シエリア王子公園

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4.13

(16 票)

物件概要

シエリア王子公園　外観完成予想図

• 所在地：兵庫県神戸市灘区水道筋2丁目6番、7番(地番)他
• 交通：

1. 阪急神戸線「王子公園」駅徒歩8分
2. JR東海道本線(神戸線)「摩耶」駅徒歩8分

• 総戸数：99戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造/地上15建
• 敷地の権利形態：普通借地権(賃借権)の準共有、および専有面積割合による所有権の共有
• 完成時期：2023年12月
• 売主：関電不動産開発株式会社
• 施工：株式会社昭和工務店
• 管理会社：関電コミュニティ株式会社

掲示板・口コミ

• シエリア王子公園（検討スレ）｜（住民スレ）

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• シエリア王子公園　〜普通借地権マンションについて考える〜（神戸市灘区）【神戸犬】【神戸犬 [兵庫]】

価格・コスト・販売時状況

• 買い物は便利、駅は遠いし最寄りも王子公園だし通勤通学には不便。学区は普通。動物園の再開発の恩恵はなく資産価値はこれ以上上がらない。70平米4000万ならお買い得だけど4500くらいかな
• 借地権40年の10年更新て何なんですかね。とにかく残念です。
  • 借地だったのか。これは余程のことがない限り更新し続けることができるやつですよね？安ければありだね。　
    • 物件購入前から既に借地期間始まってるから35年ローン後にちょうど初更新20年だね。40代なら55年住めたら御の字だけど価格次第かな。安くても20代で購入となると2回目の更新不安がある。仕方なしに最近増えてきた借地権付物件だけど肝心の立地捨てて値段で勝負してくるのも珍しい。
• 一部借地ってどの部分なんですかね？
  • 52%が借地。
• 借地権はポイントダウンやな。所有権の物件より500万くらい安くないときついな。
• 2020年4月よりもう始まってるんですね。こういう借地権のマンションって60～70年が多いように思いますが普通借地権だと更新頻度がまめになるんですかね。買って永住するにもうまく更新できなかったらどうしようと思ってしまいますが…。
• ファミリー向けだけど場所柄、適切な判断できる人が買うとは思えないから借地権とか揉めそうで怖い。せめて定期借地権のが安心感はある
  • 所有権でないなら普通借地ではなく定借のほうが終わりがみえてよかったのでは。建て替えが迫ったときは更新とはならなさそうだし、手間だけ増えて存続期間的には定借と結局変わらない気がします
• 毎月の地代、解体準備金、もろもろのトータルランニングコストがローンと合わせて毎月いくらになるかだけど、場所的に借地はむいてないと思う…キャッシュで買う高齢者にもランニングコストが高いのは購入する大きなマイナスですよね。諸費用も前払い地代とか取られるのかな？それもきちんと毎月に勘案したり、比較しにくくされる項目には注意しないといけないですね。価格が安いからと飛びついたらダメ！！！な典型的マンションになりそうな気がしてます。
• ＪＲも阪急もどちらも徒歩８分程度ですし近いほうでは？まだ価格帯も出てないですし、安くなるか？どうかは・・・。借地権物件と言っても強気な価格帯の物件もあります。どれくらいの価格帯かもう少し待ってみないとわかりませんけどね。
• アクセスも悪くないですし、子育て環境も良さそうかなと思います。子育てを終える頃にリセールというのも良いのかなと思いますが借地権付き物件は売りにくいでしょうか。
  • マンションとしてはアクセスは良くない部類だと思いますよ。子育て環境悪くはないですが良いわけでもないのでは？これは人に依るので一概には言えないですね。借地権付きはリセール考えてるならやめたほうがいいです。
• 圧倒的な立地の良さがない場合、借地物件を買うメリットとしては低価格しかなさそうに思う
• 素人的にはゆとりのあるホテルっぽいエントランスアプローチとか、屋内の自転車バイク置き場はいいなと思いました。かなり奥まっている感じなので出し入れはちょっと面倒に感じそうだけど、マンション外の人からいたずらされたり盗難されたりというのはなさそう。商店街があってスーパーも4軒あるという恵まれた環境でもあり。駅から8分の距離がどう影響するのか価格が気になります。
• やはり4500万以上しますよね？？
  • 75平米ならそれくらいじゃないかな？借地権なのでそんなに買い手がつかないと思いますよ。
    • そんなにするんですか？そもそもこの場所で借地って…と思っていて、今回のこのマンションは借地としては立地が弱すぎるので、値段で勝負のパターンしかないと予想をしていました。なので間取り、外観、などもコストカットの方向で値段推し、値段の追求マンションだとばかり…ちなみにその値段で予想されているとのことですが、買いますか？買えますか？
      • 買わないです。買えないです。
        • 土地代うんぬん以上に建築費が高騰してるからどうしようもない
• 所有権なら。といった価格でしたね。残念です。
  • 借地権が残念。2.30年住んで、ここらへんの所有権のマンションより高いようなら、魅力ないですね…価格低めがたくさんあればいいです。
    • 古い商店街のせまい路地に借地で住むメリットってなんだろう・・誰が買うのか、本当にわからない物件
• マンションギャラリーに行こうと思うのですが、正式な価格はまだ教えてもらえないということでしょうか？180～220万/坪というのは予想ですか？
  • マンションギャラリー時には正式な金額は教えてもらえませんが、大体の概算金額は教えてもらえますよ！階層、部屋タイプによって違いますが、価格はその坪単価ぐらいでしたね。
    • 坪単価220万ですと、5000万超えのお部屋もあったのでしょうか？借地でなければ妥当かもしれませんが、ちょっと高いですね。売れるのでしょうか…
      • 高層に連れて5000万台の部屋が多くなっていました。ただ、1LDKのみは最上階でも5000万円は切っていたような、、、ギャラリー参加後、購入希望者は部屋の事前希望みたいな面談があるのですが、私が行った時には既に初旬の土日は埋まっていて、中旬以降でしか空いていませんでした。営業マンの巧みな営業術かもしれませんが、興味がある人は多いように見受けられました。
• 初期契約　30戸らしいですよ！
  • 30戸はいい数字？どうなんでしょう。マンションギャラリーに行けていないのですが、2．3階までは商店街のアーケードで、ベランダからの景色はあまり良く無いのかな？
    • 初期３割契約はまあまあの滑り出し！
• 完売してしまっているプランもあります。結構人気のあるプランには偏りがあったのかもしれません。広めの方がここの場合はニーズがありそう。子供がいる人もここの場合は割合が高いからかもしれません。文教地区である、とデベロッパーもアピールしていたので教育に熱心な方も多いのかな？
  • 一応、契約者の声を見てみたのですが、アクセスの良さというのを重視している方が多いみたいですね。あとは子供がいる人には子育て環境の良さは魅力らしい。子供がいない世帯でも、２路線２駅使えるというのは、かなり大きなポイント。子育て環境がよくて交通面もよいならばリセールとかもしやすいのではないでしょうか。
• 昨日見に行きました。100件ほどあるので、まだ沢山あるのかと思いましたが80件売れていると聞きました。3LDK 広さ70m2 階数10F以上。上の階で4,800万とか5,100万円の部屋がありました。建設地にも行ってみたのですが下は景色は悪そうですが 南向き なので日当たりは良かったです。

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構造・建物

• 敷地面積：1,920.64m2(建築確認対象面積)
• 建築面積：955.60m2
• 建築延床面積：8228.85m2
• 建ぺい率：49.76%
• 容積率：428.45%
• エントランスのデザインが独特な感じですね。格子戸をイメージしたような。景観に気をつかっているのかな？
• 駐車場はほぼほぼ機械式で回転盤利用ですか…配置図を見ると２列式もあるのかな？導線も一本なのかな？これは大丈夫なのか？？？駐輪場も二段式ですね。なかなかにここにも無理を強く感じますね。少しも余裕、ゆとりを感じる部分がない、、、戸数考えるとこの一階部分はかなりストレスを感じそう。
• バルコニーからの景色は何階からがいいのでしょうか？aやgタイプは西を向いていますが

共用施設

• 駐車場：36台(機械式33台、平面3台 うち1階住戸専用1台、EV充電・来客用1台)
• 自転車置場：198台(平面2台、2段ラック式196台)
• バイク置場：2台
• ミニバイク置場：8台
• 99戸でエレベーターが2基あるのは、うれしいような気がする。最近、見ているとこの規模で1基だけかぁ、みたいなところもあるので。2つあれば、とりあえず、朝も比較的スムーズに乗り込めるんじゃないかと期待しております。お金をかけなければならないところに、かけてくれている感あり。

設備・仕様

• コストカットやばかったですよ。トイレがリクシル。…普通分譲ならTOTO…浴槽もリクシル。…マジか！？浴室照明がラインLEDでも何もなく普通の…洗面化粧台の裏収納にフックや転落防止の工夫なし。レンジフード吸気のみ…吸排気くらい入れてほしい。キッチン蛇口も安いの付いてた…インターホンもアイホンの簡素なやつ…バルコニースロップシンクなし…当然にオール電化なのでミストサウナなし。床暖なし。これは関電クオリティ。気づかなかっただけでまだまだ安いの入れられてそう…これはなかなか客層を下に見られましたね。

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間取り

• 間取り：1LDK+S(納戸)～3LDK+S(納戸)
• 住居専有面積：66.32m2～87.24m2(トランクルーム面積を含む)
• ここのマンション間取りがちょっと変わってますね。ベーシックとあるのでプラン変更も可能なんでしょうけど。Fタイプならもう一部屋増やしてもいい感じです。
• 設計がイマイチじゃないですか？柱が部屋に食い込んでいるし、縦長の部屋の間取りが使いづらそうで。
  • リビング側がアウトポールじゃないのは今時珍しいと思います。その分価格を抑えにくるといったところでしょう
• 家探しはときめき欲しいですよね・・・間取りはイマイチなんでしょうか？Eタイプはベーシックな感じで悪くないと思いましたよ。シューズボックスあり、クロゼット広い、廊下の納戸広い、洋室の収納も広い。バルコニーも広め。Cタイプ、Fタイプはちょっと個性的な間取りだなと思いました。他にはない間取り。
  • Ｅは間取りは普通ですね。ただ洋室2は引き戸にできたと思うので、こういった部分でコストカットされているのかと…他のコストカットもふんだんにありそうだなと感じました。Ｃは無理矢理な感じ。Ｆは87m2ですが２ＬＤＫのような使い方になりそうですね。
• 玄関が広いのでベビーカーや傘などおいても狭くならないのがいいです。最近のマンションは玄関が狭い間取が多いので、小さなお子さんやペットなどを飼っているとベビーカーやペットカートを置かなければならないので、置いてしまうと玄関が狭くなってしまいます。これくらいの幅があれば余裕があっていいですね。
  • マンションの間取り図って広く見えるけど実際物置くと全然狭いのでびっくりしますよ。
• 3タイプが公開されていますが、ぱっと見だと田の字を基本にしている感じに思えます。拡大してみると、たしかに個性的かも。Cタイプだと玄関から廊下の形状が独特ですね。Fタイプだと洋室の一つがちょっぴり残念な形だけど、リビングダイニングに素敵なおまけが付いてますね。
• 間取りをみる限り、かなり間口が狭そうですね。こんなにも長方形なウナギの寝所だと、家具の配置はしにくいし、壁が近くて閉塞感が強いですよね？おまけにリビングがインポールですか。たしかにこれはかなり無理してますね。キュンキュンのキュンキュン間取りですね。
• プラン数が割と多いですね。狭い間取りが最近は増えている中で、広い間取りがあって使いやすそうです。価格も割とお安いのですが、このあたりって坪単価安めなのでしょうか。子育てしていると、教育資金が嵩んでいくので嬉しいですね。

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買い物・食事

• ショッピング

1. 灘中央筋商店街　　徒歩1分／約10ｍ
2. エルナード水道筋商店街　　徒歩1分／約40ｍ
3. パン本舗にこねこ堂　　徒歩1分／約80ｍ
4. KOBE BOLERO　　徒歩1分／約80ｍ
5. フィレッシュフィールド　　徒歩2分／約130ｍ
6. 離の宴　　徒歩2分／約150ｍ
7. ライフォート 水道筋店　　徒歩3分／約190ｍ
8. ローソン 水道筋三丁目　　徒歩3分／約200ｍ
9. キリン堂 水道筋店　　徒歩3分／約240ｍ
10. スギ薬局 水道筋店　　徒歩4分／約260ｍ
11. スーパーマルハチ 王子公園店　　徒歩4分／約320ｍ
12. キャンドゥ 水道筋店　　徒歩5分／約350ｍ
13. グルメシティ 灘店　　徒歩5分／約400ｍ
14. セブンーイレブン 神戸水道筋6丁目店　　徒歩7分／約540ｍ
15. ホームセンターコーナン 灘大石川店　　徒歩13分／約1,020ｍ

• 水道筋商店街、調べてみました。のどかな感じでいいですね。あと、屋根つきなのが夏は暑さを回避できそうでよさそう。グルメも楽しめるみたいで、あまり利用したことがなかったんですが、マンション見学ついでに行ってみるのもよさそうだと思ったりしました。

育児・教育

• 教育施設

1. 市立稗田小学校　　徒歩6分／約440ｍ
2. 市立上野中学校　　徒歩9分／約710ｍ
3. キッズパートナー王子公園　　徒歩4分／約280ｍ
4. 市立倉石保育所　　徒歩4分／約310ｍ
5. 社会福祉法人親愛会 幼保連携型認定こども園 光愛児園SUN分園　　徒歩5分／約390ｍ
6. 学校法人神戸平安教会学園 ランバス記念幼稚園　　徒歩7分／約510ｍ
7. 幼保連携型認定こども園 なかはらこども園 　徒歩7分／約540ｍ
8. コスモチャイルド保育園神戸王子園　　徒歩8分／約620ｍ
9. 幼保連携型めばえの園 認定こども園　　徒歩9分／約670ｍ
10. 幼保連携型認定こども園 花音つばさこども園　　徒歩9分／約700ｍ
11. 社会福祉法人 ぶどうの枝福祉会 ゆりか認定こども園　　徒歩10分／約760ｍ
12. 学校法人 宮川学園 ホザナ幼稚園　　徒歩10分／約790ｍ
13. 県立神戸高等学校　　徒歩18分／約1,410ｍ
14. 松蔭中学校・高等学校　　徒歩18分／約1,420ｍ
15. 神戶海星女子学院中学校・高等学校　　徒歩18分／約1,430ｍ

• 校区的に稗田小学校？どんな雰囲気でしょうか

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周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 駅から遠すぎる。2wayアクセス表記の最も悪い例で2駅の中間地点
• ＪＲ摩耶駅、阪急王子公園駅女性がゆっくり歩いて１０分ですね。でも市バス停留所がすぐマンション下にあって20分で三宮駅に行けます。本数も多いです。新神戸にも大丸前にも一本です。ＨＡＴ神戸にも神戸駅にも摩耶ケーブル駅にも行けるバスが通っています。←これらの系統は本数少ないですが。バス便充実してます。水道筋という土地を知らない人に上手く説明できませんが気取らない町です。買物も商店街で美味しいものがたくさんあります。スーパーあり病院クリニック多くあり、銭湯も灘警察も近くです。校区も悪くないと思います。生活はすごく便利ですが、おしゃれさは無いです。(笑)贈答品、おしゃれなものは三宮でないと調達できません。
  • 三宮までそんなに簡単に出れるのはいいなぁ。本数もある程度あるならば通勤用に考えてもいいのかもしれない。ただバスに関しては、渋滞などもあるので朝、実際に乗ってみてどういう感じなのか道の情報を把握することも大切になってきそう。
• 玄関の斜め前はパチスロ屋でそのはす向かいはパチンコ屋です。パチスロ、パチンコ好きであれば好物件となりますね。パチスロ屋の喫煙場所が玄関の前になります。パチンカーがたむろしています。週末の朝は行列ができることもあります。きっと一番に並べるでしょう。王子公園寄りにもう一軒パチスロ屋があります。より取り見取りです。
  • エントランスを出たらすぐにアーケード街なので、車を出すときはアーケードの中を通らないといけませんね。土日はお年寄りや自転車も多いので非常に車が出しづらそうです。
    • これ、大変そうです。人が動く中を車でのろのろ運転・・・駐車場から商店街を回避する方法はないんでしょうか？う回路でもいいので。近隣に病院がかなり多く、ドラッグストアもスギ薬局あり何でもそろっています。コンビニもスーパーもあります。車の運転だけがネックですね・・・
• 付近に住んでいる者です。生活、子育てには向いている地域ですよ！　美味しい飲食店など隠れた名店が多く、公園も多いです。ただ、私は駅5分以内で東西フラットの場所に住んでいるからかもしれません。南北の坂は子育て世代には辛いかもです。
• この辺りは人気が無いのですか？皆さん、古い商店街で過疎化の進むエリアを気にしているのですか？
  • そのとおりだと思いますよ。それに駅が近い等の好条件が他にあるわけでもありません。今の子育て世代に人気のある環境ではなさそうです。
    • 良くもないですが、悪すぎることはないかな？とは思います。ただ悪すぎることもないといった妥協点マンションなのに、そこに所有権でなく借地も乗っかってくるので、ただただ残念なマンションとしか言いようがない。誰が買うのかイメージつかないですね。
• ここは、商店街の中にあるのですか？それか少し離れてますか？(駅から歩くと商店通らずエントランスこれますね？)
  • 商店街に面しています。王子公園駅からだと、商店街大通りを真っ直ぐ歩いて10分くらい、左手（北）に曲がって、本当すぐです。そこの南北の道にガンガン車が通ります。お子さんがいるご家庭は心配と思います。
• 商店街は便利なのですが、どちらの駅も微妙に遠いんですよね。坂と日陰を考えてほぼほぼ阪急を使うことにはなりそうです

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周辺施設

• 病院

1. 岡田科医院　　徒歩1分／約30ｍ
2. 摩耶ファミリー歯科　　徒歩2分／約90ｍ
3. 岡田クリニック　　徒歩2分／約100ｍ
4. 医療法人社団 中林整形外科クリニック　　徒歩3分／約210ｍ/div>
5. 大西内科クリニック　　徒歩3分／約240ｍ
6. おおすぎ眼科　　徒歩3分／約240ｍ
7. 川口クリニック　　徒歩3分／約240ｍ
8. 医療法人社団 東野皮膚科医院 　徒歩4分／約270ｍ
9. 田中医院　　徒歩4分／約270ｍ
10. 柴耳鼻咽喉科　　徒歩4分／約300ｍ
11. もみの木動物病院　　徒歩5分／約400ｍ
12. 東部休日急病診療所　　徒歩6分／約410ｍ
13. 金沢病院　　徒歩6分／約470ｍ
14. 中井病院　　徒歩8分／約590ｍ
15. 医療法人 寛仁会 吉田アーデント病院　　徒歩13分／約990ｍ

• 金融機関

1. みなと銀行 水道筋支店　　徒歩1分／約60ｍ
2. みずほ銀行 灘支店　　徒歩1分／約70ｍ
3. 神戶信用金庫 西灘支店　　徒歩2分／約160ｍ
4. 日新信用金庫 西灘支店　　徒歩2分／約160ｍ
5. 播州信用金庫 灘支店　　徒歩4分／約320ｍ

• 公共・レジャー施設

1. 岸地通公園　　徒歩3分／約180ｍ
2. 都賀川公園　　徒歩5分／約350ｍ
3. 稗田公園　　徒歩6分／約410ｍ
4. 泉通公園　　徒歩6分／約480ｍ
5. 青谷川公園　　徒歩8分／約640ｍ
6. 王子公園　　徒歩9分／約660ｍ
7. 王子スポーツセンター 王子スタジアム　　徒歩10分／約750ｍ
8. 市立王子動物園　　徒歩13分／約1,040ｍ
9. 王子スポーツセンター テニスコート兼バレーボールコート　　徒歩14分／約1,120ｍ
10. 王子スポーツセンター プール　　徒歩17分／約1,330ｍ
11. 王子スポーツセンター 王子体育館　　徒歩19分／約1,510ｍ
12. 灘警察署 水道筋交番　　徒歩2分／約160ｍ
13. 灘警察署　　徒歩5分／約360ｍ
14. 灘区民ホール　　徒歩6分／約410ｍ
15. 神戸水道筋郵便局　　徒歩7分／約500ｍ
16. 神戸福住郵便局　　徒歩8分／約640ｍ
17. 原田児童館　　徒歩9分／約680ｍ

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掲示板

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