないように見えます
  • 海抜はハザードマップ確認しておいた方がいいかと思います。
  • 戸田や戸田公園は開発って進んでますか？
• 住みやすそうな街並みだなと思います。
• この辺りで子供がいるファミリーだったらマイカーがあるお宅が多いんじゃないか？と思われます。ないならないで暮らせるのもいいところではあるのだけど…。駅はすごく近いので、普通に通勤通学が便利な方だと思う。日常的に東京方面に向かうのだったら、特に不便することもないからいいかも？
• このあたり、治安はどうですか？戸田公園までは2駅離れているからいいのかな…都内、板橋までも近くて、住みやすそうな印象です。駅前も夜のお店など少なかった印象ですが・・・子供を1人で遊ばせてもいい環境だと思っています。
• ムクドリは街路樹や公園の木をねぐらにしていると聞きますが、マンションの近くにも来るんですか？さいたま新都心では住人が眠れない、洗濯物を干せないほどの被害が出ているようですが、この辺りは問題ありませんか？
  • ムクドリこの時期はおとなしいですな。
  • 与野に住んでいるのでシントシティとこちらを検討してますが、双方ともムクドリなどの騒音や糞害問題はないですね。
• 物件内容はごく普通かなとは感じますが周辺は昔ながらの風情もあり、小学校など教育施設が近いのもいいですね。駅まで徒歩圏内ですが、不安も悪くなさそうですし家族で安心して住めそうかなと感じました。
  • 逆にとつ筆すべき点もなくこの値段であれば回避ですかな。
• 駅からはそれなりに近いけど高すぎ 区画整理も道路はまぁまぁ奇麗だけど商業関係は期待できない感じですね
• この北戸田、どんな感じですか？地元の人の雰囲気とか・・・心配なのは、戸田にボードレースがあることです。近くはないので、お客さんと接する機会はないと思いますが・・・
  • 特段、ガラが悪いとか治安が悪いとかはなく、地味な郊外市街地という感じ。準工業地帯なので、倉庫や町工場などがあり、景観的には今ひとつ。戸田のボートレース場はエリアが違うので、北戸田駅周辺では意識することはない。ここのネガは北戸田駅の環境ではなく、蕨市になること。
• 地味な郊外市街地って言い得て妙ですね良くも悪くも、なんとなくふつうな住宅街っていう感じで派手じゃないけ ど、普通に暮らしていく分には、特に問題はないように思います。さいたま市ではなく蕨市であることのデメリットって何があるのか自分にはわからないのですが実際、どうなんでしょう？
  • ひとつは財政力でしょうか。県内の財政力比較では、さいたま市が６位、蕨市が32位と結構な差がありそうです。行政サービスにも多少なりとも差がでるかもしれませんね。あとは、ワラビスタンと揶揄されるように、亡命クルド人が多くいる土地という特殊性は、良い悪いではなく気になる人には気になるのかもしれませんね。
  • 蕨市は日本一小さな市だけあって、市の財政は悪くはないものの、県内最大のさいたま市と比べると弱さは否めない。市の政策の違いもあるので、その辺り興味あるなら調べてみるといいだろう。
• いろいろと調べてみたのですが、治安面は蕨市よりもさいたま市の方が若干よいみたいですね。たださいたま市、めっちゃ面積が広いので、その中でもどこに暮らすのかというところだと思う。あとはそこまで大きな差、というのはネット検索できる範囲ではなかったかな…。
  • さいたま市なんて広過ぎて何の比較にもなんないよ。さいたま市で息してるの浦和と大宮だけであとは、単独だとどうにもならないからくっつけただけ。図体だけデカくなって動きが鈍くなってる
    • さいたま市で息してるの浦和と大宮だけ　↑意味不明のため訂正せよ
      • 公示地価で言うとさいたま市内の住宅地の公示地価の上位1位から5位の地点は浦和区に所在し、1位の高砂二丁目は、東京都区部以外では最も値段が高い住宅地地価となっている。また、商業地の公示地価では、上位1位から3位が大宮区の地点、4位と5位が浦和区の地点である。以上のように大宮と浦和しか名前が出て来ません。
        • 不足にて残念。6～20位までも列挙せよ。また公示地価以外の理由も述べよ。
• この前の大雨の時、前面道路が冠水していてドン引きしてしまいました
• 北戸田駅から錦町６丁目あたりの発展性はどうなんだろう。これ以上よくならないか？市境エリアなことも影響してるんでしょうか？
• 駅に近いだけでなく、小学校や中学校も近そうなので子育てするには良い立地なのかな～と思います。

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掲示板

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