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ジオ品川天王洲

提供: すてき空間

2022年6月9日 (木) 12:12時点におけるNomura (トーク | 投稿記録)による版 (ページの作成:「==物件概要== *所在地：東京都品川区東品川1丁目296番1、296番4（地番） *交通： #東京臨海高速鉄道りんかい線「天王洲アイル」...」)

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物件概要

所在地：東京都品川区東品川1丁目296番1、296番4（地番）
交通：

東京臨海高速鉄道りんかい線「天王洲アイル」駅徒歩7分
東京モノレール「天王洲アイル」駅徒歩8分
京急本線「新馬場」駅徒歩10分
山手線「品川」駅徒歩17分

総戸数：135戸
構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
敷地の権利形態：所有権の共有
完成時期：2024年07月下旬予定
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工：不二建設株式会社
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

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毎月100組以上の相談を受けるマンションマニア！

By マンションマニア
2022年07月30日

ウェビナーからのオンライン相談を受けてのファーストインプレッションとなります。

今作は天王洲アイル物件ですから都心近接でありながらもキャナルサイドで住環境もとれるというのが立地面のストロングポイントとなりますね。電線が地中化されており空が近く水も感じられる、そしてそれぞれの建物に公開空地が設けられており緑も感じられる素敵な街並みです。アートな街という魅力もありますね。

一方で大きめの商業施設となれば品川シーサイドいう街があるわけでそちらに比べると買い物関係が弱くなるのが立地面のウィークポイントとなります。

「毎日大きなスーパーマーケットで買い物がしたいんです！！」ということであれば現状では品川シーサイドの良質な中古マンションを検討されたほうが良いでしょう。

天王洲アイルもまいばすけっとはありますし、マンション内にクックパッドマートを設置するなどするためけして不便というわけではありません。ただ、品川シーサイドという街が近くにあるため差を感じやすいというだけです。

価格や間取り、設備仕様や建物に関してはモデルルーム訪問後の記事や動画で触れたいと思いますがちょっと意外だったのが上下階での価格差が大きかったことです。ここは先に触れさせてください。

今作はキャナルサイドですから東側は低層階でも運河が望めますし、南向きでも斜め方向に運河、目の前のビルは最上階でも抜けるというわけではないですからどちらかと言えば「高層階にいったからスペシャルな旨味があるわけではない」のです。
もちろん高層階になれば夜景などは綺麗になってきますし、外からの視線というのも気になりにくくはなりますけども低層階のほうが運河を感じやすいことはたしか。価値観は人それぞれですがこの立地を好む方であれば「低層階でもOK」どころか「低層階が欲しい」と思う方も多いと思われます。

そのため価格設定では上下階の価格差が少ないと思っていたのですが…

あくまで100万円単位の予定価格ですから変更の可能性は十分あるのですが

東向き　3LDK　65㎡台
2階　7900万円台　坪単価397万円
5階　8300万円台　坪単価417万円
9階　8900万円台　坪単価448万円

建設地自体がハザードマップで厳しいというわけではないとはいえ周辺は色がついてくるため2階と5階の価格差はまだわかるのですが5階と9階で600万円ほどの差があるのはちょいとびっくりです。
これだと言わずもがなですが低層階に集中しそうですし、勝手ながらマンションを語らせていただいているマンション評論家という立場としても「買えるうちは低層階がおすすめしやすいです！！」となってしまいます。

駅距離は異なりますがグランドメゾン品川シーサイドの杜の低層階が坪単価400万円、上層階が坪単価420万円ほどで動いています。
低層階で比較すると中古マーケットと比べても割安感あるのですよね。

このままの価格差であれば低層階に申し込みが集中する可能性が高いですから逆に言えば確実に買いたい方にとっては上のほうが狙いやすいかと。

プライムパークス品川シーサイドザレジデンスは坪単価370万円ほどであり、「グランドメゾンは別格でしょ」ともなりはしますけども今作は運河沿いという魅力もありますし、新築マンションなわけで最近よくある「周辺マーケットを無視した価格設定」でないことはたしかでしょう。