セルアージュ上麻生アレーヌ

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4.31

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物件概要

セルアージュ上麻生アレーヌ　外観完成予想図1

セルアージュ上麻生アレーヌ　外観完成予想図2

• 所在地：神奈川県川崎市麻生区上麻生5丁目1087番236外6筆
• 交通：

1. 小田急小田原線「柿生」駅徒歩4分

• 総戸数：43戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地下2階・地上6階建
• 敷地の権利形態：敷地:総専有面積に対する各戸専有面積割合に基づく所有権の共有、建物(専有部分)区分所有権、(共有部分)総専有面積に対する各戸専有面積割合に基づく所有権の共有
• 完成時期：2022年11月
• 売主：株式会社日本セルバン
• 施工：株式会社小島組
• 管理会社：株式会社ＳＡコミュニティ

掲示板・口コミ

• セルアージュ上麻生アレーヌ（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 不動産って資産性を伴うから難しいんだよね。とりあえず住むことには問題ないけど、売る必要が生じたときに最悪売れないと身動き取れなくなる。
• プレミストの販売がどういう末路をたどったかくらいは把握しないと。完成在庫になることが多い柿生とはいえ大手デベ物件でさばけずに転売業者に投げるなんてのは過去にはなかった。そしてダンピング販売でやっとこさ。新築時ですら売れないんだから中古になったら…。
  • ＞大手デベ物件 野村が過去にプレミストより駅から遠い物件を販売してるけど竣工前に完売。
• 売れ行きどうですか？
  • 検討中のため、内覧行きましたが上々みたいです。最近、新百合ヶ丘近くで新築マンション出来てないので他の選択肢だと中古になってしまうのも要因ですね。
• 近くのアデニウムも完売しましたしね。あとは、新百合方面のライフレビューがずっと残っていますが、新しいマンションってなかなか出なそうですね。駅前のタワーマンションの話は何年後になるかわかりませんし。
• 竣工が6月から11月に延期されてるのは何故です？
  • 施工業者が代わったらしくごたごたしたらしい
• あと6戸で完売なんですね。なにか今ならサービスとかあればいいのに。駅まで確かにすごく近いですが、柿生で１LDKだとこの辺りが地元の方がターゲットだったりするのでしょうか。若干柿生は地味なので、その分新百合ヶ丘よりは価格が安めだから穴場的な暗示はありますが。
  • 販売戸数＝残りとは限らないけどね。お隣のプレミストは売れ残って転売業者がバーゲンセールだった。値下げするとしたら竣工のタイミングかな。柿生で竣工前完売ってプラウドまでさかのぼらなければならない。
  • 小田急って急行停車駅と各停駅は段違い。その辺勉強しないと痛い目に合うよ。
• ここの一番の資産性リスクは都市計画道路実施による既存不適格でしょ。
• 白を基調とされているのもあって、お部屋がとても明るい感じでいいですね。キッチンなどの水回りも使いやすそうですし、収納スペースもかなり広い感じ。ただ、あと２邸で完売なんですね。どの階のプランなのでしょうか。希望と合えばラッキーですよね。
• もう入居が始まっているようですね
• まだ２邸が販売中。入居が始まっているので、入居している人は早期完売を希望していると思います。アクセスも良い、設備も良さそうだけどキャンセルでも出てしまったのかしら？
  • ＞入居している人は早期完売を希望している 値下げしても早く売れてほしいという人と値下げ販売されると資産価値を損なうという人で意見が割れる。
  • ＞キャンセル キャンセルだとその旨表示する。一度販売した住戸を新規のように扱うのはNG。まあ、柿生で竣工前完売ってプラウドまでさかのぼる。そのうえ既存不適格リスクもあるし。
• 価格はちょっと高めに思ったんですが、駅徒歩4分ですから妥当ですか。

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交通

• 駅から4分で着くんですね。体感だともっとかかってそうでした。
  • 不動産広告表記の駅徒歩は駅の出口から敷地までの距離を分速80mで換算したものだから実際とは一致するとは限らない。あとここの場合、駅前再開発で道路が拡張されたとき信号が設置されてその待ちが増えるかもしれない。
• 柿生駅まで徒歩４分と近いので電車通勤通学がしやすくて良いなと思います。小学校が北口側なので、北口だとなお良かったかな。
  • 小田急線は急行停車駅と各停駅で利便性は段違い。価格はそれを反映してるから勘違いしないように。

構造・建物

セルアージュ上麻生アレーヌ　エントエランスアプローチ完成予想図

• 建ぺい率：60％
• 容積率：200％
• 敷地面積：1573.42m²（登記簿面積）、1574.91m²(建築確認対象面積)
• 建築面積：572.66m²
• 建築延面積：3491.25m²(容積対象外面積732.15m²含む）

• ここって内廊下ですか？
• 板マンで内廊下って珍しいね。田の字レイアウトだと外廊下なら窓を開けると部屋を風が抜けるってメリットがあるんだけどそれを殺しちゃってる。まあ、プレミスト側に道路ができるから目隠しかな。
  • やっぱり内廊下なんですね！柿生で内廊下珍しいなぁと思いました。プレミストとセルアージュの間に道路が出来るという話ですが、そんな隙間あるんですかね？？この間見に行ったら結構２つのマンション近くてそんな予約無さそうなのに。プレミスト削られちゃいそう…
• 内廊下じゃなかったです！普通のこの地区にありがちの板マンでした。
  • 1?3階までは半地下だったので内廊下だったかと…崖とマンションの間にスペースある感じですか？
    • 半地下の部分は内廊下？というか外廊下でないですが24さんが仰られてるように物理的に外に出来ないってだけですね。
      • すみません、書き方が悪かったです！片廊下型で内廊下(外に開放されていない廊下)だったかな？と言う意味でした。開放されてなかったら湿気こもりそうだし、解放されててもスペース無くて崖を伝って雨が流れてくるとかだったらやだなと思って気になってます。
• 崖にふさがれてる外廊下と内廊下って別物。
• 崖にふさがれてると多少スペースがあっても風が抜けないから結露すごいよ。
• どの位進んでるのかなって散歩のついでに見に行った近隣住民です。1ミリも工事進んで無いですけど大丈夫ですか？？今日みたいな晴天の午前中も誰もいない状態…。
• 工事進んでいるみたいですね。職人さんがたくさんきていました。
• おお！やっと進んだんですね。よかったよかった
• 11時現在今日も静かです。工事中に出くわしたことないんですが、いつも午後からやってるんですかね？？

• 

  工事状況

• 日曜日ですか？？工事は基本日曜日はやってないですよ！
  • そうなんですね！ありがとうございます。日当たりがとっても良さそうでした！！
• ここの基礎ってベタ基礎なんですかね。隣のプレミストは杭基礎みたいですね。計算上は大丈夫何でしょうが、この規模で山を背負っててベタ基礎はどうなんでしょう。
  • え！？杭打ってないの！？？？ありえる！？
    • プレミストは杭基礎ですがここはコンクリベタ打ちです。工事説明会でも説明していたので間違いないです。
      • やっぱりそうなんですね。さすがに計算上は大丈夫なんでしょうが、耐震に余裕がほしいですね。規模的にも地形的にも杭基礎にしてほしかった。
        • 杭は支持層まで打つんで支持層が浅くて基礎を支持層に直接設置できれば杭基礎ではなく直接基礎にする。プレミストは斜面の中段で、ここは斜面の下を掘ってるんで状況は違う。心配ならモデルルームで構造計算書を確認。ちなみに同じ耐震等級1の物件でもどれくらい余裕を持たせるかは会社によって違うので要確認。あと、余裕にばらつきがないかもね。耐震偽装で問題になった姉歯の物件には、耐震強度が不足する箇所がある一方、やたら余裕がある箇所があったりめちゃくちゃだった。
• なんかデザイン、佇まいがほっこりしてていいなと思いました。暖かい我が家って感じがします。色の感じなのかな？ちゃんと見ると意外に複雑なデザインですね。
• ここ、建物気にするなら斜面削って建ててるから下層階は風が抜けなくて結露するかもしれないことかな。コンクリは濡れてる状態だと中性化が早く進む。吹き抜け作って風通すとか。ちょっと先のアデニウムはそうしてる。
• 24時間強制換気が今のマンションには入っていると聞きますが、そういうものは湿度の排除とは関係ないのでしょか。風通しを人工的に発生させているようなものなので、素人考えでは大丈夫なんじゃないか？と思ってしまうのですが。
  • 室内ではなくて外壁の話。以前、見に行ったここと同じように斜面削った立地の完成物件見に行った時に共用廊下じめっとしてた。
• 外壁に結露が発生すると廊下が高湿度になるんですね…コンクリートが中性化するとどうなるのだろうとググりましたが、ひび割れや剥落を起こす危険性が高くなってしまうのですか～。

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共用施設

セルアージュ上麻生アレーヌ　エントランスラウンジ完成予想図

• 駐車場：敷地内に19台(身障者用１台、機械式18台)
  • 月額使用料:12,000円～15,000円
• 自転車置場：敷地内に70台(２段式)
  • 月額使用料:300円
• バイク置場：敷地内に3台(平置式)
  • 月額使用料:2,000円
• 以前検討したマンションでは共用設備として脚立、芝刈り機、高圧洗浄機がレンタル可能な物件がありましたが、こちらはそのようなレンタルシステムは無いようですか？防災面では防災倉庫にガスボンベや発電機が備えられているようですね。
  • ガスボンベや発電機ですか、本格的ですね。芝刈り機があったらいいでしょうね。専用庭の手入れは住民がやらないといけないようですから。こちらのマンションの場合は一階住戸は2戸だけのようですけど。高圧洗浄機は何に使うのでしょう？バルコニーの掃除とか？車かな？もし必要だと思う住民さんが多ければ、話し合いで購入したりできるのでは？資金は集めないといけないかもしれないけれど。
  • >>防災倉庫にガスボンベや発電機 これ安心ですね！災害の頻度が多くなっている気がします。豪雨がとにかく多いので、やはり不安・・・芝刈り機、確かにあるといいような気がします。高圧洗浄機は玄関周辺を掃除する時によさそうです。とはいっても、周囲の人に配慮しながら・・・雨の日の後などいいかもしれませんね。
• 防災グッズ、角住戸にも用意してあるようです。セコムの防災リュックということで、内容を読むとかなり充実していました。自分で買ってそろえるのは大変ですから、ありがたいサービスだと思います。
  • 自分で買って揃えなくても、セットになったものがいくらでも売ってますよー
  • 防災グッズ、必需品ですよね。自分はネットサイトでリュックとグッズのされたものを購入しました。マンションでは、いざという時の５年水とか保存食を備蓄してほしいですね。備蓄倉庫はあるのでしょうか？
  • 防災グッズは引っ越したばかりだと自分で揃えようって考えが浮かばなさそうだけど、そういう点ではいいものかもしれませんね。共用でレンタルできるようなものはココはないようです。ただ思うに、これも古くなれば交換したりしなければならないことを思うとその際のコストはどうするのか？などの問題も出てくるので別にないならなくて良くて、個人個人でレンタルサービスなどを利用すればいいんじゃないでしょうか。
• 共用スペースっていいなと思う反面、綺麗に維持するのは大変かもしれませんね。ただ、手洗いスペース。これは誰もが毎日使えて凄く良いと思います。手洗いしない人もいるかもしれませんが、これは安心ですね。
  • 共用スペースを維持してもらうための管理会社委託、みたいなところもあるのでその辺りはあまり心配しなくても大丈夫じゃないでしょうか。休日以外はお掃除入るでしょう。メールスペースにこういうコーナーを作るのは今どきって感じですね。それでハンズフリーでエレベーターに乗れてということでかなり非接触を意識している感があります。

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設備・仕様

• 少し専有面積が狭いかなとは感じますが、キッチンやバスルームの設備がとても充実していて細かいところまでこだわっているのがいいなと思いました。
• キッチンなどの水回り設備も充実していてこの価格帯は嬉しいですね。
• 玄関の電子錠、停電になったらアウト。電力ひっ迫の停電リスクは想定外だったのかな。
• ここの電子錠は普通の鍵もついているので停電については問題なさそうですね。
• 電子錠だとセンサーキーだけでもOKなんだけどね。結局鍵つきでもちあるくのか。
  • 車のキーみたいに、黒い四角いセンサーキーでボタンを押すとシャキーンとカギが出てくるタイプのようです。

間取り

• 間取り：1LDK～3LDK+WTC+SIC
• 専有面積：37.99m²～70.70m²
• バルコニー面積：9.86m²～19.02m²
• WTCって何だろうなと思って確認してみたら、ウォークスルークローゼットのことでした。なかなかアルファベット表記に慣れません。これが付いているのは公開中の間取りではD2タイプになるのですが、キッチンのパントリーもかなり大容量のようなので期待大です。これだけ大きなパントリーは他では見たことがないかもしれません。ただ、L字キッチンなので角の部分の上部吊り戸棚の使い勝手が気になります。
• D2タイプのキッチンカウンターの上の角の部分の吊戸棚、どうなっているのだろう？あまり背が高くないので、開けられたとしても中に手が届かない予感がしてしまう…。ついている方向もよくわからないのですが、これはリビング側からの収納なんですかね？
• 吊戸棚、背が低いと届かないし、背が高いとかどにごっつんこ。微妙なんだよね。ちなみに実家でキッチンリフォームした時、吊戸棚の棚が下りてくるのをいれてた。プラスアルファの金額でそういうのに変更できるといいかもね。
• うちは昔洗面所で使ってた子供用踏み台をキッチンに置いてます。こういう吊戸棚に物を出し入れする時に便利です。安定してるし。D2タイプだとキッチンの奥は壁のある居室なので、普通にキッチン側についている収納だと思います。ただまあ微妙な位置なので自分ならそんなに使うことも無さそうかな…。
• 「収納あるんだー」くらいしか見ていなかったが、かなり皆さん細かいところまで見ていらっしゃるんですね。使いにくい収納は無いよりはいいけれど、日常的に使うのは難しい？あまり出番がないものを普段は入れておくかんじでしょうか。
• 背が低い場合は折りたためる台を購入して置いておくと便利ですよ。普段あまり使わない食器類や料理器具は上の棚にしまっておくと下の棚は普段よく使う食器類を収納できますし、折りたためる台ならあまり邪魔になりません。その他電球の交換等も分譲住宅の場合はご自身で交換しなくてはなりませんからいずれ必要になります。
  • 脚立くらい管理組合で用意してくれないのかな。
  • 踏み台、あると便利だとおもいますが、仕舞っておく場所も必要ではありますね。使わない時はお邪魔な感じ。今まではダイニングの椅子を使ったりしてましたが、狭い場所だと難しいでしょうか。ここ、間取りが良くないですか？60㎡ちょっとのB3タイプなんて、それしか専有面積が無いのに寝室は6帖が二つ、大きなウォークインクローゼットも二つ、納戸まで付いてます。平米数が狭くても、やればできるんだなと思ってしまいました。
    • ここのトリックはLDではなくLDKで畳数表示。B3はLDだけだと10畳無い狭さ。
• 間取りの特徴は何だろうと思いながら間取り図を見てて特に大きな特徴は無いような気もしたんですが70㎡～のほうはキッチンがバルコニー側で窓ありなのがいいなと思いました。60㎡～のほうはその平米数にしてウォークスルークローゼットが二つも付いてるのがすごいなと気づきました。しかも二つの寝室どちらも6畳の広さがあるんですね。

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買い物・食事

• 柿生駅自体も日常の買い物はできるけど本を買ったりお洋服を買ったりっていうのはどうしても新百合ヶ丘になりそうです。

周辺環境・治安

• 地域・地区：第1種住居地域・準防火地域・第3種高度地区・日影規制4.0h＋2.5h／＋4.00m
• こことお隣のプレミストの間に計画道路があるから敷地にかかっているか要確認。かかっていなくても共用廊下の目の前が道路になるし。
  • 敷地にかかると聞きました。4階床と計画道路が同じレベルに来るとのこと。3階以下は半地下で共用廊下は内廊下らしいです。既存不適格、土砂災害区域…買い叩かれる要素がそれなりにあるから資産価値としては微妙かもね。
• 部屋によっては玄関を開けたらすぐ道路に面することになるのですかね。後方の道路、マンションでいうと三～四階部分と同じ高さになってますから音が寝室に届くことになるのかもしれないです。計画道路が敷地に掛かっていてもこれから作るマンションですからうまく避けて作ることになりますよね、多分。出来上がってから手を入れる（どこかを壊す）形になると大変ですし。
  • 敷地に計画道路がかかっている場合、計画道路のところには建物を建てられない決まり。それは問題ではなく、既存不適格リスクがある。プレミストの過去レス読もうね。

• >駅前再開発で道路が拡張 その準備でバスロータリーが駅からちょっと離れたところに移設されてるけど、いずれ戻ってくることも考慮しないとね。
  • また場所戻ってくるんですね！？知らなかった！！再開発するする言ってていつするんですかね…
    • 当初は今年の4月からの予定だったけど、来年にずれ込んでるみたい。
• 周りを地図で見ると確かに道路一本ぶんくらいの幅に沿って建物建ててるね。でも尻手黒川道路は高架ですごい高低差あるのにどうするんだろう。ってか、いつ開通させるつもりなんだろう。10年以上前から計画だけ耳にするんだけど。
  • 計画道路のところは建物建てられない決まりなんでその分あけてある。駅前再開発で少なくとも駅前周辺の計画道路はできるから（一部はすでにできている）、この辺も進むのかも。高低差があるからどういう形状になるんだろうね。高架だったりして。ちなみにプレミストは敷地が計画道路にかかってるから、その部分は土地収用されて、面積が減ったことで容積率あるいは建蔽率が基準を満たさなくなると既存不適格になる。ここも計画道路にかかっているかは要確認。アウトだったら手を出さないのが賢明。
    • 道路の計画進んじゃったらプレミストどうなるんでしょうか。30年進まなかったから大丈夫っしょ！の精神なんですかね？？
      • ここも計画道路にかかってるから一緒だよ。計画が進まなくても賢い人はリスク物件とわかってる。
        • 購入を決断する方は、計画道路のリスクより価格などのメリットを優先するということでしょうか。賢くても賢くなくても、計画道路の話は認識してますよね。それでもマンションを建てるぞってデベが決め、購入するぞって方も一定数いるというのは、そのリスクは脅威ではないってことなんでしょうか。ほんとに計画道路が進んだら、住んでいても出て行けってことになる可能性のリスクと、いやいやそんな計画数十年じゃどうこうならないよっていう考え方があまりにもかけ離れてますよね。マンション購入経験が初めてなものでどちらが正しいのかわからないです。
• 駅にも近くて利便性の高い最高の立地。通勤がとても楽でいいなと思います。
• 生活圏が新百合ヶ丘って書いてあるのを見たんですが、ここからだと自転車だったら新百合ヶ丘に行けそうですね。電車に乗ってもいいけど、それだとあまり生活圏なかんじはしない。

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その他

• 流石に雨の日にチラシ配るの辞めさせましょう。処理に困りますわ。
• ここのチラシってしつこいし配布員がタバコとか公園で吸ってるし二か月前くらいになんか夕方に公園に子供と行ったら酒ぽいの飲んでるのみたから考慮にあたいしないわ。従業員の教育がなってない。
  • 委託されてるアルバイトとかではなく、ここの社員なんですか、、？
    • tシャツに膝くらいまでのズボンだからバイトじゃないかな。。
      • 俺も見た事あるかも知れないです。子供いる公園に自転車で入って来てビールみたいの飲みながら、自分の家に入ってたここのチラシ数えてた。チラシ迷惑に思うタイプだからこいつかー入れたのとか思って印象に残ってる。夏に飲みたいのも理解は出来るがアルコールフリーなのを祈るよ。ガタイのいい半ズボンで子供遊んでる 遊具の側のベンチに座ってタバコ吸いながらチラシ数えるすごく記憶に残ってる。この会社しか最近分厚いチラシドアに挟んでいかないから印象残る。

掲示板

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