パークホームズ西小山

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4.29

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物件概要

パークホームズ西小山　外観完成予想図

• 所在地：東京都目黒区原町1丁目1261番20（地番）
• 交通：

1. 東急目黒線 「西小山」駅 徒歩1分
2. 東急目黒線 「武蔵小山」駅 徒歩11分

• 総戸数：110戸（一般販売対象戸数65戸、他に目黒区木密地域等居住者様向け優先販売3戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上9階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2024年03月
• 売主：一般財団法人首都圏不燃建築公社、三井不動産レジデンシャル株式会社、大和ハウス工業株式会社
• 施工：東急建設株式会社
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

掲示板・口コミ

• パークホームズ西小山（検討スレ）｜（住民スレ）

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価格・コスト・販売時状況

• 価格帯が見えてこないと何ともコメントしがたいですよね。駅近&便利&高仕様と言っても結局はコスパの問題と思うので。
• ここは武蔵小山のタワマンと同じくらいの坪単価かな？庶民的な街だからどうなるかね
  • 武蔵小山が600～650くらいの感じなので、500～550辺りなら相対的にコスパ良さそうですね。価格帯的には、戸越と同じくらいでしょうか。
    • 武蔵小山は実勢価格800だよ。武蔵小山は賑わいと静寂が併存した希少性高い場所だからだけど。ここは良い意味で寂れた感じがあるのでそれを踏まえた価格になると良いですよね。
• 400から450くらいかな。500なんていきっこないから大丈夫
  • そんなわけなかろうて。どんだけ相場観無いんだよ。
• 坪単価は500くらいではないですか？小規模な駅なので目黒マークや戸越公園タワーレベルになるとは考えられない
• 目黒アドレス、外観良、エレベータ2台、タワーパーキング、地下自転車駐車場。スペックかなり強いな。これで各階ゴミ置き場あり、坪450だったら相当買い得。
• 目黒線各駅停車の西小山とはいえ、この利便性で三井ブランドで坪450なら武蔵小山だけでなく白金高輪エリアすら叩き潰すインパクトだね。
  • 販売戸数がたいしたことないからな。白金高輪や武蔵小山を叩き潰したりしないと思うよ。ただ白金高輪とは住民の層が違うでしょ
• 首都圏不燃建築公社が幹事なんですね。仕様は期待できませんが価格的には「おっ？」と感じる安さになると思います。そういう組織ですから。最近だと十条のザ・パークハウスが同じ公社絡みだったので@350で早期完売しました。
  • アトラス品川中延も旭化成と不燃公社のコラボだった。いま思えば安かった。
    • 不燃公社絡みだといまの市況でも多少安くなるのですか？何故不燃公社絡みだと安くなるのか教えて頂けませんか？何かネガティヴな要素があるのでしょうか
      • この事業を通して最大限の利益をあげてやるとかそういう野望がないからでしょ。災害に強いまちづくりが目的だから。公益法人だし。はやく完売を目指すんだろうたぶん。
        • 不燃公社≒官ですから、間接的にですが税金が投入されるに等しいので売れ残ったり、売り惜しみして価格を吊り上げるようなビジネスモデルは取れない。要するにスミフとは全く逆の売り方になる。と、言えば分かりますよね。手頃な価格で出てきそうな理由は。ただ、戸越公園のパークハウスが、え？という価格らしいので何とも言えませんが。
          • 不燃公社は国や都等が出資した一般財団法人で、利益分配の概念がなく配当できないですし(いくら儲けても自己の試算が膨らむだけ)、国交省の監督を受けているのでむやみに給料上げたりもできません（天下り先ではありますが基準はある。）。なので、基本的に不燃公社の持分についてはほぼ利益を乗せない(ゼロというわけではありません)で販売されるためその分安くなるということです。不燃公社の持分が多いマンションほど自動的に安くなります。その意味で野村が西新宿でやっている3200戸には期待してます。
• 素朴な疑問なんですが早く申し込みすると抽選当たりやすいんですか？熱意が伝わるということですか？
  • 価格次第ですが、これくらいの規模だと戦略が必要です．
    • 公社が絡んでいるから、公平に抽選したりして。
      • 抽選は公平にしたとしても、太い客が早く申し込めば、営業さんがなるべく他にはけるように努力してくれるもんですよね。
• 都の事業の一環なんですね。だとすると、他の方が言っている450は信憑性高そうですね。後は設備仕様がどれくらいかって感じですね。そこは公社の意見が優先されそうだし、あまり期待しない方がいいのかな。
• この辺は立会川暗渠のすぐ傍だから、内水氾濫のハザードがしっかりかかってる。その分も多少割安になるはず。さらに不燃公社がらみであることも考慮して、今の市況で平均＠490と見ます。
• これご近所に住んでいる人が優先的に買える部屋がいくつかあるんですよ。ただし情報公開した時に既に住んでいて今から近所に引っ越ししてももう遅いんです。今から引っ越しのズルはダメですよとわざわざ忠告しているくらいだから、そうしたいくらい安いのではないでしょうか？
  • あぁ、3戸くらい優先住戸になってましたね。なるほど。
• 2LDK氏の記事が出てますね。坪520程度の予想とのこと。
  • 2LDK氏の記事読んでみました。まあ600なんて超えるわけありませんよね。近隣優先枠は地権者住戸と同じ扱いでその分一般販売に上乗せするのが自明の理とか言っちゃう人がいてビックリ通り越して呆れてしまいます。そんなことしたら地権者怒りますよ。
    • そんな感じですかね。好条件の80m2超えのファミリータイプには地権者住戸や優先住戸の優遇分を乗せて坪600スタート、その他ファミリータイプが550-600前半、2LDK以下が450-500台前半。こんな感じでメリハリのついた価格設定を予想します。
      • たかだか9階建てなんでそこまで上下で差が出ないでしょ、最上階の4LDK がプレミアムなだけかな
• 北西側は音が気になる可能性があるので多少単価下がる可能性もありますが、南東側の2LDKの単価を3LDKより下げる理由はないと思います。
  • 北西側の音とは何ですか？
    • クラフトビレッジがある側です。「パークホームズ西小山　北西」でTwitterで検索すると呟かれてる方がいます。
• まもなく価格が発表ですね。
  • 坪560～650ですね、高いな
    • 武蔵小山のタワマンより高いんじゃないか。
      • 勝手に期待していたが、普通に高かったな。この感じだと駅遠のプラウド都立大学も高そうだな。
        • 不燃公社なんて関係なかったんだ。目黒区で徒歩1分dw三井で安いわけないわな。小さい駅だからアクセスは不便だけどな、良いマンションだとは思うわ。値段以外な
• 共用部・専有部ともに設備仕様はとても魅力的に感じました。とくに各戸専用のトランクルームが用意されてるのはいいですね。ただ、やはり価格は高めの設定でしたね。個人的にマンションは立地が全てだと思います。どれだけ設備仕様が良くてもいずれ目新しさは無くなり古びてきてしまう一方、周辺環境はどんどん変わって地元愛も深まっていくと思います。余程西小山という街自体に魅力や愛着が無い限り、この物件を選択する理由はないかなというのが個人的な感想です。
• 安くはないけど高くもないですよね。適正水準だから普通に売れそう。
• ここで坪550～650か、高いな。都心の三田小山西のタワマンを購入するよ。ここは坪800～だからね。
  • 西小山でこの価格はやばい。そして今フネンコウシャ信者の末路も悲惨。西小山も不動前の方がいいでしょ。目黒、五反田徒歩圏内だし。
• 目黒線駅1分でこの仕様この値段なら全戸抽選もあり得るぐらいでは。
• ここはサラリーマンにも買える人気物件だから抽選倍率が高いね。
  • この物件は普通のサラリーマンが買ったら首回らなくなるかも。市況下落しても住み続ける人ならいいかもだけど。
• 管理費は375円/m2かよ。何も無いのに。隣駅のタワマンでも380円/m2だぞ。
  • 戸数のわりに高めかも。大規模修繕工事以降、管理費と修繕費で月４、５万って、感じですかね。みなさん、物件の坪単価ばかりに着目しがちですが、ランニングコストはバカにならないです。
    • むしろ管理費300円台はかなり優秀。インフレで今やどこも上がってますよ。ここより安い管理費の物件はなかなか無い。
• 駅近くだけど坪600万ですか…管理費が高いのはそれなりのセキュリティにしてるんじゃないですかね。
  • 坪600出して外廊下、しかも西小山とか耐えられんなぁ。
• 坪600は安くはないけど2階や3階なら坪530？これならいいんじゃない！まあ人気になりそうだけど
• 年明けに新しいチラシが出ると現地に貼ってあった。残りの小さめの部屋の案内かな。

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交通

• 通勤時間帯の目黒方面は混雑していそうですが実際どうでしょ？
  • 武蔵小山から乗るのはコロナ前は一本見送らないといけないことも多々あった。西小山からなら大丈夫かな。
    • コロナで減少した利用客の戻り具合、８両化による輸送力増強、相鉄からの利用客増加など予想は難しい。相鉄東急直通線の利用客は当初計画の３割減の見通しとの事だから、最悪でもコロナ前よりは緩和されるかな？

構造・建物

• 敷地面積：1,844.74m2
• 建築面積：1,242.61m2
• 延床面積：9,964.10m2
• マンションの1階の店舗気になります！
  • １階の店舗は地権者とのこと。どんな雰囲気になるのだろう。
    • 一階店舗はファミリーマートと宝くじ屋等ほとんど従来の店が戻ってくるみたい。スタバとかはこないよ
• パークホームズ、最近直床ばかりだけど、ここはどうなんだろ？
  • 30?の高度制限の所で9階建てなので階高は余裕ありそうですけどね。どういう仕様にするのか。
• 乾式壁なのが残念。でも外壁はALCじゃなくてＲＣなのはタワマンと違って良いね。
• 土地の形状がいびつだなぁ
• 店舗用自転車置き場から店舗のあいだにマンションのエントランス、バイク置き場と自転車置き場の入り口があるってのもいけてない。住民がオートロック入るときにお店の客さんが間違えてついてきちゃうかもしれない。ハンズフリーのオートロックって共連れ防ぐ手段がない。
  • 店舗付きマンションは店舗と住居は分離するのが基本。それでもトラブル起きるのにここの設計は…。

共用施設

• 駐車場：総戸数 110戸 に対して 敷地内機械式 28台
• 駐輪場：総戸数 110戸 に対して110台
• バイク置場：総戸数 110戸 に対して23台
• トランクルーム：0.70m2～1.52m2（A・C・D・L・M・Nタイプ）
• ここは共有施設は何も無いの？

設備・仕様

• カップボード無いの三井にしては珍しい。相当安くなりそうやね。
• フィオレとか床タイルとか、この価格帯なら備えてて当たり前だよね。全熱とか天カセ、高い天井、サッシでようやく付加価値だよ。ところでサッシはLowEじゃないのかな？

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間取り

• 間取り：1K～4LDK
• 専有面積：30.83m2～97.57m2
  • （B・E・Rタイプ）専有面積にはトランクルーム面積0.45m2～0.68m2を含みます
  • （Eタイプ）専有面積にはトランクルーム面積0.60m2を含みます
• バルコニー面積：3.43m2～13.42m2
• Cタイプの間取りがイマイチですね。Dはグロス的に買えないと思うのでEやRの間取り次第で検討するかどうかですね、、
• 39m2の1LDKの間取りカンペキだな。きっと6000万前半くらいかな。
  • PTK高層階と変わらんな。PTKの方が賃料取れそう。
• 公開間取りが増えましたが、70平米前後の3LDKはどれも微妙ですね、、タワマンみたいな間取りばかりで残念。80平米超えの部屋は予算的にキツそうなので撤退かな…。
  • 田の字でも希望してたの？　奇特な人だね。無駄スペース少なくてワイドスパンで良い間取りばかりだと思うけどね。
    • オールリビングインよりは田の字のほうがマシだよな
• 3LDKはDタイプ以外使いづらそうな間取りばっかりでガッカリ。内廊下にするならもっとスパン取れてないと…
• 柱は外に出てるし収納はあるし割といい間取りだと思う
• Qタイプは58平米なのにバスルームが1618なんですね。居住スペースに対して広すぎるような
• dの間取りすごくいいですよね。
  • 同感です、3LDKならDの間取りがずば抜けてますし、マンション内の住戸位置もベストなのかと。ただ諸費用やオプション入れれば1.6億は必要でしょうから、西小山でこのグロスは悩みますね。
    • さらに階毎でどれだけ価格が変わってくるのか気になります。駅前でコーナーサッシの全面窓のリビングなので、低層階は人目が気になると思います。Dタイプはこの物件一番売りの間取りだと思いますし、高層階はかなりの高倍率になりそうですね。

買い物・食事

• 商店街

1. 西小山にこま通り商店街　（徒歩1分／約40m）
2. 西小山商店街　（徒歩1分／約70m）
3. 西小山商店街パテオ　（徒歩2分／約150m）
4. 西小山ニコニコ通り商店街　（徒歩4分／約260m）

• ショッピング

1. 東急ストアフードステーション 西小山店　（徒歩1分／約30m）
2. ツルハドラッグ 西小山店　（徒歩2分／約90m）
3. まいばすけっと 西小山駅前店　（徒歩2分／約90m）
4. サミットストア 西小山店　（徒歩3分／約180m）

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育児・教育

• ひまわり幼稚園　（徒歩4分／約320m）
• げっこうはらこども園　（徒歩14分／約1,100m）
• 向原小学校【通学校】　（徒歩5分／約380m／通学路）
  • 「主体性の育成による学びの自立」をテーマに、iPadを活用した40分授業など個性的な取り組みを展開。4年生以降は教科担任制も取り入れ、子どもたちの「自ら学ぶ力」を伸ばしています。
• 第九中学校【通学校】　（徒歩6分／約470m）
  • 2021年度に目黒区が実施した区の学力調査結果では各学年で4教科以上、3年生は5教科すべてで区の定める目標値を上回る成績を記録。先進のICT機器も活用し、より一層の教育の充実を図っています。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 西小山は庶民的で良い街ですよね！武蔵小山より落ち着きがあるし、タワマン信者以外はこちらの方が刺さるかも！？
• 駅前広場に面したマンションは貴重ですが、夜遅くまで賑やかなのでしょうか。降りない駅なので雰囲気がわかりません。開発前はコンビニ以外に居酒屋や焼き肉屋などがあったようですが、これらが戻ってくるとなるとちょっと遠慮したいような・・・・・・
• エリアを熟知していますが本当に庶民的な場所ですよ。急行が止まる止まらないというだけでなくお隣の武蔵小山とは比較対象にはなりませんしマンション一棟で街並みが変わる訳でもありませんので、正直過度の販促もどうかと思います。バブルに近い今の不動産高騰期に便乗した値付けはさすがにしないとは思いますが、有名どころのデベさんなのでどうでしょうかね。。。
• 西小山は便利でいいところですが、急行停車駅で巨大アーケード街のある武蔵小山には及ばないと思います。
• クラフトビレッジの飲み客の騒音、嬌声が大きいと聞いたのですが北向きの部屋はうるさそうですね
  • 騒がしいほど賑わってるんですかね…
    • 隣のクラフトビレッジはオープンスペースで酒が飲めるしバンド演奏もある。こういう場所がすぐ隣りにあるというのはマイナスポイントのように思えます。店も手作り感があるといえば聞こえはいいですが大学祭の出店のような安っぽさです。
      • そんなにぎわってないですよ、とくに夜。コロナ関係なく深夜営業とかも出来ないはずなので心配ナッシング。それより駅前広場、ここは24時間閉め出しとか出来ないからどうでしょう？大声だす若者や酔っ払い大丈夫かな。あとカラスに鳩ぽっぽ。
        • 地元民だけど、西小山駅前で大声出す若者とか酔っ払いなんて見たことないです。ひょっとしたら酔っ払いはたまにいるかも知れないけれど、日常的に目にするってことはない。鳩やカラスも気になる程いたことないですね。西小山に限らず、目黒線沿線は良くも悪くもすごく落ち着いてます。唯一お隣の武蔵小山は多少わちゃわちゃしてますが。もちろん、その分活気があって利便性は高いです。
• 駅近はもちろん良いけど、その他は中途半端なイメージ。高さといい、デザインも黒っぽく地味。これで西小山でランドマークになるんか
  • 西小山は何もないからランドマークになりうる。西小山のアド街みて何もないこと再認識した。駅前の業務スーパーらへんはかなりイマイチだけど、武蔵小山より小綺麗な人は多い。たぶん洗足が近いから。
• 先週、現地行ってきた。想像以上に庶民の街だった。駅前に小さな広場があったけど、特に栄えているという感じではなく、昔ながらの小さなお店が道に沿って並んでいた。１、２分も歩けばすぐ低層のアパートや戸建て。駅１分ではあるけれど、武蔵小山徒歩11分というイメージ。なんと言うか味わい深い街ではありました。確かに完全に実需向けだね。
  • のんびりムードの街ですね、年寄り多いし老後をここで静かに暮らすのが理想かも。遠くの人が何としてでも西小山で暮らすんだというよりは前から住んでいる近隣住民が住み替えで買うのかな
    • 小さい商店街があるだけの場所ですよ。武蔵小山まで自転車ならすぐですが。
      • たぶんそんな感じだと思う。大規模な再開発ではないので地元か沿線の人が買うんだろうね。あと、周辺は住宅密集地で道幅は狭かったね。このマンションと駅の建物４階建て? との距離も10mもなかったと思う。
• 地元民ですが西小山は活気がないです。ただの住宅街です。このマンションに住む上で気になる騒音は①商店街の放送、②クラフトビレッジのライブ、③9月の神輿行列、④年越しの神輿だと思います。個人的に③、④は好きなんですけどね。人によっては気になるかも...です。
  • 活気があるって程じゃないけど、決して寂しい場所じゃないですよ。まあ感じ方は人それぞれなんで、あとは各自現地見てもらうしかないですね。
• 西小山は最高に住みやすいよ。15年住んでいます。ただし、目黒区というよりも品川区に近い雰囲気。ハザードには注意。
• この駅魅力あるか？
  • このあたりは駅で何でも揃う感じではないです。目黒線（今の多摩川線含む）の駅ってどこもそうです。武蔵小山が例外かもしれないですが、武蔵小山も三井のタワマンができるまでは地味な駅でしたけどね。

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周辺施設

• 公園・緑地 等

1. 西小山緑道（徒歩3分／約200m）
2. 立会川緑道（徒歩4分／約260m）
3. 林試の森公園（徒歩15分／約1,130m）
4. 清水池公園（徒歩17分／約1,300m）
5. すずめのお宿緑地（徒歩19分／約1,450m）

• 医療施設

1. 西小山耳鼻咽喉科（徒歩1分／約70m）
2. 馬場歯科医院（徒歩2分／約100m）
3. 井手小児科（徒歩8分／約580m）
4. 昭和大学病院（徒歩14分／約1,050m）

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